序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；土地使用權(quán)；用地評(píng)估

一、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)概述

就當(dāng)前來說，農(nóng)村的集體建設(shè)用地主要分為三大類：宅基地、集團(tuán)建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地以及公益性公共設(shè)施用地。所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，就是指農(nóng)村那些具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的建設(shè)用地，其中包括各個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本地區(qū)的土地利用總規(guī)劃興辦各種企業(yè)、或者進(jìn)行各種商業(yè)活動(dòng)等。

“三農(nóng)”問題一直是國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn)問題之一，如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步開展、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強(qiáng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)也是當(dāng)前各地政府面臨的重要任務(wù)之一。近幾年，為了充分實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)，我國(guó)相關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)政策，允許農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，以促進(jìn)農(nóng)民增收。而關(guān)于農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的政策，我們要從以下三個(gè)方面來理解：第一，該政策指的是農(nóng)村的集體經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地，而不是指所有的建設(shè)用地。那些公益性的建設(shè)用地及宅基地等并不在此行列之內(nèi)。第二，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用必須符合相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。要取得土地的使用權(quán)，也要按照規(guī)定的流程進(jìn)行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設(shè)用地必須符合相應(yīng)的制度規(guī)范，才能進(jìn)行后續(xù)的出讓、租賃、入股等活動(dòng)。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)狀

自從政策實(shí)施以來，我國(guó)農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用范圍愈來愈廣，確實(shí)提高了一些地區(qū)民眾的生活水平及生活質(zhì)量等。但縱觀我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)規(guī)定及相關(guān)規(guī)范等，筆者發(fā)現(xiàn)還存在很多不足之處。

1.法律規(guī)定嚴(yán)重滯后

我國(guó)土地管理法中有明確規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)一般不允許在市場(chǎng)中進(jìn)行流轉(zhuǎn)，除非原先的土地使用權(quán)破產(chǎn)、關(guān)閉等。同時(shí)，任何個(gè)人在使用建設(shè)用地時(shí)必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國(guó)有。做出這項(xiàng)規(guī)定的根本目的就是嚴(yán)格控制我國(guó)的集體土地流入土地市場(chǎng)。但是，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地市場(chǎng)也在發(fā)生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規(guī)定也已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求。由于我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范來作為基礎(chǔ)保障，其使用及流轉(zhuǎn)過程中必然會(huì)出現(xiàn)各種問題。

2.產(chǎn)權(quán)界定不清晰

明確的產(chǎn)權(quán)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的前提條件，但就當(dāng)前實(shí)際情況來看，我國(guó)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)不明晰，嚴(yán)重影響了人們對(duì)農(nóng)村土地資源的投資，因此其對(duì)土地保護(hù)及管理工作的積極性也不高。我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)界定不明確，主要表現(xiàn)在以下方面：第一，土地所有權(quán)的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權(quán)；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規(guī)定農(nóng)民或者農(nóng)民集體擁有集體土地的所有權(quán)，但對(duì)于農(nóng)民是否能夠進(jìn)行土地的租賃、買賣等也沒有規(guī)定。

3.市場(chǎng)體系不健全

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須依靠一定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序來規(guī)范。但是，我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)機(jī)制并不完善。首先，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價(jià)格等，導(dǎo)致私自交易形式的出現(xiàn)。其次，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介單位較少，土地融資、服務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)相對(duì)稀缺。這也導(dǎo)致土地價(jià)格沒有統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)格評(píng)估帶有較大的主觀性與隨意性。

三、完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)建議

1.完善建設(shè)用地評(píng)估的相關(guān)政策

為了進(jìn)一步提升我國(guó)農(nóng)村土地的利用率，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)該建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市的相關(guān)法律制度及配套措施，完善相關(guān)制度，推進(jìn)制度改革。要建立和完善基礎(chǔ)地價(jià)體系、流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)等建設(shè)用地入市體系，完善相應(yīng)的稅收制度；要完善建設(shè)用地評(píng)估體系，建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，明確土地交易的市場(chǎng)價(jià)格等。另外，國(guó)家相關(guān)部門還應(yīng)該對(duì)原有的涉及到土地管理工作的相關(guān)制度進(jìn)行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等。

2.合理界定建設(shè)用地的使用權(quán)

只有明確產(chǎn)權(quán)主體，農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才能順利進(jìn)入市場(chǎng)。首先，相關(guān)工作人員要做好實(shí)地勘察工作，對(duì)所有的集體經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行“摸底”，然后明確土地的權(quán)屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎(chǔ)上明確土地的所有權(quán)及使用權(quán)等。其次，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地的登記制度，理清村、村民小組及農(nóng)民之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。總之，必須建立完善的、產(chǎn)權(quán)明確、分配合理的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地的產(chǎn)權(quán)制度。

3.優(yōu)化提升市場(chǎng)體系

優(yōu)化和提升市場(chǎng)交易體系，是完善我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地協(xié)調(diào)機(jī)制的重要基礎(chǔ)。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)和社會(huì)服務(wù)體系，并逐步完善土地市場(chǎng)管理規(guī)定和交易的具體規(guī)則，并為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供各種信息咨詢、地價(jià)評(píng)估等服務(wù)。同時(shí)，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內(nèi)的二級(jí)市場(chǎng)，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格形成機(jī)制，積極促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地入市。

推進(jìn)我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)行市場(chǎng)化的策略，有利于提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)于縮小城鄉(xiāng)差距，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和社會(huì)主義和諧社會(huì)有一定的積極意義。

參考文獻(xiàn)：

篇2

受區(qū)政府委托，2020年6月3日至4日，區(qū)自然資源局組織各鄉(xiāng)、涉農(nóng)街道到焦作市，學(xué)習(xí)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和做法。調(diào)研組先后到焦作市自然資源和規(guī)劃局、馬村分局學(xué)習(xí)交流座談，學(xué)習(xí)收獲對(duì)我區(qū)做好農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作具有一定的借鑒意義。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、焦作市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市基本情況

焦作市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市準(zhǔn)備工作始于2019年初，截至目前，焦作市共出讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地2塊，其中：地塊一，位于武陟縣北郭鄉(xiāng)益莊村村北1.07公頃（16.05畝）土地，以140.38萬元的成交價(jià)，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地塊二，由焦作市馬村區(qū)安陽城鄉(xiāng)廟前村、谷堆后村共同申請(qǐng)，經(jīng)焦作市人民政府批準(zhǔn)入市，決定以網(wǎng)上掛牌方式出讓一宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，并委托焦作市公共資源交易中心具體承辦。具體地塊位于馬村區(qū)安陽城辦事處廟前村、谷堆后村，面積約11.3186公頃（合169.78畝），起掛價(jià)格為2751萬元，土地為工業(yè)用地50年使用年限。5月29日，該地塊以2751萬元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

二、焦作市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的主要做法

（一）制定完善入市制度，推動(dòng)依法入市

為了更好的規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市行為，焦作市印發(fā)了《焦作市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易工作實(shí)施方案》《焦作市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》《焦作市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣掛牌出讓交易規(guī)則（試行）》等文件，規(guī)范了全市入市交易程序，強(qiáng)化了過程和環(huán)節(jié)控制，對(duì)入市主體、入市地塊、入市程序、交易細(xì)則、監(jiān)督管控以及收益管理等作了明確規(guī)定，既簡(jiǎn)化程序、提高了服務(wù)便捷性，也保障了入市合法合規(guī)。

（二）嚴(yán)格規(guī)范入市程序，保障農(nóng)民權(quán)益

焦作市明確入市范圍為國(guó)土空間規(guī)劃（指土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體建設(shè)用地。入市主體為依法取得法人資格的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)；未取得法人資格的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)可授權(quán)/委托其組建的資產(chǎn)公司，或者委托授權(quán)其他具有法人資格的組織實(shí)施入市。入市前嚴(yán)格按照“四議兩公開”，由村民自己決定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否入市、怎樣入市，形成決議后，逐級(jí)向上申請(qǐng)，從根本上保障了農(nóng)民權(quán)益。交易結(jié)果需在本集體經(jīng)濟(jì)組織事務(wù)公示欄公式，接受社會(huì)和群眾監(jiān)督。保障農(nóng)民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作價(jià)入股，每年持股分紅；四是租金保底加分紅，每年收租金，定期分紅。

三、焦作市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)例對(duì)的借鑒意義

（一）新《土地管理法》為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供了法律依據(jù)

新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的條款修改主要體現(xiàn)在四點(diǎn)：一是規(guī)定國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的合法化；二是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，規(guī)定了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的民主化決策程序；三是通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押；四是集體建設(shè)用地的使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。

（二）簡(jiǎn)化程序，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資項(xiàng)目加速落地

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，省去了轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的征收環(huán)節(jié)，市、縣兩級(jí)自然資源部門審批，市（縣）人民政府核準(zhǔn)，節(jié)約了審批時(shí)限，更有利用各類項(xiàng)目加速落地，避免項(xiàng)目未批先建，造成違法用地行為。

（三）降低征地用地成本，減輕財(cái)政壓力

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，不涉及繳納社保費(fèi)等稅費(fèi)，征地用地成本顯著降低。同時(shí)，出讓起始價(jià)、出讓底價(jià)等不得低于宗地實(shí)際取得的各項(xiàng)客觀成本費(fèi)用之和，每宗土地出讓均可實(shí)現(xiàn)正收益，可有效避免以往工業(yè)用地供地過程中成本大于收益等情況的出現(xiàn)。

（四）拓展財(cái)政收入渠道，增加財(cái)政收入

按照焦作市試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，區(qū)財(cái)政可依法取得工業(yè)用地出讓收益5%的土地增值收益調(diào)節(jié)金。下一步，焦作市正在謀劃農(nóng)村集體商業(yè)用地的出讓，預(yù)計(jì)縣（區(qū)）政府可獲取出讓收益的20%作為土地增值收益調(diào)節(jié)金。

（五）有效盤活農(nóng)村建設(shè)用地，促進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，農(nóng)民獲利，企業(yè)降低用地成本，為盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地、促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增農(nóng)民收入、緩解農(nóng)村就業(yè)壓力、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村提供了有力支持。

四、存在問題及下一步工作打算

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市仍在探索階段，目前焦作市的試點(diǎn)仍局限于工業(yè)、商業(yè)用地，全國(guó)首批試點(diǎn)區(qū)域河南長(zhǎng)垣縣、重慶大足區(qū)在住宅用地入市探索中走在全國(guó)前列，但可復(fù)制性待進(jìn)一步了解學(xué)習(xí)。在推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過程中，仍需注重以下工作推進(jìn)：

（一）編制國(guó)土空間規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃

符合國(guó)土空間規(guī)劃是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的首要條件。受上級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃政策的影響，我區(qū)各鄉(xiāng)國(guó)土空間規(guī)劃尚未完成。國(guó)土空間規(guī)劃啟用前，該項(xiàng)工作可依照各鄉(xiāng)現(xiàn)有的總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃所覆蓋的范圍來實(shí)施。下一步，將加大國(guó)土空間規(guī)劃編制力度，同時(shí)在規(guī)劃過程中充分考慮、預(yù)留農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的相關(guān)條件，在規(guī)劃中推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

（二）上級(jí)政策支持

向三門峽市政府、市自然資源和規(guī)劃局等上級(jí)政府、部門申請(qǐng)政策支持，出臺(tái)符合三門峽市、實(shí)際的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法等政策，為入市提供政策支持。

（三）完善鄉(xiāng)街道基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是影響農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地價(jià)的重要因素。目前，的基準(zhǔn)地價(jià)尚未覆蓋全區(qū)廣大農(nóng)村，可能掣肘農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。下一步，將完善各鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)。

篇3

關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)司法拍賣的若干意見（試行）

為基本解決執(zhí)行難，適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要，進(jìn)一步推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上資產(chǎn)拍賣工作，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的規(guī)定，宜興市人民法院、宜興市國(guó)土資源局經(jīng)充分協(xié)商，就集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)司法拍賣達(dá)成以下統(tǒng)一意見:

一、人民法院在拍賣集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)地上建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，原則上應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記原則，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)一并評(píng)估拍賣。

二、人民法院在評(píng)估拍賣集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)前，應(yīng)發(fā)出征詢函，征求集體土地所有權(quán)人及屬地鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）政

府同意。

三、人民法院在啟動(dòng)評(píng)估程序前，應(yīng)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的租賃情況，包括租賃合同、租金支付情況等進(jìn)行調(diào)查。國(guó)土局不動(dòng)產(chǎn)登記科在接到法院調(diào)查函后，應(yīng)向法院提供備案的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，并提供相關(guān)政策性咨詢意見。

四、人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有專業(yè)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，并在委托評(píng)估時(shí)，告知評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查后，應(yīng)當(dāng)征求宜興市國(guó)土資源局意見。

五、人民法院對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物一并拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣公告須知中明確告知參加競(jìng)買的具體要求、限制范圍、原租賃使用集體建設(shè)用地使用權(quán)陳欠租金等情況。

六、人民法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)公開拍賣被執(zhí)行人集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)成交且買受人付清競(jìng)買款后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具移權(quán)裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在收到法院移權(quán)裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書以及相關(guān)材料后應(yīng)及時(shí)辦理協(xié)助事項(xiàng)。

七、國(guó)有租賃土地使用權(quán)的司法拍賣原則上適用上述規(guī)定，具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)宜興市國(guó)土資源局的反饋意見進(jìn)行操作。

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關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；外部性；社會(huì)效益

DOI：10.13956/j.ss.1001-8409.2017.04.20

中圖分類號(hào)：F301.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-8409（2017）04-0090-05

Abstract：Taking Zezhou county as example，this paper measures the externalities and social benefits of rural collective commercial construction land circulation by value transformation model and investigating method. Results show that， net externality of industrial land is negative and its social benefits are lower than economic benefits. The net externality of other transfer land types， such as commercial land， residential land， infrastructure land and idle land， are positive and their social benefits are higher than economic benefits. The conclusion proves that land circulation of rural collective commercial construction can promote social development， and that there is a strong correlation between the externality occurred in process of circulation and the transferred land types and development activities. Therefore， there are some measures to improve social benefits of social benefits rural collective commercial construction land circulation， such as making suitable land use plan at villagelevel， strengthening the law enforcement and completing the circulation mechanism.

Key words：rural collective commercial construction land circulation； externalities； social benefits

現(xiàn)階段，我國(guó)集約型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式改變了要素供給方式，尤其是“土地寬供應(yīng)”在新的濟(jì)增長(zhǎng)模式下已難以持續(xù)，因此土地要素成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要制約因素之一。在此背景下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)性用地，下同）作為生產(chǎn)要素參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是客觀使然。十八屆三中全會(huì)《決定》已賦予經(jīng)營(yíng)性用地與國(guó)有建設(shè)用地同地、同權(quán)、同價(jià)入市，從政策層面提出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)（簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)，下同）的基本框架。而后五中全會(huì)《決定》又提出要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性用地入市試點(diǎn)工作，可見經(jīng)營(yíng)性用地作為極具價(jià)值的生產(chǎn)要素，已成緩解國(guó)家建設(shè)用地緊缺的重要途徑之一。同時(shí)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)也積極推動(dòng)了農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)民就業(yè)崗位，提高了農(nóng)村建設(shè)用地價(jià)值，增加了農(nóng)民收入，但由于缺乏明確的法律規(guī)定和行政規(guī)制，流轉(zhuǎn)無序也引發(fā)了違法用地行為增加，利益分配不合理，社會(huì)矛盾多發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境等問題[1]。因此經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生雙重效應(yīng)，具有強(qiáng)烈的外部性[2]，說明經(jīng)營(yíng)性用地具有公共物品的屬性，而且其流轉(zhuǎn)具有社會(huì)決策特征，所以通過社會(huì)決策可顯化人們所忽略的、外溢的外部性，真實(shí)揭示經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生社會(huì)凈效益。

本文基于澤州縣經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)實(shí)證分析基礎(chǔ)上，通過經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)外部性分析與測(cè)算，揭示經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)后社會(huì)凈效益，以促進(jìn)社會(huì)整體效益提升為目標(biāo)制定決策，以期為現(xiàn)實(shí)中經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)決策提供一些新的思路。

1 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的社會(huì)決策分析

經(jīng)營(yíng)性用地是城市工業(yè)轉(zhuǎn)移和政府招商引資的主要承載地，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的重要組成部分，流轉(zhuǎn)過程中土地利用方式將會(huì)發(fā)生改變，土地從低權(quán)能向高權(quán)能流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)主體由農(nóng)民變成使用者（見圖1）。村委會(huì)受農(nóng)戶委托將經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)給使用者，一方面經(jīng)營(yíng)性用地的流轉(zhuǎn)提高資源配置效率，充分利用閑置或低效的存量農(nóng)村建設(shè)土地，優(yōu)化利用的規(guī)模結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)[3，4]。因此，經(jīng)營(yíng)性用地參與流轉(zhuǎn)與資源優(yōu)化配置是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求[5]。另一方面流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)低效投資、違規(guī)建設(shè)、大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施投入對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，以及農(nóng)村的收入分配格局改變，誘發(fā)新的土地矛盾等負(fù)面影響。所以經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)村區(qū)域的影響包括直接經(jīng)濟(jì)影響及相關(guān)外溢效應(yīng)或者外部性。因此農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)作為我國(guó)一項(xiàng)重要的制度創(chuàng)新和安排，對(duì)其流轉(zhuǎn)的外部性有正負(fù)兩面，需綜合考慮，因此有必要對(duì)外部性的社會(huì)影響進(jìn)一步討論和分析。

（4）權(quán)屬不清容易產(chǎn)生土地糾紛。主要指農(nóng)村土地所有權(quán)主體由于處于虛置狀態(tài)，相應(yīng)權(quán)屬不清，導(dǎo)致?lián)碛惺褂脵?quán)的單個(gè)農(nóng)民與所有權(quán)者村委會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地入市決策很難一致，易產(chǎn)生土地糾紛。

（5）生產(chǎn)生活垃圾堆積。主要是由于商業(yè)活動(dòng)、土地開發(fā)施工和企業(yè)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的垃圾，還包括農(nóng)村居民的生活垃圾，增加了垃圾管理成本。

正外部性包括：

（1）道路交通及基礎(chǔ)設(shè)施完善。主要指通過流轉(zhuǎn)，集體財(cái)政收入提高后，有能力投入資金改善本村的天然氣管道、自來水、有線電視、商服或?qū)W校等設(shè)施，同時(shí)修建了交通道路，改善居民出行條件。

（2）就業(yè)機(jī)會(huì)增加。主要指新的企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)進(jìn)入村莊，雇傭當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力，增加了村民非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)增加家庭非農(nóng)收入。

（3）保有的集體建設(shè)用地增值。主要指隨著企業(yè)入駐及生產(chǎn)環(huán)境改善，引起周邊未流轉(zhuǎn)建設(shè)用地增值。

（4）產(chǎn)業(yè)承接能力提高。主要指隨著基礎(chǔ)設(shè)施的改善及勞動(dòng)力素質(zhì)提高，增加了村莊對(duì)各類企業(yè)的吸引力。

（5）農(nóng)民福利提高。主要指經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)，通過收益分配，增加農(nóng)戶收入，提高生活品質(zhì)。

2.5 測(cè)算方法

2.5.1 外部性的測(cè)算方法

經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)的外部性測(cè)算主要是采用價(jià)值量化法與分項(xiàng)加和法對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)外部性進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值化表達(dá)。并借鑒相關(guān)文獻(xiàn)中外部性定量測(cè)度方法[10～12]，采用以價(jià)值量化方法為主的綜合計(jì)算方法。具體計(jì)算公式見表2、表3。

3 結(jié)果分析

3.1 外部性計(jì)算結(jié)果

根據(jù)以上測(cè)度方法計(jì)算研究區(qū)5種土地類型的外部性，流轉(zhuǎn)為工業(yè)用途的開發(fā)地塊（如表4至表6），凈外部性為-2460.61元/hm2，流轉(zhuǎn)為其他用途的地塊凈外部性均為正值，流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地塊的綜合正面影響最大，依次為住宅用地、商業(yè)用地與空置地塊。

從正外部性計(jì)算結(jié)果看（見表3），工業(yè)用途和商業(yè)用途的流轉(zhuǎn)土地正外部性較高，說明兩類轉(zhuǎn)換用途帶給農(nóng)民就業(yè)保障和集體土地增值效應(yīng)明顯。其次，基礎(chǔ)設(shè)施及交通用途轉(zhuǎn)換包括道路交通的完善及生活生產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施的改善，確實(shí)改善了農(nóng)民原本落后的生活狀況和出行條件，同時(shí)提升了農(nóng)民集體土地增值潛能。住宅用地流轉(zhuǎn)外部性居中，主要是因?yàn)檫h(yuǎn)離城鎮(zhèn)中心的住宅用地對(duì)于集體產(chǎn)業(yè)承接能力提高、集體土地增值及農(nóng)民福利提高影響相對(duì)較小。空置的集體土地對(duì)農(nóng)民來說具有很大的不確定性，在流轉(zhuǎn)未形成之前，其產(chǎn)生的正外部性最小。

從負(fù)外部性計(jì)算結(jié)果看（見表4），工業(yè)用地造成的最大負(fù)面影響就是生態(tài)環(huán)境破壞和垃圾堆放，由于工業(yè)生產(chǎn)造成的空氣、水質(zhì)、噪音和垃圾等污染，影響原來農(nóng)民生活的環(huán)境，同時(shí)由于工業(yè)用地占地面積大，流轉(zhuǎn)效益高，政府和集體之間利益分配不合理現(xiàn)象嚴(yán)重，會(huì)引起農(nóng)民集體上訪等社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。而商業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地引起的負(fù)面影響主要是垃圾堆放和社會(huì)不穩(wěn)定，這與農(nóng)村的垃圾處理系統(tǒng)不健全有關(guān)，以及由于開發(fā)建設(shè)過程中缺乏對(duì)農(nóng)民的關(guān)注，政府和集體之間出現(xiàn)利益糾葛，農(nóng)民降低了對(duì)基層政府的信任。住宅用地產(chǎn)生的負(fù)面影響主要是垃圾堆放，農(nóng)村居民點(diǎn)缺乏完善的垃圾處理系統(tǒng)，垃圾堆放現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，對(duì)社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。空置用地產(chǎn)生的負(fù)外部性最低。

3.2 社會(huì)凈收益計(jì)算結(jié)果

根據(jù)2015～2016年4月研究區(qū)及相鄰區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)案例收集和統(tǒng)計(jì)，計(jì)算得出研究區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)土地年平均租金，加上凈外部性，得到社會(huì)凈收益。商業(yè)用地的社會(huì)凈效益最高為96264.49元/（hm2?a），依次為基礎(chǔ)設(shè)施用地為91790.40元/（hm2?a），工業(yè)用地為89472.39元/（hm2?a），住宅用地為54133.34元/（hm2?a），最后是空置用地為50007.80元/（hm2?a）（見表6）。雖然空置用地目前狀態(tài)處于空置，但不影響土地本身存在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此本文以住宅用地年租金作為參考計(jì)算空置用地的年租金。

總體看來，除了工業(yè)用地的社會(huì)凈收益低于經(jīng)濟(jì)效益，其他商服用地、住宅用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地和空置用地的社會(huì)凈效益都高于經(jīng)濟(jì)效益，這說明經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的時(shí)候，也帶給農(nóng)民集體積極的凈外部性。但是，雖然經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，但并不能彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的負(fù)外部性。如果在具體決策時(shí)，忽略了某方面的外部性則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)決策偏差和社會(huì)凈效益的減少。

4 主要結(jié)論及對(duì)策

本文研究了基于外部性影響的經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)的社會(huì)決策，認(rèn)為最終的社會(huì)影響既要考慮經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，也要權(quán)衡其流轉(zhuǎn)的外部性影響。通過澤州縣的流轉(zhuǎn)實(shí)例分析，本文計(jì)算研究區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)造成的凈外部性，并根據(jù)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)案例分析計(jì)算出的研究區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)效益，得出研究區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的社會(huì)凈效益。總體上，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的社會(huì)凈效益高于經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生積極的綜合影響。

篇5

三條高速公路構(gòu)成的環(huán)內(nèi)用地是市區(qū)未來城市發(fā)展的規(guī)劃用地（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃用地）。在規(guī)劃用地范圍內(nèi)，實(shí)行土地集中管理，建立統(tǒng)一、規(guī)范的土地市場(chǎng)。市級(jí)土地有形市場(chǎng)設(shè)在市國(guó)土資源局。

在規(guī)劃用地范圍內(nèi)，下列情形的用地必須進(jìn)入市級(jí)土地有形市場(chǎng)公開進(jìn)行：

（一）房地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和其它具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的用地；

（二）政府征用、收回、收購儲(chǔ)備的用于出讓的用地；

（三）企業(yè)以授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資（入股）方式取得的土地使用權(quán)再行轉(zhuǎn)讓的用地；

（四）原有劃撥土地使用權(quán)再行轉(zhuǎn)讓、租賃以及以土地聯(lián)營(yíng)合作的用地；

（五）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)涉及到劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的用地；

（六）法院判決需要變現(xiàn)用于償還債務(wù)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的用地；

（七）以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，涉及享受過減免土地出讓金（租金）的用地等。

對(duì)上述經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓，統(tǒng)一在市級(jí)土地有形市場(chǎng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行交易。在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)意向用地者的，可以不低于宗地的掛牌價(jià)成交。

嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地協(xié)議出讓和私下交易。凡應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)而不進(jìn)入市場(chǎng)、不符合法律規(guī)定和未達(dá)到合同約定條件的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，不得辦理土地登記，不予發(fā)放土地使用證。

三、實(shí)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的計(jì)劃控制

在規(guī)范經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)管理中，要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量。對(duì)規(guī)劃用地范圍內(nèi)建設(shè)用地實(shí)行城市規(guī)劃和供地計(jì)劃的雙控制。

對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依據(jù)市場(chǎng)需求，實(shí)行政府宏觀調(diào)控。市政府根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)及市場(chǎng)需求等因素，制定規(guī)劃用地范圍內(nèi)的年度供地計(jì)劃。實(shí)施規(guī)劃用地范圍內(nèi)年度新增房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的計(jì)劃控制。對(duì)城市已建、新建及規(guī)劃建設(shè)道路兩側(cè)用地進(jìn)行控制，優(yōu)先用于城市經(jīng)營(yíng)。

規(guī)劃用地范圍內(nèi)的年度供地計(jì)劃由市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)會(huì)同國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、財(cái)政、物價(jià)、土地儲(chǔ)備等部門和單位編制，經(jīng)市區(qū)土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組討論并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布。

發(fā)揮城市規(guī)劃在經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)管理中的龍頭作用。凡在規(guī)劃用地范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，符合城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)方向和目標(biāo)，經(jīng)過市規(guī)劃、建設(shè)部門審核，依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，有計(jì)劃地進(jìn)入土地有形市場(chǎng)。市規(guī)劃、建設(shè)部門應(yīng)及時(shí)提供城市改造與建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃以及土地用途、容積率等資料，在市級(jí)土地有形市場(chǎng)上公布。

三、完善市區(qū)地價(jià)體系

為了確保國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值，在規(guī)劃用地范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的地價(jià)體系。市物價(jià)、國(guó)土部門要按照有關(guān)法律規(guī)定評(píng)估確定規(guī)劃用地范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)原則上每3年調(diào)整1次。具體宗地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓，要依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，合理評(píng)定標(biāo)定地價(jià)。規(guī)劃用地范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓的土地，由市區(qū)土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組或委托市國(guó)土資源局會(huì)同都縣、城區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會(huì)及市土地儲(chǔ)備交易中；心代表，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)供求情況，討論確定底價(jià)，最終成交價(jià)由市場(chǎng)決定。

建立工業(yè)項(xiàng)目用地地價(jià)協(xié)調(diào)制度。對(duì)規(guī)劃用地范圍內(nèi)主要是3個(gè)開發(fā)區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目用地的出讓價(jià)格，由市政府協(xié)調(diào)小組定期協(xié)商，確定協(xié)議出讓價(jià)。協(xié)議出讓價(jià)不得低于《省政府批轉(zhuǎn)省國(guó)土資源廳省物價(jià)局關(guān)于公布全省協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)的請(qǐng)示的通知》中規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

建立地價(jià)公布制度。市物價(jià)和國(guó)土部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定，定期確定、公布城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，引導(dǎo)土地價(jià)格的合理形成。在市場(chǎng)交易中，不得低于底價(jià)出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

四、加強(qiáng)建設(shè)用地的合理利用

積極支持工業(yè)項(xiàng)目用地。對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地在年度供地計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。工業(yè)項(xiàng)目用地可以采取招標(biāo)、掛牌方式出讓，也可以采取協(xié)議出讓和租賃等方式供地。

對(duì)建成區(qū)內(nèi)“退二進(jìn)三”企業(yè)的劃撥土地，由市國(guó)土資源局組織市土地儲(chǔ)備交易中心依法收回或收購，并對(duì)原企業(yè)給予補(bǔ)償，其中劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照重置價(jià)確定。需另行安排用地的，可在儲(chǔ)備土地中調(diào)劑或另行征地置換，所需費(fèi)用沖抵補(bǔ)償款。

規(guī)劃用地范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員轉(zhuǎn)讓。因建設(shè)需要占用農(nóng)村集體土地的，必須由政府先行征用，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后方可進(jìn)入市場(chǎng)。征用土地必須依法對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)城市道路等公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，可依法按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的下限執(zhí)行。補(bǔ)償不到位的，不得辦理用地手續(xù)。

提高供地質(zhì)量，實(shí)行配套連片開發(fā)和凈地出讓。存量土地和新增建設(shè)用地的整理，由市國(guó)土資源局會(huì)同市土地儲(chǔ)備交易中心組織實(shí)施，并由市政府確定有關(guān)部門和單位進(jìn)行通路、通水、通電、通信、通氣等相關(guān)配套建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量和供地配套建設(shè)水平。

五、嚴(yán)格土地收益管理

加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地收益的征收和管理。土地出讓金屬政府收益，任何單位和個(gè)人不得隨意減免和擠占挪用。市國(guó)土資源局和市土地儲(chǔ)備交易中心對(duì)每宗土地的出讓金，都要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和程序收繳，屬市政府收益部分要及時(shí)解繳市財(cái)政專戶。

鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位的改革。今后，在規(guī)劃用地范圍內(nèi)，對(duì)未改制和改制后的企事業(yè)單位改變土地用途的土地出讓金凈收益，城區(qū)范圍內(nèi)的全部上繳市政府；都縣轄區(qū)范圍內(nèi)的，上繳都縣政府；市開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，上繳市開發(fā)區(qū)管委會(huì)。經(jīng)市政府研究并報(bào)省批準(zhǔn)，企事業(yè)單位也可以土地作價(jià)參股，組建股份制公司，政府依法享有股權(quán)收益。改制企業(yè)經(jīng)評(píng)估核準(zhǔn)的土地出讓金凈收益，屬政府所有。需要用于彌補(bǔ)凈負(fù)債的，按政辦發(fā)[]59號(hào)文件執(zhí)行。對(duì)破產(chǎn)和歇業(yè)清算以及嚴(yán)重資不抵債企業(yè)，經(jīng)市區(qū)土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組討論，可根據(jù)具體情況，用出讓金凈收益分流安置職工。對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常的企業(yè)，土地出讓金凈收益用于分流安置職工的比例一般不超過70％。

規(guī)劃用地范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，通過競(jìng)價(jià)交易超過底價(jià)的溢價(jià)部分全部歸市政府所有。其中，市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、都新區(qū)、城區(qū)南洋開發(fā)區(qū)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，競(jìng)價(jià)超過底價(jià)的溢價(jià)部分按5：5比例與市政府分成。

六、規(guī)范建設(shè)用地市場(chǎng)的管理行為

國(guó)土管理等相關(guān)部門代表政府依法履行建設(shè)用地審批、資產(chǎn)處置和市場(chǎng)管理的職責(zé)，責(zé)任重大。必須規(guī)范行政行為，杜絕土地資產(chǎn)流失和腐敗行為的發(fā)生。

（一)堅(jiān)持規(guī)范管理，政務(wù)公開。國(guó)土管理等相關(guān)部門對(duì)建設(shè)用地項(xiàng)目審批管理、土地資產(chǎn)處置等要嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，所有報(bào)件和批文都要按規(guī)定程序辦理；將辦事制度、標(biāo)準(zhǔn)、程序、期限和責(zé)任向社會(huì)公開；建立建設(shè)用地信息、地價(jià)和土地登記資料可查詢制度；對(duì)土地出讓金、城市建設(shè)配套設(shè)施費(fèi)和教育附加費(fèi)等費(fèi)用收繳實(shí)行“一卡服務(wù)”、一個(gè)窗口辦結(jié)，減少收費(fèi)環(huán)節(jié)，提高服務(wù)質(zhì)量。