序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地出讓管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

摘 要 土地出讓金是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問(wèn)題。土地出讓金作為一種土地收益，在調(diào)節(jié)當(dāng)前土地市場(chǎng)需求、建立土地儲(chǔ)備資源制度、增加政府財(cái)政收入、加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控能力等方面起到了積極作用，由于我國(guó)土地出讓金管理存在諸多財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，在一定程度上制約了其應(yīng)用的作用。因此，加強(qiáng)土地出讓金財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，規(guī)范土地出讓金管理已經(jīng)刻不容緩，對(duì)當(dāng)前國(guó)土資源管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 土地管理 預(yù)算管理 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 核算

一、概述

由于我國(guó)的土地出讓金沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一明確的定義，以致在全國(guó)各地對(duì)“土地出讓金”理解和使用規(guī)則出現(xiàn)混亂，造成土地出讓金財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)各種不同問(wèn)題。根據(jù)對(duì)相關(guān)土地管理理論與實(shí)踐的研究，個(gè)人認(rèn)為，土地出讓金，又稱國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，是國(guó)有土地一定年限內(nèi)批租使用時(shí)交納的包括地租和全部土地成本在內(nèi)的總價(jià)款，現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。或在土地出讓時(shí)繳納，或是在以轉(zhuǎn)讓、抵押等方式處置原劃撥方式獲取的土地使用權(quán)時(shí)必須補(bǔ)交的總價(jià)款。這里的土地出讓金總價(jià)款包括土地所有權(quán)收益、土地投資收益、土地管理收益和土地建設(shè)與保護(hù)補(bǔ)償，是各類土地價(jià)值在社會(huì)管理中的體現(xiàn)。

二、土地出讓金管理存在的問(wèn)題和現(xiàn)象

隨著土地出讓金制度的確立，盤活了全國(guó)的土地資源，給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響。與此同時(shí)，隨著出讓金收入規(guī)模的日益增大，及其在地方政府預(yù)算外收入中所占比重的增加，出讓金存在的問(wèn)題也越發(fā)凸現(xiàn)出來(lái)。其問(wèn)題主要有三：第一，由于我國(guó)正處于城市化中期階段，城市建設(shè)和重工業(yè)化的主要載體就是土地，從某種意義上講，大量賣地和圈地，一次性收取50－70年的出讓金，為地方政府財(cái)政收入提供了短期機(jī)會(huì)，現(xiàn)屆地方政府就可能運(yùn)用各種手段擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后換屆政府無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益共享。第二，目前我國(guó)一般商品市場(chǎng)已完全放開(kāi)，但資源性產(chǎn)品和要素市場(chǎng)化改革進(jìn)展相對(duì)滯后。土地一級(jí)市場(chǎng)還完全控制在地方政府手中，土地成為地方政府唯一可自主配置的要素資源。因此土地成為一把“雙刃劍”：一方面由于土地出讓金中收益巨大，它成為低成本進(jìn)行城市建設(shè)投資擴(kuò)張的主要載體和融資抵押物；另一方面，土地存在被濫用現(xiàn)象、一些失地農(nóng)民的合法權(quán)益未獲得保障。第三，土地出讓金制度不完善，土地要素的非完全市場(chǎng)化使政府在征地供地過(guò)程中居于主導(dǎo)地位，而征收的出讓金又缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，導(dǎo)致一些地方政府違法違規(guī)出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失，這就為個(gè)人提供了謀財(cái)機(jī)會(huì)，造成國(guó)家財(cái)稅收入大大降低。

三、加強(qiáng)土地出讓金資金管理的措施

隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程日益加快，國(guó)有土地出讓變得十分頻繁。這就要求土地管理和土地儲(chǔ)備人員必須緊緊圍繞科學(xué)發(fā)展的主題，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)有土地政策，認(rèn)真做好國(guó)有土地收支管理工作：

1．加強(qiáng)預(yù)算管理和規(guī)范土地收入

嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[2006]100號(hào)），將政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，都作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入納入預(yù)算管理。國(guó)有土地出讓收支納入地方政府基金預(yù)算，按照“以收定支、收支平衡”的原則編制土地出讓收支預(yù)算。國(guó)有土地出讓收入全額繳入國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓過(guò)程中的預(yù)收款、定金、保證金等資金一律通過(guò)“土地保證金代收代繳專戶”收繳、劃撥和退付，每宗地出讓收入及時(shí)足額繳入國(guó)庫(kù)。補(bǔ)繳的土地價(jià)款、劃撥土地收入和其他土地出讓金收入等直接繳入國(guó)庫(kù)，做到不截留、不滯壓、不挪用。

2．嚴(yán)格核算土地成本和加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督

土地出讓金是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括土地補(bǔ)償性成本、土地開(kāi)發(fā)性成本和土地凈收益三部分。按宗地建檔建賬，設(shè)立土地出讓金收支明細(xì)，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提專項(xiàng)資金，規(guī)范支出，對(duì)土地出讓業(yè)務(wù)中發(fā)生的征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、城市建設(shè)支出、支農(nóng)支出等成本認(rèn)真核查，防止虛列、錯(cuò)列成本，確保成本的真實(shí)、準(zhǔn)確。國(guó)有土地出讓做到事前、事中、事后監(jiān)督相結(jié)合。工作中與土管部門密切聯(lián)系，認(rèn)真貫徹執(zhí)行土地收支管理政策，積極督促土地使用者嚴(yán)格履行土地出讓合同及時(shí)足額繳納土地出讓金，堅(jiān)決制止非法低價(jià)出讓土地、隨意減免或變相減免地價(jià)、擠占土地出讓金等行為，杜絕土地收入不進(jìn)財(cái)政專戶、體外循環(huán)的現(xiàn)象，有效地防止了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。

3．規(guī)范土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度

切實(shí)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理，建立健全土地儲(chǔ)備成本核算制度，嚴(yán)禁擠占、挪用土地儲(chǔ)備資金。健全報(bào)表核對(duì)機(jī)制，財(cái)會(huì)部門要會(huì)同國(guó)土資源管理部門、人民銀行機(jī)構(gòu)建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表及分季收支統(tǒng)計(jì)明細(xì)報(bào)表體系，統(tǒng)一收支口徑，確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確；加強(qiáng)土地出讓金核算管理。土地儲(chǔ)備部分應(yīng)按出讓和收儲(chǔ)地地塊建立出讓金收支臺(tái)賬，分清每宗地塊土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)土地儲(chǔ)備部門的臺(tái)賬報(bào)表及時(shí)審查核對(duì)出讓土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓費(fèi)；建立國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬管理，合理控制土地儲(chǔ)備規(guī)模，降低土地儲(chǔ)備成本。

四、結(jié)束語(yǔ)

只有合理有效的加強(qiáng)土地出讓金管理，才能有效控制合理利用土地，提高土地使用率，減少國(guó)土資源浪費(fèi)，增加國(guó)家財(cái)政收入。

參考文獻(xiàn)：

[1]調(diào)整"土地出讓金"的收取和分配政策.中國(guó)產(chǎn)業(yè).2011(03).

[2]王美涵.土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析.財(cái)經(jīng)論叢(浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)).2005(04).

篇2

關(guān)鍵詞：土地出讓金；收支管理

土地出讓金收支管理作為土地管理中一個(gè)非常重要的部分，它的工作直接關(guān)系到土地管理工作的有效進(jìn)行。所以我們應(yīng)該認(rèn)真分析土地出讓金收支管理中存在對(duì)問(wèn)題，認(rèn)識(shí)到土地出讓金收支管理的弊端和不足，從而有效的改革和完善其管理工作，這樣既實(shí)現(xiàn)了土地出讓金收支的有效管理，也在很大程度上促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)得大力發(fā)展。

一、土地出讓金收支管理存在的問(wèn)題

（一）核算管理不規(guī)范

我國(guó)有很多地區(qū)的土地出讓金收支核算不合理，土地出讓金收支主要分為收支兩條線進(jìn)行管理，基本的土地出讓金收支管理程序就是由國(guó)土部門出具通知單，然后依據(jù)通知單按時(shí)到相應(yīng)的銀行繳到財(cái)務(wù)部門專門開(kāi)立的土地出讓金專戶，或者繳款人也可以直接將具體款項(xiàng)納入國(guó)庫(kù)。如今的土地出讓金收支管理體系中，土地拍賣者納入的競(jìng)拍保證金將會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變成土地出讓金。但是有很多地區(qū)現(xiàn)在還在實(shí)行由國(guó)土局開(kāi)設(shè)的專用帳戶，這種形式的土地出讓金收支管理方式存在很多問(wèn)題。還比如說(shuō)有些地方政府會(huì)將出讓金專用帳戶中錢滯留、截取，并且將其投入到地方其他項(xiàng)目的建設(shè)中，這種行為嚴(yán)重影響了土地出讓金收支的管理。

（二）國(guó)有土地出讓金大量虛增

近幾年，我國(guó)國(guó)有土地出讓金虛增的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，由于地方房地產(chǎn)事業(yè)的迅速發(fā)展以及其他企業(yè)用地需求的不斷增加，導(dǎo)致地方有很多土地都要拆遷。按照規(guī)定，用于商貿(mào)和房地產(chǎn)事業(yè)的土地，其拆遷安置以及土地補(bǔ)償都由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，但是，由于拆遷問(wèn)題越來(lái)越難解決，政府部門解決拆遷問(wèn)題采用的先用后返的政策，且不說(shuō)這些資金能不能返回來(lái)，將這些資金撥出之后，政府部門的流動(dòng)資金就大幅度減少，不可進(jìn)行大動(dòng)作的運(yùn)行。其次，政府出讓給企業(yè)的土地都是采用先征后返的政策，這更是大大提升了國(guó)有土地的虛增。

（三）收支預(yù)算編制粗放

我國(guó)土地出讓金收支預(yù)算編制粗放，有一部分出讓金收支沒(méi)有納入同級(jí)人大的監(jiān)督視野。土地出讓金收支屬于地方政府收入的范疇，按理說(shuō)，地方政府每年都會(huì)有對(duì)下一年的工作項(xiàng)目的預(yù)算工作，他們會(huì)對(duì)土出讓金收支作出適當(dāng)?shù)念A(yù)算，但是，一般情況下，土地出讓金的收入都會(huì)高于地方政府的預(yù)算，而這部分資金就無(wú)法納入同級(jí)人大的監(jiān)督范圍，從而就無(wú)法保證這部分資金的去向。

（四）違反規(guī)定返還土地出讓金

違反規(guī)定返還土地出讓金的行為在我國(guó)土地出讓金收支管理中比較常見(jiàn)，在我國(guó)很多地區(qū)都有地方政府以減免出讓金和全額返還的方式來(lái)吸引土地投資者，這樣的做法表面上看是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)得發(fā)展，實(shí)則地方政府財(cái)力的大量損失。這樣的做法有很多危害，不僅會(huì)造成政府公共財(cái)力的大量浪費(fèi)，降低地方發(fā)展的支出資金，損害了人民的切身利益，而且有些企業(yè)老板運(yùn)行資金不足，就利用這些國(guó)有土地進(jìn)行銀行抵押，如果他們到期還不上銀行貸款，則會(huì)影響銀行資金貸款的正常運(yùn)行，形成不良貸款，損害政府的利益。

（五）不同程度的出現(xiàn)拖欠出讓金的現(xiàn)象

我國(guó)土地出讓金收支管理是通過(guò)單位各個(gè)部門的共同分工，合作協(xié)調(diào)來(lái)完成的，比如說(shuō)，國(guó)土部門管理土地出讓、規(guī)劃部門負(fù)責(zé)方案把關(guān)等等，但是很多單位的各個(gè)部門不能做到各司其職、高度合作、協(xié)調(diào)管理，導(dǎo)致土地出讓金收支管理一團(tuán)糟，不同程度的出現(xiàn)了很多拖欠出讓金的現(xiàn)象。

二、加強(qiáng)土地出讓金收支管理的對(duì)策

（一）規(guī)范銀行帳戶管理

在土地出讓金收支管理的過(guò)程中，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范銀行帳戶管理，實(shí)行收繳分離制度。設(shè)立的土地出讓金專用賬戶，將每一份土地出讓金都按時(shí)繳到土地出讓金專戶上。對(duì)于繳入銀行土地出讓金專戶的資金，要及時(shí)的轉(zhuǎn)入到地方政府國(guó)庫(kù)中，嚴(yán)格禁止土地出讓金資金滯留、截取等行為。

（二）建立信息資源共享機(jī)制

我們要提高土地出讓金收支管理透明度，建立并完善信息資源的共享機(jī)制。地方政府應(yīng)該盡量讓土地出讓金收支管理工作透明、公開(kāi)、公正，定期公開(kāi)土地出讓金收支管理的工作內(nèi)容和狀況，堅(jiān)決杜絕各種阻礙土地出讓金收支管理工作行為。并且地方政府在土地出讓金收支管理工作的過(guò)程中，要加強(qiáng)各部門之間的合作，盡量做到讓土地出讓金收支管理橫向聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)信息資源共享，更有效的進(jìn)行土地出讓金收支管理工作。

（三）加大監(jiān)督力度

人大常委會(huì)應(yīng)該加大對(duì)地方土地出讓金收支的監(jiān)督力度，將地方政府土地出讓金預(yù)算納入到人大常委會(huì)的監(jiān)督范圍內(nèi)，其次地方政府進(jìn)行土地出讓金預(yù)算的同時(shí)，人大常委會(huì)應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督其預(yù)算工作過(guò)程，將土地出讓金收支預(yù)算工作作為年度預(yù)算工作的重中之重來(lái)進(jìn)行監(jiān)督，而且嚴(yán)格控制地方政府年度的支出資金。還有就是人大常委會(huì)應(yīng)該監(jiān)督讓相關(guān)部門清理以前欠繳的土地出讓金，保證國(guó)有資產(chǎn)不流失，促進(jìn)國(guó)有地出讓工作健康發(fā)展。

（四）改革土地出讓金征收制度

針對(duì)目前我國(guó)的土地出讓金征收制度存在的一定的弊端，我認(rèn)為地方政府應(yīng)該詳細(xì)的研究土地出讓金收支管理工作，更好的改革和完善土地出讓金征收制度，應(yīng)該摒棄以前一次性收入土地出讓金所有費(fèi)用的方式，從而利用年度分期付款的方式，將地方土地出讓給各種商貿(mào)發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)，只有這樣才能有效的實(shí)現(xiàn)土地出讓金收支管理的作用，實(shí)現(xiàn)土地出租的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)，從本質(zhì)上抑制地方政府“土地財(cái)政”的行為舉動(dòng)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，我國(guó)土地出讓金收支管理中還存在多問(wèn)題，比如說(shuō)核算管理不規(guī)范，國(guó)有土地出讓金大量虛增，收支預(yù)算編制粗放，違反規(guī)定返還土地出讓金以及不同程度的出現(xiàn)拖欠出讓金的現(xiàn)象等等，這些問(wèn)題對(duì)我國(guó)土地出讓金收支的有效管理或多或少的造成一定的影響，所以，我們要加強(qiáng)對(duì)土地出讓金收支管理的系統(tǒng)和機(jī)制，采取有效的措施解決土地出讓各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，不斷的完善、改革以及加強(qiáng)其管理體制，從而保證土地出讓各方的利益，只有這樣才能更好的管理土地出讓金收支體系，加強(qiáng)我國(guó)土地建設(shè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

[1]加強(qiáng)地方土地出讓金收支管理的思考；財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）；2015（03）.

篇3

一、土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理

市直實(shí)現(xiàn)的土地出讓收入全額繳入市級(jí)金庫(kù)，納入地方基金預(yù)算管理，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。

二、土地出讓收支實(shí)行預(yù)算管理

編制土地出讓收支預(yù)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循“以收定支、收支平衡”的原則。在預(yù)算編制過(guò)程中，按照下列程序辦理：

國(guó)土部門在每年11月上旬，根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃編制下一年度土地出讓收入預(yù)算和部分支出預(yù)算。內(nèi)容包括：當(dāng)年土地出讓總收入，征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出（道路、水電、場(chǎng)地平整）、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)以及上繳新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等支出。在編制土地出讓收支預(yù)算時(shí)，土地出讓收入預(yù)算應(yīng)與年度建設(shè)用地計(jì)劃相銜接，實(shí)施新增建設(shè)用地計(jì)劃應(yīng)與土地出讓支出預(yù)算相銜接。

財(cái)政部門根據(jù)國(guó)土部門提供的土地出讓收入預(yù)算和部分支出預(yù)算的建議，編制土地出讓收支預(yù)算草案，土地出讓收支預(yù)算草案經(jīng)市政府審定后向市人大報(bào)告。

三、規(guī)范土地出讓金分期繳納行為

在辦理招商引資項(xiàng)目的大宗土地出讓時(shí)，先簽定意向性合同，國(guó)土部門實(shí)行分宗地掛牌，分宗地清算、辦證。

土地掛牌出讓首次繳納比例不得低于土地出讓總價(jià)款的50%。征地單位不能一次繳清土地出讓總價(jià)款，在一年內(nèi)繳清的，由征地單位提出申請(qǐng)，國(guó)土部門審核后送財(cái)政部門審定；因特殊情況需要兩年繳清的，由征地單位提出申請(qǐng)，國(guó)土部門、財(cái)政部門審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

四、規(guī)范基金提取比例

（一）土地收益基金（儲(chǔ)備基金）按收入總額扣除土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)后余額的10%計(jì)提。

（二）農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金屬工業(yè)、城建招商項(xiàng)目的出讓用地按上繳省部分計(jì)提；其他出讓用地按文件規(guī)定計(jì)提。

（三）廉租住房保障資金按土地出讓凈收益的10%計(jì)提。

五、規(guī)范土地收入繳庫(kù)及代收款的退付程序

（一）總價(jià)款中屬代收代付的往來(lái)款項(xiàng)，由國(guó)土部門提供宗地清算單，財(cái)政部門審核后在非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶直接辦理退付手續(xù)（包括代收的稅款、部門的規(guī)費(fèi)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款等）。

（二）總價(jià)款扣除代收款后的土地出讓收入繳金庫(kù)。

（三）工業(yè)、城建招商項(xiàng)目大宗土地掛牌出讓后所繳納的保證金，因工程建設(shè)的需要，在宗地未清算前需繳庫(kù)預(yù)列支出的，按下列程序辦理：

1、預(yù)清算。由國(guó)土部門先按掛牌出讓條件進(jìn)行預(yù)清算，財(cái)政部門審核后，屬土地出讓收入的繳金庫(kù)；

2、清算。出讓總價(jià)款繳清后，國(guó)土部門辦理宗地土地清算，財(cái)政部門負(fù)責(zé)按清算單將土地收入全額繳入金庫(kù)，并開(kāi)具土地出讓金專用票據(jù)；

3、辦證。用地單位憑出讓金專用票據(jù)（辦證聯(lián)）、土地出讓收入清算單到國(guó)土部門辦理土地使用證。

六、規(guī)范儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)及出讓納稅行為

儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)和出讓納稅，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［］277號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［］21號(hào)）規(guī)定，經(jīng)稅務(wù)部門審核后，免予征收土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅。

七、建立健全建設(shè)用地監(jiān)管核查制度

為防止土地資產(chǎn)流失，成立建設(shè)用地批后監(jiān)管小組，監(jiān)管小組由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政、住建、規(guī)劃、房產(chǎn)部門參加。監(jiān)管內(nèi)容主要是對(duì)占地面積、容積率、綠地率以及出讓金的繳納情況等進(jìn)行復(fù)核，補(bǔ)征清欠。

（一）實(shí)行聯(lián)合檢查制度。對(duì)已形成的土地出讓金欠繳行為，由上述五部門聯(lián)合開(kāi)展清理檢查，責(zé)任單位催收入庫(kù)。

（二）實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目巡查制度。國(guó)土部門要加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同履約和劃撥決定書執(zhí)行情況的巡查，并將巡查中發(fā)現(xiàn)違反合同約定和決定書規(guī)定的事項(xiàng)，及時(shí)向相關(guān)部門進(jìn)行通報(bào)。

規(guī)劃部門在辦理已出讓建設(shè)用地的規(guī)劃調(diào)整時(shí)，要事先通報(bào)國(guó)土部門，并督促用地者足額補(bǔ)繳出讓金，憑財(cái)政部門開(kāi)具的土地出讓金專用票據(jù)辦理規(guī)劃許可。

市住建、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門根據(jù)各自職責(zé)，對(duì)用地者擅自改變建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和方案等行為，依法進(jìn)行查處和糾正。

（三）實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目竣工用地復(fù)核驗(yàn)收制度。市國(guó)土、規(guī)劃、住建、房產(chǎn)、財(cái)政等部門要按照各自職責(zé)，開(kāi)展以土地出讓合同履行情況為主要內(nèi)容的項(xiàng)目用地復(fù)核驗(yàn)收工作。國(guó)土、財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目用地面積、用途以及出讓金收繳等履約情況進(jìn)行復(fù)核；住建、房產(chǎn)等部門負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)、政策執(zhí)行情況、單位土地面積投資額度等指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核；規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)，包括用地性質(zhì)、建筑面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核。

篇4

一、本實(shí)施意見(jiàn)所稱的用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金是指本區(qū)從土地出讓金收入中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

本區(qū)土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區(qū)集中使用。

土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)是指：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[*]49號(hào)）中確定的本區(qū)地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米。

二、用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行專項(xiàng)管理。區(qū)財(cái)政局應(yīng)對(duì)農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金實(shí)行專帳核算，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實(shí)行社會(huì)公示制度。

三、調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，取消“基金預(yù)算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項(xiàng)“土地出讓金”；增設(shè)850103項(xiàng)“用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財(cái)政專戶中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的資金。

四、市房地資源管理局根據(jù)辦理的土地出讓合同和土地出讓金繳納情況，按月統(tǒng)計(jì)各區(qū)(縣)已繳清土地出讓金的土地出讓面積送市財(cái)政局，市財(cái)政局根據(jù)土地出讓面積、土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)等，計(jì)算應(yīng)從土地出讓金劃繳的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金，并于次月10日前分別劃入市、區(qū)(縣)級(jí)國(guó)庫(kù)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入專賬。

從土地出讓金劃繳的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)區(qū)級(jí)專項(xiàng)資金的計(jì)算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本實(shí)施意見(jiàn)所稱的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)主要包括：土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開(kāi)發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開(kāi)發(fā)。

土地整理和復(fù)墾是指：按照土地利用總體規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，有組織地對(duì)農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治；對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害毀損的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開(kāi)發(fā)是指：在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對(duì)灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是指：采取相應(yīng)措施對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用。具體包括：經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者區(qū)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè)；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè)；對(duì)中低產(chǎn)田的改造；蔬菜生產(chǎn)基地的建設(shè)；國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開(kāi)發(fā)是指：為改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件而獨(dú)立進(jìn)行的農(nóng)田道路、電力通訊、水源、給排水等生產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)。

六、市級(jí)專項(xiàng)資金50％用于宜農(nóng)未利用地的開(kāi)發(fā)，50％用于基本農(nóng)田建設(shè)、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開(kāi)發(fā)(主要指農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè))；區(qū)級(jí)專項(xiàng)資金主要用于“農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中”后的土地整理和復(fù)墾等。

七、財(cái)政部門負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)專項(xiàng)資金的預(yù)算審批、下達(dá)、資金的撥付和資金的監(jiān)督管理等工作；房地部門、農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)算的編報(bào)、匯總、項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督檢查及竣工驗(yàn)收等項(xiàng)目管理工作。

八、區(qū)財(cái)政局會(huì)同有關(guān)部門每半年將用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入、資金使用計(jì)劃、支出情況上報(bào)市財(cái)政局、市房地局和市農(nóng)委等部門。

九、區(qū)財(cái)政、房地會(huì)同審計(jì)等部門對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金的預(yù)算管理、支出范圍等情況進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對(duì)于違反規(guī)定的，予以通報(bào)；對(duì)于違反專賬管理的，督促其在7個(gè)工作日內(nèi)予以糾正；對(duì)于違反支出范圍的，除督促其在7個(gè)工作日內(nèi)糾正外，應(yīng)將超出本實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定支出范圍的資金收回專賬；對(duì)挪用專賬資金的，除追繳外，由相關(guān)部門追究有關(guān)人員責(zé)任。

十、對(duì)*年1月1日起繳入財(cái)政專戶的土地出讓金，按本實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定提取用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的專項(xiàng)資金。

按區(qū)政府有關(guān)規(guī)定，*年已撥付給相關(guān)單位和部門的土地出讓金中，屬于應(yīng)提取用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金而未提取的，必須予以補(bǔ)提。補(bǔ)提用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的專項(xiàng)資金計(jì)算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上繳市級(jí)專戶，70％納入?yún)^(qū)級(jí)專戶。

篇5

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1008-925X(2012)07-0001-01

作者簡(jiǎn)介：劉璐（1991)女，漢，籍貫：重慶，學(xué)校：四川大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)。

摘要:

土地出讓金在有效利用國(guó)土資源、調(diào)節(jié)收入分配、增加公共財(cái)政等方面發(fā)揮了積極的作用。但是，分稅制改革后地方政府對(duì)土地買賣的過(guò)分依賴帶來(lái)的野蠻拆遷、房?jī)r(jià)虛高等問(wèn)題也隨之成為阻礙城市化進(jìn)程健康發(fā)展的重要因素。如何對(duì)土地出讓金進(jìn)行合理征收和科學(xué)管理成為當(dāng)下執(zhí)政者亟待解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞:國(guó)外;土地出讓金;管理;啟示

1我國(guó)土地出讓金管理現(xiàn)狀

土地出讓金是伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施而產(chǎn)生的特殊性質(zhì)的地租收益，主要由受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓收益、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用三部分組成。當(dāng)前，作為重要的國(guó)有資源，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，因此國(guó)有土地使用權(quán)出讓金在形式上賦予國(guó)家產(chǎn)權(quán)人的政府合法獲得土地使用權(quán)出讓所取得的全部?jī)r(jià)款。土地出讓金使得不同用途、不同地區(qū)、不同地段的土地權(quán)益供給實(shí)現(xiàn)價(jià)格化，因此能夠利用市場(chǎng)環(huán)境促進(jìn)國(guó)有土地資源的有效配置。此外，政府可以通過(guò)這項(xiàng)收入進(jìn)行再分配，扶助弱勢(shì)群體，提供城市和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)供給，調(diào)節(jié)社會(huì)各階層的收入格局。

國(guó)土所有性質(zhì)決定了土地出讓金應(yīng)該具有鮮明的公共性，理應(yīng)納入公共財(cái)政管理的范疇。自上個(gè)世紀(jì)七十年代創(chuàng)征以來(lái)，土地出讓金有效解決了城市公共服務(wù)資金缺乏的問(wèn)題，助推城市快速發(fā)展。但是，自1994年分稅制改革之后，中央政府為了增加財(cái)政收入，提高資源配置能力，將財(cái)權(quán)向上集中，將事權(quán)不斷下移，導(dǎo)致地方財(cái)政不足，迫使地方政府將土地出讓作為新的收入渠道，以擺脫財(cái)政短缺的窘境。事實(shí)上，由于土地出讓收入游離于財(cái)政預(yù)算和監(jiān)督之外，雖然直接給地方政府帶來(lái)了前所未有的豐厚收入，但是，巨額的土地出讓金管理長(zhǎng)期處于不透明狀態(tài)，收繳數(shù)額不到位和不及時(shí)現(xiàn)象導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的土地出讓金流失嚴(yán)重，尤其是在分配環(huán)節(jié)存在大量違規(guī)行為，分配比例設(shè)置不合理，農(nóng)民等弱勢(shì)群體的利益得不到有效的保障，嚴(yán)重影響社會(huì)公平，使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，大量土地出讓金的使用去向不明，使得土地出讓金喪失了公共產(chǎn)品的性質(zhì)，沒(méi)有體現(xiàn)其本應(yīng)體現(xiàn)的取之于民用之于民的公共功能。

國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)土地出讓金管理的啟示

目前，造成我國(guó)土地出讓金管理問(wèn)題的原因主要在于以下兩個(gè)方面：其一，在低成本優(yōu)勢(shì)以及監(jiān)督機(jī)制的缺失的驅(qū)動(dòng)下，地方政府的短期行為導(dǎo)致了我國(guó)土地出讓金管理的失范；其二，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)作為弱勢(shì)群體的農(nóng)民議價(jià)能力低，而土地出讓又缺乏公開(kāi)的信息渠道，上述原因所造成的農(nóng)民群體參與機(jī)制的缺失直接導(dǎo)致其利益得不到有效保障。前面談到，土地出讓金有其存在的合理之處，其曾為城市化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，有值得肯定的一面。對(duì)于世界上大多數(shù)國(guó)家來(lái)說(shuō)，土地出讓并不鮮見(jiàn)，尤其是對(duì)于諸多地少人多，土地資源緊缺的國(guó)家來(lái)說(shuō)，土地出讓對(duì)于一國(guó)發(fā)展起到了舉足輕重的作用，借鑒先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)有助于我國(guó)土地出讓金管理的優(yōu)化，或許可以從此入手，尋找一條財(cái)政與民生協(xié)同發(fā)展之路。

1.1德國(guó)。德國(guó)對(duì)土地出讓金實(shí)行稅金合一、課征重稅的管理制度。整個(gè)土地出讓金的管理被納入嚴(yán)格的公共財(cái)政體系之下運(yùn)行，通過(guò)嚴(yán)厲的稅收政策保護(hù)土地資源和控制房?jī)r(jià)。此外，德國(guó)還制定了嚴(yán)格的法律制度來(lái)控制地價(jià)的不合理膨脹。若房?jī)r(jià)超過(guò)政府評(píng)估的合理房?jī)r(jià)價(jià)格的五分之一即被認(rèn)定為超高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者可向法院房地產(chǎn)商違法，若在法律規(guī)定的時(shí)限之內(nèi)，房?jī)r(jià)沒(méi)有講到合理范圍則出售者將面臨最高五萬(wàn)歐元的罰款。若房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的一半則房地產(chǎn)商將被認(rèn)定為賺取暴利，直接構(gòu)成刑法犯罪，按照德國(guó)刑法規(guī)定將被判處三年有期徒刑。以上法律制度不僅對(duì)德國(guó)國(guó)民有效，同時(shí)對(duì)外籍人口也同樣適用，因此能夠有效抵制海外熱錢對(duì)德國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的干擾。對(duì)于土地出讓所得資金政府將其納入公共財(cái)政體系，通過(guò)眼里的法律法規(guī)監(jiān)管每一筆資金的使用去向，確保其公共產(chǎn)品屬性的有效發(fā)揮。

1.2新加坡。作為土地資源緊缺的島國(guó)，新加坡是典型的城市型國(guó)家，因此，土地管理對(duì)國(guó)家的發(fā)展至關(guān)重要。盡管該國(guó)土地資源嚴(yán)重短缺，但是新加坡政府有力的土地管理措施卻值得各國(guó)認(rèn)真學(xué)習(xí)。新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度。政府部門和國(guó)家機(jī)構(gòu)掌握三分之二的土地，擁有絕大部分土地的所有權(quán)，但是，在土地的管理和運(yùn)作中，新加坡政府一開(kāi)始就實(shí)行計(jì)劃為主、市場(chǎng)為輔的土地管理制度，政府代表公共利益參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)設(shè)立專門的土地管理和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)土地管理的各項(xiàng)事務(wù)，根據(jù)土地用途的不同發(fā)展了多種出讓形式，如此靈活發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置。如，在開(kāi)發(fā)和利用土地資源的過(guò)程中，新加坡政府通過(guò)公開(kāi)拍賣和競(jìng)標(biāo)的方式建立公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)土地資源分配的公開(kāi)和透明化，使土地獲得增值和獨(dú)立的發(fā)展空間；而對(duì)于國(guó)家所屬的大型建設(shè)用地單位的用地需求則采用有償方式由專門的土地管理和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將土地直接賣給他們。

1.3日本。作為一個(gè)土地私有制為主的國(guó)家，日本的土地價(jià)格非常高，土地屬于全民所有的觀念是政府制定土地出讓金管理制度已經(jīng)房地產(chǎn)管理制度的根本立足點(diǎn)。在此觀念引導(dǎo)下，日本政府堅(jiān)持土地增值理應(yīng)屬于全體國(guó)民，因此，土地公共性的神圣價(jià)值不可侵犯，由此日本政府非常關(guān)注土地出讓的產(chǎn)期效益，而非僅僅關(guān)注其短期經(jīng)濟(jì)效益。為了切實(shí)保障全民利益，日本對(duì)土地出讓采取財(cái)產(chǎn)登記制度和低價(jià)公示制度，這些措施能夠有效保障納稅人的財(cái)產(chǎn)安全并有利于實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的公開(kāi)透明，維持土地市場(chǎng)的穩(wěn)定以及政府稅收征管的順利進(jìn)行。

2結(jié)語(yǔ)

房?jī)r(jià)調(diào)控是我國(guó)政府當(dāng)前重要的執(zhí)政目標(biāo)，也是全民關(guān)注的敏感話題。目前，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，其價(jià)格嚴(yán)重背離實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致絕大多數(shù)城市居民的基本住房需求得不到保障。而房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)更是嚴(yán)重影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。事實(shí)上，要根本上遏制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)需要從土地制度入手，尤其是占地方政府財(cái)政收入的比重高達(dá)60%以上的土地財(cái)政是導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高的重要原因。因此，革除土地財(cái)政的弊端是使當(dāng)前虛高的房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性的根本舉措。

參考文獻(xiàn)

［1］王萬(wàn)茂 土地資源管理學(xué)［M］ 高等教育出版社，2010年版.