序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地資產管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】 土地資產； 管理； 建議

人類的生存和發展離不開土地，土地是一個國家的重要財富。珍惜和合理利用每一寸土地，保護耕地，是我國的一項基本國策。土地也是企業數額巨大的資產，據國土資源部的信息及有關資料顯示，我國國有企業所占用的土地資產總價值高達30 000億元。土地資產已成為企業經營管理者所必須重視的內容。油田企業屬于礦產采掘業，對土地有很強的依賴性，每年都要征用大量的建設用地。所以，對油田企業而言，合理利用土地資源，切實加強土地資產的經營管理，確保其保值增值，具有重要的現實意義。

一、我國油田土地資產管理存在的主要問題

油田所占用的土地有歷史繼承、行政劃撥、協議用地、出讓用地、租賃用地等多種形式，用地來源比較復雜，加上油田自身存在著點多、面廣、區域分散的特點，使土地資產管理存在著不少問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）重用輕管，管理水平較低

長期以來，許多油田企業忽視土地資產管理工作的重要性，土地資產管理意識不強，管理機構及制度不完善，管理人員數量不足而且更換頻繁。另外，對于土地資料缺乏統一管理，不能做到及時歸檔。由于管理不嚴，許多珍貴的土地歷史資料遺失。再者，企業進行清產核資時，對土地資產的清查不夠重視。很多油田企業用地存在著丈量不準、界限不清等現象，由此就帶來了一系列的土地爭議和糾紛。

（二）隨意改變土地用途

我國《土地管理法》有明確規定：“國家實行土地用途管制制度。”按照規定，未經國家相關部門批準，任何個人和單位都不能擅自改變土地用途。企業只能按照上報批準的用途使用土地。但是，有些油田企業對國家土地管理的有關規定視而不見，只為了眼前利益和小團體利益，隨意改變土地用途，造成違法用地，致使有些用地面臨被征收地租的局面，給企業整體利益帶來了損失。

（三）土地確權意識差

土地管理的核心是土地的權屬管理，使用權登記是權屬管理的重要環節。依法確權登記，領取土地使用證書，做到持證用地，是法律對土地使用者提出的要求，同時也是土地使用者維護合法權益的客觀需要。然而，一些油田單位法制觀念淡薄，缺乏土地資產意識，對土地確權登記的重要性認識不足，并且由于辦理土地確權登記的手續比較復雜，各項費用還要進入單位成本，因此有些單位并沒有積極主動地做好這項工作。據某油田一年的清產核資數據顯示，該油田已辦理確權登記并領取土地使用證的土地面積僅為實際使用土地的26.4%。這樣一旦發生土地的權屬糾紛，企業的合法權益就無法得到法律的有效保護。

（四）土地利用率較低，閑置、浪費嚴重

據統計，我國現有企業用地約有40%左右處于低效率利用狀態。油田企業由于受計劃經濟時期的影響，長期以來在用地上疏于管理，節約用地的意識不強，土地利用率較低。土地閑置、荒蕪現象比較普遍。許多事先未經認真論證的工程項目圈地后卻久未開工，致使所征用的土地一直閑置。當前，隨著油田企業對后勤農業生產投入的逐年減少，從事農業輔助生產的人員也就越來越少，造成部分農田荒蕪。因為土地的閑置、荒蕪，企業每年都會被當地政府處以高額罰款，甚至被收回土地使用權。

二、加強油田土地資產管理的建議

做好土地資產管理和開發利用可以確保油田生產經營以及生活后勤等各項工作的順利進行。同時，加強土地資產管理，也能有效保護國有土地不受侵犯。因而，結合形勢變化和工作實際努力抓好土地資產管理工作至關重要。

（一）樹立全新的土地資產管理觀念

土地是企業重要的生產資料和企業資產的重要組成部分。油田企業要充分認識到土地資產在企業生產經營中的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對土地資產管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態度，徹底改變過去在土地資產管理上的被動局面，使油田企業土地資產管理觀念得以根本轉變。

（二）健全管理機構，完善管理制度，加強管理隊伍建設

新的形勢給企業提出了新的要求。首先，油田企業應從土地管理的發展要求和實際需要出發，建立健全土地資產管理機構。其次，由于實踐中的新情況和新問題會不斷涌現，所以企業在認真執行現行法律法規的同時，還應按照有關土地管理法的要求，根據自身實際制定一套系統、完整的土地管理制度，以規范企業的土地資產管理。另外，土地管理崗位應多吸收一些有責任心和業務能力較強的人員并保持人員的相對穩定。企業經營環境的日新月異對管理人員的應變能力提出了更高的要求。油田企業應充分認識到提高土地管理人員知識水平和業務素質的重要性，不斷加強對土地管理人員的業務培訓，定期進行知識更新，使其系統地掌握先進的管理理論、方法和技能。同時，管理人員也要不斷增強學習的主動性，深刻理解和領會有關土地管理的法律、法規，努力提高維權意識，增強保護土地資產的自覺性。

（三）加強土地資產管理的基礎工作

土地資料管理是土地管理和利用的基礎，因此要狠抓地籍資料的規范化管理。對原始地籍資料要及時整理歸檔，做到分類存放，專人負責，防止損壞或丟失。土地管理信息系統是地籍資料管理走向科學化、規范化的重要標志。信息化建設是社會和企業發展的方向。油田土地資產管理工作應緊跟信息化管理發展的潮流，高度重視和利用信息化技術，提高工作效率和管理效率。此外，定期開展土地資產清查工作也是非常必要的。通過深入現場，重點清查所占用土地的面積、基礎標志及相關歷史地籍資料等，徹底摸清家底，及時解決清查過程中所發現的問題。

（四）提高辦證率，努力形成“以證管地”的土地管理機制

當前，土地登記的重要性和緊迫性越來越突出。因此，首先要通過宣傳政策和督促檢查，提高各單位對土地確權登記重要性的認識，牢固樹立“以證管地”、“用地必須辦證”的思想，摒棄僥幸心理，克服工作阻力，增強工作積極性，進一步做好新增用地的確權登記工作。其次，應使企業土地確權登記管理工作制度化，明確企業所占有土地的時空特征。最后，對由于歷時久遠、費用高等原因所造成的農業用地和水域用地辦證率低的問題要重點解決，提高辦證率，實現“以證管地”，依法維護油田的合法權益，為油田企業今后的生存和發展創造有利條件。

（五）強化節約用地意識，提高土地利用率

油田企業占用土地數量很大，并且每年用量還在不斷增加，搞好節約用地工作，積極推進土地利用向集約高效化轉變就顯得尤為重要。一方面，油田生產建設用地應在保證生產正常進行的前提下，少占用耕地和農田，盡量選擇劣質地、荒地，對用地計劃要嚴格執行，防止計劃外用地。要充分依靠科技手段，使土地用量呈逐步下降趨勢，達到節約用地的目的。另一方面，要重點做好荒堿土地和閑置土地的綜合開發利用。通過合理規劃，使這些土地成為創造高額效益的優良資產，既為國家節省了土地資源，又能為企業發展提供預留地。近幾年，某油田通過對閑置鹽堿地的開發利用，已為企業節約了三千多萬元的資金。此外，對因為單位撤并、搬遷等原因形成的閑置土地和農業用地，應會同計劃、多種經營等部門給予及時的規劃調整，實現存量土地利用的效益化。

總之，油田土地資產管理工作任重而道遠。面對新的挑戰，企業應該對其土地資產管理模式進行不斷的改進和發展，以適應經營環境的變化，更好地為油田的生產建設服務，保障油田持續、穩定、健康、有序地發展。

【參考文獻】

［1］ 劉俊.中國土地法理論研究[M].北京:法律出版社，2006:10-22.

［2］ 李如海.土地資產管理實踐與探索[M].北京:中國大地出版社，2004:20-27.

篇2

為進一步加強土地管理，防止國有土地資產流失，推進國土資源市場化配置，規范土地使用權出讓行為，加強黨風廉政建設，創造公開、公平、公正的土地市場環境，促進我市經濟社會全面、協調、可持續發展，根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）和《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）精神和有關法律法規政策的規定，現就規范土地資產管理有關問題通知如下：

一、嚴格執行土地有償使用制度

除國家法律、行政法規規定可以采取行政劃撥方式供應的土地之外，其它建設用地一律實行有償使用。

（一）商業、旅游、娛樂、商品住宅開發等各類經營性用地必須以招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業用地要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協議出讓方式供地的，必須符合協議出讓條件和程序；項目用地必須達到投資強度、開發進度等控制性指標要求。

（三）原工業用地在符合規劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費；其它項目改變土地用途或擴大容積率的，必須依法辦理有關批準手續，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權轉讓時改變原批準用途的，按新規劃用途評估確認地價與原用途剩余年期評估確認地價差值收取土地使用權出讓金。

二、加強劃撥土地使用權管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其它原因停止使用國有土地的，由國土資源行政主管部門報經原批準用地政府批準，可無償收回劃撥土地使用權并納入政府的土地儲備庫。破產企業原址用地收回后出讓的，根據市政府黃政〔2000〕19號文的有關規定辦理。

（二）原劃撥土地使用權屬于經營性用地的，必須按規定交納土地年租金，使用者也可以補辦土地出讓手續，補交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內進行建設的工業項目，不再收取土地使用權出讓金，其它項目按本條第（四）、第（五）款規定辦理土地使用權出讓手續。

（四）經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發建設，且符合城市規劃條件的，應當按照招標、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當公開交易，〖JP4〗按照規定補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當優先收儲。〖JP〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國有土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金。

三、依法加強征地管理

（一）各項建設用地的征用和供應，依照法律規定由市、縣政府統一負責，市、縣國土資源部門及其征地機構統一組織實施。禁止各類中介機構和其他組織從事征地和供地，嚴禁越權批準征用土地。各地要按照法定程序征用農村集體土地，并按照法定標準給予農民合理的補償，嚴禁拖欠、截留和挪用征地補償費用。

（二）各級各部門要嚴格征地審核和征地補償、安置監督，進一步規范征地程序。任何單位和個人不得擅自與農村集體組織或土地使用權單位簽訂“征地協議”。

（三）各級各部門要采取有力措施，對拖欠、侵占、截留和挪用征地補償費的，必須限期糾正，情節嚴重的，要依法追究有關責任人的責任；凡是拖欠或少付征地補償費，必須限期補償到位。

四、實行國有土地使用權出讓及項目建設跟蹤監察備案制度

為進一步規范國有土地使用權出讓及項目建設行為，加強黨風廉政建設，從源頭上預防和治理腐敗。

（一）經營性土地出讓必須堅持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個人，包括各級領導干部，不得違規干預經營性土地的招標、拍賣、掛牌。

（二）各級國土部門在進行招標、拍賣、掛牌時必須由同級監察部門現場監督。限時將招標、拍賣、掛牌方案及招標、拍賣掛牌結果報同級監察部門備案。

（三）儲備土地及收回土地補償標準，由國土資源行政主管部門擬定方案，送同級人民政府集體研究確定。

篇3

【關鍵詞】土地資產； 管理； 無形資產； 核算

建國以來，我國一直實行土地的社會主義公有制。在計劃經濟時期，土地如同其他生產要素一樣，其配置和使用直接通過行政劃撥。土地價值也不作評估，更不允許土地以任何形式進行交易。因此，企業所占用的土地僅僅是作為生產經營場所來參與生產經營過程，而不是企業的法定資產，并不計入企業的生產經營成本。與我國當時計劃經濟體制下外延式擴大再生產的方式是相適應的。在當時的條件下，通過國家對土地的無償配置，使我國國有企業得以在短時間內建立并發展壯大，為我國的社會主義工業化建設發揮了重大作用。

而在西方資本主義國家，土地的財產權利屬性在制度上得以確立，土地被視為商品，被視為生產資料。因而，土地是企業最主要的不動產，也是企業資產管理的重點。早在1981年，美國的哈佛不動產公司就對《財富》排名工業500強和服務業500強公司的不動產管理狀況進行了調查研究，發現土地是其最主要的不動產，并提出了具體的管理意見。隨著經濟全球化進程的加快，以及我國社會經濟的發展，土地資源和土地資產的屬性逐漸為人們所認識，企業土地資產化管理的理論基礎日益成熟。1999年開始實施的《中華人民共和國土地管理法》明確了我國的土地有償使用制度。土地作為資產，其價值已然被人們所認識和重視，對土地資產管理的研究也引起了人們的普遍關注。因而，從微觀層面上探討具有可操作性的土地資產管理問題已成為當前的一項重要任務。

一、當前我國企業土地資產管理中存在的主要問題

人類的生存和發展離不開土地，土地是一個國家的重要財富，也是企業資產的重要組成部分。根據國土資源部的信息及有關資料，我國國有企業所占用的土地資產總價值高達30 000億元。如果這些土地資產的價值完全顯化，企業的土地資產價值將占到企業總資產的50% 左右。因此，土地資產已成為企業投資者和經營管理者必須重視的內容。但是，大量土地，尤其是計劃經濟體制下劃撥給企業的土地并沒有納入企業經濟核算的范圍；不同類型的企業對土地資產的重視程度也各不相同，土地資產管理存在的問題非常突出。

（一）企業土地產權關系不明確

這是造成企業土地資產管理不完善的主要原因。在計劃經濟體制下，企業是基本生產單位，而在市場經濟中卻轉變為獨立的經濟實體和法人，其法人財產權在相關法規中有明確的規定。然而，由國家通過行政手段劃撥給企業使用的大量土地目前仍處于無償使用狀態。企業既不將土地納入核算范圍，也不必為此支付費用。同時，企業也僅能按現狀占有、使用，并獲取一定收益權，但沒有處置權，企業不得轉讓、出租或抵押國家劃撥的土地。這樣，一方面，雖然法律明確了國家對土地的所有權，但實際上國家并沒有因擁有這項財產而獲得合理收益；另一方面，企業沒擁有土地的處置權，即便是閑置的土地也無權將其出讓。因此企業所占有的土地的各項權能并不能充分發揮，造成資源的浪費，形成企業的無效資產。

（二）企業的土地資產價值得不到顯化，造成企業資產信息失真

由于企業用地是政府劃撥無償獲得，因而在企業財務核算上，并沒有將土地計入資產。這勢必導致企業資產數據不實，使國家的投資主體得不到全面體現。同時，由于土地資產價值不顯化，按照目前的財務制度，企業土地資產的損耗也不計入產品的生產成本，人為造成了產業間成本核算口徑的不一致。

當然，隨著市場體系的完善，目前企業再欲取得土地使用權，就必須向原土地使用者或者農村集體經濟組織支付相關費用，但這些費用在企業財務上是作為無形資產來處理了。土地資產基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按當時的估價入賬。因此，企業財務核算中所反映的生產成本和盈利水平在一定程度上存在人為的偏差，不符合客觀事實。

（三）企業土地資產利用效率低下

在我國，巨大的人口壓力使18億畝基本農田的紅線已成為土地分類規劃的界線，但有限的土地資源與工業和城市化迅速發展對土地的大量需求的矛盾不斷尖銳。為此，提高土地利用效率已成為未來土地利用的根本出路。據統計，我國城市用地中工業用地的比例要高出發達國家一倍以上，同樣規模的企業，占地面積較國外大1～2倍；現有的企業用地約有4%～5%處于閑置狀態，40%左右處于低效率利用狀態。這與我國企業土地資產管理混亂直接相關。許多企業占用的土地是無償的，因此對土地的利用成本和土地的機會成本缺乏充分認識，同時也沒有認識到土地資產所潛在的巨大價值，導致土地利用效率低下。

（四）土地資產收益分配不合理

當前，由于對土地資產缺乏科學的核算制度，其收益的計量依據不充分。多數企業的土地資產價值量不清，加之土地資產產權關系不明，一定時期內企業的土地總收益以及收益的分配都不明確。同時，土地稅制也不盡完善，稅收調控的范圍和程度還遠遠不適應土地市場全面發育的需要。

二、科學核算土地資產，加強企業土地資產管理

隨著市場體系的不斷完善，土地市場也日益規范。因此，科學核算土地資產，完整反映企業所擁有的資產，對于企業投資者和生產經營者都是非常必要的。

（一）進一步明晰企業土地產權關系，為土地資產核算奠定基礎

明晰企業土地產權關系是企業合理核算土地資產，建立現代企業制度的基礎。將土地作為資源管理，其目的是為了實現可持續發展；而將土地作為資產來進行管理，其目的是為了實現經濟效益最大化。因此，不同的產權關系可以影響對土地的管理模式。土地對于完整的產權擁有者來說，既是資源也是資產；而對于部分產權擁有者來說，土地是一種資產。

企業作為土地的使用者，并不具有完整意義上的土地產權，而是具有土地的部分權利。因此，必須明晰企業的土地產權，以明確土地的產權主體，按市場規律和現代企業經營要求，使土地資源能夠得到優化配置。

為此，企業的土地資產管理首先應做好以下3方面的工作：

1.依據取得土地使用權的方式，依法界定企業所擁有的土地產

權。不論是以行政劃撥方式取得的土地，還是以出讓方式取得的土地，土地的最終處置權都歸國家，但企業應擁有的占有、使用權和一定的收益權一定要清晰。

2.全面進行企業土地資產登記，使企業土地產權登記管理工作制度化，明確企業所占有土地的時空特征。

3.規范土地交易市場，加強企業土地產權交易管理。在土地產權交易管理中，國家要嚴格控制土地交易的一級市場，禁止不規范交易。對完成交易的土地資產，必須進行產權變更登記，實行跟蹤管理，保證土地產權交易管理的系統性。

（二）顯化企業土地資產價值，規范土地資產的財務核算

企業經營管理的目標是要企業價值最大化。實現這一目標就需要對其所擁有的資產實行科學管理和有效運營。土地是企業的一項重要資產，如果不使其價值得到顯化，這本身就與其資產的屬性相矛盾，對其管理自然就無法實現科學化。因此，依據科學的方法和程序評估企業的土地資產，核定和顯化企業土地資產的價值量，是進行企業土地資產管理的前提。

實際上，隨著公允價值的重新確立，土地資產的價值可以通過評估的方法獲得。目前，比較成熟的土地估價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法和收益法以及基準地價系數修正法等。為了保證評估價值的真實、正確和公允，在土地資產評估中要充分考慮各方面因素的限制及各種估價方法自身特點的影響，綜合運用多種方法。同時，在企業土地資產評估中要注意以下3個問題：

1.加強理論研究，盡快完善企業土地資產評估的理論方法體系，建立科學可行的技術操作規范。在具體評估實踐中，應充分考慮土地供需關系、預期收益、地塊最佳用途等因素的影響；依據評估目的和條件，選擇適當的技術途徑； 堅持多種方法并用、靜態估價與動態預測結合、微觀條件與宏觀環境相結合和市場優先等原則，多方測算，結合企業土地資產評估的特點，及時總結各種評估方法的應用條件、適用范圍和局限性，保證評估結論的科學性、實用性。

2.理順部門關系，加強土地資產評估工作的組織管理。目前，從事土地資產評估業務的機構分屬于不同的行政管理部門，評估資格的確認渠道不同，評估依據的標準不一，給企業土地資產評估工作帶來了一定的混亂。因此，需要建立統一的評估結果確認制度，評估機構提出的評估結論按照一定的程序進行審核認定后，才能提交委托單位，以保證評估結果的客觀性和公正性。

3.正確認識各種地價表現形式的作用，提高評估結果的針對性和指導作用。在我國土地使用權的流動過程中，根據不同的目的和要求，形成了多種地價形式。不同的地價形式可以滿足不同的用途。在企業土地資產評估中，應根據具體的評估目的和要求，選取不同的地價形式來表示評估結果，提高地產評估工作的實際指導作用。

在土地資產價值合理評估的基礎上，應進一步規范土地資產的財務核算。當前，將土地資產視為企業的無形資產是由于企業僅在一定時期內擁有土地的部分產權，而且這項權利沒有具體的實物形態。但在實際工作中，企業的土地均作為生產經營的場所，直接在其上進行生產經營或構建建筑物進行生產經營。構建建筑物所形成的固定資產則要包含土地資產價值，并在以后的生產經營中以折舊的形式進入生產成本或管理費用；其余的土地，則作為無形資產管理，其價值在規定期限內攤入管理費用。同樣的土地資產，在實際中卻存在不同的費用歸集和攤銷，勢必造成費用核算的不合理。因此，對土地資產應該設置專門的賬戶進行專門的核算，并在報表體系中增設相關項目，或者作為報表附注，以準確反映和披露企業的土地資產，為加強管理提供及時、準確的信息，也為相關決策者提供準確、可靠的信息資料。

（三）盤活企業土地資產，提高土地資產利用效率

在市場經濟條件下，企業應該將土地資產納入整體資產管理的范疇之內。實際上，企業土地資產經營早已存在，如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等，只是人們通常將之作為企業融資或投資的一種手段， 未能上升為企業資產管理的一個重要內容而加以系統化、制度化和規范化。土地資產經營就是指以土地資產為經營對象，以實現企業整體資產價值最大化為目標的企業經營活動。因此，盤活企業土地資產是土地資產經營的主要手段，是土地資產管理的重要內容。

當然，企業土地資產經營具有不同于一般資產經營的特點。企業的土地資產一般都具有明確的使用期限，通過資產經營，土地資產本身會增值；企業土地資產經營的實質是土地產權的經營，而土地產權的權能是可分的，這就使得企業土地資產的經營內容與形式可以多樣化，甚至不同的經營內容可以重疊，如在同一個時間段內既將土地資產抵押，又將土地資產出租。

正是由于土地產權權能的可分性，在設計土地資產經營方案時，應盡可能細分土地產權的權能，使土地資產的每一項權能都能參與到經營之中，每一項權能都能獲得經營效益。實際中，企業的土地資產經營可以采取土地資產置換、土地資產轉讓與租賃、企業兼并收購等不同的形式。

通過這些土地資產經營形式的靈活選用，甚至綜合應用，可以將土地資產的效能得到充分體現。借助完善的土地市場，通過土地資源的優化配置，滿足不同經營主體對土地資源的不同需求，同時也使企業獲取相應的經濟利益。

（四）合理分配土地資產收益，協調國家與企業的關系

相關法律明確規定，我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度。因此，合理分配土地資產的收益關系到國家與企業的利益關系。國家鼓勵企業盤活土地資產，提高土地資產利用效率，同時要合理地收取一定的土地使用費。為此，隨著土地市場體系的完善和健全，國家將以取消行政收費、明確收取地租、完善土地稅制為目標，形成一套有利于土地資產保值增值、保證國家土地收益，并維護企業收益的土地資產收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租為主要形式的地租收

取制度。在我國現行土地使用制度下，地租可以作為國有土地所有權實現的基本形式。針對當前名目繁多的收費，應將其統一規范為出租土地使用權的年地租和批租土地使用權的總地租兩種。企業已有的存量土地資產在其使用期限內每年交納一次租金；新增土地或改變土地使用主體的土地流轉行為，以批租的形式，按規定使用年限，一次交清全部地租。

2.調整現有的土地稅種和稅率，建立新的土地稅收體制。現行稅收體系中與土地資產相關的稅種有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及營業稅中有關土地使用權轉讓及出售建筑物的稅目。根據土地市場的發展，應考慮增加房地產交易稅以取代現行的營業稅中的有關稅目。為了提高土地資產的利用效率，從經濟上引導土地資產的積極盤活，可以增加土地閑置費，從而形成一個利于調整各方面利益關系的土地稅收體系。

3.規范收費種類和標準，取消不合理收費。在土地有償使用制度下，企業應按時、足額交納地租和土地稅收，但對于補償性收費以外的其他各種收費，則應該清理、取消，以避免重復征收稅費。因為這樣不僅增加了企業負擔，同時也影響了法規的合理性、權威性。

三、加強企業土地資產管理的相關配套措施

（一）加快企業土地資產管理相關配套法律法規的制定和完善

目前與土地資產相關的法規主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產管理法》、《公司法》、《股份制企業土地資產管理暫行規定》等，這些法規對于規范土地資產管理起著重要的保障作用。但是，實踐中的新情況和新問題在不斷涌現，因此在認真執行和完善現行法律法規的基礎上，各級地方政府還應因地制宜，制定并嚴格實施適應本地區的法律法規以及各項規章制度，以規范企業土地資產管理。

（二）進一步培育完善的土地市場

完善的市場體系是土地資產實現優化配置的前提。因此，在國家宏觀政策的指導下積極培育包括土地市場在內的各種土地要素市場，并健全土地市場法規，可以為企業進行土地資產的產權交易和上市流通創造條件，可以為企業加強土地資產管理提供動力。

（三）加強土地資產管理的基礎工作

土地資產管理既涉及國家層面的宏觀調控，又牽涉企業的微觀利益。因此，搞好地籍管理、土地登記和變更登記、土地利用計劃和規劃工作，可以為界定產權和合理利用土地提供可靠的依據。

【主要參考文獻】

［1］劉俊. 中國土地法理論研究［M］. 北京: 法律出版社.2006.

［2］劉玉廷,戴德明等.資產減值會計［M］.大連:大連出版社.2005.

［3］李如海主編.土地資產管理實踐與探索［M］.北京:北京大地出版社.2004.

［4］盧新海. 企業土地資產及其管理［M］.北京:中國財政經濟出版社.2002.

［5］2007年土地管理十大新聞［J］.中國土地.2008（1）:8-9.

篇4

關鍵詞：農村土地；資產管理；挑戰；政策建議

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A DOI編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.01.016

Challenge and Policy Suggestions for the Management of Rural-land Assets

WANG Jing，QIU Dao-chi，ZHAO Zi-yan，CAI Jin

（School of Geographical Science， Southwest University， Chongqing 400715，China）

Abstract： Improving the management of rural-land assets is the foundation of rural economy development because the largest stocking assets in rural is rural land. This paper is to explain the necessity of the management of rural-land assets based on peasants， little village official and assets appraisal professionals employing the methods of empirical study and normative research. And then find out the existing four problem of rural-land assets management in our country：first the management system of rural-land assets is not completed，second the management mechanism of rural-land assets is not under control，third the management platform of rural-land assets does not work well，fourth the management benefit of rural-land assets is in a low level. And five suggestions are put forward to develop rural-land assets management：first the management subjects of management of rural-land assets should be enhanced，second the rural-land assets should be liquidated and checked，third the income distribution mechanism of rural-land assets should be established，fourth the assessment service system of rural-land assets should be established，fifth the market of rural-land assets should be cultivated.

Key words： rural land；assets management；challenge；policy suggestions

收稿日期：2013-05-21；修訂日期：2013-06-17

基金項目：國家科技支撐計劃項目（2012BAJ22B00）

作者簡介：王靜（1988—），女，河南信陽人，在讀碩士生，主要從事土地利用與國土規劃方面研究。

通訊作者簡介：邱道持（1947—），男，重慶巴南人，教授，博士生導師，主要從事國土資源管理與區域開發方面研究。

為了解農村土地資產管理狀況和需求，筆者于2012年以重慶市忠縣、開縣、江津區等地的農民、大學生村官和資產評估專業人士三個群體為調查對象，通過實地走訪、座談調研等方式，發放和回收調查問卷594份（其中農民316份、大學生村官180份和資產評估協會98份）（表1）。本研究在分析調研數據的基礎上，闡述了加強農村土地資產管理的必要性，揭示了當前農村土地資產管理存在的突出問題，提出了加強農村土地資產管理的建議。

1 加強農村土地資產管理的必要性

1.1 加強農村土地資產管理是切實維護農民土地合法權益的必然要求

據聯合國糧農組織給出的2010年數據顯示，中國農業土地資產比例最高達54%，遠高于機器10%、農業設施12%、牲畜24%。全球農業土地資產比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農村土地資產產權建設和價值實現機制滯后，導致農村土地資產“流轉率低、流轉方式單一、土地規模化經營程度低、土地資產流轉風險高”的現象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農戶自身生產生活需要外，無法像城市土地資產那樣在市場中有序流動。農村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農村經濟發展和農民收入增長。

在中國，土地是農民的根本。對于農民而言，土地產權既是一種生存權利，又是一種發展權利。農民的土地財產權作為一種權利范疇，是指農村集體經濟組織內的農民對農村集體土地依法享有的各種財產性權利[1]。農民的財產性收入，指農民對自己所擁有的財產，通過行使對財產的占有權、使用權、受益權、處置權等物權，而獲得的相應收益，即農民對所擁有的財產通過出租、轉讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產增值收益。農民的財產額度在一定程度上直接影響著財產性收入的多少[2]。據調查，受農村經濟社會發展水平和傳統觀念的影響，現階段我國農戶的財產主要集結在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農戶的房屋價值占其家庭財產價值總量的62.6%，該地區農民的財產性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區越富裕，其居民的財產性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產性收入的多少，成為衡量一個地區是否富裕的重要標志。

1.2 加強農村土地資產管理是發展社會主義市場經濟的必然要求

社會主義市場經濟制度是我國基本的經濟制度，它要求市場在資源配置中發揮基礎性的作用。農村土地資產管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關系到農村經濟發展和社會的和諧穩定。我國農村土地管理制度形成于計劃經濟時代，當時國家的建設規模有限，對農民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發展，政府依然憑借壟斷權力，操控農村土地市場。以成本價征用農民土地，再以市場價出讓土地，失地農民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權成為權利尋租的動力[3-4]。政府過度介入經濟生活，對市場經濟的持續健康發展產生不良作用。現行的農村土地資產管理體制機制落后于時代的發展，違背了社會主義市場經濟發展規律。

黨的十明確提出，不失時機深化重要領域改革，堅決破除一切妨礙科學發展的思想觀念和體制機制弊端，構建系統完備、科學規范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，應當著力完善農村土地資產管理體制機制，推進農村土地資產市場化，培育農村土地資產市場體系。

1.3 加強農村土地資產管理是統籌城鄉發展的必然要求

解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。加強農村土地資產管理有利于堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。發展農民專業合作和股份合作，培育新型經營主體。發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。

改革開放以后，中國工業化和城市化進程在較短時間內能夠實現突破性發展，主要得益于城鄉二元體制下勞動力、資金、土地等生產要素繼續由農村向城市單向流動，大量農村土地以極低的成本轉化為城鎮建設用地，而大量農民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權利直接參與并分享工業化和城市化的成果[4]。顯然，這種“城鄉二元”結構體制下，形成城鄉分割的土地市場。從土地市場體系構建來看，城市建設用地轉讓、出租交易市場經過20多年的發展已經比較完善，但是農村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農民的土地權益，導致失地農民問題已經成為當今中國最嚴重的社會經濟問題之一。同時，城鄉分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合[5]。土地權屬限制導致集體建設用地和國有建設用地出現同地不同價，農村土地資產的價值沒有真正顯現出來。因此，深化農村土地資產管理改革，確保城鄉之間在資源配置和利用方面擁有平等的權利和機會，實現真正意義上的公平和正義。有序推進農村土地資產管理，促進農村土地資產化，也是實現城鄉統籌發展的必然要求，對于構建和諧社會也具有特別重要的意義。

2 農村土地資產管理存在的問題

2.1 農村土地資產管理制度不健全

中國農村的土地歸農民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農業法》等法律中都有明確的規定。但是農村集體組織是誰，法律是否賦予農村集體組織行使土地所有權，法律規定含糊。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的土，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。顯然，法律賦予農村集體組織的是經營管理權，并未明確農民集體所有土地的所有權由農村集體組織代表農民集體行使。

“集體產權”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監督的程序和形式，法律并無明確規定，在土地所有權與承包經營權的內容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現實中找不到對應的載體，以及其標志性權能被國家控制在手中和大部分權能實際上是由少數農村干部在行使，導致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區、開縣和忠縣農戶走訪調查并回收有效問卷316份，結果表明，多數農民對土地所有權的具體歸屬是模糊不清的，甚至農民的土地集體所有權概念是很淡薄的。其中28%農戶認為，集體就是國家；36%的農民認為集體是干部（村干部、鄉鎮干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農民表示不清楚或是不關心。

周誠在《土地經濟學》中提出了“五權結構”，即所有權、占有權、使用權、收益權和處分權[6]。在目前的農村土地制度下，農村土地產權對集體和農民而言，并不完整。一方面，農民集體不能充分行使土地權利；另一方面，農戶的土地經營權雖然相對充分，但財產權嚴重不足。例如，在現行制度下，農民缺乏抵押土地使用權以獲取銀行貸款的權利，產權缺乏有效的實現途徑和保護機制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現階段隨著家庭承包經營的發展，農民集體經濟組織在大多數村內是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權主體；二是下，土地被細化經營，雖然滿足了農戶的土地私化經營愿望，但是小農意識下的農民并不關心土地的所有權主體是誰；三是在對農村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現象。

2.2 農村土地資產管理機制失靈

現行農村土地資產管理機制體現于行政干預土地產權配置，這種管理機制造成各項權利主體對土地的權利、義務難以明確，這是農村土地經濟關系多重矛盾產生的根源[7]。農村土地經濟關系多重矛盾集中反映在：一是國家對農村土地權利的控制，表明土地的最終歸屬權屬于國家，但國家并不是農村土地的所有權主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農村土地所有權交易并且參與所有權收益分配；二是農民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權，主體地位處于虛置狀態[8]，土地權益受到多方侵蝕；三是集體土地的經營管理者自身角色混亂，權利和義務不對稱，農民集體土地所有權的充分行使受制于農村基層政治民主發展狀況[9]。根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規的規定，集體土地經營管理者分為三種，即鄉（鎮）農村集體經濟組織、村集體經濟組織或村民委員會、社集體經濟組織或村民小組。他們既是一個經濟組織，負責經營管理農村土地，又被視為地方政府在農村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農村版“政企不分”。

長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產補償機制不符合市場經濟體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農用地一經征用后，其用途改變會導致地價高漲，而這部分巨額增值收益農民并沒有權力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農民對土地的所有權基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現行征地制度下，農民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農部門傾斜[10]。近年來，全國各地越來越多的失地農民上訪、投訴媒體等維權抗爭活動以及其與地方政府和開發商之間發生的嚴重沖突事件影響了社會穩定和經濟發展。

2.3 農村土地資產管理平臺薄弱

農村土地資產是發展農村集體經濟實現農民富裕的重要物質基礎，應依據法律規定對農村集體經濟組織的資產產權、資金運作和資產經營狀況進行系統檢查、評估。調查發現，農村土地資產管理在確權、統計和評估方面存在滯后性，農民主體意識和權利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監督管理不到位等問題，致使農村土地資產管理混亂、資產處置隨意等問題[11]。

加強農村土地資產管理，首先應該清楚農村土地資產的存量，明細到村、組、戶。其次，應該清楚農村土地資產的市場價值。抽樣調查忠縣269個農戶，98%的被調查農戶知道自己承包地的數量、位置，但是他們不知道自己承包地資產的市場價值；抽樣調查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調查者能正確回答本村的土地面積、用地結構，但是他們不知道本村土地資產的市場價值。我國農村廣大基層干部和農戶對農村土地資產認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農村土地產權遺留的歷史問題。農村集體土地產權虛置，“三級所有，社為基礎”的農村土地資產管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農村土地界限存在爭議。二是農村土地資產評估的特殊性。由于農村土地資產本身存在的特性，如產權特征、資產屬性、市場條件等，在進行土地資產評估的時候，存在一定的障礙[12]。

對重慶市資產評估協會98名專業人士咨詢結果顯示：98%的受訪者認為，加強農村土地資產管理平臺建設是十分必要的，健全嚴格規范的農村土地管理制度必須進行農村土地資產評估，同時也表達了對現行農村土地資產評估狀況的不滿；92%受訪者建議農村土地資產評估的原理和方法參照土地流轉市場定價法；超過半數的受訪者認為，農村土地資產評估需要完善法律制度來支持。

2.4 農村土地資產管理效益低

目前，農村土地資產管理不善形成種種弊端，影響到廣大農戶財產性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經濟學的一個基本論斷。農民擁有土地，就擁有巨大財富，就應該擁有更多的財產性收入。中國城鄉居民收入結構統計結果（表2）表明，城鎮居民沒有土地所有權，卻有更多的財產性收入，農村居民擁有土地所有權，但財產性收入較少。這個現象發人深省，農村土地資產管理效益幾何。

據調查，農村土地資產管理不善影響到土地資源的可持續利用。第一，對土地非農化產生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現象[13]。特別是在城市近郊區和鄉鎮企業發達的沿海地區，農村集體非農用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯營、聯建分成和抵押等方式進入市場。這種現象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產收益流失[14]。第二，隨著經濟的不斷發展，在城郊地區，農村土地資產增值空間迅速提升，但是由于存在相關土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區一些集體非農建設用地自發地、無序地流轉形成了一定的隱形市場，農民以不合法方式爭取自身利益的行為，導致了土地資產管理失控、建設用地供應總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農地占用成本低，土地粗放式利用現象十分普遍。統計數據顯示，1996—2010年間全國農村人口減少了1.49億，但農村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農民人均農村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規定的建設用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉鎮企業亂占濫用耕地現象也十分普遍。

3 加強農村土地資產管理的建議

3.1 強化農村土地資產管理主體

黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。基層群眾自治是我國的基本政治制度。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在發展農村集體經濟，加強農村政權建設中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應當支持和組織村民依法發展各種形式的合作經濟和其他經濟，承擔本村生產的服務和協調工作，促進農村生產建設和經濟發展。村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，引導村民合理利用自然資源，保護和改善生態環境。村民委員會應當尊重并支持集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。各地農村經濟社會改革發展的經驗證明，優化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農村集體土地資產的職能，是農村集體土地資產管理制度創新發展的必然趨勢，也是壯大村級集體經濟的客觀要求[15]。我們要堅持生產力與生產關系相互適應的科學發展觀，深刻認識農村集體土地所有權主體發展的客觀規律，與時俱進，推進農村集體土地所有權主體創新發展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權，強化村民委員會的土地所有權和土地用益物權。改“三級所有，社為基礎”為“三級所有，村為基礎”。

3.2 開展農村土地資產清產核資

開展農村股份合作、推進“三權抵押”和“地票交易”，必然要求科學評估農村集體土地資產價值，嚴格明晰農村集體土地資本結構。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產價值，農村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產價值。農村集體土地資產價值都搞不清楚，又如何能壯大農村集體經濟，切實維護農民土地權益[16]？因此開展農村集體土地清產核資，顯化農村集體土地資產價值是壯大村級集體經濟、切實維護農民土地權益的客觀要求。據調查，全國加快了農村土地確權登記發證工作，農村集體土地所有權確權登記發證已近完成，宅基地使用權和村民住房所有權確權登記發證率達到90%。建議政府以第二次土地大調查成果和農村土地確權登記發證工作成果為平臺，推進農村土地管理制度創新，開展農村集體土地清產核資登記，摸清每一個村民委員會的農村集體土地資產規模、結構、價值，為加強農村集體土地資產管理提供決策依據，為壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益提供公共服務。保障村民委員會和農戶的土地權利在經濟上得到有效實現，創造條件讓村民委員會和廣大農民擁有更多的土地財產和財產性收入。

3.3 建立農村土地資產收益分配機制

《中華人民共和國物權法》（2007年3月）明確規定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現的要求未能滿足，嚴重影響農村集體經濟科學發展，危及農村社會和諧穩定。國有土地所有權收益已上萬億，農村集體土地所有權收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權收益管理，也要加強農村集體土地資產所有權收益管理。建議加強社會調查、理論研究和政策分析，深刻認識農村集體土地所有權收益的地位、作用和性質，科學構建農村集體土地所有權收益的實現路徑和方式，合理評估農村集體土地所有權收益，統籌考慮農村集體土地所有權收益分配方案。建議加大制度創新和制度供給，保障農村集體土地所有權在經濟上得到實現，為加快農村集體經濟發展、加強農村基層政權建設夯實經濟基礎。

3.4 建立農村土地資產評估服務體系

價格是市場的靈魂，如何評估農地資產價格，是推進農村集體土地資產管理的關鍵環節。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農村土地資產價值認識不足，農地定級估價基本上還是空白。如何建立適應社會主義市場經濟體制，符合統籌城鄉改革發展要求的農村集體土地資產定價機制，需要深化研究。與發達的城市土地評估機構相比，農村土地價格評估機構和專業評估人員極為缺乏。調查發現，當前在推進農村土地流轉、推進農村股份制改革中，土地資產價值評估難，制約了農村集體土地資產管理的有序推進。政府為城市國有土地資產管理提供了公共服務，也應當為農村集體土地資產管理提供公共服務，做好相關服務工作，推進農村集體土地資產管理。針對集體土地資產管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務體系薄弱等問題，迫切需要建立農村土地權屬登記、資產評估、法律援助等服務體系。合理的價格不僅能充分體現土地的價值，而且可以引導土地資源的優化配置。深化資源性產品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現生態價值和代際補償的資源有償使用制度和生態補償制度。政府土地行政主管部門應當適時制定符合社會主義市場經濟體制，適應農村集體土地資產管理的農村土地定級估價規范，建立農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業人員，開展農村集體土地定級估價，合理確定農村集體土地資產價格，壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益。

3.5 培育農村土地資產市場

黨的十報告明確提出，經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，必須更加尊重市場規律，更好發揮政府作用。健全現代市場體系，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用。發展多層次資本市場，建立公共資源出讓收益合理共享機制。市場是活化資產的平臺，培育發展農村土地資產市場，是深化農村土地、林權等制度改革，促進城鄉要素雙向流動的客觀要求。我們必須堅持中國特色社會主義市場經濟體制，堅持統籌城鄉改革發展道路，活化、顯化、實化農村土地資產。建議培育發展村鎮銀行、貸款公司、農村資金互助社等新型農村金融機構，開展農村土地、林權等生產要素抵押和涉農保險試點質押。建議積極推進地方立法，賦予農民更加充分、更有保障的土地權利，強化土地用益物權和土地發展權。有序推進集體建設用地使用權抵押貸款，使農村集體建設用地和城市國有建設用地擁有同樣的用益物權，使農民的土地資產與城市居民的土地資產具有同等市場價值和平等市場地位，釋放沉睡多年的農村土地資產融資功能[18]，允許農民以土地資產作為財產抵押。農村土地資產權利是國家法律賦予農民的權利，屬于用益物權性質，農民依法享有占有、使用、流轉和收益等權利，不得剝奪和非法限制。建議積極開展政策研究，推進地方立法，培育農村土地市場，完善社會主義市場體系。

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篇5

隨著國家國有土地有償使用制度的實施，特別是土地資產呈現不斷增值的趨勢，土地資產己成為投資者和經營管理者必須重視的內容。然而，電力企業的存量土地管理與經營水平低下，違法違章用地、閑置浪費情況、及閑置土地的復墾率低等情況時有存在，因此有必要對電力企業土地資產的經營進行研究，尋找適合于電力企業的經營方法或模式，使得土地資產的每一項權能都能參與經營，獲取經營效益。

一、電力企業土地資產管理存在的問題

（一）土地來源和所有權關系復雜。土地自身具有較強的復雜性和特殊性。不同取得方式，其價值和處置方式完全不同。每一種方式所獲得土地的所有權權屬各不相同，取得土地所支付的成本和費用也不一樣，土地資產記賬方式存在很大差異。對于不同來源的國有土地，國家有不同的政策和管理規定，土地稅收也存在很大的不同。從土地用途看，未經土地行政主管部門批準，不得自行轉換土地用途。從土地政策管理看，土地實行分級屬地化管理，除了國家層面頒布的法律法規外，各省市也可制定相應的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。所有這些，都給企業實行土地資產的統一管理、評價分級和處置流轉等帶來了很大的困難。

（二）土地變性問題突出，違法違章用地現象嚴重。電力用地大多根據劃撥用地范圍以劃撥方式取得，而在電力用地的使用過程存在與其它劃撥用地相類似的違法違章用地現象。主要表現在劃撥土地擅自改變用途、劃撥土地擅自轉讓出租、擅自占用劃撥土地進行經營性房地產開發、！劃撥用地目錄"以外建設項目未辦理有償使用土地手續、非法占用土地進行各類建設（無用地手續）、擅自與村鄉簽訂協議圈占集體土地以及擅自占用集體土地進行房地產開發等。

（三）土地利用和再利用效率不高，電力開發后土地廢棄問題嚴重。現階段，電力企業土地資源利用單一化，以及土地廢棄問題。由于只注重架線，征地等，而不重視土地的復墾還田，被開采的土地長期處于荒廢狀態。大多數情況下，當對土地進行電力開采后，沒有進一步利用土地，致使土地利用的單一化以及閑置荒廢問題相當嚴重。

（四）征地矛盾突出，土地糾紛嚴重。電力設施用地屬建設用地，需要大量占用電力所在地新增建設用地指標，由于國家每年下達各地的新增建設用地指標非常有限，導致地方政府給予電力設施用地的新增建設用地指標非常有限，造成大量電力設施用地難以完善用地審批手續；另一方面，通過劃撥方式供地，企業無需繳納土地出讓金，而征地過程的各項補償當地政府必須嚴格按照國家規定專款專用，各項稅收的上繳也難以反哺于當地政府。因此電力所在地政府對電力用地的支持力度不夠，導致征地矛盾十分突出。此外，由于電力所在地方村民整體素質及企業自身等問題的存在，導致電力野外生產場所外圍很容易發生土地糾紛。電力田企業土地糾紛起因復雜，有其不確定性，概括來講包括施工權爭奪引發糾紛；土地補償款挪用、截留引發糾紛；企業施工、補償遺留問題引發糾紛；村民無理取鬧故意引發糾紛等。大量土地糾紛的存在，很大程度上影響到了電力正常的生產秩序，嚴重者甚至可能導致停產。

二、加強電力企業土地資產管理的措施

（一）樹立土地資產管理新觀念。土地是企業重要的生產資料和企業資產的重要組成部分，要改變土地僅僅是生產經營場所的片面認識，樹立土地資產意識。電力企業公司及所屬各企業要充分認識到土地資產在企業生產經營的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對土地資產管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態度，徹底改變過去在土地資產管理上的被動局面，使電力企業公司及所屬各企業土地資產管理觀念得以根本轉變。

（二）搞好土地資產管理的基礎工作。電力企業自開發建設以來，積累了大量的土地檔案資料，而且隨著電力企業建設的發展，各種資料逐年增加。這些資料是實施土地經營管理的基礎，是維護電力土地權益、服務電力建設的重要依據。為了保護和利用好土地檔案資料，一方面實行嚴格的檔案資料管理制度、資料查閱履行備案登記程序，落實管理責任，做到用后及時歸檔入庫，確保檔案資料安全完好。另一方面建設并逐年完善土地管理信息系統，將包括土地證在內的各種信息錄入數據庫，實現遠程用戶對宗地基本信息的查詢功能，使得電力企業具備地籍管理聯網運行的能力。