序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產土地管理法，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：土地管理法；小產權房；集體建設用地；宅基地

人們對小產權房問題的關注并沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關注小產權房的神經。長期以來小產權房建設和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經成為一大社會隱患，現行制度障礙致使相關部門無法有效治理小產權房，目前《土地管理法》的修改不僅關系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關系小產權房未來可能的治理機制和命運。應以《土地管理法》修改為契機，治理小產權房，以實現各方利益的平衡，構建和諧社會。

1 小產權房的現行法律地位

“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房分為三種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農民對外轉讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設并對外銷售的商品住宅。小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅，不同類型小產權房的法律性質有所不同。建設在農用地上的小產權房，明顯違反《土地管理法》規定的土地用途管制制度，也嚴重威脅耕地保護目標實現，有關部門往往采取嚴厲的制裁措施。宅基地上小產權房的法律性質則較為復雜。涉及小產權房的法律規定有《憲法》第10條第4款，《物權法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規定來看，既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規定，則對宅基地使用權及其上住房的轉讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內的農民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮居民。應如何看待這些政策性規定呢？首先，關于宅基地使用權部分。《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”如果將該條理解為授權性規定，則這里的“國家有關規定”使得宅基地使用權這一用益物權受到了包括上述國家政策性規定在內的其他規范性文件的限制，那么，上述政策性規定雖然不是法律，但其對宅基地使用權這一基本民事權利部分進行的規定具有法律效力。其次，關于農民所享有的宅基地上房屋的所有權。《物權法》對此并未做出特別限制，應當認為農民享有包括占有、使用、收益、處分4項權能在內的完整所有權，農民可以對其享有合法所有權的宅基地上的房屋進行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉性與宅基地使用權的不可流轉性就產生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護農民對房屋的所有權而犧牲國家在宅基地使用權流轉管理上的利益？還是相反的價值取向？法律并未明確規定。上述政策性規定選擇了后者。但農民的房屋所有權無疑是公民享有的非常重要的基本民事權利，上述政策性規定對農民的房屋所有權做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規定卻在實際生活中發揮作用：房屋和土地管理部門不為轉讓給非本集體成員的農民宅基地和房屋發放產權證。司法實踐中，法院也對此種轉讓行為持否定態度。由此可見，取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，從而無法取得受讓房地產的物權。

2 小產權房治理與土地使用制度改革

治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房，這均以從根本上改變目前城鄉土地使用不平等和城市房地產市場扭曲的狀況為前提。

2.1 推行集體建設用地流轉。構建城鄉平等的土地使用制度

傳統的征地供給模式已經越來越不適應當前社會發展形勢的需要，改革征地模式已經迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發的大量甚至是激烈的社會矛盾已經成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地損害了政府的公信力。從經濟上看，目前的城鄉二元結構已經嚴重制約了中國經濟的持續快速發展，通過征地模式為城市發展提供廉價土地和資金的發展模式必須得到扭轉。

2.2 允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷

從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地上商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。

篇2

【關鍵詞】土地管理法 小產權房 集體建設用地 使用權流轉

一、當下小產權房的法律地位

“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房有3種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅。取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，無法取得受讓房地產的所有權。

二、小產權房產生原因剖析――集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果

（一） 城鄉不平等的土地使用制度

從法律上看，農村集體土地所有權被表述為完全物權，但在經濟上的實際表現卻為“有限所有權”。現行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴格限制，集體土地要用于建設用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉不平等的土地使用制度一方面使國家幾乎壟斷了建設用地的供應，另一方面又使農民集體幾乎喪失了對其土地的處分權，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財富被從農村轉移到城市。

（二）開發商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見，房地產開發商想以較低成本得到土地，地方政府為創政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規范性也日益顯見。房地產開發商的利益與開發成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發成本的60%左右，有些開發商為了節省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發。

（三）買賣雙方的利益驅動

首先，作為賣方的農民，農民集體不僅可以從小產權房開發中獲取巨額土地收益，而且由小產權房的建設銷售帶來的農村經濟發展和鄉村面貌改變更是可喜。農民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農就業機會以及當地經濟發展帶來的附加利益。此外，鄉政府享受由小產權房建設帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產權房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價遠遠超過大多數人的購買能力，小產權房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。

三、小產權房治理與土地使用制度改革

治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房。我認為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農村集體建設用地使用權以完全用益物權效力，構建城鄉平等的建設用地使用權流轉制度

小產權房法律上的權屬界定已經比較明確，我們應遵循“權之所在、利之所享”的原則，小產權房的權與利應緊密相連。根據現行法律規定，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、建設鄉（鎮） 村公共設施和建設公益事業經依法批準都可以在農民集體所有的土地上進行，但在這種建設用地上取得的權利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設用地使用權。2008 年十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指明了集體建設用地進入市場流轉的改革道路，勾畫了“建立城鄉統一的建設用地市場”的目標。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷

在我看來，既然允許集體建設用地流轉，就不應對集體建設用地上的商品住宅開發予以禁止。首先，禁止集體建設用地用于商品住宅開發，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設用地上的商品住宅開發，治理小產權房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。

（三）允許宅基地使用權有條件對外流轉

主張禁止宅基地使用權流轉的觀點，最核心的理由是擔心宅基地使用權流轉會使“三無農民”變成“四無農民”，引發社會不穩定。主張允許流轉的觀點最主要的理由是，允許宅基地流轉可以盤活存量建設用地，提高土地資源配置效率，保護耕地。集體建設用地上的商品住宅開發與宅基地使用權的對外流轉，是兩個密切聯系的問題，既然劃撥土地使用權能夠通過辦理出讓手續轉變成可以市場化流轉的出讓土地使用權，宅基地使用權就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續轉變成可以市場化流轉的集體建設用地使用權。因此允許宅基地使用權有條件對外流轉比完全禁止更符合中國當前實際和發展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業利益”而征收

我國《憲法》、《物權法》都嚴格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權法》的制定，然而現行《物權法》對此并沒有做具體明確的規定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進行的商品房開發顯然與公共利益無關，為此而進行的大規模的征收行為嚴重違法。應嚴厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發，商品房開發應由集體建設用地直接供給土地即可。

參考文獻：

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論文關鍵詞：房地產金融房地產信托基金市場信用機制

論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。

2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。

不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排

二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題

1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。

房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。

市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體

同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。

篇4

現將《財政部清產核資辦公室〈關于印發清產核資中土地估計實施細則〉的通知》轉發給你們，并結合我市情況作如下補充，請一并執行。

一、1993年已進行清產核資的企業、單位和1995年進行清產核資的企業、單位，在進行土地估價工作時，仍按京清辦〔1994〕23號文規定的地產類別劃分和地產核資類別標準執行。

二、1994年已進行清產核資的企業、單位，在填報銜接表（財清企銜表01？2）時應依據1994年市清產核資辦公室批復的土地估價金額，并剔除財政部、國家土地管理局、國家國有資產管理局印發的《清產核資中土地估價實施細則》第四條規定的暫不估價的土地價值后填列。

三、各企業、單位無論是進行估價的土地或是暫不估價的土地，都應認真清查所占用土地的數量，并如實填報有關報表。

附件：財政部  國家土地管理局國家國有資產管理局關于印發《清產核資中土地估價實施細則》的通知財清〔1994〕14號各省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府清產核資辦公室、財政廳（局）、土地管理局、國有資產管理局，國務院各部、委、直屬機構清產核資辦公室和計劃單列企業集團：

現將《清產核資中土地估價實施細則》印發給你們，請結合本地區和本部門的實際情況，在清產核資工作中執行，并請將執行中出現的問題及建議及時上報。

附：清產核資中土地估價實施細則

第一條  為了加強國有土地資源的管理，全面評價企業實力，促進理順產權關系，根據財政部、建設部、國家土地管理局、國家國有資產管理局聯合的《關于印發“清產核資中土地清查估價工作方案”的通知》（財清〔1994〕13號文）和國家其它有關規定，制定本實施細則。

第二條  清產核資中的土地估價是指各企業和實行企業管理的事業單位（簡稱“企業、單位”，下同）對所使用的國有土地進行全面清查后，在弄清權屬、界線和面積等基本情況的基礎上，依據國家統一規定的土地估價技術標準，由企業、單位自行或委托具有土地估價資格的機構評估所使用土地的基準價格。

第三條  清產核資中土地估價范圍主要是各地區、各部門參加清產核資的企業、單位使用的土地，包括清產核資企業、單位以土地使用權作價入股舉辦國內聯營、股份制企業使用的國有土地。

第四條  企業、單位使用下列土地暫不估價：

（一）已用經過評估的國有土地使用權投資或入股舉辦中外合資、合作經營企業使用的土地；

（二）以出讓方式取得國有土地使用權，其出讓金不低于所在地土地基準地價的土地；

（三）已進行或擬準備進行職工住房制度改革的房屋占用的土地；

（四）國有企業中的農、林、牧、漁業用地；

（五）已列入國家搬遷計劃的“三線”企業、單位使用的土地；

（六）不在城鎮內的各類軍工等企業使用的土地；

（七）土地使用權尚未明確的土地；

（八）鐵路、民航、機場、港口、公路等交通基礎設施占用土地，以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業區、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。

（九）其它由中央企業主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業占用的土地。

第五條  清產核資中土地估價工作由各級政府清產核資機構與各級土地管理部門（縣以上，下同）共同組織，分工負責。

在全面展開土地估價工作前，各地區、各部門清產核資機構應主動商各級土地管理部門，在1994年選擇部分不同類型的清產核資企業進行試點，以便取得經驗，有序全面推開。1994年進行企業改制的必須對所使用的土地進行估價工作，其余的清產核資企業、單位土地估價工作于1995年全面展開；以前年度已進行清產核資的企業、單位應在1995年對土地估價工作進行補課。

第六條  清產核資中土地估價工作，原則上由參加清產核資企業、單位自行依據各級土地管理部門制訂并經同級人民政府確認的城鎮土地基準地價和宗地標定地價修正系數進行。沒有制訂土地基準地價和宗地標定地價修正系數的城鎮所在地清產核資企業、單位，可以采用宗地地價直接評估法進行。

第七條  城市基準地價的評估和宗地標定地價修正系數的制訂工作，由各級土地管理部門根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城鎮土地估價規程》（試行）等有關規定組織進行，并負責有關確認工作。

（一）已完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數制訂的城鎮，原則上可由企業自行以基準地價為基礎，并以宗地標定地價修正系數方法評估。

提供基準地價和宗地標定地價修正系數的機構或單位只能向企業、單位核收印制基準地價及宗地標定地價修正系數資料的成本費用。收取標準應由當地物價管理機構核批。

（二）尚沒有完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數制訂的城鎮，由各級土地管理部門抓緊組織進行測算，予以確認，以保證1995年本城鎮所在地清產核資企業進行國有土地的估價工作。

（三）由于客觀原因在全面清產核資期間仍不能完成土地基準地價評估和宗地標定地價修正系數制訂的城鎮所在地企業、單位的土地估價，可以根據自身條件自行或委托具有土地估價資格的機構采用宗地地價直接評估法進行。

企業、單位采用宗地地價直接評估法因技術力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機構進行評估，其中介機構對清產核資中的土地評估按一般宗地評估費標準的30％計收評估費。

第八條  本實施細則所稱“基準地價”是指土地管理部門組織評估并經同級人民政府確認的城鎮所在地各級土地或均質地域及其商業、工業、住宅等土地利用類型的土地使用權單位面積平均價格。

第九條  本實施細則所稱“宗地標定地價修正系數”是指由土地管理部門組織測算并經同級人民政府確認的對城鎮宗地土地使用權進行估價時的因素條件修正系數。

第十條  本實施細則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標準、程序等應按國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價規程》（試行）的要求進行。

（一）市場比較法適用于土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場活躍的地方。

（二）收益還原法適用于有租金收入或經營收入，并通過確定總費用計算出純收益的土地。

（三）成本逼近法適用于缺乏市場交易案例，無法計算收益的開發區以及獨立工礦區的土地。

第十一條  為便于清產核資中土地估價工作的實施，根據城鎮特點、土地利用類型經濟效益的差異和土地使用權取得方式，在清產核資土地估價中統一將土地利用類型劃分為商業、工業（含倉儲）、住宅用地三大類。評估的地價統一為土地基準價格，不作為企業、單位產權變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應統一清產核資中城鎮土地估價的各項參數。

第十二條  企業、單位的土地估價工作應首先制訂具體方案，內容包括：

（一）企業、單位根據當地土地估價標準和工作要求，確定估價方法；

（二）企業、單位根據自身人員和技術條件，結合當地土地估價的技術要求等，提出自行或委托進行估價的方案；

（三）企業、單位進行土地估價的具體時間安排；

（四）企業、單位土地估價工作的組織機構和人員安排。

第十三條  土地估價工作程序：

（一）各級政府清產核資機構與各級土地管理部門共同對企業、單位土地估價專業人員組織進行政策、方法、技術培訓。

（二）企業、單位成立土地估價工作小組。

（三）土地估價單位收集下列與土地估價有關的資料。

1.征地或受讓土地原始資料。

2.土地清查結果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。

3.本企業、單位的土地條件資料。

4.本地區基準地價及宗地標定地價修正系數等土地估價成果。

5.本地區市場地價資料。

6.影響本企業、單位地價的其它因素資料。

7.其它資料，包括當地土地估價的各種有關參數。

（四）企業、單位對使用的土地依據有關資料、標準進行預先測算，摸清基本情況，驗證技術方法，做到心中有數。

（五）依據收集的土地估價資料和當地的具體規定，按確定的估價方法和估價方案具體組織進行。

（六）企業、單位進行土地價格評估后，要寫出土地估價報告。報告的主要內容包括：工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結果等。

（七）企業、單位依據其使用的土地面積、利用類型和估價結果填報“土地估價結果申報表”，格式見附表。

（八）上報土地估價報告和土地估價結果申報表，作為有關部門認定審批土地估價結果的依據。

第十四條  企業、單位將土地估價報告和土地估價申報表，經企業、單位主管部門審核簽署意見，報所在地土地管理部門確認。

第十五條  土地管理部門收到企業、單位的土地估價報告和土地估價申報表后，對企業、單位土地估價結果組織確認。確認的主要內容有：

（一）土地使用權取得是否合法；

（二）土地估價方法應用是否符合規定；

（三）土地估價資料的可靠性和準確性；

（四）土地估價結果的準確性和地價水平的空間變化規律的合理性；

（五）需要確認的其它內容；

各級土地管理部門確認過程中，不收取費用。

第十六條  經土地管理部門確認的企業、單位的土地資產評估結果，由同級清產核資機構會同有關部門進行批復。

第十七條  企業、單位依據同級清產核資機構下達的批復文件，相應調整帳務。帳務處理方法按財政部的另行規定辦理。

第十八條  各級清產核資機構匯總上報各企業、單位土地估價結果，報上一級清產核資機構，并抄同級土地管理部門備案。

第十九條  中央企業的土地，估價結果先經中央企業財政駐廠員處審核，再報當地土地管理部門確認，由中央企業主管部門復審（有異議的，要商國家土地管理局同意）匯總后報財政部清產核資辦公室會同有關部門進行帳務審批。

第二十條  各省、自治區、直轄市及計劃單列市和中央企業主管部門應根據《清產核資中土地清查估價工作方案》和本實施細則，結合國家其它有關規定和當地（本部門）情況，制訂當地（本部門）的土地估價具體實施辦法。

第二十一條  本實施細則由財政部清產核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。

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關鍵詞：房地產；企業管理；項目開發

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-00-01

一、我國房地產企業管理工作現狀分析

房地產企業在我國已經發展了許多個念頭，而且隨著我國經濟建設的不斷發展，大量國際知名的房地產集團企業也在不斷涌入中國市場，我國的本土房地產企業一方面加大自身管理工作質量提升，另一方面也在競爭與角逐中不斷學習成功企業的管理經驗，可以說經過多年的探索與努力，我國的房地產企業在項目開發的管理工作方面也取得了許多令人矚目的成績，但是由于我國的市場經濟秩序正在逐步建立與穩定階段，房地產企業的發展也仍然未能完全成熟，因此在具體管理工作方面仍然存在著一些典型問題需要我們加大工作力度與研究力度，我國房地產項目開發及管理工作方面主要存在著以下幾個方面的問題。

首先是許多房地產企業經營者和管理者在決策過程中不顧市場具體情況以及消費者的具體消費水平而一味追求高端洋氣上檔次的建設項目，雖然在建設過程中質量、品質方面都沒有問題，卻仍然不能得到消費者及市場的肯定，究其原因就是因為企業沒有真正的給自身一個良好定位，不能根據市場的實際需求進行生產運作，從而曲高和寡，失去了廣泛的群眾基礎。其次在自身建設方面也存在許多問題，如銷售過程中不重視銷售人員隊伍的素質建設，讓消費者不能享受到良好的銷售服務，從而降低了企業在消費者及市場中的形象和地位，失去了消費者的青睞與肯定。最后是管理手段方面也比較落后，沒有實現信息化管理的有效建設，從而在管理工作中市場因為信息傳遞的滯后而導致管理方案失敗、管理方向錯誤等嚴重問題，從而極大的制約了企業管理工作水平全面提升。

二、加強房地產企業開發管理工作質量的思考

（一）加強市場調查與定位

房地產企業雖然都是在城建項目進行施工建設與相關管理。但是作為建設銷售房屋這種大型不動產的特殊企業來說，也不是每一種類型的項目都能夠勝任，而且也并不是能夠勝任的項目都能夠贏得市場的肯定從而提升企業的經濟效益。許多房地產企業在經營管理及運作過程中一直未能取得更大的成績往往就在于沒有很好的進行市場定位。所謂市場定位就是要根據企業所處環境以及所在地區的經濟發展條件并結合企業的自身發展條件來為企業進行良好定位，要確定企業當前應該從事哪種類型的房地產建設及銷售項目，當地的消費者及房屋購買者實際需要的商品是哪種類型，然后從企業自身條件出發確定企業能夠有能力進行哪種類型的房屋及建筑物的施工建設并能夠取得良好的經濟收益。市場定位對于房地產企業來說非常重要，如果在經濟較發達地區，人們的消費觀念及消費能力能夠接受高檔住宅乃至獨棟別墅，那么企業如僅僅進行經濟適用房類型的房地產開發建設往往無法讓消費者滿意，甚至無人問津，而如果在人們基本住房要求都無法得到充分保證并且消費者的房屋消費能力有效的地區，如果一味追求高檔、奢華、價格不菲的項目建設，更是無法有效占領當地市場。所以良好的地位是企業項目開發及后續管理工作有序開展的前提與基礎。在市場調查工作方面，不僅要了解市場需求情況，同時也要深入調查與了解在同一區域內其他房地產開發機經營企業的具體情況，要了解對方的缺點和優點，了解對方在項目開發機管理工作中的成績和缺陷，在對比其市場發展和拓展情況制定出行之有效的應對措施。

（二）加強自身建設

房地產企業的發展不僅需要加強對市場的調查與自身定位，更重要的是房地產企業的項目開發及管理需要贏得廣大消費者的認同與肯定，這樣市場才能夠做得長長久久。因此企業還必須加強自身的內部建設，房地產企業所銷售的產品不是一般類型的中小型商品，更不是更新換代較快的消耗類商品，由于是對于中國人來說，購買房產可以說是一生中的頭等大事，因此消費者在選擇購買對象的時候是非常慎重的，想要贏得消費者的青睞也就更加不容易。所以品牌建設至關重要。品牌建設不僅體現在具體項目的開發適應市場需要、項目銷售的價格符合消費者心理預期，更重要的是銷售過程中的服務質量也必須有效提升。房屋銷售不僅是銷售房產，同時也是在展現企業的服務品質，所以企業必須加強自身的品牌建設，要有針對性的研究和推出具有企業自身特色的拳頭產品，在市場上逐漸樹立自己的品牌地位，同時還要不斷提升銷售人員隊伍的總體素質，讓消費者在選購商品的同時享受到更好的服務，從而形成良好的市場口碑。

（三）加強管理工作信息化建設

信息化建設是當前現代化企業管理工作水平提升的重要保證，這對于生產周期長、資金投入大、人員涉及廣乃至地域覆蓋面也非常廣的房地產開發管理而言更為重要。信息化建設不僅僅是辦公自動化的逐步實現，更重要的是要針對房地產企業自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發及管理工作中各部門的有效聯系，提升信息的交互速度與交互質量，避免因為信息孤島而出現的管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發生幾率，從而全面提升管理工作質量，同時也能夠進一步幫助企業樹立現代化、信息化、科技化的社會形象，從而贏得更多消費者的駐足與青睞。

三、結束語

房地產開發建設活動具有覆蓋面廣、資金投入大等眾多方面的特點，因此房地產開發管理工作對于企業的生存發展就顯得更為重要，在開發管理工作質量提升的措施研究中也必須加強市場定位、自身建設以及管理手段提升等幾個方面的工作力度，這樣才能夠全面加強企業的市場競爭實力、為企業贏得屬于自己的發展空間和市場環境。

參考文獻：