序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇城市土地管理法，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：土地管理法 耕地保護 節約集約用地 土地執法

1. 基本情況

鄄城縣轄15個鄉鎮和2個街道辦事處，83萬人，101萬畝耕地。近年來鄄城縣認真貫徹實施《土地管理法》，牢固樹立保護資源、保障發展、維護群眾權益觀念，以促進全縣經濟和社會發展為目標，依法行政，開拓創新，保持了全縣耕地總量動態平衡，依法依規、節約集約用地意識明顯增強，社會用地秩序明顯好轉。

2. 實施《土地管理法》的成效

2.1 依法用地和耕地保護意識進一步增強

近年來，為做好土地管理法的貫徹落實，鄄城縣不斷加大宣傳力度，廣泛開展了多樣式、多層面的學習宣傳活動。一是把土地管理法的宣傳作為“五五”普法的重要內容，廣泛深入宣傳;二是充分利用網絡、電視等媒體宣傳，在縣電視臺、政府網和鄄城國土資源網，大力宣傳土地管理法，創造良好的輿論氛圍。

2.2 耕地和基本農田保護補償制度不斷健全

一是為加強對耕地和基本農田的保護，縣政府成立了耕地保護工作領導小組，明確任務，落實責任，嚴格考核獎懲。對全縣基本農田地塊設立保護標志，提高自覺保護基本農田的意識;二是落實耕地占補平衡，做好土地開發復墾工作。2012年重點實施了舊城鎮等4個土地開發復墾項目，新增耕地288公頃。今年重點實施了臨濮鎮等五鄉鎮八村土地開發復墾項目，建設規模為115.80公頃，新增耕地111.45公頃。2013年底鄄城縣耕地面積101.01萬畝，基本農田面積85.76萬畝，耕地保有量及基本農田保護面積均高于市政府下達的責任指標。

2.3 建設用地審批進一步規范

一是嚴格執行土地用途管制制度，按照土地利用總體規劃，嚴格審查各類建設用地的使用，對不符合土地利用規劃的一般項目，一律不予預審;二是統籌安排土地利用年度計劃指標，優先保障民生工程、基礎設施建設、高新項目;三是嚴格出讓程序，嚴厲打擊囤地、炒地、閑置土地行為，對未達到《土地出讓合同》約定的使用土地條件、投資強度、容積率等控制指標的，依法追究土地使用者的違約責任。2012年土地純收益3.2億元，2013年土地純收益 3.76億元，有力地保障了鄄城經濟社會發展和城市建設。

2.4 土地集約節約利用水平逐步提升

一是大力開展項目清理整合。自2012年以來，鄄城縣成立專門工作領導小組，對工業園區內的低效閑置項目集中進行清理整合，盤活存量土地，拓寬經濟發展用地空間。同時，我們不斷提高招商引資質量，對招引的項目在簽訂合同時，明確規定每畝土地的交稅標準，項目投資強度在200萬元/畝以上，建設容積率在1.0以上，建設兩層以上廠房，從而有效避免了多占地浪費現象。二是積極盤活存量建設用地。近年來，鄄城縣對于不符合土地利用總體規劃、浪費資源、污染重的12家黏土磚瓦窯場徹底進行了關停，騰出土地1166畝。依法收回原菏澤黃河紡織有限公司閑置土地91.1畝國有土地使用權。充分利用城區老味精廠、電廠、原工商局等閑置土地，優化資源配置，增加了土地使用效益，提高了節約集約用地水平。

2.5 大力實施增減掛鉤及農村土地綜合整治項目

近年來，鄄城縣積極爭取增減掛鉤、土地綜合整治和高標準基本農田建設項目，經省政府批準，鄄城縣增減掛鉤項目區涉及所有鄉鎮（街道），實施完成后可新增耕地面積5643畝。彭樓、閆什、鄭營三鄉鎮土地綜合整治項目涉及36個行政村，農用地整治面積3475.23公頃，項目投資9700萬元，目前已全部竣工，新增耕地2110畝，開挖清淤溝渠130公里，新打機井445眼，新修橋涵878座，新修田間道137.8公里，改善了項目區的生產條件。2013年度、2014年度高標準基本農田建設項目涉及11個鄉鎮（街道），爭取項目資金7000余萬元，建設規模近15萬畝，計劃在今年年底前，兩批項目全部竣工完成。

2.6 農村集體土地確權發證進展順利

為保障農村集體土地確權發證任務按時完成，縣政府成立了領導小組，縣財政把工作經費納入年度預算，公開招標確定了工作隊。從2012年年初開始啟動，截至目前，已完成集體土地所有權發證工作，宅基地及集體土地使用權確權發證工作已完成外業調查，正在進行入戶權屬調查，確保今年年底前完成。

2.7 土地執法力度不斷加大

一是嚴格落實動態巡查和報告責任制。鄉鎮（街道）國土所在巡查中，對土地違法行為，做到“早發現、早制止、早報告”。二是扎實做好土地衛片執法檢查的迎查工作。鄄城縣高度重視土地衛片執法檢查工作，縣委書記谷瑞靈同志親自過問，并做出安排部署。2012年鄄城縣違法占地比例為3.6%，2013年降至2.8%。三是開展違法違規用地專項整治活動。從今年6月份開始，鄄城縣集中開展違法違規用地專項整治活動，有力的震懾土地違法違規行為。

2.8 土地執法隊伍建設上了新水平

鄄城縣高度重視國土資源執法監察工作，從強化執隊伍建設入手，全面提升執法人員的綜合素質和執法水平。近年來，為加強基層執法能力，鄄城縣不斷加大對基層國土所的硬件和軟件投資，全縣17個國土所全部升級為規范化國土所，創建了4個省級廉政示范所，10個市級示范所，17個縣級示范所。

3. 存在問題及對策

3.1 土地供需矛盾突出

每年的計劃指標少，用地需求與土地供應的矛盾仍然十分突出，建設用地壓力比較大。對策：一是爭取追加計劃指標;二是積極盤活存量;三是加快增減掛鉤項目實施。

3.2 農村違法占地建房

鄄城縣各村莊在“二調”時，劃定圍村線之外的都是耕地，有限的存量和農轉用指標不能滿足農村“一戶一宅”的建設需要。對策：一是加大執法巡查力度;二是深入宣傳土地及新農村建設政策。

3.3 土地征收難

老百姓普遍存在“惜地”心理，對策：一是嚴格執行“兩公告、一登記”，把征地補償款足額發放到被征地群眾手中;二是進一步規范土地征收程序，確保群眾的知情權，尊重群眾意愿。

3.4 土地利用率不高

由于鄄城縣經濟基礎薄弱，工業項目實力較差，土地利用率不高。對策：對各類閑置低效利用土地進行清理整合，引導企業建設多層廠房，嚴格控制投資強度和容積率指標。

3.5 供地率不高

受國家土地調控政策、產業政策及金融調控政策等因素影響，原計劃上馬項目因資金短缺終止建設。還有的用地單位搞移位建設，導致原批準地塊全部或部分供應不出去。對策：對現有停產、半停產、稅收少、每畝貢獻率小、前景差的項目進行清理整合，同時嚴把項目落地關。

3.6 增減掛鉤進展緩慢

前幾年由于對增減掛鉤政策認識不是很到位，鄄城縣存在盲目申報項目區問題，部分已批準項目村，經濟條件較差、村班子不強，項目難以實施。對確實不能實施的項目區進行調整，難度又很大，造成整個增減掛鉤工作進展緩慢。對策：一是對不能實施的已批項目進行項目區調整。二是縣政府加大財政投入，做好安置區建設和配套設施建設。三是對增減掛鉤工作進度嚴格督導、嚴格獎懲。

參考文獻：

篇2

一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產開發與房地產開發經營

1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。

1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。

4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。

5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。

二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓

1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》

3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。

《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。

5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：

政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。

6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。

9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。

三、土地使用權劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；

(3)法律、法規規定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。

四、房地產交易

(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

1、出讓土地房地產的轉讓

(1)出讓土地的凈地轉讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；

(3)出讓土地現房的轉讓。

2、劃撥土地房地產的轉讓

(1)劃拔土地的凈地轉讓；

(2)劃撥土地在建工程轉讓；

(3)劃撥土地房地產的轉讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。

(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。

五、土地用途的改變

土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。

(一)關于改變土地用途的規定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。

(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。

從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。

(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。

改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。

2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的

劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。

調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：

原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。

附案例：新晨

案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：

1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?

篇3

第一條  根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照《條例》和本辦法的規定，在本市錦江區、青羊區、金牛區、武侯區，成華區和其他區（市）、縣的縣城、建制鎮、工礦區范圍內取得國有土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。

第三條  依照《條例》和本辦法的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用期限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第四條  土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并符合我市的城市總體規劃、城鎮建設規劃、土地利用總體規劃和其他有關規定，不得損害社會公共利益。

第五條  市、縣國土局主管土地使用權出讓的行政管理工作、依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

市、縣居地產管理部門主管土地使用權轉讓、出租、抵押的經營管理工作。

第六條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣國土局和房地產管理部門按照各自的職責范圍辦理。具體辦法另行制定。

第二章  土地使用權出讓

第七條  本辦法所稱土地使用權出讓是指市、縣人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。

第八條  土地使用權的出讓由市、縣人民政府統一負責。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣國土局會同計劃、城市規劃、建設和房地產管理等部門共同擬訂方案，按《四川省土地管理實施辦法》第十四條規定的審批權限和國家土地管理局《出讓國有土地使用權審批管理暫行規定》報經批準后，由國土局具體實施，并代表同級人民政府與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。

第九條  除城市（鎮）的舊城改造利己開發的建設用地外，土地使用權出讓的用地指標，應納入年度非農業建設用地計劃。

第十條  土地使用權出讓的地塊可以是經過開發和市政設施配套建設的土地，也可以是成片待開發的土地。

第十一條  土地使用權出讓的地塊原屬于農村集體所有土地的，由市或區（市）、縣國土局負責統一征用。城市規劃區范圍內的土地統一征用工作，由市國土局和市建設用地統一征地辦公室會同有關區、縣國土局辦理。

第十二條  土地使用權出讓的最高年限由市、縣國土局按下列用途確定：

（一）居住用地六十年；

（二）工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合和其他用地五十年；

（三）商業、旅游、娛樂用地四十年。

第十三條  土地使用權出讓可以分別采取協議、招標、拍賣方式進行，協議出讓是主要方式。

第十四條  土地使用權出讓金的具體標準，由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門根據城鎮土地分等定級和土地估價所能定的基準地價制定，報市人民政府批準執行。

第十五條  土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金，暫時無力支付的，經市、縣人民政府批準，可以延期或分期支付土地使用權出讓金，但延期支付的期限不得超過六個月，分期支付的期限不得超過三年。延期和分期支付期間均按中國人民銀行公布的貸款利率計收利息。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額1‰索取違約賠償金。

第十六條  出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額的3‰索取違約賠償金。

第十七條  《條例》第四十三條規定的劃撥土地使用權的土地使用者，符合《條例》第四十五條規定的條件，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押，但必須經過申請，報經市、縣國土局和房地產管理部門批準。

第十八條  土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當向出讓方提出書面申請？經出讓方會同城市規劃行政管理部門批準后，依照本章規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記。

改變土地用途同時改變地上建筑物、其他附著物使用性質的，應當辦理地上建筑物、其他附著物所有權變更登記。

第三章  土地使用權轉讓

第十九條  本辦法所稱土地使用權轉讓是指土地使用者受讓土地使用權后，將全部或部分地塊的土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十一條  成片開發經營的土地，依照土地使用權出讓合同的規定開發建設后，可以按規劃用途分割轉讓。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣國土局和房地產管理部門批準，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓‘和過戶登記手續。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的分割轉讓，不得影響土地的使用價值。

第二十二條  土地使用權轉讓，轉讓人須持有《國有土地使用證》和房屋產權證以及其他有關證件。

公司、企業和其他經濟組織的土地使用權轉讓，還須出具其主管部門的批準文件。

第二十三條  土地使用權轉讓，轉讓雙方應當簽訂轉讓合同，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓和過戶登記，換領《國有土地使用證》和房屋產權證。

第二十四條  有下列情況之一的，土地使用權不得轉讓：

（一）未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發、利用、經營土地的；

（二）劃撥土地使用權符合《條例》第四十五條規定的條件，但未依照本辦法第七章的規定補辦土地使用權出讓手續的；

（三）沒有土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證的；

（四）土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；

（五）土地在城市房屋拆遷封戶范圍內的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附著物權屬變更的；

（六）違反土地管理法律、法規的。

第二十五條  土地使用權轉讓的地塊發生增值的，轉讓人應向當地市、縣人民政府繳納土地增值費。土地增值費的征收辦法由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門另行制定，報市人民政府批準。

第二十六條  交換土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權，雙方價值不等的，其差額部分按轉讓（買賣）關系辦理。法律、法規另有規定的除外。

第二十七條  贈與土地使用權，贈與雙方須簽訂贈與合同，辦理土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權過戶登記。贈與合同應經縣級以上公證機關公證。

第二十八條  土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九條  市國土局應會同市物價、房地產管理等部門定期對房地產市場進行調查、預測，制定土地使用權轉讓的市場指導價格，定期予以公布。土地使用權轉讓價格低于市場指導價格20％的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓價格高于市場指導價格的，市、縣人民政府可按一定比例，向轉讓方征收土地增值費。

第三十條  土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本辦法有關規定辦理。

第四章  土地使用權出租

第三十一條  本辦法所稱土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十二條  土地使用權出租，地上建筑物、其他附著物隨同出租。地上建筑物、其他附著物出租，其使用范圍內的土地使用權隨同出租。

第五十三條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得出租。

第三十四條  土地使用權出租，出租人與承租人應當簽租賃合同，或在房屋租賃合同中載明土地使用權出租內容。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當辦理出租登記。

第三十五條  土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第五章  土地使用權抵押

第三十六條  本辦法所稱土地使用權抵押是指土地使用者作為抵押人，將其依法取得的土地使用權向抵押權人作為債務擔保的行為。

第三十七條  土地使用權抵押時，其他上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物所有權抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十八條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得抵押。

第三十九條  土地使用權可以用作銀行或其他金融機構貸款抵押，以及其他債務抵押。

土地使用權的抵押年限，不得超過原出讓或轉讓合同規定的有效年限。

第四十條  土地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同或在房屋抵押合同中載明土地使用權抵押內容。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，抵押人應辦理押抵登記。

第四十一條  土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權抵押的價值以評估價值計算，具體的評估辦法由市國地局和市房地產管理局會同有關部門另行制定。

第四十二條  有下列情況之一的，經市、縣國土局和房地產管理部門批準，或經人民法院判決裁定，抵押權人可以處分抵押的土地使用權：

（一）抵押人到期未能履行債務的；

（二）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務的；

（四）抵押人在抵押合同期間宣告解散或破產的；

（五）法律、法規規定的。

第四十三條  準予處分抵押的土地使用權及其地上建筑其他附著物所有權，須在市、縣人民政府指定的場所進處分抵押土地使用權的，在當地的地籍事務管理機構進行。處分抵押的土地使用權隨同處分地上建筑物、其他附著物所有權的，在當地的房地產交易市場進行。

第四十四條  處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權，抵押權人有優先受償權。

抵押權人因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

第四十五條  按份共有土地使用權設定抵押的，應以其所占有的份額為限。抵押人應書面通知其他共有人，并征得其他共有人的書面同意。

第四十六條  抵押人以其出租的土地使用權抵押時，應將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人。抵押合同期間，原租賃合同繼續有效。

第四十六條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，在抵押權因債務清償或其他原因消滅后，應當辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權終止

第四十八條  土地使用權的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應在土地使用權出讓合同期滿前六個月內向市、縣國土局提交續期申請，并按本辦法第二章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，確定新的土地使用權出讓年限和支付土地使用權出讓金后，換領《國有土地使用證》。

第四十九條  土地使用權出讓合同期滿后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還《國有土地使用證》，并辦理土地使用權證書和房屋產權證書的注銷登記。

第五十條  在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用權給土地使用者造成經濟損失的，可以根據土地使用者已使用的年限和開發、利用、經營土地的實際情況，采取貨幣補償、實物補償、交換土地使用權等方式給予相應補償。

第七章  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理

第五十一條  《條例》第四十五條規定的劃撥土地使用權利地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，按本章規定補辦土地使用權出讓手續，進行管理。

第五十二條  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，補辦土地使用權出讓手續時，其土地使用權出讓年限從一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本辦法第十二條的規定確定。

第五十三條  劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，應交納土地增值價款，并按有關規定在土地增值價款中抵交土地使用權出讓金。

轉讓劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，暫按轉讓成交額扣除房產價值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交納土地增值價款：住宅用地15％，生產用地30％，經營用地45％。

出租劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物的，由出租方按收取的租金總額扣除房屋標準租金后的一定比例交納土地增值價款。

抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，由抵押人按抵押價值的一定比例交納土地增值價款。

出租、抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物交納的土地增值價款標準，由市國土局、房地產管理局會同有關部門定期公布。

處分抵押的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，按本條第二款辦理。

第五十四條  經批準的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，市、縣國土局和房地產管理部門在辦理法定手續時，應在土地使用權證書和房屋產權證書上分別注明“該劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”和“該房屋使用范圍內的劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”的字樣。

第五十五條  企業、事業等單位以積累住房建設基金為目的，向本單位職工出售或出租（不含購買、租賃后的轉讓，轉租）的住宅用地、房地產管理部門出租的公房用地、市人民政府確定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企業產權轉讓中非經營性土地使用權變更用地，仍按劃撥土地使用權管理，不適用本章規定。

第八章  罰則

第五十六條  從一九八八年十二月二十九日起至本辦法施行之日前，土地使用權已轉讓、出租、抵押的當事人，應當在三個月內向市、縣國土局和房地產管理部門申報登記。逾期或隱瞞不予申報登記的，按非法轉讓、出租、抵押土地使用權論處。

第五十七條  未經批準，非法轉讓、出租、抵押土地使用權的，依照《四川省土地管理實施辦法》第三十五條第一款的規定處罰。

第五十八條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物，未在規定時間內到國土局和房地產管理部門辦理登記手續的，由國土局和房地產管理部門依照有關規定處罰。

第五十九條  土地使用者未按土地使用權出讓合同規定開發、利用、經營土地的，市、縣國土局應當予以糾正，并可以根據情節給予警告，按土地使用面積處以每平方米五元至十元的罰款。嚴重影響城市（鎮）規劃和損害社會公共利益的，經市、縣人民政府批準，無償收回土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

第六十條  國家工作人員在土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押過程中，收受賄賂或挪用、截留土地使用權出讓金和土地增值價款的，依法追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十一條  本辦法規定的行政處罰由市、縣國土局和房地產管理部門依法決定。當事人對行政處罰不服的，可以在接到處罰決定通知之日起十五日內向上一級主管機關申請復議，對復議不服的，可以在接到復議通知之日起十五日內向當地人民法院起訴；也可直接向當地人民法院起訴。期滿不申請復議不起訴又不屈行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

對受到限期拆除新建的建筑物和其他設施處罰的當事人，繼續施工的，由市、縣國土局按照《四川省土地管理實施辦法》第四十六條第二款的規定處理。

第六十二條  因履行土地使用權轉讓、出租、抵押合同發生的爭議，由爭議各方協商解決于協商不成的，可以向有管轄權的人民法院起訴。

第九章  附  則

第六十三條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

房屋整幢或分層、分套分割出售、轉讓、出租、抵押時，應當分攤房屋使用范圍內的土地使用權面積。

第六十四條  地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押的使用年限，不得超過土地使用權出讓的年限。

土地使用權使用年限屆滿，土地使用者經批準繼續使用土地的，原地上建筑物、其他附著物的所有權在土地使用權存續期內不變。

第六十五條  土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第六十六條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物涉及國有資產部分的，按國務院《國有資產評估管理辦法》的有關規定辦理。

第六十七條  市、縣國土局會同房地產管理部門依照本辦法收取的費用作為專項管理，主要用于城市（鎮）土地開發和城市（鎮）公用基礎設施建設。

篇4

隨著我市經濟社會的快速發展和圍涂工程的不斷推進，圍涂過程中重視了一些新的問題，主要反映在：對已圍和將要圍成的土地，開發方向、功能布局等均缺乏前瞻性的規劃，現有的“市灘涂圍墾總體規劃”中所擬定的圍墾土地功能布局，已難以適應我市經濟社會發展實際所需的土地功能，新的圍墾土地使用規劃又沒有及時跟上，已圍土地的開發利用相對滯后，加上圍涂縮小了塘外灘涂的養殖面積，給擅自利用已圍土地的群眾提供了時間和借口，導致群眾在已圍和將要圍成的土地上亂開亂挖擅自開發問題的發生，特別是徐家浦兩側圍涂工程浦至四灶浦近5萬畝圍涂地和陸中灣兩側圍涂工程的將圍土地上，群眾擅自開發問題更為突出。問題發生后，沿海屬地鎮政府和圍涂屬實施單位雖然做了大量工作，但收效甚微。目前，這一問題不及時解決，既會給已圍土地和將要圍成的土地開發利用增加難度，也會對盲目的群眾造成較大的經濟損失。

建議、辦法和要求：

1、市政府要高度重視已圍和將要圍成土地未開發前的管理和利用問題，協調處理好市鎮兩級的管理關系，明確管理責任單位、管理職能和開發利用原則。

2、市綜合部門會同市土地管理部門，根據我市經濟社會發展的用地需求，抓緊編制已圍和將要圍成土地的開發利用規劃，明確土地的開發利用方向，土地功能布局，以及開發利用的時限。

篇5

【關鍵詞】土地整治；施工現場；管理方法；項目工程

土地整治工程包括多方面的內容，諸如施工技術、資金、機械設備以及勞動力等等，有關部門在現場管理的過程中和組織活動務必建立在施工現場基礎之上。因此，在開展土地整治工程過程中，現場管理主要是指有關管理部門審批所占用或臨時占用的施工場地。

1廣西馬山縣大石山區土地整治面臨的問題和困難

（1）受到大石山區地質狀況和地勢條件影響，耕地散落，自然環境比較惡劣，雖然經歷過土地整治工作之后改善了當地的耕作條件，但是整合資源非常困難，沒有形成農業生產規模。（2）當地農民的思想相對滯后，這種傳統的、根深蒂固的小農經濟意識依然存在，在土地連片整理開發過程中不積極、不情愿，甚至更青睞于一家一戶小塊耕作的模式，這無疑增加了提高耕地使用效率和耕地質量的難度系數。（3）大石山區經濟發展相對落后，貧困縣居多，這樣在財力方面就存在較大的壓力，即便有心開展土地整治工程，往往也缺乏資金的投入。（4）從廣西馬山縣大石山區土地整治實施情況來看，在土地整治項目設計方面缺乏一定的科學性和合理性。項目設計的過程中受到自然條件和技術因素的限制，造成其與實際情況嚴重脫節，論證不夠充分。變更設計方案在現場施工過程中時有發生，這無疑會在一定程度上增加成本，影響施工進度。此外，個別項目缺乏資金投入，出于這方面的考慮降低了土地整治項目的設計標準，與當前現代化農業的發展要求背道而馳，無法讓農民滿意。

2土地整治工程項目施工現場管理法

先進的、科學的管理理念是施工現場管理的基本前提，在土地治理項目工程中，充分運用科學管理手段、管理方法、組織形式來優化管理施工現場中的生產要素，實現高效的生產系統狀態，同時也要兼顧文明施工和安全施工。值得注意的是，現場管理實際上就要做好協調環境與施工的相關工作。施工現場管理的主要內容包括：根據市場的需求提高生產物的數量和質量。各項任務要符合項目生產計劃中的相關規定和要求，尤其是在利潤、資金、質量、產量、安全、成本、產值等施工技術指標和經濟指標；實現生產要素優化管理和科學組織，確保施工質量和施工進度，在現場施工過程中，研發新技術和新工藝也非常重要，對其合理利用可以有效解決施工浪費問題，使工程效率和質量得到有效保障；優化配置人力資源勞動組織，突出班組建設和民主管理，使工作人員思想素質和技術水平得到提高和改善；建立健全現場管理制度，不斷強化物料限額領取、業務考核、施工任務量清單等制度，盡可能降低能源消耗和物料浪費的出現頻率，合理優化生產儲備與資金占用，在保證工程質量的前提下盡可能降低生產成本；優化專業管理，完成構建專業管理體系，尤其是在計劃調度、財務管理、施工工藝、安全管理、施工設備、施工技術等方面，發揮管理系統的協調作用，實現有效控制施工現場的相關工作；重視施工現場管理基礎工作，保證人力資源和物資有序流動，確保各部門及時性和準確性信息流通，及時解決施工異常情況；保持現場環境，兼顧文明施工與安全施工。此外，遵循土地整治流程同樣重要，如圖1。

2.1政府主導，群眾參與

土地整治工程根本目的就是改善民生，作為惠及百姓的民生工程必須堅持黨委政府的領導，實現各部門資源整合和資源配置優化，統籌規劃、資金和項目，確保工作組織協調機制的建立健全，實現資金使用的合理性、政策運用的靈活性。同時，如果沒有人民群眾的積極參與，那么土地整治工作將變得毫無意義，推進土地整治工作的順利進行離不開上下聯動機制的充分運用。

2.2堅持規劃先行的原則

制定詳實的土地整治規劃需要在土地利用總體規劃的范圍內，盡量做到未雨綢繆。專項土地整治規劃在編制的過程中，堅持統籌兼顧，按照“統一發展、統一設計、統一整治、統一規劃”的要求來進行，基本農田保護、生態環境保護、村鎮建設、產業發展等多方面的需求要進行綜合考慮，統籌把握生態用地、建設用地、生活用地和生產用地，使新農村建設和發展得以全面推進。

2.3必須維護群眾正當權益，尊重民意

土地整治工作并不是一個人的事情，涉及到千家萬戶，因此在開展土地整治工作之前，必須獲得群眾的支持和認可，即使是在土地整治前期規劃設計和后期現場施工管理中，尊重群眾的建議和意見，并根據實際情況有選擇性的采納，脫離實際情況盲目推進會嚴重影響土地整治工程的質量和進度，照顧群眾的愿望和要求，做到辦好事、辦實事。盡管廣西馬山縣大石山區開展土地整治的時間不長，但是依然取得了一定的成績：①耕地占補平衡充分落實到位。通過土地開墾整理，不斷增加耕地面積，耕地總量實現了動態平衡；②當地農民實現經濟增收，土地整治使耕地面積有所增加，耕地質量有所提高，生態環境有所改善，農民收入提高也是情理之中的事情；③建設用地指標“占補平衡”、“占優補優”、“占水田補水田”問題得到了有效的解決，保障了非農建設項目的用地需求。

2.4資金必須落實到位

土地整治工作對資金的要求比較高，因此，資金的投入并且落實到位是確保土地整治工作順利開展的前提條件，否則土地整治工作只能是無稽之談，特別是在廣西馬山縣大石山區的經濟發展情況影響比較大的時候，要通過創新工作思路，即建立土地整治投入機制要充分結合社會投入和財政投入來解決財力不足問題：①上級專項資金務必要爭取；②土地整治工作的主要財政資金來源應該是城鎮國有土地出讓收入；③當地政府在土地整治過程中，可以新增土地開墾費用和建設用地有償使用費用，與此同時，激勵機制的建立和完善也至關重要，以政府政策為導向，制定解決辦法和對策，在土地整治過程中鼓勵個人投資和單位投資。就廣西馬山縣大石山區為例，在資金落實方面主要做到以下幾點：①向上級申請土地整治專項撥款；②土地開墾整理機構在解決耕地開墾項目資金的過程中，采用自籌的方式，建設用地指標可以用驗收通過的開墾新增耕地來抵頂，在循環使用耕地開墾過程中堅持“占一補一”的原則；③荒地開墾的資金由農民自籌解決。

3結語

土地整治工作并不是一朝一夕就可以完成的，這是一項復雜的、周期較長的民生工程，需要政府、社會、個人多方面的努力，本文以廣西馬山縣大石山區為例分析土地整治存在的問題，并提出解決辦法，旨在拋磚引玉，希望能夠給與之相似的地區開展土地整治工作提供借鑒和參考。

參考文獻

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