序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產增值稅的稅務籌劃，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作

1房地產企業在土地增值稅稅務規劃工作中的實際問題

根據對當前房地產企業在稅務管理方面的實際工作，總結出土地增值稅在稅務籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作之前缺乏對自身實際情況的了解和調查，導致土地增值稅稅務籌劃工作沒有真正的落實，房地產企業在設計稅務方案的過程中忽略了稅收業務本身的真實特征，并沒有按照具體問題具體分析的實踐原則，與房地產企業的特有屬性相悖。其次，部分房地產企業在做增值稅規劃安排時，不僅忽略了稅務本身的實際特性，甚至還忽略了個體規劃稅務工作的重要性，土地增值稅的稅務籌劃并不科學合理，進而不能為房地產企業的增值稅稅務籌劃總體方案提供有價值的參考和幫助。最后，房地產企業的稅務規劃工作應用的是超額累計稅率的計算方式，稅率是依據增值額占比進行累計的。在國家規定的《土地增值稅暫行條例》相關條文中，在企業之外的財務費用中，持有相關、有效金融機構證明且房地產企業的相關項目是按照份額計提利息，允許企業按實扣除，但扣除費用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產企業應該結合國家相關的優惠政策對稅務工作進行合理籌劃，減輕房地產企業的土地增值稅的稅務負擔，保障房地產企業持續、健康、穩定的發展。

2房地產企業的相關稅務籌劃工作

2.1對稅務籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計算依據來自于房地產企業增值額，增值稅主要包括可扣除項目和收入這兩方面因素。房地產企業的收入額和可扣除項目額對增值稅率的高低有直接關聯，換句話說，就是房地產企業的納稅金額多少由企業的收入額和可扣除項目額直接決定。房地產企業所涉獵的項目業務相對較多，合作單位范圍廣，且項目開發過程很復雜，房地產工程建設需要較大資金來維持運行，項目實施工期長而且項目規模大，因此，房地產企業在進行稅收規劃工作時必須首先了解好項目涉及的業務類型和業務規模，掌控好稅務籌劃的空間邊界，對項目的各個階段做好財務預算，進而為增值稅稅收工作的順利進行打好鋪墊。

2.2應用合適的土地增值稅稅務籌劃方法

合理界定好稅務籌劃空間、科學選擇稅務籌劃方法能夠有效地提高稅務規劃的工作質量，因此，房地產企業就必須結合自身項目特性對增值稅稅務開展相關籌劃工作，再加以應用科學合理的稅務籌劃方法，才能夠保障房地產企業的利潤收入和發展水平。但是要考慮到土地增值稅進行稅務籌劃的目的是為了控制或者減少有關納稅金額，因此，房地產企業應將所有影響納稅金額的因素綜合起來進行分析和研究，在不違反相關法律規定的前提下，通過應用增加收入和稅額扣除分散法，并結合房地產企業實際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進行合理有效的籌劃工作，切實減少房地產企業的納稅額度，保證房地產企業的經濟效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業的稅收負擔，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規定分擔納稅責任。房地產企業可以運用與氣壓企業的合作關系來分散納稅負擔，除此之外，房地產企業可以將地產項目模塊化來獲得國家更多的稅務優惠，以分散投資的經營模式來獲取更多的企業效益，房地產企業土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產企業簽訂的不同銷售合同規定了不同的經濟收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價相對的提高房屋裝修費是提高房地產企業利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項目法。增加扣除項目法就是指房地產企業為了調整稅收扣除額來適當增加部分扣除項目。在保證土地增值稅率恒定的基礎上，合理規劃、調整扣除項目，進而能科學規劃房地產企業的土地增值稅額，在實際調整扣除項目金額的工作規劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產企業項目開發成本進行科學評估和合理規劃。我國稅法所規定的土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發成本、取得土地使用權所支付的費用金額、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。在其他扣除項目進行資金扣減時，房地產企業的納稅人能夠依據房地產開發成本與土地使用權所支付的費用之和比重的20%進行資金的扣減。房地產在進行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉移到成本，再將一部分資金進行合理的稅務規劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進行資金轉移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關法律規定，可見，房地產企業進行的稅務籌劃準備工作是相當必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關稅法明確規定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實際納稅金額的份額實行累加計算的稅收方式，因此，房地產企業必須高度重視國家規定的稅率臨界點，將企業土地增值稅稅額有效控制在預期額度之內，為房地產企業土地增值稅的稅務籌劃工作保駕護航。

3結語

綜上所述，房地產企業在我國國民經濟發展中占有相當大的比重，為了維護房地產企業的發展市場和發展環境，企業相關法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務規劃工作進行研究、分析和比較，并針對房地產企業在稅務籌劃方面的實際問題提出相應的解決辦法，提高房地產企業的利潤收入，為企業的發展提供理論和經驗支持。

參考文獻

[1]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優選的影響[J].財政監督，2016（17）.

篇2

關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，伴隨我國房地產行業的迅猛發展，已經成為我國國民經濟發展中的重要支柱之一，而且其重要性越發明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅種。對于房地產企業來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結合具體的案例，來具體探討當下我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。

一、我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析

當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：

（一）一些企業的管理者疏于對國家相關宏觀政策的關注

眾所周知，我國近些年對房地產行業的宏觀調控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產行業的科學調控越發急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產企業，尤其是中小型企業帶來了一些消極的影響。具體表現是一些企業還缺乏適應這種大力度宏觀調控客觀環境的能力。這也直接導致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務風險。

（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善

主要表現在：一些房地產企業的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業行為；一些財務人員缺乏會計等專業知識的儲備，缺乏對土地增值稅務政策的全局觀念，導致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節稅及相關的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產企業納稅籌劃的方法理解和應用都不科學。

（三）相關的納稅籌劃風險意識有待提高

從房地產企業納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數房地產企業在面對新的土地增值稅政策環境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現是：一些企業雖然名義上說都是按照國家稅法和相關條例的規定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現違法違規的現象；一些企業的財務人員對稅務的風險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環節可能存在的多個風險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執行方式不當，以及對于風險的應變能力喪失等問題。

二、對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

基于對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關政策進行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產業結構調整大背景下，相關的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產企業的高層管理者積極關注國內外的宏觀經濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預見性，尤其是關注土地增值稅方面政策的新調整。當前我國關于土地增值的稅法里有許多優惠政策規定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優惠；合作建房的稅收優惠；企業兼并的稅收優惠等規定。房地產企業管理者只有將相關政策吃透，才能將企業由稅收籌劃的被動地位轉化為主動，從而強化對對國家宏觀經濟社會環境變化的適應能力。

（二）明確納稅籌劃目標，熟練應用籌劃方法

這要求房地產企業明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃

主要表現為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產企業代客戶進行項目的開發和建設，只收取代建收入，尚未發生房地產權屬的轉移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規避平臺籌劃法

臨界點主要分為稅基臨界點和優惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現節稅的目的，后者主要是為了享受優惠待遇。舉例來說，一開發項目在統計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產企業在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠實現銷售價格的科學制定。

3、利息支出的籌劃

房地產企業通常會有外部融資的問題，這就為企業進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據實扣除。其一：能夠按轉讓項目計算分攤所發生的利息支出；其二：能夠提供有關金融機構的有效證明材料。而對于與項目有關的其他費用，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%比例之內進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%比例之內進行扣除。舉例來說：假設一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產開發過程中的其他費用，根據當地稅務機關的具體規定執行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業的籌資借款預計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產開發費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業的籌資借款預計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產開發費用可扣除金額小于10萬元。

（三）需要提升納稅籌劃風險管理能力

鑒于土地增值稅是房地產企業稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風險對整個企業的風險管理也不容忽視。因此要求我國房地產企業加強土地增值稅的納稅籌劃風險管理和防范建設問題。具體要求是：根據企業自身的實際情況，科學設定籌劃風險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預警機制；做好與利益相關者的溝通協調工作，及時發現、解決和協調與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風險；按照最新的稅法規定，房地產企業不能簡單采用預征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產企業必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業內部審計來合理規避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業納稅籌劃員工的職業素養，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。

三、結束語

綜上所述，伴隨我國產業結構調整的大趨勢，以及我國房地產企業整體財務管理理念的不斷更新和完善，關于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產企業在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現企業財務利潤的最大化。

參考文獻

[1]鄭幼鋒.外資房地產土地增值稅籌劃技巧[J].大經貿.2011（8）

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關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調節土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現對房地產行業利潤進行調控和分配。從稅制和稅率設置方面看，對房地產企業的相關經濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關規定中，土地成本與開發成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預測土地增值稅稅負，合理規劃投資，有利于房地產企業的成本利潤控制和投資決策，作為房地產企業稅務相關工作的重點，只有通過對其進行合理規劃與布局，才能有效在房地產企業的開發成本規劃中有效降低支出率，進而對企業風險進行合理的控制，從整體上提高企業經營效益。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應日趨激烈的市場競爭

在當前市場經濟體制的發展模式之下，進行房地產企業相關的土地增值稅的稅務籌劃工作不僅能夠對政府與企業間合理的稅務關系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產企業在當前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設[1]。近些年來，我國政府對于房地產行業進行了大力的調控，這就使得房地產企業的稅務負擔和風險在逐年增長，企業利潤和經營效益出現了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產企業的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產企業經營規模和投資決策是息息相關密不可分的。

(二)有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新

當前國家對于房地產企業的相關宏觀調控的手段不斷加強，這就對房地產企業內部所進行的財務管理提出更高的要求，必須從稅務和資金管理方面降低風險，增加效益。如何有效提升房地產企業資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務籌劃，能夠使得房地產企業特別是高杠桿企業優化財務結構，提高資金使用效率，建立資金風險預警。稅務籌劃不僅是預測，更要在執行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產企業在土地增值稅方面的具體工作規劃應用到實際經營與管理工作中，從而能夠幫助企業最大化的獲取經濟效益。

二、當前房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題

就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務籌劃的相關工作沒有得到有效的實施，同時房地產企業在進行自身企業的稅務籌劃時往往沿用原有的稅務籌劃模式，這就使得雖然設計了稅務籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產企業的經營理念，直接影響到房地產企業的經濟效益。第二，一些房地產企業在進行土地增值稅的稅務籌劃工作的過程中，往往會出現有一定的實際工作與預期工作計劃出現偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現缺失，因此導致了稅務籌劃中缺乏科學性的分析，使得企業進行的稅務籌劃工作根本不能為企業的發展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執行過程中，地方性政府的相關規劃以及制度的制定也會對房地產企業的土地增值稅產生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關優惠政策。在低效用地政策中，房地產企業需規劃住宅總面積10%以上的保障房建設，并將此部分的房產以成本價銷售給當地政府，該政策對土地增值稅影響較大，房地產企業若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產生不必要的稅務風險。

三、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點主要就是將業務的核心放置在土地增值稅的相關制定上，而對于土地增值稅稅務籌劃工作的主要目標就是通過進行相關的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業減少或是免除掉對應的土地增值稅務稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發成本的投入，繼而提升企業的經濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業經營管理過程中的各種形式進行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃

在房地產企業進行土地增值稅的稅務籌劃過程中，還可以適當進行利息的收入與支出來從資金周轉的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產企業整體降低稅務負擔和財務風險，提升經營現金流量。而在土地增值稅的相關規定中，相關政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產相關開發工作的發展方向，同時也促進了相關工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進行稅收籌劃

在稅法的相關規定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內，因此此類房地產的建設能夠有效的減少或是避免出現土地增值稅的稅款繳納。企業通過運用代替方式取得客戶的土地使用權在相應的土地上進行房地產的建設，在此過程中企業之間代表客戶進行房地產項目的開發，但并不具備有土地的所有權，因此此項活動進行的房地產建設中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統籌的手段開展稅收籌劃

地產行業土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產企業經營狀況、經營檔次以及規格模式上都存在有較大的差異，因此所導致的客戶質量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區間的房地產開發成本會由于多種原因導致差異性較大。因此在進行相應的房地產市場土地增值稅的降低方面，部分房地產企業可以采取統籌兼顧的方式，將不同價位的房地產收入進行數據的整合后，進行集體上報，這就能夠在當前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務實際操作的風險內容

在實際進行稅務呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務局的不認可問題導致最終的賬目以及土地增值稅的相關內容無法得到有效保障，在進行企業的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認。因此，稅務局會根據相關標準，用土地成本和開發成本二項的10%作為土地增值稅的開發費用扣除依據，企業在進行相關稅務籌劃時，為了防止此種現象的發生，企業應考慮及時采用外部財會的專業性機構對房地產企業的相關賬目進行預測和統計，進而能夠保障數據的合理以及合法性。

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關鍵詞：房地產；稅務籌劃

一、開發建設環節的稅務籌劃

房地產開發企業在房地產開發環節所繳納的稅種相對比較少。具體來說，土地所有權出讓之時，產權轉讓書據并不用納印花稅，而只有取得土地使用權時需要繳納城鎮土地使用稅和契稅外，在此階段，開發商可以依據具體情況規劃本企業的籌資和開發方式，并且對于未完工項目轉讓方式以實現營業稅和企業所得稅等的籌劃。所以，開發商在建設環節較為重視籌資與開發方式。

（一）融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃

眾所周知，房地產開發項目建設時間較長，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高。總而言之，房地產開發企業融資的主要特點是資金量需求非常大、借款周期非常長、支付利息較高等特征。該行業的特性使房地產開發企業大多需要具備雄厚的資金及較強的融資能力。目前，房地產開發企業融資方式主要是債務債權融資，但是，當前很多房地產開發企業非常傾向于向銀行等主要金融機構借款，這一點比較符合稅務籌劃原理，特別是由于房地產開發企業經常是在項目開發地成立一個分公司。所以，房地產開發集團一般由若多個子公司或分公司構成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團進行協調，對各分公司的資金需求進行分析，對集團而言，一方面可以增強企業內部資金利用率；另一方面又可以起到節稅作用。向金融機構借款或者是進行分公司之間的臨時拆借，借款利息既可以在企業所得稅之前進行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進行扣除，從而在某一程度之上減少房產增值率。

（二）合作建房的稅務籌劃

房地產開發企業進行房地產投資可以有很多種方式，當房地產開發企業在相關資質及其他條件不完全具備時，他們經常會選擇與其他有條件的企業或個人合作。例如，合作辦企業以及合作開發相關房地產項目，從而實現資源互補和共享。由于合作開發房地產往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔的稅負必定會存在一定的差異，稅務籌劃的空間也會有所不同。總體來看，采用構建合作企業方式并采取風險共擔與利益共享的收入分配方式最為節省需要上繳的稅費，只需要在銷售房屋取得收入時按銷售不動產進行納稅；而成立合作企業一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對房屋銷售利潤進行分，而以土地使用權出資的相關方還需就轉讓土地使用權繳稅相關稅費。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉讓土地使用權的價值對應繳納企業營業稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進行出售時還應按房屋銷售額相應交納營業稅、土地增值稅及企業所得稅等等，而且負稅程度最高。

（三）開發項目轉讓稅務籌劃

房地產開發項目轉讓主要是指對于獲得相關部門批準的房地產開發項目，在企業股東收益人之間、向他人轉讓其股權或合作開發權益的具體行為。一般而言，房地產項目轉讓交易形式主要有：股權轉讓、非整體資產轉讓、整體資產轉讓這三種形式。企業選擇股權轉讓還是進行資產轉讓作為房地產項目轉讓交易的形式，所適用稅法依據完全不同，從而會產生有差異性的稅收負擔。對比非整體資產轉讓，整體資產及股權轉讓交易在轉讓時的稅收負擔是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環節稅務籌劃

房地產企業在銷售環節所涉及的稅費種類最多，常見的比如有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。接下來將從以下幾個方面探討銷售過程中的稅務籌劃。

（一）銷售價格稅務籌劃

土地增值稅總共有四級稅率，稅率種類為超率累進稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產定價策略的稅務籌劃的主要內容。除此之外，還應利用土地增值稅的相關優惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優惠。由此可見，房地產的價格高并不能代表企業實現的利潤一定高，如果稅負過重，也有可能導致企業的利潤降低。銷售價格稅務籌劃的具體對策為：找準土地增值稅的特點，充分利用土地增值稅的優惠政策，通過調整房地產銷售價格，在不超過稅收臨界點的條件之下，實現應納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發，房地產企業確定房地產售價時應遵循如下規律：售價與稅金之外扣除項目的1.2848倍時，土地增值稅的成本就比較高，從而導致企業收益較低。相反，售價低于上述金額時，企業就免交土地增值稅，企業的稅負成本就較低，實現的收益自然較高。

（二）房地產企業促銷方式與稅務籌劃

一般來說，房地產企業的促銷方式主要包括：現金折扣、贈送精裝修、贈送物業管理費等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產企業的納稅數額。比如說現金折扣會沖減營業稅的計稅依據；贈送精裝修可以使房地產企業降低營業稅納稅義務。稅務籌劃主要可以從兩個方面進行：第一，利用稅收政策。比如說，現金折扣作為企業銷售收入的減項從而使企業少上稅；贈送精裝修等可以視作為房地產開發成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調整促銷的法律形式。人們可以對房地產銷售合同進行調整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產開發企業費用核算的稅務籌劃

相對于舊企業所得稅法的規定，新稅法稅前扣除費用比例已經大為提升，稅前扣除項目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務籌劃重點，房地產開發企業必須關注于其費用扣除及變化，做好企業費用核算籌劃。在企業納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務扣除的費用項目開支，在有限制列支的費用項目中，注意在類似性質的費用或者可替代費用開支之間進行調節，盡量將標準內的實際開支控制調整至標準臨界點，既防止出現超標準列支，也盡量減少各項費用標準未達空間，造成籌劃資源的浪費。

參考文獻：

[1] 楊小蓮.房地產稅務籌劃現狀及對策分析[J].現代商業，2012（7）.

[2] 殷愛貞.投資性房地產稅務籌劃研究[J].財會通訊，2009（3）.

[3] 莊粉榮.投資活動與稅收籌劃[M].成都：西南財經大學出版社，2003.

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【關鍵字】房地產企業；土地增值稅；政策

一、土地增值稅的含義

土地增值稅是我們國家對借助對國有土地的使用權及該土地之上的建筑物與附著物的轉讓而獲得收入的單位或是個人所征收的一個稅種。我國的房地產企業需要交納的稅種繁多，整體稅負占到了其營業總額的百分之二十左右，包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅和土地增值稅等；其中，房產企業所繳納的土地增值稅是對其整體收益影響最為重要的一個稅種，占到了我國房產企業營業總額的百分之三左右。因為實際操作當中，房地產企業的開發周期比較漫長，土地增值稅的計算過程比較繁雜，加之累進稅率在運用中也存在問題，所以，我們國家對土地增值稅的征收成本相對較高，所以，國家規定當房地產企業不能確定成本或是由于其他原因導致不能計算土地增值稅的，這些企業可以采取預征增值稅的方式繳納土地增值稅。直到2007年，國家稅務總局頒布并實施了《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，規定土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預征制”，正式地向我國各個房地產企業征收土地增值稅。在可以正式征收土地增值稅后，就能夠通過對我國房地產企業的土地增值稅進行納稅籌劃來降低我國房地產企業的總體稅負，這樣可以明顯地提高我國房地產企業的綜合競爭能力，并有效地改善我國房地產企業的經營環境。

二、土地增值稅的相關規定

1.土地增值稅的納稅義務人

由我國土地增值稅的定義容易知道，如果單位或者個人存在以轉讓國有土地使用權、該土地地上建筑物以及其附著物等而獲取收入的業務，則該單位或個人就是土地增值稅的納稅義務人。其中，單位主要是指社會團體、行政事業單位、各類企業以及其他企業等，個人主要是指個體經營者。

2.土地增值稅的征稅范圍

我國土地增值稅的征稅范圍主要是指轉讓我國國有土地使用權、出售我國國有土地使用權和地上建筑物及其附著物、買賣存量房地產等三個方面。第一，我國的國有土地是歸屬于國家所有的土地，轉讓國有土地的土地使用權就是說土地的當前使用者在繳納土地出讓金后轉讓國有土地的使用權，不過，該使用者并未在該塊土地上進行房地產的開發活動，這就是轉讓國有土地使用權；第二，地上建筑物是該塊國有土地上的地上與地下的所有的建筑設施，其附著物是指附著于該建筑物所在地上、已經移動就會造成損壞的各類物品，出售土地使用權和該土地上的建筑物及附屬物時也要繳納土地增值稅；第三，存量房產是已經建好并且已經投入使用的房地產，如果房產所有者將該房產所有權及該房產所在土地的使用權一并出售給購買該房產的單位或是個人，這就形成了買賣存量房地產的活動。

3.土地增值稅在“預征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值稅計算過程繁雜、房地產企業開發周期偏長等多種原因，在2007年之前，我國的土地增值稅采用“預征制”進行征收。也就是說，在實際操作中，房地產企業所開發的項目在沒有達到土地增值稅的清算標準時如果已經取得預售許可證，則可以對該企業的土地增值稅先進行預征，到清算時采用多退少補的方式來結算稅款。因各個地區、各個時期的經濟發展情況存在差異，不同地區所采用的預征率存在差異，同一地區在不同時期的預征率也存在差異。

在2007年，在國家稅務總局頒布并實施了《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預征制”，借助優惠政策籌劃法、納稅遞延法和分劈技術法等多種稅務籌劃方法對我國房地產企業的土地增值稅進行納稅籌劃，明顯地降低我國房地產企業的總體稅負，提高我國房地產企業的綜合競爭能力、有效地改善我國房地產企業的經營環境。各個稅務籌劃方法的具體內容分別如下所述：

第一，優惠政策籌劃法主要是指各相關稅務主體及時地關注我國稅務優惠政策，并及時地進行稅務主體的事前稅務籌劃，從而達到企業節稅的目的。比如，我國土地增值稅法規定居民住宅的增值額在低于20%的情況下，就可以免交土地增值稅。

第二，納稅遞延法主要是指在合乎法律規定的情況下，借助稅務籌劃來使得相關納稅人延期繳納相應稅款，以此達到節稅并獲取貨幣價值的目的。比如，我國土地增值稅預征政策，房產企業就能夠借助此方法進行稅務籌劃法。

第三，分劈技術法主要是在合乎法律法規的情況下，使企業所獲財產在兩個或是更多個納稅主體間進行分劈，以此達到節稅目的的稅務籌劃方法。比如，我國房產企業通過建立房產企業的相關產業鏈公司達到節稅的作用。

三、土地增值稅的應稅收入

我國房地產企業的應稅收入主要包括轉讓房地產的全部價款及相關經濟利益，其表現形式主要有貨幣收入、實物收入和其他相關收入等。其中，貨幣收入包含現金、銀行存款、匯票等有價證券，這類收入相對較為容易確定；實物收入包含房屋、土地等多種固定資產，這類收入相對不易評估，需要對其進行專業的估價；其他收入主要包含無形資產和有財產價值的各種權利，比如土地使用權、商標權等，這類收入相對較少且不易評估，也需要對其進行專業的估價。

四、土地增值稅的扣除項目

我國土地增值稅相關法律法規對土地增值稅有關的扣除項目的規定內容如下所示：

第一，獲得土地使用權所需要支付的全部價款，主要是指獲得土地使用權所支付的價款和過戶手續費等相關費用；第二，房產開發所發生的所有實際成本就是房產開發成本，主要包含土地征用費、拆遷補償費、房產工程費、基礎建造費和間接開發費用等；第三，房產開發過程中發生的管理費用、財務費用和銷售費用等多種房產開發費用；第四，出售房產時所發生的營業稅、印花稅、城市維護建設費等各種稅金，印花稅應當計入管理費用，而教育費附加等應當視作稅金并同稅金一起扣除；第五，房產企業對于第一種和第二種情況中的金額之和需要加計百分之二十進行扣除。

五、土地增值稅納稅籌劃的案例

假如某房產企業有一棟住宅樓房要出售，該棟樓房售價是600萬，該棟樓房所用土地在取得土地使用權時支出價格為225萬，發成的開發成本是138萬，其他扣除金額是94萬，適用的營業稅率是5%、教育費附加的征收率為3%、城市維護建設稅的稅率為5%。那么該房地產的土地增值稅的計算如下所示：

出售房地產的收入=600萬

該房產的成本總額=225+138+94=457萬

出售房產相關的稅金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4萬

該房產允許扣除的金額=457+32.4=489.4萬

該房產的增值額=600-489.4=110.6萬

該房產增值額和扣除項目金額總額的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，該房產應納土地增值稅額=110.6×30%=33.18萬

其會計分錄為：

借：主營業務稅金及附加 33.18

貸：應交稅費――應交土地增值稅 33.18

借：應交稅費――應交土地增值稅 33.18

貸：銀行存款 33.18

在本案例中，該港產公司的增值額超出了20%，必須按全部增值額繳納增值稅。根據我國相關規定，普通標準的住宅在出售時，如果增值率在20%以內，就可以免征土地增值稅，因此，該房產公司應該做好籌劃方案，降低該房的銷售價格銷售，以獲取更多的利潤。

綜上所述，在我國土地增值稅實行“清算制”政策的環境下，我國房產企業企業管理者就必須密切關注宏觀政策、明確本企業稅務籌劃的終極目標，借助各種相關政策進行稅務籌劃以達到本企業節稅的目的和增強本企業市場競爭力的目的。

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