序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀環(huán)境；關(guān)鍵因素

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，其在推動我國城鎮(zhèn)化建設(shè)、帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面發(fā)揮了重大作用。不過，進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，房地產(chǎn)投資過熱及金融資產(chǎn)過多轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)等問題日益凸顯，調(diào)控的呼聲日益高漲。2013年下半年以來，全國70個大中城市中的68個房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，最高漲幅為13.7%。進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)價格上漲出現(xiàn)一定的收窄，一是表現(xiàn)為房價環(huán)比漲幅持續(xù)下行，二是受整個行業(yè)降溫的影響，2014年大中城市房價同比漲幅支撐力不足。

總體來看，金融危機(jī)以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展越來越重要。作為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用毋庸置疑。不過，由于我國房地產(chǎn)市場的不成熟性，加之宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在諸多不確定性，且存在諸多問題。在當(dāng)前房產(chǎn)價格備受關(guān)注與責(zé)難的形勢下，基于2014年上半年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題進(jìn)行分析，對關(guān)鍵因素進(jìn)行了考察，有一定的借鑒價值和意義。

一、2014年以來我國宏觀經(jīng)濟(jì)分析及對房地產(chǎn)市場的影響

2014年以來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中的短期企穩(wěn)跡象，這是今年以來中國宏觀經(jīng)濟(jì)的主要特征，也將是2014年下半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)的主要方向。一是從國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2014年以來世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)分化走勢，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇勢頭日益鞏固，新興經(jīng)濟(jì)體增長仍然乏力。先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體對于全球經(jīng)濟(jì)增長的作用更加突出。二是就我國國內(nèi)形勢看，我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)的趨勢明顯，雖然我國二季度GDP同比為年內(nèi)低值，但可以預(yù)見，今年下半年我國GDP將有小幅回升，預(yù)計全年將實(shí)現(xiàn)7.5%的同比增長目標(biāo)，而從居民消費(fèi)價格水平看，我國下半年壓力不大。三是從國內(nèi)的政策層面看，財政政策將持續(xù)發(fā)力，“穩(wěn)增長”與“調(diào)結(jié)構(gòu)”并行。貨幣政策則將逐步從“寬貨幣緊信貸”轉(zhuǎn)向“寬貨幣寬信貸”，而市場利率也有望維持較低水平，同時不排除央行降息的可能性。最后，從風(fēng)險看，美國超預(yù)期加息以及我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的增長放緩超預(yù)期、企業(yè)盈利能力下滑、央行貨幣政策轉(zhuǎn)向以及地方政府債務(wù)風(fēng)險集中爆發(fā)等問題，都進(jìn)一步增加了我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性。

在此宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，結(jié)合2014年以來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的銷售萎縮局面，可以預(yù)見的是，我國房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)持續(xù)的自主性回落，房價的理性回歸趨勢初見端倪。一是住宅銷售萎，2014年上半年，我國全國住宅銷售面積為同比下降9%，而2014年上半年的平均月銷售面積也是近四年最低，二是房價自主回落，以往歷次調(diào)控過程中房價的回落總會形成新一輪報復(fù)上漲，而這次房價回落則是自發(fā)性的，是市場的自主回調(diào)。總體來看，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大調(diào)整，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型壓力不斷加大、貨幣增速回落以及利率高位因素等，都對高房價產(chǎn)生擠壓，房價回歸呈現(xiàn)出一定的必然趨勢。

二、房價回歸理性的意義及房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展策略分析

房價回歸必然結(jié)果，政策措施起到了扶持和延緩作用，但不能改變市場趨勢。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房價理性調(diào)整有利于打破土地財政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長“怪圈”，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價結(jié)構(gòu)的形成。隨著房價調(diào)整，我國的物價結(jié)構(gòu)將合理調(diào)整，有利于形成合理的物價結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)活動的整體成本，使得居民消費(fèi)等內(nèi)生性增長動力得到有效培育。在房價高企的情況下，經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動力往往不足，房價合理調(diào)整將釋放相當(dāng)一部分居民財富，促進(jìn)消費(fèi)增長。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，要充分落實(shí)以下五個方面的政策建議：

一是充分尊重供求關(guān)系自主調(diào)整，堅(jiān)持市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用。十八屆三中全會以來，政府堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域落實(shí)市場化為導(dǎo)向，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，新一屆政府正在著力建設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，使市場在資源配置中起決定性作用。針對房地產(chǎn)形勢，下一步政府應(yīng)該避免激進(jìn)的短期干預(yù)政策，要充分尊重市場機(jī)制的選擇，理順房地產(chǎn)制度體系，滿足市場多樣化住房需求。

二是要結(jié)合地方差異制定調(diào)控政策，強(qiáng)化地方政府的調(diào)控責(zé)任。各級政府要細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控措施，承擔(dān)房價控制目標(biāo)的責(zé)任。而考慮到不同城市之間因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等的差別，地方調(diào)控要堅(jiān)持差異化，使原來全國統(tǒng)一調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向以地方政府為主導(dǎo)因地制宜的調(diào)控政策。

三是加快構(gòu)建以政府為主的住房保障，探索多種住房供應(yīng)模式。要健全城鎮(zhèn)住房制度，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足基本住房需求。同時，要制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度。

四是加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場。要加快探索城鄉(xiāng)一體化用地市場，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，有效轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)粗放型發(fā)展模式。同時，要加快完善住房信息體系建設(shè)，加快建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)多部門信息共享，促進(jìn)房地產(chǎn)稅和市場化調(diào)控的落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]NABARD，“Status of Microfinance in India 2009-10”[R]，NABARD Report，November 2010.

[2]HENRY R.CHEESEMAN：Legal Environment of Business[M].USA：Pearson Custom Publishing，2007：59-60.

[3]張凌翔，張曉峒.通貨膨脹周期波動與非線性動態(tài)調(diào)整[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，2011（5）.

[4]汪建強(qiáng).德國房價調(diào)控經(jīng)驗(yàn)及對我國的啟示[J].價格理論與實(shí)踐，2012，（2）.

[5]張江濤.韓國住房調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)及啟示[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011，（6）.

[6]高漢.保障房：稀釋房價的源頭活水[N].法制日報2011-03-22.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，戰(zhàn)略發(fā)展，實(shí)施措施

引言

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在整個國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，該行業(yè)也日益受到政府和消費(fèi)者的廣泛關(guān)注。

一、M房地產(chǎn)有限公司的發(fā)展現(xiàn)狀

M房地產(chǎn)具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，注冊資本近億元，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，年開發(fā)能力50萬平方米。

從2001年運(yùn)作第一個項(xiàng)目開始，經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，M房地產(chǎn)從淄博起步，先后進(jìn)入青島、濟(jì)南，并繼續(xù)向環(huán)渤海城市圈拓展，在激烈的市場競爭中逐步形成跨區(qū)域、規(guī)模化的開發(fā)模式。

M房地產(chǎn)憑借卓越的企業(yè)品牌形象，在10年的發(fā)展中實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任。

二、M房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略環(huán)境分析-外部環(huán)境分析

（一）宏觀環(huán)境分析

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。

系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。

（二）行業(yè)基本經(jīng)濟(jì)特性分析

房地產(chǎn)市場供求雙方的經(jīng)濟(jì)特征是由市場供求關(guān)系決定的。當(dāng)市場供應(yīng)量大于需求量的時候，房地產(chǎn)市場相對銷售速度較慢，反之，則銷售速度加快。同時，房地產(chǎn)價格除了供求關(guān)系之外，土地價格、建設(shè)成本等相關(guān)因素也是重要的影響因素。

（三）行業(yè)競爭狀況分析（五種競爭力量模型）

中國房地產(chǎn)市場是由政府、開發(fā)商、已購買者、潛在購買者、銀行等金融機(jī)構(gòu)這五種力量組成的，這五種力量相互作用決定了房地產(chǎn)價格的漲跌。

資本的逐利性使開發(fā)商和已購房者希望房價永遠(yuǎn)上漲。

政府是宏觀調(diào)控者，負(fù)責(zé)整個行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，維持房價既不要過高也不要過低，既能滿足經(jīng)濟(jì)增長的需要同時又能迎合"民意"。

銀行等金融機(jī)構(gòu)出于自身利益的考慮，當(dāng)然也是希望房價持續(xù)上漲，只有持續(xù)上漲，它的房貸業(yè)務(wù)才能增長，它既有的風(fēng)險才能化解。

只有潛在購房者是真正希望房價越低越好的，他們雖然相對是弱勢群體，是社會的中下層，但因?yàn)閿?shù)量眾多，不可忽視。

（四）行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略群體分析

行業(yè)內(nèi)形成了以萬科、恒大為代表的大型開發(fā)企業(yè)，他們規(guī)模大，資金實(shí)力雄厚；大部分國企也涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，他們的競爭實(shí)力較為強(qiáng)大。

三、M房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略環(huán)境分析-SWOT分析

（一）優(yōu)勢分析（strengths）

1.前期項(xiàng)目開發(fā)十年的經(jīng)驗(yàn)；

2.企業(yè)處于成長期，產(chǎn)品系列和研發(fā)設(shè)計能力具備一定發(fā)展的基礎(chǔ)和實(shí)力；

3.項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)特色，產(chǎn)品由全球頂級團(tuán)隊(duì)設(shè)計團(tuán)隊(duì)打造，項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套設(shè)施比較完善；

4.清晰地區(qū)域定位，業(yè)務(wù)定位，產(chǎn)品定位和客戶定位。

（二）劣勢分析（weakness）

1.本公司規(guī)模較小，沒有形成一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)模式；

2.缺乏長效的盈利模式，盈利能力低；

3.品牌營銷與危機(jī)公關(guān)意識不強(qiáng)，不能系統(tǒng)地利用媒體來提高知名度和美譽(yù)度；

4.管理體制還不夠健全，管理層級多，效率低，新架構(gòu)的運(yùn)營有待啟動。

（三）機(jī)會分析（opptunities）

1. 土地市場上激烈的競爭局面趨緩；濟(jì)南市場上房產(chǎn)成交量呈上升趨勢，居民住房占到總成交量的64%；

2.城市化進(jìn)程的高速發(fā)展時期，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，省內(nèi)人口進(jìn)入濟(jì)南，這為公司的發(fā)展提供了有利的機(jī)會；

3.濟(jì)南房地產(chǎn)市場整體戰(zhàn)略規(guī)劃以東拓西進(jìn)為主旋律，而公司目前的項(xiàng)目就在東拓方向上。

（四）威脅分析（treats）

1.房地產(chǎn)市場越來越成熟，越來越規(guī)范化，這不僅使得運(yùn)作成本高，而且促使各種資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得市場競爭激烈；

2.開發(fā)過程中所需的原材料成本、人力成本、管理成本上升幅度較大。

3.土地供應(yīng)和信貸控制仍是政府調(diào)控兩大手段，土地資源短缺和融資問題是房地產(chǎn)業(yè)的兩大難題；

4.國家的宏觀調(diào)控加劇，抑制房地產(chǎn)市場過熱的措施不斷出臺，且一輪比一輪嚴(yán)格，各地相繼出臺了"限購令"。

四、M房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略發(fā)展

M房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營宗旨是服務(wù)顧客，富裕員工，回報股東，奉獻(xiàn)社會。公司使命就是實(shí)現(xiàn)公司的愿景，即：成為一家持續(xù)百年經(jīng)營的企業(yè)，成為中國建筑文明的倡導(dǎo)者。

（一）公司的階段戰(zhàn)略目標(biāo)

571戰(zhàn)略--用五年的時間，完成至少七個城市的戰(zhàn)略布局，力爭成為山東省民營房地產(chǎn)企業(yè)第一。全國戰(zhàn)略--2015年成功上市后布局全國。

（二）公司層戰(zhàn)略

五年內(nèi)立足山東，穩(wěn)固淄博等三線城市，著力發(fā)展?jié)稀⑶鄭u等二線城市，逐步在其他城市有所作為，完成至少七個城市的戰(zhàn)略布局。

（三）業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略

1.核心競爭策略

"三快"策略：快速拿地、快速制造、快速銷售。

成本領(lǐng)先策略：全過程的、科學(xué)的成本領(lǐng)先。

差異化策略：全方位的、有競爭力的差異化。

2.市場拓展策略

擴(kuò)展速度：六個月之內(nèi)不能達(dá)到開工條件的項(xiàng)目不拿。

拓展方式：主要通過市場行為，非戰(zhàn)略布局需要不拿地王；除直接投資之外，也可以采取合作的形式。

拓展范圍：放在全山東的任何一個二、三、四線城市。

3.市場營銷策略

快速銷售策略：開盤一個月內(nèi)實(shí)現(xiàn)放盤量的60% 。

定價原則策略：客戶定價原則。不追求單個項(xiàng)目的利潤最大化， 追求資金的快速周轉(zhuǎn)。

樣板領(lǐng)路策略：售樓處、樣板間、景觀示范區(qū)先行。

五、M房地產(chǎn)公司保證戰(zhàn)略實(shí)施的措施

（一）尋求政策優(yōu)勢，結(jié)合brt和政府東遷的機(jī)會，主攻住宅開發(fā)，審慎的選擇商業(yè)項(xiàng)目。

（二）抓好細(xì)分市場，加強(qiáng)專業(yè)化經(jīng)營并適時尋求戰(zhàn)略伙伴合作，加強(qiáng)抵御市場風(fēng)險的能力。

（三）做好政府和銀行營銷及公關(guān)，豐裕公司土地儲備與銀行貸款，避免資金風(fēng)險。

（四）優(yōu)化開發(fā)環(huán)節(jié)，降低經(jīng)營成本，通過量的積累和擴(kuò)張求得效益增長。

（五）抓好員工團(tuán)隊(duì)建設(shè)，通過內(nèi)部培養(yǎng)提高員工素質(zhì)，降低人員轉(zhuǎn)換成本。優(yōu)化員工團(tuán)隊(duì)，降低運(yùn)營管理成本，實(shí)施針對細(xì)分市場的低成本戰(zhàn)略。

（六）做好融資與資本變現(xiàn)工作，確保資金流動暢通。

六、結(jié)語

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境因素越來越復(fù)雜多變，競爭越來越激烈的時代， 戰(zhàn)略管理已成為M房地產(chǎn)有限公司高層管理人員一項(xiàng)非常重要的工作，越來越顯示出它在公司管理中的重要性。

本文在寫作過程中，運(yùn)用戰(zhàn)略管理分析方法，得出了以下結(jié)論：該公司應(yīng)該結(jié)合brt和濟(jì)南東擴(kuò)的機(jī)會，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢；提升公司的融資能力，加強(qiáng)實(shí)施品牌戰(zhàn)略；建立房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施和評價體系，根據(jù)公司內(nèi)外部環(huán)境的變化及時作出調(diào)整，以適應(yīng)市場的要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]專著：李延喜著，《次貸危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫》[M]，北京，中國經(jīng)濟(jì)出版社，2008.72一109。

[2]專著： 陳建明著，《商業(yè)房地產(chǎn)投資融資指南》[M].北京，機(jī)械工業(yè)出版社，2003.11一18。

[3]期刊論文：趙奉軍，《房價長期上漲的神話與現(xiàn)實(shí)》[J]，中國房地產(chǎn)，2009年1月，第31-34頁。

[4]期刊論文：梁建軍，《淺議我國房地產(chǎn)市場存在問題及應(yīng)對策略》[J]，北京，現(xiàn)代商業(yè)，2008年4月，第185頁。

篇3

關(guān)鍵詞：鋼材；宏觀營銷環(huán)境；微觀營銷環(huán)境

改革開放以來，我國鋼鐵工業(yè)取得驚人發(fā)展，中國鋼材市場需求量和生產(chǎn)量增幅均高于國際平均水平，自1996年以來，我國在鋼材產(chǎn)量、消費(fèi)量上排名世界第一。伴隨著中國鋼鐵工業(yè)的發(fā)展，鋼材流通企業(yè)也同步發(fā)展起來。但是，近年來由于我國鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能大于市場需求，鋼材生產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的國內(nèi)和國際市場雙重競爭，作為鋼鐵供應(yīng)鏈下游的鋼材流通企業(yè)也受到影響，部分鋼材貿(mào)易企業(yè)，由于對鋼材市場營銷環(huán)境分析不透徹，對鋼材市場把握不到位，存在一些問題。對流通企業(yè)的市場營銷環(huán)境透徹研究，把握市場脈搏，預(yù)測鋼材產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，掌握鋼材價格變動走勢，對鋼材流通企業(yè)開拓市場以獲得生存和發(fā)展空間尤顯重要。

一、相關(guān)理論文獻(xiàn)綜述

營銷環(huán)境是指企業(yè)營銷活動有潛在關(guān)系的內(nèi)部和外部因素的集合。作為企業(yè)外在的不以營銷者意志為轉(zhuǎn)移的因素，對企業(yè)營銷活動的影響具有強(qiáng)制性和不可控性。不同國家或地區(qū)之間，宏觀環(huán)境存在著廣泛的差異；不同的企業(yè)之間，微觀環(huán)境也千差萬別。與此同時，營銷環(huán)境諸因素之間相互影響、相互制約，某一因素的變化會帶動其他因素的相互變化，形成新的營銷環(huán)境。

二、鋼材流通企業(yè)市場營銷環(huán)境分析

營銷環(huán)境即為企業(yè)提供機(jī)會，亦對企業(yè)構(gòu)成威脅，企業(yè)必須持續(xù)不斷地觀察識別并適應(yīng)營銷環(huán)境的變化，從中把握商機(jī)，對應(yīng)采用營銷策略，取得競爭優(yōu)勢。當(dāng)前鋼材流通企業(yè)主要重點(diǎn)關(guān)注的宏觀營銷環(huán)境因素如下：

（一）宏觀營銷環(huán)境

1、人口環(huán)境

人口是構(gòu)成市場的第一因素。從70年代開始，我國實(shí)行計劃生育，控制人口增長，使人口出生率逐年下降，但我國總?cè)丝诶^續(xù)慣性增長，城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。據(jù)聯(lián)合國《2030年全球人口預(yù)測》報告，中國人口預(yù)計將在2030年人口總數(shù)將超過14．5億。面對巨大的人口基數(shù)，我國的消費(fèi)市場規(guī)模依然很大。發(fā)達(dá)國家工業(yè)化進(jìn)程中，伴隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的增長，鋼材消費(fèi)隨之增長，人均消費(fèi)鋼材水平和鋼的占有量達(dá)到飽和點(diǎn)之后開始回落，之后保持在一定產(chǎn)量范圍之內(nèi)。對比發(fā)達(dá)國家的人均鋼材消費(fèi)量，我國人均鋼材消費(fèi)量仍有增長空間。另由于人口數(shù)量增加、人口密度的區(qū)域性變化，中國鋼材產(chǎn)品消費(fèi)量長期來看，還應(yīng)進(jìn)一步增加。但另外一方面，我們也應(yīng)該注意到，我國人口結(jié)構(gòu)中，近年來年輕人在總?cè)丝谥械谋戎亟档汀⑷丝谶w移等因素影響，將導(dǎo)致鋼材市場局部出現(xiàn)波動。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

鋼材主要應(yīng)用于房地產(chǎn)、建筑、汽車、機(jī)械、家電、汽車、交通、化工等領(lǐng)域，分析這些行業(yè)的市場需求、行業(yè)政策、可以相應(yīng)預(yù)測出鋼材市場的需求變化。

（1）房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)拉動了投資、消費(fèi)、進(jìn)出口增長，并成為政府財政收入的重要來源。我國政府一直通過金融政策、財政政策、稅收和管理法規(guī)等手段直接或間接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近年來，由于部分城市房價過快上漲，價格過高，對民生改善和社會穩(wěn)定帶來負(fù)面作用。房地產(chǎn)市場投機(jī)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)泡沫，進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。對此，中央政府實(shí)施房價調(diào)控政策，實(shí)施限購令。在鼓勵居民首次購房的同時，抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)性需求。面對限購令、限貸令等中央措施，很多開發(fā)商開發(fā)速度放緩。受其影響，近期相應(yīng)的房地產(chǎn)鋼材需求放緩。另一方面，對比國外發(fā)達(dá)國家，我國的城鎮(zhèn)化率相對較低，伴隨著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展步伐、城鎮(zhèn)人口長期呈現(xiàn)增加趨勢。根據(jù)國家規(guī)劃，到2015年我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到6．66億人，鎮(zhèn)化率達(dá)到45％。這將相應(yīng)帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另外由于城市發(fā)展規(guī)劃的部署，將出現(xiàn)大規(guī)模城市改造和居民拆遷，長期來看，住房銷售市場的需求呈增長之勢。相應(yīng)帶動建筑鋼材市場需求。

（2）汽車。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)過多年積累，已經(jīng)具備了汽車消費(fèi)能力。私人購車占整個汽車消費(fèi)市場的比例迅速提高。另一方面，整車制造商和供應(yīng)商看好增長迅速的汽車消費(fèi)市場，為了奪取更多的市場份額，整車制造商很可能不斷縮短新產(chǎn)品開發(fā)的周期，這將進(jìn)一步刺激需求的增長。國家《汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》提出在我國建立一個成熟的、具有全球競爭力的汽車行業(yè)。但也應(yīng)當(dāng)看到近期受經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力、高油價的影響，從汽車的實(shí)際銷售來看，老百姓汽車消費(fèi)的熱情暫時下降，對應(yīng)的汽車產(chǎn)業(yè)鋼材需求受到影響。國家相關(guān)部門如出臺汽車下鄉(xiāng)、以舊換新等刺激消費(fèi)政策，將帶動市場需求，刺激汽車產(chǎn)業(yè)用鋼消費(fèi)。

（3）其他產(chǎn)業(yè)。近期由于我國固定資產(chǎn)投資和制造業(yè)增速放緩，鐵路、機(jī)械行業(yè)鋼材消費(fèi)強(qiáng)度下降、國內(nèi)下游用鋼需求放緩，鋼材市場出現(xiàn)疲軟。

3、國際市場因素

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程，我國進(jìn)入WTO后，貿(mào)易壁壘降低，國內(nèi)鋼材市場與國際鋼材市場的相互影響和作用愈加密切。近年來由于全球經(jīng)濟(jì)增長乏力，歐洲部門國家出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，受其影響世界主要經(jīng)濟(jì)體紛紛強(qiáng)化貿(mào)易維護(hù)主義，加大對我國反傾銷、反補(bǔ)貼措施，國際鋼材需求有所減少。

（二）微觀營銷環(huán)境

由于我國鋼鐵市場屬于分散競爭型市場，雖然部分鋼廠產(chǎn)量有所降低，投放市場的資源有所減少，但部分鋼材生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)增長率仍然高于全社會鋼材消費(fèi)的增長率。各個鋼材生產(chǎn)企業(yè)不可能形成統(tǒng)一減產(chǎn)，以保證改變當(dāng)前鋼材市場的供求矛盾，部分新形成或即將形成的鋼材生產(chǎn)能力還要釋放。整體鋼材市場供應(yīng)大于需求。

三、結(jié)語

通過以上分析，本文認(rèn)為從長期來看，我國鋼材市場充滿著的發(fā)展機(jī)會，但同時亦存在著諸多挑戰(zhàn)。近期鋼鐵行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)高產(chǎn)能、低需求、低產(chǎn)量、低價位的低景氣狀況。鋼材貿(mào)易企業(yè)必須樹立正確的市場營銷觀念，在充分分析市場機(jī)會和挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，制訂出科學(xué)的市場營銷組合策略去抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，取得市場先機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]瞿國忠.營銷管理[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2008.

[2]高微,馮花蘭.市場調(diào)查與預(yù)測[M].上海:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2008.

[3]歐德羅伊德.市場營銷環(huán)境[M].楊琳,譯.北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2010.

[4]黃振平.鋼材流通企業(yè)市場營銷環(huán)境分析[J].經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展,2003,(4).

[5]陳自好.中國鋼鐵企業(yè)市場營銷策略研究[J].企業(yè)導(dǎo)報,2010,(7).

篇4

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 投資 星河灣

房地產(chǎn)是最具投資價值的商品之一,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。如何評價對房地產(chǎn)產(chǎn)品投資收益,卻是一個相對專業(yè)和復(fù)雜的課題。

2009年8月8日,浦東星河灣在一片喝彩聲中開盤。這一天不僅屬于奧運(yùn)的周年慶典,也堪稱中國豪宅的節(jié)日。“星河灣式”生活對于星河灣業(yè)主來說,不單純是買下一處精致的房子,還因此獲得一種嶄新的生活方式和令人艷羨的社交圈子。作為星河灣地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)下的新項(xiàng)目,上海浦東星河灣與廣州、北京星河灣相同,一樣具有超越市場的宏觀和微觀的各項(xiàng)優(yōu)勢。

一、樓盤的定位

浦東星河灣位于上海錦繡路上,在房產(chǎn)板塊里屬于國際化氛圍濃郁的花木板塊,這是一個高端住宅。花木板塊位于陸家嘴金融區(qū)第一圈層,具體指龍陽路、羅山路、楊高路合圍區(qū)域。外籍人士、企業(yè)白領(lǐng)和高管、成功的商業(yè)人士成為板塊內(nèi)主流置業(yè)人群,他們較高的生活品質(zhì)、收入水平,有力助推花木獨(dú)特人居氛圍的形成。

二、上海浦東星河灣適合投資的指數(shù)

(一)方便生活

方便生活是評判樓盤是否具有投資價值的關(guān)鍵指數(shù)之一。尤其是商業(yè)地產(chǎn),方便生活意味著人氣旺盛,人氣旺盛自然價值就越大。浦東星河灣均價定到了4萬-6萬元/平方米,每套房源的價格基本都上千萬。開盤當(dāng)日,只有300余套現(xiàn)房可供出售的浦東星河灣,卻招來了逾七百多名客戶。方便的軌道交通的運(yùn)行直接促進(jìn)該地段與市中心以及浦東機(jī)場的連同,大大方便了市民的出行。而且周邊配套日趨成熟,如麥德龍、百安居成為居民消費(fèi)主要場所,正大藝術(shù)中心建成將成為板塊的又一亮點(diǎn);教育資源方面的牡丹幼兒園,建平西校先后加入等。

(二)時尚活力

時尚活力也是評定樓盤是否有著更高的收益回報的關(guān)鍵指數(shù)之一,一個有時尚感的社區(qū)環(huán)境首先來自建筑本身提供的時尚外觀,通常是現(xiàn)代風(fēng)格、簡潔的材料、透明的空間和體型,也許還有明快的色彩穿插其中。而浦東星河灣不同與一般的住宅,它的標(biāo)志性鐘樓、南歐古堡風(fēng)格的色澤、質(zhì)感,以及令人嘆為觀止的園林景觀設(shè)計,錦鯉池、桃花澗等景觀令參觀者們贊不絕口。設(shè)計風(fēng)格獨(dú)特。外觀、顏色和內(nèi)部設(shè)計都與別人不同,最妙的是房子風(fēng)格體現(xiàn)個性。這些都突顯出他獨(dú)特的時尚精致,有別于其他豪宅,給人時尚與個性的結(jié)合。

從長遠(yuǎn)來看,時尚并且有特色的建筑不僅容易讓人心潮澎湃,而且其流行的時間也許更為持久。正如此前業(yè)內(nèi)對星河灣的評價:星河灣將創(chuàng)造上海豪宅市場10年無法超越的神話。

(三)自然環(huán)境

當(dāng)然,一個樓盤的自然環(huán)境也是非常重要的評定標(biāo)準(zhǔn)。美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環(huán)境,一直是上海這座節(jié)奏快城市的人們的居住理想。因此,環(huán)境優(yōu)美是在上海買房子重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

浦東星河灣小區(qū)內(nèi)道路兩旁人行道臨街種植了綠化帶,用植草、灌木、喬木構(gòu)成三層立體綠化視覺,起到隔音、隔塵、美觀的效果。路的中央隔離帶安裝了特色設(shè)計的道路燈柱,既美觀,又達(dá)到照明效果。在已經(jīng)開放的小區(qū)中心,一個人工打造的瀑布已然成形,穿過瀑布,沿著木道走過一片茂密的樹林,一個清澈的泳池呈現(xiàn)在眼前,錦鯉池、桃花澗等景觀美輪美奐。附近的世紀(jì)公園是上海內(nèi)環(huán)線中心區(qū)域內(nèi)富有自然特征的生態(tài)型城市公園,生態(tài)綠地給居民提供了得天獨(dú)厚的綠色健康居住環(huán)境。

(四)公共關(guān)系

看一個小區(qū)的住宅是否值得投資,其中一個方式就是看這個小區(qū)的未來業(yè)主的素質(zhì)是怎樣的,他們的職業(yè)、他們的生活狀況、他們所代表圈層的興趣愛好、生活格調(diào)是怎樣的,這是中國“人以群分”觀念在居住上的具體表現(xiàn)。

住宅很講究圈層概念,而商業(yè)地產(chǎn)投資同樣要注重圈層,說得直白一點(diǎn),就是要投資的商鋪聚集了一些什么樣的人,聚集了一些什么樣的生意,這些環(huán)境對投資將產(chǎn)生何種影響。浦東星河灣的公共關(guān)系一定不會讓大家失望,在開盤當(dāng)日,購房現(xiàn)場,儼然成了金融行業(yè)人士的一次聚會,以后住進(jìn)浦東星河灣的人們可以更方便的進(jìn)行圈內(nèi)聯(lián)系。其次,私密性強(qiáng),能住豪宅的人肯定不愿意終日生活在大眾眼皮底下,能自由自在地生活而不會出現(xiàn)鄰居對望及吵鬧聲的干擾。花木地區(qū)原有的國際高端人群聚集的特點(diǎn)則將進(jìn)一步提升了浦東星河灣的國際化魅力。

(五)容積率

容積率對于任何一個項(xiàng)目而言都是最重要的參數(shù)之一。一般說來,容積率越低,居住的質(zhì)量越高,建筑的單價越高。所以要盡量選擇低容積率的房子。一個有著廣泛好評的開發(fā)小區(qū)往往是高質(zhì)量和高容積率的完美結(jié)合。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過3,綠化率應(yīng)不低于30%。上海浦東星河灣的容積率為1.58,綠化率為35%。由于受土地成本的限制,并不是所有項(xiàng)目都能做得到。而上海浦東星河灣卻完美的做到了這點(diǎn),更為重要的是它并沒有從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū),而是盡自己最大的可能滿足住戶居住的舒適度。

(六)安全

安全才安心。在上海投資,不安全的影響開始來自于一些目前不可預(yù)期的因素。比如,投資的這個小區(qū)開發(fā)商實(shí)力是不是夠強(qiáng),能不能保障小區(qū)配套完善形成成熟社區(qū);小區(qū)所在的規(guī)劃是否合理,是否存在市政建設(shè)同小區(qū)建筑沖突等問題。

(七)安靜

安靜的居住環(huán)境盡管非常重要,但那是對于住宅投資而言,商業(yè)地產(chǎn)卻意味著越熱鬧越好。所以安靜這個指數(shù)可以從兩個方面來權(quán)衡:要想投資商業(yè)地產(chǎn),最好選擇車水馬龍的鬧市,人多車多生意多;而要想投資住宅,則盡可能地需要個安靜的居住環(huán)境,休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進(jìn)行投資,都不妨選擇一個噪音污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。

(八)人文環(huán)境

近年出現(xiàn)了幾個中國傳統(tǒng)文化主題的產(chǎn)品,北京有觀唐,廣州有清華舫,成都有芙蓉古城,長沙有個汀湘十里。在重慶,也有類似金科?東方王榭、洪崖洞這樣的文化建筑。

人文環(huán)境既與建造者有關(guān),也與居住者有關(guān)。這種氛圍是一種共同的人文表現(xiàn),能直接反映一個社區(qū)的底蘊(yùn)。相對而言,人文環(huán)境更多影響居住著的心情。與海派文化中的人脈、地脈和文脈相結(jié)合,更多地引進(jìn)星河灣特有的、國際的和海派的元素。

三、宏觀環(huán)境的分析

由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位,因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān),國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。PEST作為一個分析宏觀環(huán)境的分析工具,根據(jù)其研究對象的情況調(diào)整影響對象因素的種類及數(shù)量。就房地產(chǎn)行業(yè)來說,可以由項(xiàng)目的物業(yè)類型、大體定位思路來確定影響該項(xiàng)目因素的研究范圍:

(一)政治、政策因素

2009年8月4日,國家統(tǒng)計局提醒政府必須警惕房價高漲。此前,銀監(jiān)會已收緊二套房貸政策;國土資源部開始嚴(yán)肅土地政策;國家發(fā)改委要加強(qiáng)房地產(chǎn)價格和收費(fèi)監(jiān)管。8月5日,國家稅務(wù)總局稱近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)。同日,央行《中國貨幣政策執(zhí)行報告(2009年第二季度)》,首次提出將對貨幣政策的操作,貨幣政策的重點(diǎn)、力度、節(jié)奏進(jìn)行微調(diào)。面對如此大力度的宏觀政策,開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分了解政策及政府態(tài)度,以政策為基本原則,在許可的范圍內(nèi)調(diào)整自己的產(chǎn)品定位,從而獲得市場的認(rèn)同。

(二)經(jīng)濟(jì)因素

從2002年上海世博會成功開始,上海的樓市進(jìn)入火暴期。隨著世博會的臨近,樓市愈演愈烈。2010世博會是中國繼奧運(yùn)后的又一件大事,上海將近30.8億元的投資大部分將投向基礎(chǔ)設(shè)施,這無疑是給世博會地產(chǎn)的巨大推動力,隨之帶來的交通、環(huán)境、配套等也都將大大加強(qiáng)。

(三)社會要素

上海都市人的價值觀念之一為品位觀念,即如何過一種有質(zhì)量的生活。購買豪宅,追求高品質(zhì)的生活,使得房地產(chǎn)行業(yè)在上海愈演愈烈。

金融風(fēng)暴造成的經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化,嚴(yán)重影響到了消費(fèi)者的需求彈性,購買時機(jī)和產(chǎn)品偏好。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“遇冷”讓消費(fèi)者購房更為謹(jǐn)慎,但依然存在著剛性很強(qiáng)的住宅需求。消費(fèi)者仍在等待更合適的購房時機(jī),房價的理性回歸將會成為購房的良好時機(jī)。

上海的人口流動性很大,每3個中就有一個新上海人。在房地產(chǎn)增量房屋的相當(dāng)一部分被遷徙的人口消化掉以后,可想而知需求對房價的支撐能力。人口流動顯然拉動了房地產(chǎn)價格。

(四)技術(shù)要素兼自然因素

上海浦東星河灣一直努力追求打造全球同緯度最美麗的園林。浦東星河灣設(shè)置了6大主題的園林景觀。露天游泳池部分設(shè)計了人魚共游的奇特景觀,同時也希望打造中國社區(qū)最具特色的景觀泳池。星河灣獨(dú)有的八角樓建筑風(fēng)格。星河灣的開發(fā)理念是不但要建最好的房子,還要做最好的園林環(huán)境,為城市發(fā)展盡一份責(zé)任。

消費(fèi)者消費(fèi)觀念不斷更新,消費(fèi)要求不斷增高的今天,產(chǎn)品的競爭已經(jīng)不僅僅是房子與地的競爭,而是包括周邊環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計、建筑風(fēng)格、園林配套等多方面因素的競爭。

四、浦東星河灣的前景

浦東星河灣不僅風(fēng)景優(yōu)美,環(huán)境舒適,適宜生活節(jié)奏快的都市人群居住以外,星河灣的物業(yè)管理水平和樓盤配套水平也擁有相當(dāng)高的標(biāo)準(zhǔn),正適應(yīng)了人們不斷變化的住房需求。

上海世博會的開始會使周邊樓盤收益非淺,將會吸引更多境外人員對此地投資。精品樓盤一直深受廣大投資者喜愛,星河灣交通便利,周邊配套齊全,檔次高會成為此樓盤升值的保障。此外,購買浦東星河灣的消費(fèi)者大多數(shù)都是事業(yè)有成的人,不會因?yàn)槿卞X而進(jìn)行甩賣,所以不必?fù)?dān)心樓價會下跌的問題。上海浦東星河灣前景無限,未來還有很大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn):

[1] 李小剛.上海驗(yàn)證“星河灣魅力”[N].新民晚報,第B14版,2009.7.30

[2] 李鎮(zhèn)耀.容積率對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響實(shí)證分析[J].科技信息(學(xué)術(shù)研究),2007.4

[3] 曹宏亮.房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析[J].湖南城市學(xué)院學(xué)報(人文社會科學(xué)版),2003.1

[4] 姜冀愷.我國房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2008.11

[5] 上海化工研究院.陸家嘴星河灣商品住宅項(xiàng)目環(huán)境影響報告書[R].2008.6

注:本文受以下項(xiàng)目資助:2008 年度上海師范大學(xué)文科原創(chuàng)與前瞻性項(xiàng)目《基于鞅定價的結(jié)構(gòu)金融衍生品創(chuàng)新研究》,項(xiàng)目編號:DYW806;

篇5

一、衡鑫公司融資環(huán)境分析

（一）衡鑫公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個開放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等對企業(yè)融資有影響的因素。而內(nèi)部環(huán)境則是指對房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點(diǎn)、公司的財務(wù)制度及財務(wù)現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應(yīng)環(huán)境；而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。

（1）歙縣宏觀環(huán)境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風(fēng)景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點(diǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。

歙縣經(jīng)濟(jì)總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達(dá)到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達(dá)到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)57.7億元和28.9億元。

在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點(diǎn)。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因?yàn)槁糜螛I(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達(dá)，居民實(shí)際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。

此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當(dāng)?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平。

（2）銀行政策。2003年6月13日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

《指引》中提出，商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%；應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景、近三年經(jīng)營管理和財務(wù)狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來等進(jìn)行調(diào)查審核；對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。

這些規(guī)定使得開發(fā)資質(zhì)較差、信用等級較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。

（二）衡鑫公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：

（1）衡鑫公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然衡鑫公司成立時間較長，但內(nèi)部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質(zhì)量管理、財務(wù)管理和銷售策劃專業(yè)人才。

（2）衡鑫公司財務(wù)現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該項(xiàng)目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費(fèi)用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費(fèi)用和安置過渡費(fèi)必須馬上支付，安置房的建安費(fèi)可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費(fèi)用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。

二、衡鑫公司河西項(xiàng)目融資方案設(shè)計

（一）歙縣河西項(xiàng)目概況及SWOT分析歙縣河西項(xiàng)目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋，西臨古關(guān)橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，依山勢而建，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由衡鑫公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷安置工作。用地性質(zhì)為：居住（含河西項(xiàng)目拆遷安置）、旅館業(yè)、商業(yè)、文化娛樂業(yè)等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝；

項(xiàng)目定位為住宅、商業(yè)綜合項(xiàng)目。商業(yè)部分重在打造成書畫硯臺等文化產(chǎn)品鑒定、收藏、展示、拍賣、經(jīng)營以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心。項(xiàng)目北側(cè)沿練江規(guī)劃有濱江路，披云路穿項(xiàng)目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側(cè)1~2層設(shè)置商鋪（經(jīng)營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。

（二）歙縣河西項(xiàng)目資金需求如表2所示：

從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費(fèi)用中，拆遷安置費(fèi)占了絕大部分，其費(fèi)用是隨著用戶的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費(fèi)用，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費(fèi)用按照項(xiàng)目進(jìn)度和銷售進(jìn)度支出。

（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務(wù)費(fèi)用的情況下，項(xiàng)目總建設(shè)成本要5.02個億，其中土地費(fèi)用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費(fèi)用、建安成本與管理費(fèi)用之和，約占項(xiàng)目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金，用于支付土地總費(fèi)用，項(xiàng)目收購、土地出讓金、拆遷費(fèi)等。后期的費(fèi)用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預(yù)售條件后，以商品房為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產(chǎn)生的營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，可以通過預(yù)收款項(xiàng)解決。

（四）項(xiàng)目收入估算及項(xiàng)目預(yù)期具體如下：

（1）測算前提假定。一是鑒于河西項(xiàng)目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項(xiàng)目定位于構(gòu)建歙縣高端住宅小區(qū)，其住宅價格應(yīng)高于其他地理位置稍差樓盤的均價（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米；二是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，河西項(xiàng)目有一半以上可開發(fā)為商業(yè)用房，而商業(yè)用房均價在5000元/平方米；根據(jù)上述兩點(diǎn)的假定可推算：河西項(xiàng)目總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會所或市場作為展示中心。

（2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個。

（3）河西項(xiàng)目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元；銷售收入合計：66060萬元。

（4）項(xiàng)目預(yù)期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價在3000元/ M2以上；三是項(xiàng)目開發(fā)周期約為5年左右；四是保守估計，項(xiàng)目稅后收益約為10000-15000萬元

（五）衡鑫公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金、金融租賃、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等單一方式或其組合進(jìn)行融資。研究發(fā)現(xiàn)，股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此外，典當(dāng)融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復(fù)雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，衡鑫公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設(shè)計融資方案如下：

（1）與承包商合作融資。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，衡鑫公司可選擇與建筑承包商合作，進(jìn)行共同開發(fā)。在招投標(biāo)的過程中，衡鑫公司（招標(biāo)方）通過與各家建筑承包商（投標(biāo)方）的接觸，綜合考察其公司規(guī)模、公司信譽(yù)、資金實(shí)力、財務(wù)狀況等因素后，選擇出一家有實(shí)力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項(xiàng)目國有土地使用證作擔(dān)保開發(fā)貸款，衡鑫公司與建筑商共同融資、投資以確保項(xiàng)目順利進(jìn)行；若由于一方原因而造成項(xiàng)目進(jìn)度延遲，則由過錯方承擔(dān)責(zé)任，對另一方進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問題，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。但是，由于建筑商企業(yè)的固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風(fēng)險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標(biāo)的費(fèi)用、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠信度調(diào)查等，綜合考慮后，資金成本將會在12%以上。

（2）抵押融資。由于衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負(fù)責(zé)與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽(yù)通過銀行的貸款調(diào)查，并將衡鑫公司的資產(chǎn)作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項(xiàng)目評估價值6.6億左右的資產(chǎn)為擔(dān)保物，獲得3億左右的資金；投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務(wù)費(fèi)，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務(wù)費(fèi)）。

對衡鑫公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務(wù)費(fèi)組成。最主要的是融資風(fēng)險較低，因?yàn)槭峭顿Y公司負(fù)責(zé)與銀行聯(lián)絡(luò)溝通，能比較順利地通過銀行貸款調(diào)查。

（3）融資方案選擇。由于項(xiàng)目的融資額相對較大，且當(dāng)前宏觀形勢尚且不明朗，項(xiàng)目存在一定程度的風(fēng)險，因此需要較為可靠的融資渠道。而項(xiàng)目的可預(yù)期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求愿望強(qiáng)烈，需要較為及時和有效供應(yīng)的資金來源。

經(jīng)過上述分析，結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢以及歙縣河西項(xiàng)目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風(fēng)險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進(jìn)行抵押貸款。