序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇新土地增值稅法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

我國的土地增值稅是指單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅款，以土地自然增值或漲價(jià)利得為課征對(duì)象，為資本利得稅之一種，更靠近直接稅。在我國稅法中，資本利得稅并非獨(dú)立稅種，完全置于所得稅名下。將土地增值稅從所得稅中獨(dú)立、并立乃至重復(fù)征收，當(dāng)時(shí)有其立法目的，即“主要是國家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展”，故可謂是一種政策性工具。

土地增值稅課征長期不順暢，直接傷害了法律的尊嚴(yán)，甚至造成了納稅人輿論上的分裂。在土地增值稅的課征上，出現(xiàn)了稅收政策、稅收法規(guī)與稅收行政管理三者的不和諧：在稅收政策上是作為政策性工具運(yùn)用；在稅收法規(guī)上欠缺細(xì)化與操作性；在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅，由于地方利益也招致各地執(zhí)法不統(tǒng)一。

土地增值稅課征的低效率，也受制于課征對(duì)象的法律與技術(shù)復(fù)雜性。調(diào)整國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物法律關(guān)系的物權(quán)法目前也不成熟，更涉及確權(quán)、估值等程序與技術(shù)難題。土地增值稅操作難度大，征收成本高；土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，這些加劇了稅收行政成本、遵從成本與執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)雙方卻步。

我國稅制正處于統(tǒng)籌改革之中，房地產(chǎn)稅制、資本利得稅制與流轉(zhuǎn)稅制采取何種組合模式，正處于研究之中。房地產(chǎn)企業(yè)抱怨土地增值稅稅負(fù)過重，地方政府擔(dān)憂土地增值稅的強(qiáng)力推行影響地方經(jīng)濟(jì)，稅務(wù)機(jī)關(guān)征管成本過高，人民指責(zé)低效的土地增值稅影響公平負(fù)擔(dān)。我們惟有期望，重新回到稅收法定主義的立場。

法定原則要求稅法的確定性。稅收法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)明確納稅的時(shí)間、納稅的方式以及稅額的確定。土地增值稅在立法上缺乏確定性，如如何判斷土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，土地增值稅成立的法定構(gòu)成要件為何，預(yù)征與清算的關(guān)系等均存在疑惑，這些疑惑無疑留下稅收規(guī)劃空間來推延納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與滿足稅收構(gòu)成要件的滿足。

對(duì)土地增值稅的質(zhì)問與憤怨還將長期持續(xù)。我們應(yīng)該回到稅收法定主義的起點(diǎn)，完善土地增值稅立法上的確定性。筆者建議，中央政府應(yīng)該啟動(dòng)對(duì)土地增值稅的立法檢討，對(duì)于土地增值稅是繼續(xù)保留更新、予以完全廢止還是尋求新稅種替代，應(yīng)將土地增值稅置放于我國稅收體系的整體化上來考慮。

篇2

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅;籌劃；方法

[中圖分類號(hào)]F301[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2011）06-0039-03

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，當(dāng)增值率低于20%的國家優(yōu)惠免征，那么，土地增值稅有哪些可以減少的方法呢？我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個(gè)方法。

一、土地增值稅的計(jì)算方法

根據(jù)國家規(guī)定：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額稅

1.公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：成本可加計(jì)扣除20%、利息費(fèi)用可加計(jì)扣除5%、其他期間費(fèi)用可加計(jì)扣除5%，三項(xiàng)共可加計(jì)扣除30%。

2.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡便算法：

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額0%

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額＝增值額0%－扣除項(xiàng)目金額%

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項(xiàng)目金額5%

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項(xiàng)目金額5%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)

二、利用利息支出的扣除減少土地增值稅

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)0%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則其他可加計(jì)扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用(300+ 500)%=利息費(fèi)用40(萬元);

如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅驘o法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則其他可加計(jì)扣除項(xiàng)目=(300+ 500)0%=80(萬元)。

對(duì)于該企業(yè)來說，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之同理。

三、利用代收費(fèi)用并入房價(jià)減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式:一是將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價(jià)向購買方一并收取;二是在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房，售價(jià)5000萬元，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為3000萬元，代收費(fèi)用500萬元。

第一種方式：房產(chǎn)銷售收入為5500萬元，扣除項(xiàng)目金額為3500萬元；

第二種方式：房產(chǎn)銷售收入為5000萬元，扣除項(xiàng)目金額為3000萬元；

從中可以看出，將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取對(duì)房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司減少土地增值稅

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價(jià)格，而扣除項(xiàng)目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在20%以內(nèi)，這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對(duì)外銷售征收土地增值

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元，方案一:直接以200萬元對(duì)外銷售;方案二:先以120萬元的價(jià)格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價(jià)格對(duì)外銷售。

方案一:增值率=（200萬100萬）/ 100萬=100%;

方案二:增值率=200萬（120萬* 130%）/120萬=36%;

從中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

五、將銷售與裝修分開核算減少土地增值稅

在現(xiàn)實(shí)中，很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為60萬元。

方案一:增值率=（100萬60萬）/60萬=67%;

方案二:增值率=（80萬60萬）/60萬=30%;

從中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成納稅的最大化節(jié)約。

六、確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格減少土地增值稅

房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價(jià)飛漲，公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價(jià)呢，是不是房價(jià)越高企業(yè)的利潤越大呢?

對(duì)于普通住宅的房價(jià)，因?yàn)楫?dāng)增值率不超過20%時(shí)，可以免征土地增值稅。提高房價(jià)可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%;對(duì)于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價(jià)的空間。當(dāng)然，應(yīng)該仔細(xì)地測量這個(gè)空間，如果房價(jià)漲過了購買力，就會(huì)造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價(jià)時(shí)應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率，結(jié)合市場的承受能力，再?zèng)Q定升價(jià)與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

七、利用合理控制土地增值率減少土地增值稅

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè):

一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會(huì)出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式:

增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額00% =(收入額扣除項(xiàng)目金額)扣除項(xiàng)目金額00%

應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(1500011000)1000100% =36%

應(yīng)納稅額=(1500011000)0%= 1200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則:

普通住宅:增值率=(100008000)8000 00%=25%;

應(yīng)納稅額=(100008000)0%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(50003000)3000 00%=67%;

應(yīng)納稅額=(50003000)0% 3000 5%=650萬元。

兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從(a8000)8000 00%=20%中可求出，a=9600萬元。此時(shí)該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000b)b100% =20%，等式中可計(jì)算出，b=8333萬元。此時(shí)，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元333萬元)和267萬元(600萬元333萬元)。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意

土地增值稅納稅籌劃的市場空間和理論空間都更大。每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利用最大化。

八、利用合作建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對(duì)B實(shí)業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

九、利用代建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

[1]楊娟.房企土地增值稅的清算和稅收籌劃[J].上海房地，2009(03).

[2]孫進(jìn)鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008(09).

[3]劉巧梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)(下旬刊)，2008(03).

篇3

增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對(duì)投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排，盡可能地取得節(jié)稅利益。增值稅稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國家利益的前提下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高，房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展，企業(yè)的并購更加頻繁，現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障，因此，如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局，充分完全利用現(xiàn)有資源，在管理中合理利用資金，合理的進(jìn)行增值稅稅收籌劃，節(jié)省資金，創(chuàng)造節(jié)稅收益，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進(jìn)行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率，采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大，適用的稅率越高，應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，四級(jí)超率累進(jìn)稅率額分別是：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅

同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán)，但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)；而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房，此時(shí)，對(duì)合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”，因此，就會(huì)只對(duì)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅，這樣，合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開發(fā)之初就確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免了開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方，可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)可通過增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。”這些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都會(huì)發(fā)生大量的借款，不可避免的會(huì)有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，企業(yè)還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在不違背國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)增值稅稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對(duì)單個(gè)項(xiàng)目，單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，而忽略了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響，單純地追求通過稅費(fèi)籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本，最終對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此，企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個(gè)方面，不僅需要財(cái)務(wù)部門的工作人員的合作，還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

自從2007年我國稅務(wù)總局頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分期項(xiàng)目、普通住宅項(xiàng)目以及非普通住宅項(xiàng)目分別進(jìn)行計(jì)算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓對(duì)納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進(jìn)的形式來進(jìn)行土地增值稅的計(jì)征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經(jīng)營和投資、理財(cái)活動(dòng)等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進(jìn)行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠。控制增值率是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算利潤、項(xiàng)目市場以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價(jià)范圍的銷售確定，把計(jì)算所得的商品房銷售單價(jià)范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計(jì)算，通過土地增值稅稅額從而得出每個(gè)商品房單價(jià)所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤，其中利潤額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價(jià)。扣除項(xiàng)目是指在計(jì)算規(guī)定增值額時(shí)企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評(píng)估成本、舊建筑的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等。

一、案例分析

2012年12月，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一普通住宅項(xiàng)目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發(fā)成本為8800萬元，同時(shí)還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價(jià)每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價(jià)為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計(jì)算兩種方案的公司應(yīng)繳土地增值稅；分析哪一種方案對(duì)房地產(chǎn)公司更有利，并計(jì)算其實(shí)現(xiàn)所得稅之前的利潤差額。

方案一：

（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元

（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

①土地使用權(quán)支付金額 2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本 8800萬元

③其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080萬元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1

（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9

（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%

（5）應(yīng)繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元

方案二：

（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元

（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

①土地使用權(quán)支付金額2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元

③其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元

（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元

（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%

（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應(yīng)繳土地增值稅為零。

從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個(gè)方面的工作，顯得至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法

（一）土地增值稅的控制增值率

土地增值稅法明確指出實(shí)行超額累計(jì)的四級(jí)進(jìn)稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時(shí)土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進(jìn)行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項(xiàng)金額比例小于等于20%時(shí)免征，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對(duì)增值率進(jìn)行控制，并且在扣除項(xiàng)目的足額基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在制定銷售價(jià)格時(shí)需要特別注意事先進(jìn)行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點(diǎn)周圍的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要收入是來自銷售房屋時(shí)所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價(jià)以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價(jià)則是可以進(jìn)行變化的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點(diǎn)需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項(xiàng)目是固定不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想賺錢就需要找到一個(gè)可以把土地增稅形成比較低的單價(jià)，在合理的市場環(huán)境下來進(jìn)行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產(chǎn)自身的項(xiàng)目預(yù)算利潤、項(xiàng)目市場以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價(jià)范圍的銷售確定；第二，把計(jì)算所得的商品房銷售單價(jià)范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計(jì)算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個(gè)商品房單價(jià)所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤，其中利潤額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價(jià)。

（二）土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目

土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目是指在計(jì)算規(guī)定增值額時(shí)企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評(píng)估成本、舊建筑的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等，這些項(xiàng)目是可以在計(jì)算增值稅時(shí)扣除的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項(xiàng)目時(shí)需要注意，第一，注意扣除項(xiàng)目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目進(jìn)行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項(xiàng)目經(jīng)過核定需要扣除的項(xiàng)目有土地取得費(fèi)用（土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地出讓金、契稅）、房屋的開發(fā)成本、費(fèi)用及相關(guān)稅金等。全面歸集的使用可以促進(jìn)扣除項(xiàng)目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用屬于房屋開發(fā)成本的一部分，它是指通過管理開發(fā)和直接組織所形成的項(xiàng)目費(fèi)用，主要包括修理費(fèi)、職工工資、折舊費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及職工教育經(jīng)費(fèi)等，開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)期間費(fèi)是不同的，所以兩者要區(qū)分開來。期間費(fèi)又包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，在不能明確分?jǐn)偫⒅С龅那闆r下，它一般由土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計(jì)算時(shí)把開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)期間費(fèi)分清，不能錯(cuò)誤的納入計(jì)算中。第三，根據(jù)財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人來說，還可按土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商如果需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或是出售，可以對(duì)這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該采取哪一種。

（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠

籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進(jìn)行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進(jìn)行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時(shí)免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進(jìn)行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對(duì)于A來說不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力，對(duì)于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。

三、結(jié)束語

本文通過一個(gè)案例分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進(jìn)行了分析，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。

參考文獻(xiàn)：

篇5

這些天央視報(bào)道了房地產(chǎn)企業(yè)欠繳土地增值稅 3.8 萬億元的新聞，由于數(shù)目驚人，惹得全國人民共同關(guān)注，富力地產(chǎn)副總裁張輝接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志采記時(shí)表示，這次“欠稅門”事件，其實(shí)是由于土地增值稅稅制設(shè)計(jì)上存在“先天缺陷”所導(dǎo)致的。 他認(rèn)為甚至可以說“土地增值稅是中國房地產(chǎn)稅收體系之中征繳方式最讓人頭痛、預(yù)付和后付相結(jié)合最特殊、最后清算和最遲滯的稅種。”正是由于土地增值稅是這么的“好一個(gè)亂字了得”，他覺得華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)怒斥央視“無知”是立得住腳的，因?yàn)檫@在一定程度上表達(dá)的其實(shí)是土地增值稅設(shè)計(jì)上的“無知和愚蠢”。

采訪中，張輝表示現(xiàn)在公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目多半是滾動(dòng)開發(fā)，一個(gè)項(xiàng)目接著一個(gè)項(xiàng)目，上個(gè)項(xiàng)目資金回籠了同時(shí)下個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始，這樣效益較為穩(wěn)定。但是因?yàn)樨?cái)務(wù)方面的問題，其實(shí)稅務(wù)部門根本無法及時(shí)按照規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，目前土地增值稅基本上依靠預(yù)繳征收。“盡管預(yù)繳比例很低，大概 1-5%，但畢竟還是要占用我們開發(fā)商的資金流，對(duì)于企業(yè)運(yùn)營沒有好處。因此，我們的態(tài)度基本上跟大多數(shù)房企一樣，希望能夠改革，使這個(gè)土地增值稅按照法律規(guī)定等到清算時(shí)一并繳納。”張輝這樣向記者表示。

“由于房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)存在不確定性，達(dá)到還是未達(dá)到稅法規(guī)定的清算條件，不是很容易確定，造成這種結(jié)果是由于該稅種確實(shí)設(shè)計(jì)得很有問題。”張輝表示，“而對(duì)于預(yù)提的土地增值稅，相當(dāng)于企業(yè)各種業(yè)務(wù)中預(yù)提的準(zhǔn)備金。在企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)定中，應(yīng)該在‘應(yīng)繳稅費(fèi)-應(yīng)繳土地增值稅’科目中進(jìn)行實(shí)際核算。”張輝表示這些都是基本的財(cái)務(wù)制度，央視這個(gè)報(bào)道的問題是將這些會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為企業(yè)的現(xiàn)時(shí)“納稅義務(wù)”了。“其實(shí)這些企業(yè)也很無奈。”張輝進(jìn)一步向記者解釋說，由于預(yù)提的土地增值稅在“應(yīng)繳稅費(fèi)”科目中核算，確實(shí)看起來處于“應(yīng)繳未繳”的狀態(tài)，但由于土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定，這筆錢是要在銷售完成后統(tǒng)一繳納并進(jìn)行清算，因此企業(yè)的行為并不違反稅法。

在采訪的最后，張輝表示：“國家制定土地增值稅，目的在于讓開發(fā)商通過繳納土地增值收益將房價(jià)控制住。這本身就很難，國家這么多年的調(diào)控都沒達(dá)到目的，光靠一個(gè)稅種，怎么可能？另外這個(gè)稅種先天就有各種問題，而且還不少。”他認(rèn)為央視要是理解了這一點(diǎn)，就不會(huì)有這個(gè)關(guān)于開發(fā)商欠稅問題的報(bào)道事件了。張輝還建議稅務(wù)總局一定要趕緊開始稅種的改革，畢竟很多稅種有重復(fù)征收的嫌疑，而且很繁瑣，“就像土地增值稅一樣，類似的稅種就有 5 個(gè)，是不是可以考慮通過新的房產(chǎn)稅改革將它們合并在一起？這樣我們好納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)也好征收。”

來源：《中國地產(chǎn)總裁》雜志