序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房產投資價值分析，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】 企業會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產； 公允價值

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析

（一）數量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。

（二）確認方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。

三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。

2.公允價值準則不完善

我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

（二）企業內部因素

1.增加企業估值成本

對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本

會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。

3.影響企業的財務指標穩定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。

四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言

財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析

（一）數量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。

（二）確認方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。

三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析

（一）公允價值計量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。

（2）公允價值準則不完善

我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

2.企業內部因素

（1）增加企業估值成本

對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本

會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。

（3）影響企業的財務指標穩定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。

四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。

通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格。總的原則是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。

下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。

第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。

第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。

第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。

第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。

第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍。可以看出，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。

五、改進措施和建議

（一）構建活躍的房地產市場

只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。

（二）改進會計準則

我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。

（三）進一步發展第三方評估機構

當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。

（四）規范信息披露

規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.

篇2

關鍵詞：公允價值投資性房地產計量屬性相關性

作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經濟學院研究生部碩士研究生

一、公允價值計量模式的引入

(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產交換或負債清償的金額。美國財務會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據以交易(該金融資產或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。

(二)公允價值的特征分析公允價值是動態的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經濟環境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關性和可靠性達到完美統一。相關性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統一。與歷史信息相比，公允價值是面向現在和未來的，有利于利益相關者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關性；與此同時，根據國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現值技術的發展，公允價值將能夠在各種復雜的經濟環境中(存在活躍市場或非理想環境下)取得客觀可靠的市場價格或現值，從而能夠更好地體現會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現交易的公平性。從國內外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產或清償債務，而不是強制地轉讓；四是交易雙方的經營是持續經營，而不是面臨破產清算。

二、投資性房地產公允價值計量的動因分析

(一)投資性房地產的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值。或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異，但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產品出售；從產生的現金流來看，投資性房地產是一個獨立的現金產出單元，產生的現金流量之歸屬于該房地產，而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產的相關規定。一是采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

(二)投資性房地產公允價值計量的必要性首先，全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產企業在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產的企業存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。根據國家統計局的數據顯示，2005年我國房地產開發企業資產負債率高達72.7％，可見房地產企業經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來，我國房地產業發展速度很快，大中城市的市中心商業地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。三

是對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

(三)投資性房地產公允價值計量的可行性良好的市場環境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產管理法》，明確了國家實行房地產價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產估價規范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質的房地產估價師隊伍，目前房地產估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產估價機構有3000多家，其中一級資質機構100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產提供了良好的條件。會計人員素質的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產準則中，規定禁止采用含有較多假設的估計價值，以防止公允價值被濫用。

三、投資性房地產公允價值計量的困境及路徑選擇

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【關鍵詞】投資性房地產；會計計量；成本模式；公允價值模式

公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產項目的投資性房地產會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規定企業從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產進行計量，并將選定的會計模式一貫地應用于其全部投資性房地產。

2006年2月15日我國頒布了新企業會計準則，將投資性房地產作為單獨的一項資產列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關鍵時期，至該年基本實現了新舊準則的平穩過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產進行計量是財務會計發展的趨勢。隨著我國經濟持續迅速發展，房地產價格亦持續上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業會計信息披露更恰當、更相關。按預期上市公司應偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應該如何解決呢？

一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀

基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱CAS3）允許企業有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，以提高會計信息質量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執行企業會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：

由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業數量以及所占全部擁有投資性房地產企業的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業仍持觀望態度，與準則的預期相去甚遠。

盡管我國市場成熟度不高，但房地產市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因導致只有如此少的公司采用公允價值計量模式呢?根據2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產企業擁有眾多投資性房地產，商業地產資源豐富，但他們中的絕大多數對投資性房地產仍舊采用成本模式進行計量。

更令人深思的是，發行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規定編制財務報告，即便在國內采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務報告準則中將公允價值模式規定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發展、中國銀行外，大多企業仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(A+H)就是在境內外分別采用了兩種計量模式，在境內仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。

二、投資性房地產應用公允價值計量模式的影響因素

公允價值的應用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關性，但經過前面的分析發現，上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數都對公允價值計量持回避態度，下面我們就對其原因從外部因素和內部因素兩方面進行分析，具體如下：

（一）投資性房地產應用公允價值計量模式受企業外部因素影響分析

1.市場條件

眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產市場近年來發展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場，說明我國房地產市場競爭不夠充分和規范。充分考慮中國市場發展的現狀，新準則對公允價值在投資性房地產比較謹慎地運用。據此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產公允價值計量模式在我國的應用。

2.準則限制條件與市場監管層態度

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關鍵詞 公允價值投資性房地產

一、公允價值與投資性房地產的內涵

（一）公允價值的內涵

公允價值是指買賣雙方在信息對稱的情況下，按照公平交易和自愿的原則所確定的價格，或是在公平交易的條件下無關聯的雙方就買賣一項資產或者清償一項負債而達成的成交價格。我國的《企業會計準則———基本準則》對公允價值計量的定義作出了規范，即：資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。分析各國對公允價值的定義會發現都存在同樣的假定，即：假定企業處于持續經營狀態，沒有清算的意圖與實際情況，且是在公平交易的條件下進行交易。

（二）投資性房地產的內涵

《企業會計準則第3號－－投資性房地產》中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。

該準則為投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種計量模式。在成本模式下，投資性房地產計提折舊或攤銷，并要在期末按照規定進行減值測試，計提相應的減值準備；采用公允價值計量的投資性房地產不計提折舊、攤銷，其價值變動通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。

二、投資性房地產采用公允價值計量的影響分析

本文選取了2010年第一季度到2011年第一季度我國房地產上市公司中披露了公允價值變動損益信息的21家房地產上市企業的數據，對這些數據進行分析得出以下結論：

（一）投資性房地產采用公允價值計量對資產的影響

通過分析發現，采用公允價值模式計量與采用成本模式計量相比，投資性房地產資產賬面價值更容易作。用公允價值模式計量，公允價值上升會大幅提升企業投資性房地產的賬面價值，使資產增值顯性化，這將使投資性房地產占資產比重較大的公司凈資產賬面價值得到較大提升，從而會降低企業的資產負債率，使企業呈現出較低的財務風險，這將對企業融資和釋放公司利好消息十分有利。由此導致企業為了粉飾財務報表而對投資性房地產采用公允價值計量模式。

（二）投資性房地產采用公允價值計量對所有者權益的影響

企業在對投資性房地產計量模式由成本模式轉化為公允價值計量模式的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。通過分析發現，在目前房地產市價普遍高于歷史成本的情況下，會導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，使得所有者權益大大增加。另外企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原賬面價值，則其差額也將計入資本公積，也會增加企業的所有者權益。

（三）投資性房地產采用公允價值計量對利潤的影響

采用公允價值模式計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，使得當期費用減少，相應增加了當期利潤。在資產負債表日，企業還應當按照有活躍的房地產交易市場的地區同類或類似房地產的市場價格或按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，其差額計入當期損益。通過分析發現，在目前房地產大幅增值的情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量能夠對財務報表產生有利的影響，使利潤大幅增加。這將使企業釋放利好消息，進而帶動企業股價的上升。

三、更好發揮公允價值在投資性房地產中的作用的建議

（一）制定適于投資性房地產運用的公允價值準則

由于基本準則中并沒有對公允價值的應用進行詳細的規定，這極大地阻礙了公允價值在投資性房地產中的應用與發展。有鑒于此，我國應在充分考慮國情的前提下，盡早推出對公允價值的細節問題予以詳盡說明的公允價值計量的理論及應用體系。相關管理部門可以采取相應措施，結合國內房地產市場體系的現狀，出臺相關業務的具體操作指引，這將有利于在當前條件尚不十分成熟的環境下，進一步提高會計信息的可比性，有效降低公允價值全面運用可能帶來的整體性風險。

（二）建立投資性房地產市場評估體系

由于公允價值確定的主觀性強，隨意性大，管理當局可以通過調節公允價值，來達到調節盈余的目的。所以建立健全投資性房地產市場評估體系，收集整理必要的信息，使得公允價值的評估具有公正性，對于推動公允價值計量模式在投資性房地產中的運用具有十分重要的意義。

（三）加強公允價值計量的外部監督

應充分發揮證監會的監管作用，限制企業會計政策的選擇權。要求注冊會計師嚴格按照有關要求實施必要的審計程序，以合理保證公允價值計量的合法性、公允性。特別是在公允價值計量采用估價方法時，要詳細披露公允價值確定的依據、確定的方法及其變動對損益的影響。同時，要引入風險披露機制，增加會計信息透明度，避免公允價值計量淪為企業平滑利潤、粉飾報表的工具

參考文獻：

［1］周天海.關于完善投資性房地產準則的探討［J］.中國總會計師，2010，（6）.

［2］施穎.投資性房地產準則中公允價值的應用及影響分析.

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關鍵詞:系統聚類;房地產;投資價值;武漢市

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

房地產投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風險大。因此,進行房地產投資之前,應當通觀全局,審時度勢,綜合考慮各種影響因素,謹慎地進行投資決策,從而實現風險的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產投資價值細分中的應用

1、房地產投資價值細分。由于中國地域大、人口多,地區經濟發展水平不同,各地區間房地產投資市場有很大的差距,研究房地產投資市場十分重要的一項工作就是研究各地區的差異。其中一種有效的方法就是把各地區按某些指標分成幾類,根據不同的類區別對待,減少房地產投資風險和提高經濟效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學有效的方法,是指將數據分組成為多個類,在同一個類內對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統計量,然后利用統計量對樣品或者變量進行聚類。從統計學角度來講,根據相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進行聚類叫做R型聚類。

目前在實際應用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數據的類型、聚類的目的和應用,本文采用的是系統聚類算法。

3、系統聚類算法。系統聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統計量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個新類;計算新類與其他類之間的相似性統計量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個新類,直到所有的樣品或指標都合成一類為止。以此指標就可以對城市區域房地產投資價值進行排序。

二、武漢市實證分析

1、指標選擇。武漢市作為中部崛起的支點和承接東部產業轉移的橋梁,其經濟和房地產發展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產市場呈現塊狀而非傳統圈狀分布,再加上房地產區位的不可移動性,因此在武漢市房地產投資中,必須考慮各區域實際情況。本文從武漢市中心城區相關數據出發,設定房地產發展重點指標,綜合評價各區域主要特點和投資優劣勢。

房地產投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個指標解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點區域影響房地產投資的七個主要指標(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應面積、商品住宅用地平均成交樓面地價、商品住宅成交均價、平均商品住宅成交總價、人均可支配收入、二手住宅成交均價),組合成相對獨立的四個綜合性評價指標:X1銷供比,X2房價地價比,X3收入房價比,X4折價率,分別反映各區域房地產投資的銷售、利潤、購買力和性價比等涉及投資需要考慮的最重要的四個方面。

X1銷供比=區域商品住宅銷售面積/區域商品住宅新增供應面積;X2房價地價比=區域商品住宅成交均價/區域住宅用地平均樓面地價;X3收入房價比=(區域人均可支配收入×3)/(區域商品住宅成交均價×90);X4折價率=區域二手住宅成交均價/區域商品住宅成交均價。

2、數據資料。(表1、表2)

3、系統聚類分析。采用上述四個綜合性評價指標對武漢市重點區域使用系統聚類法進行聚類分析。首先對每個變量(指標)的數據進行標準化處理,經過定性和pearsom相關系數檢驗分析,指標間相關性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計算采用類平均法,進行Q聚類,得到聚類結果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結果。依據聚類分析的結果可以把武漢市重點區域劃分為三類。

第一類,江岸區、江漢區。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領先于其他兩類,在房價地價比上位于第二,折價率、收入房價比排名靠最后。這說明江岸和江漢區市場需求量大,而供應方面偏緊。雖然本類內房價相對區域內居民收入較高,但是本區域客戶源來自于整個武漢市乃至市外,因此房價受到支撐。由于需求、房價一直居高不下,本區域地塊更受青睞,地價也較高。由于區域內板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價差較大,實際江漢區價差較小,甚至在部分區域出現“新舊倒掛”現象。隨著CBD、漢口火車站等項目工程的推進和武漢市中部領頭羊地位的鞏固,處于武漢市發展頂端的本類區域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區、洪山區、武昌區。第二類在房價地價比、折價率比上均位列第一,收入房價比、銷供比均位列第二。本類地價相對不高,供應比較充分。由于房地產發展時間較短,新舊房差價較小。在房地產發展的強勁沖擊下,房價增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區域暫時出現結構性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區域和部分產品競爭比較激烈。

本類各區域屬于房地產發展第二梯隊,近年來發展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經濟調整和房地產調整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區居民大部分的住房消費需求。在城市建設方面,本類區域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態水網、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項目均在穩步推進,城市面貌得到改善,投資環境得到優化,增加了房地產投資價值。

第三類,青山區、漢陽區。第三類在綜合評比中,收入房價比排名第一,在折價率上位列第二,房價地價、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區域潛在消費能力較強,這與區域內房價相對不高有關,特別是青山區,其購買力絲毫不遜于其他重點區域。由于最近幾年其他區域發展勢頭更加強勁,青山區和漢陽區受到的關注度略有下降,因此本類區域地價也相對便宜。2008年本區域在銷售和供給量方面較少,受市場大環境影響較大,這與本區域所屬兩個區均屬于工業區有關。

由于歷史原因,本類兩個區域發展相對獨立,受到區域外消費者關注度不高,房地產消費以當地為主,隨著產業發展和配套完善,區域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現。

以上定量分析結果與武漢市實際情況基本相符,但由于投資環境的動態性以及單個項目的具體性,因此對具體投資項目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質大學(武漢)資源學院)

主要參考文獻:

[1]彭俊,劉衛東.房地產投資分析[M].上海:同濟大學出版社,2004.

[2]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產經濟學[M].北京:高等教育出版社,2005.12.