序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇小型住宅設計案例，期待它們能激發您的靈感。

篇1

Abstract： The design of small and medium-sized family homes should follow the principle of economy， suitable， compact， comfortable and diversity. Through optimizing design， the functional partition can be clearer. A variety of ways can be used to improve the utilization efficiency of the space. New technologies and new methods should be adopted to enrich the design of the small and

medium-sized family homes， thus creating more economic and high quality housing.

關鍵詞： 中小型住宅；設計方案；優質住宅

Key words： small and medium-sized family homes；design scheme；high quality housing

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）10-0139-02

0 引言

在剛剛結束的十八屆三中全會的報告指出：要緊緊圍繞建設美麗中國深化生態文明體制改革，加快建立生態文明制度，健全國土空間開發、資源節約利用、生態環境保護的體制機制，推動形成人與自然和諧發展現代化建設新格局。從中也可讀出國家對于住宅面積的限制信號，依然走節約型住宅標準。因此，中小型大型的住宅在我國的居住市場中仍然占主導地位[1]，而如何設計出更合理、舒適、實用、經濟的中小型住宅也是現代設計師們重點考慮的問題。

1 中小戶型設計主體思路

1.1 功能空間合理布置，戶內交通暢達 在中小套型住宅設計中正確處理各功能分區間的布置關系，滿足各功能分區的要求，使住宅戶型形成動靜分區、公私分離、潔污分離是設計中小型優秀住宅基本條件，這樣設計出的住宅戶型功能良好、舒適、安全，也會得到市場的廣泛認可。設計者在充分考慮各功能分區的同時，還要做到室內交通順暢，交通空間集中、緊湊，并盡可能減少對其它功能空間的干擾。在設計戶內良好交通的同時，還需要打破交通空間的單純交通功能，使交通空間可以充分、重復利用，這樣能最大程度上提高室內的有效使用面積。

1.2 將某些功能空間模糊處理，減少室內固定墻體 設計時可以將某些功能空間進行合理合并或連接，在功能使用上不進行明確限定，如將起居室與餐廳合并，在餐廳和起居室間沒有明顯的界限，二者在功能使用上不會形成干擾，這種設計在小戶型中較常見。還可以把廚房設計成開敞或半開敞的形式，減少墻體在戶內的建筑面積，有效的加大室內使用空間。

在中小戶型設計中，可以用可活動的輕質材料代替某些固定墻體，來分隔不同的功能區域，使得室內空間開敞流動而不閉塞，同時也使得戶型可以根據功能的變化而改變空間形態、位置和尺寸，具有很強的適應性和實用價值。

1.3 廚衛布局應以實用、合理為原則 廚房、衛生間的設置是否合理直接反映了住戶的生活水平和現代文明的居住程度[3]。在中小戶型設計中廚房位置應盡量接近入戶門，這樣便于餐飲中所用的食材及產生的垃圾的進出，同時也應與服務陽臺和餐廳盡可能聯系方便，減少對其它空間的干擾，設計成餐廚合一或餐廚鄰近型。在設計衛生間時，可將衛生間的洗漱功能與洗浴功能分開，以減少干擾，同時也有利于衛生間內潔具、洗衣機及熱水器或浴室的

布置。

1.4 陽臺設計巧妙構思，增加生活舒適度 陽臺是供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間，是建筑物室內的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場所，其設計需要兼顧實用與美觀的原則[4]。如果陽臺布置得好，還可以變成宜人的小花園，使人足不出戶也能欣賞到大自然中最可愛的色彩，呼吸到清新且帶著花香的空氣。隨著居住品質的提高，傳統意義上的陽臺已經變成了觀景臺、陽光室、健身房、儲藏室、陽光書房等功能多樣、空間變化豐富靈活的新一代陽臺，使陽臺設計無論從建筑立面、陽臺外形、還是使用功能上，令人耳目一新，有一種別樣的味道。

2 中小戶型設計案例分析

圖1、圖2及圖3為作者精選的有代表意義的小戶型設計圖。

圖1中的A戶型，屬于典型的狹長型三進深設計，南北通透，利于通風。以起居室為中心，兩臥室分別設計在其南北兩側。起居室通過內縮處理后，成為采光廳。入戶后，有一個獨立的小門廳，廚房與餐廳毗鄰，方便用餐。廚衛鄰近設計，也有利于施工管線的布置。廚房外設有內凹陽臺，便于貯存，并熱工性能較好；主臥室外設有凸陽臺，使主臥室在視覺上有很大程度上的延伸，并且住房可以根據需要將其設計成其它功能空間，如書房、花房、健身室等。室內交通通暢，呈單線型，且沒有干擾現象。此設計的所有使用空間聯系緊密，都能夠得到充分利用。

圖2中的B戶型，屬于典型的全采光戶型，也是南北通透型。整個布局簡潔、明快，功能分區合理、明顯?？拷霊粢粋葹楣不顒訁^，然后進入私密區。餐廚鄰近設計，便于用餐。向陽面有兩室，分別是主臥室與起居室，且起居室外側設有服務陽臺，增加休閑娛樂的區域。在私密區，主、次臥室分別位于衛生間南北兩側。且衛生間采用明衛分離式設計，使整個套型的所有功能空間均可采光，居住更加舒適，且節能、環保。但此設計無生活陽臺，不利于貯存。

圖3中的C戶型，屬于典型的全陽面戶型，這種戶型通常在梯間式住宅的一梯多戶或在點式住宅中常見。此戶型的缺點是通風不利，采光受限。但在此戶型的設計中，設計者使用簡單的異形設計，使得臥室及陽臺均獲得兩個方向的采光，且能略改善通風問題，同時極大的擴大了視角，提高居室的舒適度。并且廚房與衛生間均進行采光設計，這也是以后的小戶型設計中應學習與采取的地方。入戶后，也有相對獨立的門廳及餐廳，各功能空間相互融合又不互相干擾。在起居室外設有內凹陽臺，用戶可自行設計使用功能，極大提高此住宅的使用性與舒適性。

3 結語

中小戶型作為適合我國國情的主體住宅戶型，在未來發展方向上，必將充分體現以人為本的設計理念、以提高居住舒適度為前提、以倡導個性化生活為特點，在住宅套型的設計層面力求達到布局合理、緊湊實用、功能完善的要求，并堅持科綠色環保、生態節能、健康文明的住宅理念。如何在有限的小空間內，設計出功能齊全、舒適度較高的居住環境，是我們所有設計師努力的方向。

參考文獻：

[1]趙鳳.城市小套型住宅設計發展趨勢研究[J].城市建筑，2013（8）：29.

[2]付玉廣.中小型戶型設計要點淺談[J].科技世界，2012（5）：72.

篇2

關鍵詞：小戶型；空間，合理利用

中圖分類號：J05 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2013）27-0214-01

一、小型住宅的概述

（一）小型住宅的空間色調

小戶型的居住空間如果設計不合理，會讓房間顯得更昏暗狹小。因此色彩在設計上結合自己愛好的同時，一般可選用淺色調、中間色調作為家具及床罩等作基調。這些色彩因有擴散和后退性，能夠延伸空問讓空間看起來更大，使居室內能給人以清新開朗明亮的感受。

在同一格空間里最好不要過多地采用不同的材質與色彩，最好以柔和亮麗的色彩為主。廚房、臥室、客廳適合用同樣色澤的墻體涂料或者壁紙，可使空間顯得更整潔。小戶型還可以通過采光來擴大視野范圍，用大窗戶的尺寸或采用具有通透性，玻璃材質的家具和桌椅，使空間變得明亮又寬敞。

（二）小型住宅的空間家具

家具是居室布置的基本成分。如何使居室各功能既有分隔又有內在聯系不產生擁擠感這在很大程度上取決于家具的形式、尺寸，房問內部擺設不能太多太復雜。

利用空間的邊角擺放造型簡單、質感輕巧、小型的家具。特別是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具，比較適合小戶型中，選用占地面積小、比較高的家具，既可以容納大量物品，又不浪費空間。

（三）小型任宅的空間分割

小型住宅的居室，對于性質類似的活動空間可以進行統一的布置，對性質不同的或是相反的活動空間進行分離。因此會客、進餐應與睡眠、學習功能區域在空問上有硬性或軟性的分隔。

小居室中因為實際空間的面積不能改變，要營造大空間的正氣氛，就應巧妙的在房間中應用曲線，使空間陡然有延伸之感。在進門對面的墻壁上可掛上一面大鏡子，可以映射出全屋的景象，使客廳擴大了一倍，或在狹長的房問兩側裝上玻璃，也有相同功效。

二、小型住宅的綜合利用分析

（一）引導與暗示

暗示與誘導是室內設計手法，程度不同的含蓄和抽象的設計思維應用于室內設計或作為設計語言貫穿整個案例的設計方法，暗示與誘導大致分為一種為精神暗示與誘導第二種為功能性暗示與誘導，精神暗示與誘導應用于室內設計，在古今中外的建筑及室內設計中都有體現，在古代西方，這種手法最具代表性的是教堂的設計。精神暗示與誘導，其精神功能起著決定的作用，精神功能決定著室內設計的形式。

功能性暗示與誘導范圍廣泛，大體上可以分為方向性暗示，誘導和空間性暗示與誘導，利用特殊的樓梯或踏步，把人流引導到上一層空間，無論是在窄間引進動態因素還是利用空問設計的流動手法，都是為了給人活生生的生命運動的感受當然，設計師同時還要掌握好動和靜的分寸，該動則動，該靜則靜。運用鏡面反射原理就是一種引導空間使入產生空間擴大的視覺印象是人們經常采用的一種做法，但鏡面的安裝一定要選擇好地方，免得弄巧成拙。

（二）小型空間利用分析

在亞洲乃至世界范圍內考察，近年來日本建筑師的住宅作品呈現出總體上的高水平。日本住宅一般都很小稱為“火柴盒式的”、“兔予窩”。戶型上大多堅持小而實用的理念，重在發展50～80平方米的小型戶型，連許多室內家具也都設計成可折疊的，日本人很重視對房間角落空間的利用。

日本對于這種生活方式的變革、住宅模式的積極提案是到1949年后才真正丌始的，建筑家們以各種課題展開了許多的實驗住宅設計，我們比較熟悉的“最小限住宅”便是其中之一，最小限住宅就是從功能和使用主義出發，把生活中最低限度的必須要素抽出來加以整理，來構筑更加適合人居住的最佳住宅。

隨著社會的變化，家庭的模式也在發生著很大的變化，這些變化極大地動搖了長期以來的住宅模式。而泡沫經濟的破滅、讓全社會對消費理念的再認識，更加使得當今的日本建筑家在住宅設計中面臨著前所未有的挑戰，他們開始重新探討新的家庭生活居住形式，建筑師山本理顯提出了“個室群”的概念，使每個住宅的核心轉變成個人私密空間。同樣，另一位建筑師妹島和世更徹底地把這種概念表現了出來，在“岐阜縣北方團地妹島棟”的長廊里，并排布置著個室和廚房和衛塵間，都直接面向走廊以每個房間為單位來展開平面布置。

篇3

原因有三：商住公寓供應趨減，需求仍然旺盛。

目前，商住項目在這兩年形成了一個供應高峰，但隨著國家宏觀調控政策和更多限制性政策的出臺，以及商住市場飽和度的增加，商住市場的供應在未來將會出現減少的趨勢。

雖然是國內發展商炒作出來的概念，且各方對商住公寓褒貶不一，但眾多的投資者或投資機構介入卻是事實。國內經濟的飛速增長以及北京奧運臨近引發的商機，使得中小型企業迅速增加，這些企業實力較弱，而商住樓以較低的租金、鄰近商務區的較好地段以及不亞于純辦公樓的環境成為這些中小企業的首選，商住辦公的需求仍旺。

個人投資和企業投資雙重青睞。

個人投資商住項目的案例不勝枚舉，作為商住項目購買的另一個主體，中小型企業仍然保持比較旺盛的需求勢頭，而這些中小型企業購買商住項目主要是用于自住辦公。商住項目投資成本較純寫字樓低，物業管理等日常費用也較低，有利于企業節省辦公成本。因此，一些對企業形象要求不高或資金實力有限的企業熱衷于購買商住項目辦公。

新一代商住公寓市場潛力增強。

商住樓雖然受到政府規劃一定程度上的控制，但新一代商住樓的出現仍然刺激了大量的客戶需求。第三代商住樓除項目立項為住宅外，產品規劃設計是按照寫字樓的標準建設，辦公環境及軟硬件配套與純寫字樓相差無幾，這在很大程度上彌補了原來商住項目的不足，但價格又較普通寫字樓具有優勢。

投資商住公寓應注意什么?

投資商住公寓，除了應該關注開發商的實力以防爛尾、延期交房等基本問題外，購房人還應該結合今后的出租或者出售考慮一些應該防范的風險。

首先，要考察開發商的實力和資信問題。

其次，項目的安全合法性：在購買前期要考察好開發商，包括項目本身的各類資質證書，以確保該項目的安全合法性。

地理位置：投資商住兩用的公寓要選擇一些寫字樓少、成本高的區域，或產業形態比較密集、有發展潛力的區域。

裝修程度：業主可選擇簡單裝修，不需豪華裝修；格局上要盡可能符合周圍潛在客戶的要求，如空間要大，盡量增加房屋的使用面積，一些非承重墻可以打掉。

租金：不要把重點放在租金的高低上，因為承租公司的規模、租期的長短等都比租金本身更重要，要控制空置期，減少時間成本。

篇4

關鍵詞：經濟形勢;產業需求調整;方案構架改變;方案及指標;經濟型地庫;橫向縱向比較戶型

中圖分類號：D912文獻標識碼： A

一、經濟產業大環境

1．國際經濟形勢

整個歐洲正在慢性衰退的下坡路上行走，歐元區經濟衰退進入深水區，希臘、西班牙、意大利處于衰退漩渦中心，三國失業率兩位數。在國際環境的大背景下，經濟蕭條，導致各種產業尋找適應自己的結構形式。（舉例來說：據德國媒體對雷格林（歐洲穩定機制ESM總裁）的采訪內容顯示，歐洲金融危機和南歐必要的調整措施對經濟增長構成負面影響，緊縮措施不可避免，而截至目前政府也貫徹了超過半數的必要措施――采自《全球經濟報》。）

美國作為世界大國，參與世界50%以上的經濟來往與最先走進的科學、醫療技術，占世界經濟GDP的15%，它的第二次經濟衰退、經濟軟皮，對整個世界經濟的影響是巨大的。2007年美國房地產泡沫破滅，隨即引起次貸危機，把全世界都拖入了大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。如今，經濟恢復尚有氣無力，2011年經濟增長率為3%，2012年的經濟增長率已下滑到1.8%，經濟“二次探底”的情況越發嚴重。（華爾街作為金融世界的驕傲，美國的5大投資銀行，其中三家遭受被收購或倒閉的命運，茍延殘喘的高盛和摩根士丹利奄奄一息，美國經濟陷入前所未有的危機。――采自《華爾街啟示錄――淺談08美國金融危機》。）

國際環境對我國經濟造成重大沖擊，這在某種程度上迫使國家經濟結構進行轉型改革。

2．國家宏觀調控

反觀目前中國經濟的前景，就房地產而言，作為與百姓生計密切相關的一個行業。據可靠數據顯示，我國最高收入和最低收入的差距比值為20.24，而國際得到的是數據差距比為7.8，雖然平均水平來看，我國的房價還不算高，但是收入和房價比差距顯示在市場經濟條件下，需要通過國家政策的調控，來改善中低人群購房的情況。2011-2015年，中國經濟中速增長，結構調整將成為最主要的問題。擴大增長空間和改變增長結構的政策，強化城鎮化在質量上的提高和速度上的加快，推動服務業發展，區域間平衡發展，將成為未來中國經濟新的增長點。

3．需求改變，消費增長

中國經濟增長方式向消費型轉變，和居民收入的快速增長，衣、食、行成為“住”之外快速增長的消費需求點，這將催生中國商業的蓬勃發展。城鎮居民生活水平達到富裕水平，恩格爾系數已達37%，居民消費之處將保持較快增長。001年至2011年，十一年間年平均消費支出增長率為11%，與購物中心的面積數增長率持平。

說明：根據聯合國糧農組織的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50%-59%為溫飽，在40%-50%為小康，30%-40%為富裕，低于30%為最富裕。

4．住宅市場化趨勢越發明顯，新的消費需求不斷涌現

工業化、城鎮化仍在快速發展，國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。

其中主要需求分為剛性需求和擴展性需求。剛性需求包括了新婚置業需求、城市新增人口及城鎮居民自身對住房的需求和拆遷需求，主要受到以下多個方面的影響：持續的人口紅利、自置居所的傳統觀念、家庭規?？s小，以三人為主要家庭單位、城市化發展的速度加快、舊城區改建及一些老舊危樓的拆遷。擴展性需求是指保證基本需求的情況下，實現更好的生活需求，此處表現在中等以上家庭占比越來越多，人們手上的資金多了，可支配的收入變多，開始考慮住房的改善。

二、房地產行業競爭激烈

面對政策調控，人們住房需求的改變，房地產洗牌重組不可避免。僅就北京2012年為例，千億房產商有望達到4-5家，萬科繼續維持業績增長，恒大、中海、保利有望沖擊千億目標。受到大型開發商及市場的擠壓，小型房地產商發展步伐減緩，由于資金、品牌等各方面的差距，行業占有率逐漸降低，房地產企業集中度逐年上升，強者恒強的局面越發的明顯。

總結：

1．受到宏觀國家政策的調控影響，房地產商需要改變自身的策略，以適應市場。

2．未來十年，住宅行業的整體發展速度放緩，原先那種只跑量、追趕時間的建設方式將被放棄，新型的設計理念及銷售模式形成。

3．市場需求，隨著城鎮化進程速度的放緩，需求也有所減少，精益求精，成為主流。

4．政府的政策與行政手段并行，房地產受到宏觀調控的影響，表現新的市場形態。

5．行業毛利率在收到市場價格和成本的共同擠壓，出現明顯下滑，行業競爭越發激烈，小型房地產商受到雙重擠壓，逐漸萎縮，大型房地產商崛起，實現行業壟斷。

三、中海房產

從2011年起，中海就以及其強勢的姿態，引領整個房地產市場，盡2011年1月-11月，10個月，中海就完成了全年800億港元突破1000億的銷售目標，這種強勢出擊，對整個房地產業都是一種沖擊。通過三個季度的積累與研究，中海得出了這樣的結論：中高端品質的產品定位結合平價、低價的價格策略，有望成為業績增長主要動力，使得中海成為“千億俱樂部”的成員。

2012年1-11月中海、保利銷售及業績目標對比完成情況

四、通過以往中海項目，了解其項目評判標準

所謂知己知彼，百戰百勝。要做好中海的項目，首先就要了解其項目的需求，及運行模式，從以前的項目中吸取經驗教訓。（以中海在蘇州的另一項目，嶗山路地塊項目）

通過總結，我們得出了以下，應對中海項目的方式、方法

1．滿足規劃任務書要求

項目最早得到的就是任務書，除去甲方所提供的必要數據及地塊資料外，一系列應達指標是設計的最初，也是最終都必須達到的要求，也是作為設計的根本所在。

2．從總圖規劃結構設計角度

一個好的構思，是通過總圖的排布來實現的 ，除去滿足規劃所需要的基本規范外，實現甲方的要求，滿足容積率，構圖的充分合理性，都在總圖上得到最大的發揮。組團明確，結構布置清晰，小區內路網主次分明。

3．從景觀布局角度

充分利用周邊景觀資源，伊水麗水，依山隱山，將景觀引入小區內。有聚合力的實用型公共景觀空間，景觀空間在布置上具有完整性，空間有層次感，使景觀通透開放。

4．從單體產品布局

依地勢，充分考慮景觀資源，布置各類產品，在中心景觀地帶，布置大戶型，打造一流住宅品質。沿街、緊挨高層的小高層及多層戶，布置小戶型產品。

5．單體戶型的優劣

平面不足做到緊湊，不浪費多余空間，套型內交通流線合理，各功能分布明確，有好的銷售亮點。

6．商業布局及其立面設計

首先，充分考慮沿街商業與高層塔樓的交接關系，特別是拐角商業，通常有商業的主入口，做局部放大處理。其次，立面設計樣式新穎 ，商業立面與住宅小區立面統一考慮，是住宅在商業上有個延伸性，住宅又可以受到商業的引領。沿街商鋪需要加強，增加整個小區的商業氛圍。

7．地下車庫的評審

地庫在前期方案中通常是被忽略的 ，實際上 ，車庫的設計恰恰會影響整個小區的總體設計及品質。停車數量是否滿足要求，消防疏散是否滿足規范，地庫入口是否合理都是總圖及單體設計最新需要考量的。當下小區對車庫的設計，無外乎是結構經濟性是否合理，在下文也會更一步的詮釋，方案前期做車庫的注意點。

總結:設計難點――面對一線開發商我們需要換一種思路來做方案

1)中海戰略：快進快出戰略。設計思路的明確拓展，設計人員及進度的有效配置，及項目的合理推進。

2)規劃設計：產品布置均好性，避免出現不好的房型設計，考慮好售樓處及各種配套的設計。

3)景觀設計：景觀和庭院的空間組織變得尤為重要，層層遞進的院落關系必須要有。

4)思維方式的轉變：為一線開發商提供更多更好的產品，提供細節設計，對咨詢版塊減弱。在畫圖的同時，提出專業的建議 ，以求將項目做得更加完善。

市場是唯一設計標桿，必須在在市場的基礎下做設計，但在服務于市場的同時，要改善市場。

五、現有案例分析

以下通過正在進行的中海項目，可以直接的了解方案的整個推進方式及過程 ，最快的入手中海房產商的方案推進模式。

1.地塊現狀

尹山湖1~4號地塊位于尹山湖東畔，歸屬尹山湖生態商圈（圖中雙紅線）。尹山湖生態商圈位于吳中東部郭巷街道中心位置，北依市區、東接園區，是吳中區政府“南部做優”發展戰略的重要組成部分。該片區于2006年下半年開始規劃，總投資超過20億元，規劃總用地面積8.84平方公里。致力于打造成集商貿服務、居住生活、生態休閑為一體的濱水新城區。

2.各單項推導

1)總圖推導

根據甲方要求，商業的最大化設計，通過總圖商業5%、10%、15%三種比例的探討，得出以下的最新總圖，1地塊(西側)商業15%，2地塊(東側)商業8.61%，實現商業最大化及合理化設計。(圖紙如下)

2)天際線推導(景觀價值最大利用化的體現)

a.地塊視線分析:通過1、2地塊內，局部樓層視線的模擬采樣，最大限度的實現小區內樓層的觀景面。

b.地塊內特殊樓位置的視線模擬采樣。（通過模型及實際照片的比較）

c.高層視線剖面分析

3)地庫推導（通過可售比的計算方式，得出經濟型車庫）

本次分析以2#地塊為例（單位：平方米）

2#地塊總用地面積115845.0，容積率為2.5

地上總計容建筑面積 = 總用地面積 X 容積率

得出：289612.5= 115845 *2.5

甲方要求可售比：80%

可售比=地上總計容建筑面積/地上地下總建筑面積

得出：0.8=289612.5/362015.6

地上建筑面積=地上地下總建筑面積-地上總計容建筑面積

得出：72403.13=362015.6-289612.5

地下停車位面積按照37m2/輛計算：

地下停車位數=地下建筑面積/37

即：1957 (輛)=72403.13/37

小區停車配比：

住宅按照1輛 / 戶配置，公建配套按照0.6輛 / 100平方米配置。

住宅總戶數2784戶，

即住宅所需車位數：2784輛,

其中地面停車數914輛,占總數31.84%

商業面積按照地上總計容建筑面積 的5%來配置：

商業面積=地上總計容建筑面積 X 5%

得出：14480.62 =289612.5 X 5%

商業停車位 = 商業建筑面積 /100*0.6

得出： 87（輛）= 14480.62/ 100*0.6

總停車數 = 住宅停車數 + 商業停車數

得出：2871（輛）= 2784+87

地面停車位 =總停車數 ―地下停車數

得出：914（輛）=2871―1957

地面停車比例 =地面停車位 / 總停車數 *100

得出：31.84%= 932/ 2871 *100

由此所得經濟型車庫排布圖，見右側：

車位柱網:5400mm，車道柱網:6000mm

地下室層高:3.4m，覆土:1.2m，車庫高出地面:1.5m

4)商業推導

a.沿街大商業做法：商業開間:6600X7500mm，以小型商鋪形式構建

設計上，內街連廊式做法，通過外部商業的內引入式，打開內部商業街，在垂直交通上，天橋、豎向電梯的交錯使用，增加商業的活力與節奏感，吸引游客駐足。(圖紙如下)

一層商業二層商業三層商業

b.住宅商業西側沿街二層商業：商業開間:6600X20000mm，以小型商鋪形式構建

設計上，充分考慮住宅商業騎樓的關系，底層上也局部形態遵從住宅的戶型，保證不影響戶型的情況下，商業的合理化設計及運用，利用單邊入戶方式，設計沿街商鋪。

一層商業二層商業

5)單體戶型推倒，此處尤以90戶型為例

高層面積區段：90平方戶型：2+1房1衛

詳細分析：

常見戶型排布，不做任何多余設計

如何在局限空間呢，做出好的戶型

空中花園的排布設計，增加采光性，及住戶的個人使用空間，使房間采光更為合理。

結論：根據各戶型配比案例，所得如下結論級配表，通過該級配表，可以縮短對于戶型面積段內，戶型各功能的合理面積分配，有助于設計出符合需求的好戶型。(表格如下)

六、其他一線房地產商案例推導

參考文獻：

1.《華爾街啟示錄――淺談08美國金融危機》

2.《2013-2018年中國建筑設計行業市場前景評估與投資規劃分析報告》

3.《2013-2018年中國建筑設計行業市場發展前景預測及投資策略咨詢報告》

4.住宅設計規范《GB50096-2011》，及其他相應建筑設計規范

5.《GB50763-2012無障礙設計規范》

6.《江蘇省城市規劃管理技術規定（2011年版）》

7.《江蘇省住宅設計標準DGJ32 J26-2006》

8.《江蘇省人民防空工程設計文件編制深度規定》

9.《江蘇省城市規劃管理技術規定――蘇州市實施細則之二-“日照影響分析規則”（2012年版）》

篇5

“長實”（長江實業）在新界大埔區的新樓“嵐山”近日開售，不聲不響地刷新了新盤“小戶型”的紀錄――其中一套“開放式”戶型實用面積僅177平方英尺，折合約16平方米。

新盤資料一面世，長實馬上被套上“無良開發商”的帽子，媒體冷嘲熱諷，紛紛送上“房豪宅”（編者注：“房”在港指將一套住宅切割成多個套房出租）、“牢房豪宅”等稱號。

超迷你戶型“小如牢房”

香港樓價長年居高不下，小戶型的面積越來越小得令人稱奇。包括恒基、華人置業、信和置業等開發商，近年來都曾推出總面積不到20平方米、居室面積小于10平方米的迷你戶型?！皪股健边@次引發爭議的戶型，居室面積只有8平方米多，而香港赤柱監獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

然而，輿論罵歸罵，開發商每次推出這類迷你戶，卻總是意外地受歡迎，有時甚至要用“哄搶”來形容――最近信和置業推售的九龍大角咀新盤奧朗御峰，其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶，僅僅開售半天就售罄，收到的預訂更超購21倍，早上9點開售前售樓處已經排起長龍。

更加令人意外的則是，香港的學界專家這回并沒有像往常一樣，跟媒體站在一起痛批開發商，反而紛紛表示認可，不少人更指出這是“大勢所趨”。香港中文大學未來城市研究所副所長姚松炎更引述調查數據指出，過去一年來面積在400平方英尺（約36平方米）以下的小型單位，無論租金、價格升幅還是成交量都遠超平均水平，反映市場對小型單位的需求很大，因此，日后開發商設計新盤時一定會增加這類單位。

高樓價下的“窮人恩物”

回想2012年前，80平方米以上的“大型單位”，曾經一度是開發商們的“最愛”，原因是當時的樓市增長很大一部分由內地來的購房者支撐，他們大多不習慣購買狹小的住宅。然而自2012年10月起，香港政府為了遏制樓市炒賣，向所有非香港永久性居民的買家征收相當于樓價15%的“買家印花稅”，內地買家大大減少，此后隨著內地“禁奢”和嚴查腐敗行為，內地買樓“豪客”更近乎絕跡。大型住宅“泡沫”破滅，迅速成為了空置率最高的戶型。

過去兩年里，以前不受開發商重視，面積也小得有些“不人道”的迷你戶型，開始大行其道。最直觀的原因當然是小戶型面積小，總價也低，在樓價常年居高不下的香港，這類戶型成了資金不足的置業者的唯一選擇。例如嵐山的超小戶型，最低僅售165萬港元 （約合人民幣132萬元），相對于過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型，總價低了一半以上。這就像許多地產中介一針見血地在推介中說的，真正是“窮人恩物”。

Y太太剛剛購買了上文中信和置業奧朗-御峰一個約20平方米的小戶型，她坦言房子是給自己的兒子買的，“要結婚，房子太貴，現在只有這么小的我們才買得起。”她表示，兒子并無儲蓄，首付是自己給的，不過孩子則負責月供，她希望以后有了能力，孩子們可以逐漸換更大的房子。

單身貴族青睞迷你戶

這類迷你戶的買家，不少都是首次置業的單身人士，或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認為未來單身和無孩小家庭將越來越多，因此也令超小型住宅的發展長遠看好。

香港城市大學教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文，鼓勵政府、開發商興建超小型公寓。他認為大多數單身人士，其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所，傳統設計給一家三口以上居住的2、3居室，對于不富裕的單身一族而言根本是浪費空間?！熬拖癯幸餐瞥龆喾N微波爐食品，對象就是這些不煮飯的單身者”，他相信，由于這類家庭的增加是時代大趨勢，因此在長實之后，其他開發商也一定會跟隨。

同樣由于小家庭居住的需求旺盛，小戶型無論租售都非常走俏。在今年上半年，由于內地經濟走低和美聯儲“退市”陰影，香港樓價走勢一度出現跌幅，其中大型住宅價格更有不少下調逾30%的案例，但中小型單位的價格則一直堅挺。在樓價下跌的同時今年一季度整體租金也開始下滑，其中迷你戶同樣“一枝獨秀”，在逆市中不跌反升。

從事地產中介的姚先生透露，過去半年租金最為堅挺的是總價在300萬港元以下，實用面積低于300平方英尺（約27平方米）的市區小型單位，月租約在10000到14000港元，算起來年回報額可以高達4%至6%，在香港目前接近零利率的環境中，好過不少投資產品。

現在，“牢房豪宅”是否看起來沒那么面目可憎了？事實上，長實旗下“嵐山”的迷你戶開售四天以來，也一直是最受歡迎的戶型，這里麻雀雖小五臟俱全，精致豪華，不但有單人廚房，浴室還裝有浴缸，甚至有個小小的陽臺。這個開放式單位還被設計成與旁邊一套三居室的大單位相鄰，而且可以打通，長實更美其名曰“1+親”，指最適合年輕家庭帶著老人一起居住，也的確有不少買家將兩套住宅同時買下。

事實上，沒有開發商建房子是為了“良心”，無論建豪宅還是小戶型，出發點無非都是為了公司的利潤。“迷你戶”越來越小，其實只反映了這類住宅的需求越來越大，也折射出香港地產市場正從過往的炒作豪宅，轉變為更多由自主需求主導市場。房子越來越小，房子的總價也隨之越來越低，變相讓樓市“降溫”，其實未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。