序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇經濟發展的規律，期待它們能激發您的靈感。

篇1

1、“一物一價”背離規律

在知識經濟時代，等價交換這一工業社會的基本規范將會消失，“一物一價”的原則難以成立。如賣一萬元的商品，在同一時間內，在不同的地點可能只以5千元出售；某企業以一百萬元的價格購買某種技術，而另一家企業卻要以一千萬元的價格購買；某式樣設計事務所對兩種產品式樣所花費的成本盡管相同，但一種式樣以10萬元價格出售，另一種式樣則按2萬元價格出售。就是說，知識經濟時代產品的附加值（技術與文化知識含量）同生產費用沒有直接聯系，產品的價格主要是根據買主和賣主的“主觀判斷”、“主觀認識”或“主觀價值”、“價值判斷”決定的。這類主觀價值包括：對其它同類產品價格的了解，時尚影響，社會傳統觀念，個人偏好，廣告或社會宣傳工具的評價，以及評論家的評論、專家的意見，其他用戶的反饋意見，個人的性格，從眾心理等因素。舒適、美觀、愉悅、體面、高級等主觀印象，也會在商品使用價值基礎上，大幅度提高某種商品的價格，使其高出生產成本和價值幾十倍、成百上千倍，甚至同成本沒有必然聯系，無法用數量進行計算。努力把帶有寄生性的客觀價值轉化為獨立的主觀價值，把技術、文化與知識含量更多地裝入物質產品的“容器”中，實現經濟和財富的非線性增長，將是知識經濟時代生產、交換的特有規律。

2、知識產品的邊際效益規律。

知識經濟是市場經濟高度發展的產物。知識、技術產品價值的體現（利潤）及其實現的程度必然依賴于市場。新的知識、技術產品產生之時，“物以稀為貴”，可獲取高額利潤。從總體上看，知識、技術使用的次數越多，體現的價值就越高。但是，隨著產品數量的增加，單位產品的效用會減少，而產品產量達到一定數量后，新增加的產品的物質效用便會遞減。單位的使用次數獲得的利潤也會不斷減少，直至在市場上不能獲得任何利潤。

與此同時，新的知識、技術產品不斷創新、迅速開發出來?？萍嫉陌l展越來越快，技術開發周期越來越短。

具體知識作為資源創造利潤的作用將越來越容易被更高、更新的知識和技術取代。如果一家企業因發明了一項很重要的新技術而發了財，但只要其他企業發明更先進的新技術，那么這項技術很快就成為沒有價值的東西。

3、收益遞增規律。

在知識經濟條件下及其過渡時期，知識是除資本、勞動力以外的獨立生產要素，也是經濟增長的內生要素。知識資源具有可重復使用、可發展、可傳播、可共享的特性。企業在支付巨大的技術開發成本并取得成功后，可以在幾乎不用額外投資的情況下重復利用，因此必然導致單位成本下降，收益遞增。企業之間還可以通過技術轉讓、合營等方式共享知識，達到知識的最優化利用，保持企業的持續增長與活力。新知識和技術在物質財富價值構成中所占比重越來越大。廠商在市場激勵下采取追求利潤最大化的行為，又必然加大投資刺激知識積累，而知識積累又反過來刺激投資，形成收益遞增的良性循環。

4、經濟時間加速效應規律。

到21世紀，高速、互動、傳遞信息、共享知識的新一代網絡構成了知識經濟的基礎設施。2010年前后將有10億人使用互聯網。全球范圍內知識與信息的即時交流，創造出經濟發展的超級速度。世界將區分出發展迅速型與發展緩慢型兩種不同類型的經濟。其中，發展迅速型經濟由包括市場、銀行、生產中心和實驗室在內的日益擴大的全球網絡組成，各個網點之間隨時保持通信聯系，不停地交流大量的、不斷增加的數據、情報和知識。同時，它又是加速運轉充滿活力的“發財機器”，成為經濟發展的源泉。其節省下來的每個單位時間都比它前一個單位時間具有更高的價值，形成一種良性反饋環，并又反過來增強經濟的加速效應。時間的價值愈是增加，傳統的生產要素（如原料和勞動力）的價值就愈是減少。如果一個國家不能與這種發展迅速型經濟發生“耦合”，就難免在未來被拋棄。

5、知識差距決定貧國與富國的差距。

知識經濟將加劇知識分配和貿易中的不平等，迫使發展中國家不得不以高昂的代價求購發達國家的知識成果。發達國家與發展中國家的差距本質上是知識的差距。

隨著知識經濟率先在發達國家產生，全球經濟體系將進行一次新的國際分工。在這次分工中，知識經濟國家將進一步擺脫物質生產的拖累，而成為向全球提供知識、技術、智能和思想的“頭腦國家”，而有一部分不能迅速進入這一時代的國家，將成為利用這些知識、技術、智能和思想進行物質生產的“軀干國家”。而且曾經抑制發展中國家擺脫對發達國家依賴的“技術壁壘”，在知識經濟時代也將被加強?？傊?，一個國家無知識的層面愈寬，其經濟發展就愈落后；與此相反，一個民族的知識越豐富，其經濟發展和生活水平就越高。

6、無邊界經濟。

知識在全球范圍內即時的傳播與利用，人才在全球范圍內的流動和競爭，知識化產品全球性的生產與行銷，等于使得當今全球經濟活動的流動性加強，各國經濟更加開放，世界經濟一體化趨勢進一步形成。

在知識經濟時代，知識與經濟已成為一體，很難區分什么是知識領域，什么是經濟領域，兩者不可分開。知識經濟使工業企業和服務業之間，特別是制造與服務之間的界限變得模糊?？茖W、技術、生產三位一體，構成一體化立體式經濟結構?？茖W技術轉化為生產力的周期進一步縮短，科技與經濟前所未有地融合為一體，科技研究完全面向生產，理論與實踐的結合達到最佳點。消費者與生產者的界限將越來越模糊，生產者必須與消費者經常溝通，消費者必須參與生產過程，實現產銷一體化。數字化網絡的發達，促使顧客與生產者之間的中介功能淡化，以至消失。最高決策層能夠同最基層的執行單位直接聯系，管理層次將減少，中間組織的作用極大地減弱，并將逐漸消失。勞動智力化，要求勞動者具有豐富的知識信息及合理的知識結構，體力勞動與腦力勞動的界限將趨于消除。通過高新技術和信息化改造，傳統產業將融入知識經濟、知識產業，三次產業的界限將被打破，社會勞動結構將發生根本改變。

7、經濟輕型化、軟性化。

知識經濟是主要領先無形資產投入的經濟。知識、智力等無形資產的投入起決定性作用，而不是像傳統工業那樣要求投入大量資金、設備、原材料等有形資產。譬如，用光纖取代銅線，用數字產品取代模擬產品，使產品的附加值成倍提高，形成以知識投入帶來優化的“輕型經濟”或“減少原材料的經濟”。在美國，其國內生產總值如果用噸位來衡量，幾乎同100年前差不多，但它的實際價值卻增長了20倍。如果以不變價格計算，20世紀末美國出口同樣價值的產品其平均重量只及1970年的一半。

產業結構軟化現象遍及所有產業部門。由于生物工程技術、遺傳工程技術、海洋工程技術、電子計算機甚至包括宇航技術的發展，使農牧業朝著工廠化、離土化、智能化方向發展，大大減少了對自然界和體力勞動的依賴。據美國有關機構預測，到2000年，全世界農產品年增長量中將有5／6來自生物工程技術和其它技術措施，只有1／6來自耕地的增加。由于生產過程自動化程度迅速提高，第二產業從產品開發設計、加工制造到質量檢驗的整個生產過程日趨軟化。大量的無人車間、無人工廠，極大地提高了勞動生產率，許多生產和經營環節從生產中分離出來，轉為獨立的生產部門。第三產業從以手工為主的勞動投入主導型產業，轉向知識、技術含量高的產業：自動化機器體系在商業、銀行業和保險業中大量應用，計算機、自動取款機代替手工操作；電子貨幣、網絡貿易大行其道；各類信息咨詢、信息處理等專業知識和技術行業應運而生，并迅速發展，成為知識經濟最有代表性的產業。經濟發展從以勞動、資源和設備投入為主的階段進入到以知識和技術為主的階段。

8、經濟周期趨同化。

篇2

【關鍵詞】房地產經濟；發展規律；分析；探討

目前，隨著社會的發展和人們對生活要求的提升，房地產的發展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產生了深遠影響，因此，對于我國房地產經濟發展規律的分析與探討有其必要性。

一、房地產經濟的發展對我國的國民經濟的促進作用

首先，房地產消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產消費的重要方面，一方面，房地產消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的

各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產業不斷發展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經濟增長的重要因素，因此，房地產消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經濟的快迅發展。

其次，房地產經濟的發展促進我國其他行業的快迅發展。在房地產業在快速發展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產部門與其他行業部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產部門都與這個行業有著緊密的聯系，所以，房地產行業的發展，必然會拉動這些部門經濟的發展。

第三，房地產業的發展解決當前我國普遍存在的就業難的問題。在房地產行業發展的過程中，其促進就業的增長，具體來講，主要表現在以下兩個方面：其一，房地產行業在發展的同時，通過帶動其他相關部門的發展，進而帶動了其他部門的就業機率的增加；其二，根據相關的資料調查發現，隨著我國人口的增長以及市場經濟的發展，就業業問題越來越嚴重，而在房地產經濟發展的帶動下，刺激了我國其他部門的發展，使得就業人數大大增加，有效地解決了我國的就業難的問題。

二、對我國房地產經濟發展規律的分析

在我國房地產業發展的過程中，其從一個萌芽發展的起步到現在的不斷發展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩的，根據其發展的情況分析，其大致可以分為四個過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現在為止。

從這幾個階段的發展狀況以及表現形式來分析，其存在的規律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規律我們可以看出，在未來的中國房地產發展的過程中，除了會延續以上周期規律以外，還會呈現出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產的發展更加規律化。當前，我國的房地產行業正處于發展的第五個周期，在這個周期發展的過程中，其產生了不少的社會問題和經濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現象的繼續蔓延。從某種性質上來講，房地產發展周期波動規律的表現之一也就是房地產發展過熱問題。

三、我國的房地產經濟發展規律受宏觀經濟對的影響分析

首先，利率的影響。房地產業作為一個資金密集型產業，其發展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發展的過程中，消費者對房地產市場的介入，從而促進房地產價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現一個反比關系。

其次，消費水平的影響。在房地產發展過程中，消費水平也會隨之發生變動，進而使得房地產需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現有著重要關系。

第三，國民生產總值的影響。在當前經濟高速發展的期間，人們的收入也逐漸地穩定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產市場價格的穩步上升，進而促進國民生產總值的提升，形成房地產業與宏觀經濟的互動發展。

四、我國房地產經濟可持續發展的有效措施

1.做出科學有效的規劃，提高資源利用率

首先要改變傳統的粗放型管理方式，實現政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規劃房地產業的發展，保證房地產行業與其他相關行業的高度協調，使得房地產行業對國民經濟的支柱作用得到充分發揮，從而帶動我國經濟的發展。

2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發生

在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發商其為了節約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現行的經濟體現和經濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。

3.科學制定投資政策，形成健康發展的房地產經濟

政府要結合現實需要，制定和出臺一些有效的房地產投資政策。首先，加強對房地產投資的規模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。

總結：

總而言之，在當前這個經濟迅速發展的時代，房地產行業在我國的經濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經濟的支柱產業，必須要加強對其相關規律的分析和研究，及時發現問題，并解決問題，保證房地產行業的健康發展，進而為我國經濟的持續穩定發展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產經濟發展規律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻

[1]邢燕.淺析我國房地產經濟的可持續發展[J].現代商業研究，2010.6.

篇3

 

現以英國工業革命為例進行說明。19世紀中期，英國經濟發展很快，成為世界上第一個工業化國家，被稱為“世界工場”。正是因為當時的英國和其他國家相比最為充分地具備了工業革命發生所需要的種種條件，所以工業革命就首先在英國發生了。而工業革命所需要的條件，通過上例，我們又可以把它初步概括為資本(資金)、技術、勞動力、資源、市場、政治環境條件六個要素，這實際上也就是資本主義經濟發展必須具備的六大要素。但這一特征目前僅能看作“個例”，是否可稱為“規律”，尚需做進一步的驗證。

 

以美國為例，19世紀晚期，美國成為工業發展最為迅速的國家。關于美國經濟快速發展的原因，教材是這樣論述的：“美國幅員遼闊，地理環境優越，資源豐富;西部領土的開發，為美國提供了更為豐富的原料和更為廣大的國內市場;源源而來的歐亞移民，不僅為美國的經濟發展帶來了充足的勞動力，而且帶來了必要的技術和經驗;內戰后的美國政治相對穩定，大量歐洲資本涌入。這一切都促進了美國經濟的飛速發展?！边@段話說明了美國這一時期經濟快速發展有四點原因，對四點原因逐一提煉、簡化，會發現，這里說的仍是六大要素，把它們按順序排列出來，分別是資源、市場、勞動力、技術、政治環境、資本(資金)要素。

 

再看一個中國史的例子。明清時期，中國資本主義萌芽發展緩慢，關于原因，教材是這樣表述的：“究其原因，是腐朽的封建制度嚴重地阻礙著資本主義萌芽的成長。農民遭受殘酷的封建剝削，極端貧困，無力從市場上購買手工業品;地主和富商將賺來的錢大量買房置地，嚴重影響到手工業的擴大再生產;封建國家設立眾多關卡，對商品征收重稅，并嚴格限制手工業生產規模;清政府實行閉關政策，禁止或限制海外貿易。”這一段文字分別說的是：國內市場狹小(農民貧困);擴大再生產的資金不足(資金用到買房置地上);國家政策(對內“重農抑商”，對外“閉關鎖國”);閉關鎖國政策的推行，不僅使產品缺乏必要的國外市場，而且阻礙了中外文化技術的交流，從而不利于生產技術的進步。因此這里說的仍然是六大要素。

 

通過對以上諸多例子的分析，現在我們基本上可以認定，這六個方面就是資本主義經濟發展必須具備的六大要素，六大要素共同制約著經濟的發展。這是教材在對有關這一方面的問題進行論述時的規律。

 

為使大家對這一規律的認識和應用更具體、更明確，下面我們對六大要素分別作進一步的分析：

 

(1)政治環境要素，包括國內、國際兩方面。一般而言，國內政治環境涉及到國家政權的性質、政策的傾向性、政策的連續性、政策與國情的適合程度、社會環境的穩定程度、國家統一與分裂狀況以及國家力量的大小、強弱等方面。國際環境包括國家力量的大小、國家外交狀況、周邊環境以及國際形勢的影響等。

 

(2)市場要素，包括國內、國外兩個市場，二者都受當時、當地消費習慣、消費水平等因素的影響。其中，國外市場的有無與大小，與國家對外政策的傾向以及國力的大小都有關系。有些國家實行閉關鎖國政策，有些國家實行對外開放政策，對外開放政策又分為友好的對外開放和對外侵略擴張政策兩類。

 

(3)資源要素，一般而言，包括原料和燃料兩大部分，主要涉及到二者的有無與多少的問題。

 

(4)技術要素，主要指社會科技發展水平及其在生產中實際應用的程度。這又取決于多種因素(這一問題特別復雜，如19世紀晚期的英國與日本的技術狀況)。

 

(5)資本要素，主要指資金的多少與資金的使用方向。無論是原料、燃料的購買，還是技術的開發(或引進)、推廣，還是勞動力的雇傭等等，都需要大量的資金。

 

(6)勞動力要素，主要包括勞動力數量的多少和素質的高低兩個方面。從數量上看，一個國家和地區在一定經濟發展階段內所需要的勞動力數量是一定的;從對勞動力素質的要求上看，科技越發達，對勞動者素質的要求越高。素質的高低又與教育的發展程度以及人們的行為習慣有關。

 

這是一個比較普遍的規律，高考歷史復習中，這一規律有助于大家對下列常見知識點的記憶，這一規律還有助于大家對以下知識點的理解：英國圈地運動對英國資本主義發展的影響;法國小農土地所有制對經濟發展的影響;為什么說1861年俄國農奴制改革有利于資本主義的發展等等。

 

總之，對于學習，尤其對于歷史學習，一定要把握住這一點：情景不同，而道理相同;事雖多，理卻同。善于從少數典型案例中抽象、概括出規律性的東西，并能舉一反三，以已知探求未知，就應付各種考試而言，叫做一種能力;就指導現實生活而言，叫“讀史使人明智”。今天出現在我們身邊的許多事情不就曾經多次在歷史上重演過嗎?學習，確實是一件值得思考的事情。

篇4

國際金融中心城市的發展規律

金融業是世界城市經濟結構調整和發展方式轉變的重要方面。當前,國際金融中心已成為全球經濟體系中的最高層次,是世界城市實現國際控制力的重要載體,任何城市要建設成為世界城市,都離不開金融業。國際金融中心在政治、經濟方面創造的巨大的價值使很多國家都在為把本國的城市建設成為國際金融中心而不斷努力。上世紀70年代,除原有的、自然發展起來的國際金融中心(如倫敦、紐約、巴黎、蘇黎世和法蘭克福)開始迅速擴張外,一批新的國際金融中心(如東京、香港、新加坡和開曼群島)在政府推動下建立起來。到上世紀80年代,國際上基本形成了多元化、多層次的國際金融中心格局。此次國際金融危機爆發后,新興經濟體市場迅速崛起并紛紛籌劃建立自己的國際金融中心城市。

金融業在首都城市建設世界城市目標中處于關鍵地位。目前,全球性金融中心城市中有三分之二是首都城市,區域性金融中心城市中有一半是首都城市,而在國內金融中心城市中更有五分之四為首都城市,首都城市在發展中呈現出“國際金融中心化”的規律。作為現代經濟的核心,金融業在首都城市建設世界城市的戰略藍圖中處于關鍵地位。

通過發展金融功能新區促進金融業合理布局。國際金融中心城市的發展需要有若干個相對完整的金融功能區配套發展,并由單核心模式轉變為多核心模式。其中,國際金融功能核心區一般聚集本國的金融監管部門、金融機構總部、大型企業總部和金融市場交易機構;國際金融副中心區一般聚集新增的傳統金融機構、新興的創新金融機構和為金融機構服務的中介機構。例如,新興的中小型金融機構抗風險能力通常較弱,在外部沖擊下很容易因經營成本等“硬約束”而搬離金融功能核心區,選擇次優的副中心區經營。

發展金融功能新區有助于形成“共贏”新格局。例如,倫敦的金絲雀碼頭副中心區與金融城核心區在金融服務功能上相互補充,共同構成了新的城市功能分布體系。按照規劃,到2016年,將有超過20萬個新職位落戶在這兩個地區,在其中的金融城老區域,辦公面積將增加2500萬平方英尺,從業人員增至40萬。金融功能副中心區的迅速發展提高了國際金融中心城市的承載力,緩解了金融業快速發展對金融功能核心區造成的壓力,推動了國際金融中心城市的新一輪快速發展。

優良的金融發展環境集聚更多的金融伴生產業。國際金融中心城市的功能建設比形態建設更為重要,倫敦之所以能夠成為全球著名的金融中心城市,關鍵在于其完善的金融法律、制度和政策等能夠充分滿足金融服務的需要。國際金融中心城市都擁有優良的金融相關產業的發展環境,即除金融企業外,還都有相關的共生產業和伴生產業集聚,如會計師事務所、律師事務所、評估事務所和投資公司等。例如,倫敦既是國際金融業的聚集地,還是英國眾多商務服務機構的總部所在地;巴黎拉德芳斯金融區內不僅有金融“巨鱷”,還有1800多家中小金融機構、中介服務機構和高新技術創新企業,包括信用合作社、郵政儲金組織、小型風險投資基金、會計師事務所、律師事務所、專用軟件開發公司和數據集成服務公司等。

北京已具備建設國際金融中心城市的基本條件

世界城市的本質體現在對國際經濟的影響力和控制力上,具體來說,是對國際資本和國際市場的控制、影響。北京要建設成為世界城市,必須大力發展金融業,建成國際金融中心城市。一方面,通過巨量的金融資本或資產運作,對世界經濟產生重大影響;另一方面,發揮資本集聚和輻射功能,通過資金融通、資本運營實現資源在全球范圍內的優化配置。

作為首都,北京是全國經濟金融決策的中心,總部經濟發達,擁有眾多的金融機構總部和外資金融機構,聚集了大量的金融專業人才特別是國際性人才,全國有近40%的金融資金清算集中在北京。2009年,金融業實現增加值1720.9億元,同比增長13.5%,居北京各行業之首;增加值占全市GDP的比重為14.5%,居全國首位;金融業對全市經濟增長的貢獻率為16.7%,在服務業中占比達19.1%,北京金融業的發展與整體經濟發展相適應,為建設國際金融中心城市奠定了基礎。

國際金融中心城市發展對北京的啟示

國際上公認的世界城市,如倫敦、紐約等,無不具有強大的金融業作為支撐,北京要建設成為世界城市,大力發展金融業是必由之路。北京早已是中國的金融中心城市,在未來建設世界城市的進程中,關鍵是要發展成為具有國際影響力的金融中心城市。

從建設世界城市的高度謀劃和推進北京金融業發展。世界城市的首要特征是國際金融中心城市,北京要建設成世界城市,必然要從大國首都的定位來思考和謀劃長遠發展,而金融業對北京建設世界城市至關重要。

面對新形勢和新任務,北京在金融業發展中要牢固樹立國際化意識和爭創一流的理念,從更寬視角、更高層次謀劃和推進具有國際影響力的金融中心城市的建設,進一步提高北京金融業的國際影響力、吸引力和競爭力,進一步提升北京金融與當地經濟社會發展相互融合的廣度和深度,不斷提高北京金融業的創新能力和貢獻能力。

充分發揮北京作為首都在建設國際金融中心城市上的“先天”優勢。從首都城市在發展中存在的“國際金融中心化”規律來看,北京由于其特有的國際交往中心的地位,建設成為具有國際影響力的金融中心城市的條件比其他城市更為優越。作為首都,北京能夠以其強大的經濟實力和城市綜合競爭力成為全國乃至東亞地區的經濟中心,憑借其擁有的暢通便利的交通網絡和發達的通訊系統,及時匯集、傳遞豐富的經濟和金融信息資訊,為國際經濟交往提供重要的經濟與金融信息。因此,把北京建設成為新的國際金融中心城市已成為首都城市建設世界城市的客觀要求和必然選擇。

重點推進多元化金融功能區的建設和發展。從國際金融中心城市的發展需要有若干個相對完整的金融功能區配套發展的規律來看,北京要建設成為具有國際影響力的金融中心城市,必須加強對金融功能區金融產業發展的規劃研究、統籌和綜合協調,突出各功能區的特點及優勢,錯位發展,進一步拓展北京金融業發展新空間,豐富金融產業內涵。從長遠來看,金融功能區的發展是一個長期的建設和發展過程,科學規劃、合理布局對金融功能區的可持續發展具有十分重要的作用。按照北京市2008年提出的“一主一副三新四后臺”的金融業建設發展布局,北京將重點推進9個功能定位互不相同的金融功能區的“差異化”發展。

努力打造良好的金融發展環境。北京要建設成為國際金融中心城市,要在“硬環境”和“軟環境”方面進一步發展和完善,以吸引更多的金融機構和其共生產業、伴生產業共同集聚于此。在“硬環境”方面,要合理布局發展空間,完善交通、水電等基礎設施,提供健全的產業配套環境、良好的生活服務環境和良好的生態人居環境等;在“軟環境”方面,要大力推動形成開放的市場競爭、高效的政府服務、透明的產業政策、高度的人才集聚、便捷的信息應用以及和諧的社會人文等環境或條件。如在產業政策方面,可通過金融創新等政策的制訂促進北京金融業的進一步發展,具體來說,可采取如下措施:鼓勵金融工具創新,如加強信用卡、電話銀行、網絡銀行和自助銀行等相關金融業工具的創新;鼓勵金融業務創新,如創新實踐代收代付、保險和政策性銀行業務;鼓勵金融制度創新,如試行金融混業經營、成立金融控股公司和發展小額貸款公司。

結合北京作為首都城市實際,寓發展于服務之中。世界城市是北京的長期建設目標,當前,北京在控制力、影響力等方面與其他世界城市還存在較大差距。本文認為,北京在建設有國際影響力的金融中心城市中具有的最大優勢是政策。作為國家金融經濟決策中樞所在地,“一行三會”主體、四大國有銀行總部、兩大投行以及國內大型期貨公司等國家級決策機構、監管機構和中國最高級別的金融集團都聚集于此,北京具有其他城市無法比擬的金融政策優勢。此外,在金融管理控制、金融支付結算、金融信息流動、金融行業標準制訂和金融批發業務等方面也具有“得天獨厚”的優勢。因此,基于作為首都城市的優勢,北京將國際金融中心城市的建設定位在金融決策中心、金融管理中心、金融信息中心和金融服務中心上,將服務中央企業、服務首都發展和服務周邊繁榮作為自身的主要功能。

篇5

關鍵詞：房價 房價收入比 保障性住房

中圖分類號：C812文獻標識碼：A文章編號：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發展中大國的首都和一個經濟社會發展達到一定水平，注重和諧、關注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應以更開放的姿態、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產市場，解決住房問題。但由于北京房地產市場化的時間還較短，尚未出現一輪完整的周期波動，因此學習和總結發達國家大都市房地產業發展的規律，吸取發達國家房地產業發展過程中的教訓，對研究下一階段房地產發展方向具有重要意義。

一、國際大都市房地產發展規律及特點

（一）房地產與經濟的關系

1.房地產業在經濟總量中占較大比重

從目前的數據看，各大都市的房地產在地區生產總值中均占有較大比重，是第三產業中的重要行業。如紐約的房地產業增加值占地區生產總值的比重2006年達到15.8%，是第三產業中的第一大行業。倫敦的房地產業及商務服務業增加值占地區生產總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產業增加值占地區生產總值的比重1980年以來呈現穩步上升的態勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產業稅收貢獻大，且集中在保有環節

根據美國、英國和日本的稅收制度，房地產主要在保有環節征稅，一般根據房地產的評估價值，按一定的比率征收；流轉環節稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產業主要獲得財產稅收入。香港特區政府從房地產取得的收入主要包括賣地收入、物業稅、差餉等。

3.房地產波動與經濟波動聯系密切

從國際大都市房價走勢看，表現出一定的周期性規律。同時，研究也顯示：房地產市場周期與經濟周期相吻合，是一種正相關關系，波長大體一致。一般來說，房地產的繁榮、衰退期超前于宏觀經濟，而復蘇、蕭條期滯后于宏觀經濟，見表1。

（二）房地產與社會的關系

1.住房存量應與人口規模基本相適應

確保住房存量與人口規模，以及由此決定的家庭戶總數基本適應，甚至略微超過家庭戶總數，是保證房地產市場健康穩定發展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數在2個人以上。

2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關

發達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關關系，該特點在美國和日本表現尤為明顯。上世紀70年代以來，美國的購房適齡人口呈現持續上漲態勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現出持續上漲態勢。日本從上世紀90年代開始購房適齡人口總體呈現出下降態勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現為持續下跌。

3.房價收入比處于合理區間

國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數，除以家庭年收入的中位數。世界銀行認可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標準衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。

（三）房地產市場內部關系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀40~70年代，1970年后建設的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數約占非空置住宅總戶數的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產市場關系

1.在住房供給短缺階段，政府大規模興建保障性住房

上世紀50~80年代，隨著工業化和城市化快速推進，大多數發達國家（地區）均面臨嚴重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區）政府均經歷了大約30年的大規模興建公房階段。在建設高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發達國家住房保障體系發展過程中，大多先發展適用于低收入人群的廉租房，其次才發展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規定，人口超過5萬的城鎮中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調控房地產市場

美國等發達國家（地區）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權、保證本地區住房目標的實施進度及預期效果的實現。

3.政府對市場進行嚴格監管

政府干預行為主要包括引入多元化的市場主體、監管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規定房租漲幅在三年內不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據“租價表”制定“合理房價”。

二、從國際比較看北京房地產發展存在的隱憂及問題

（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購房適齡人口呈持續增加態勢

國際經驗表明，當一國城市化率（城市人口占總人口的比重）在30%~70%這一區間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現為農村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現持續增長趨勢。根據抽樣調查數據估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。

2.目前住房存量相對城鎮人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當于有573.8萬戶城鎮常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據2007年房屋普查數據顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。

（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產市場可持續發展

近30年來，北京城市建成區迅速擴大，老城區進行了較大規模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據2007年房屋普查數據，當年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產市場周期規律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預期，容易累積房價泡沫

如同其他國際大都市的房地產發展中體現出的周期性規律一樣，北京的房地產市場同樣會表現出周期性規律，價格不可能永遠上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調控政策以來，北京房地產市場已經出現了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數居民的第一選擇。政府在保障房的設計上，也是偏向于產權轉讓，而不是租賃。如對經濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公

近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環以內的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環至五環也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環以內的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環內也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經濟適用房居于次要地位，且其比重持續下降，限價房和廉租住房目前供應量還未形成規模。以經濟適用房為例，1999年經濟適用房完成投資占當年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監管者，政府希望人人享有適當住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產業蓬勃發展。這兩種角色產生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發揮。從政府內部看，中央政府是市場的干預者，而地方政府是地方房地產市場的直接參與者，在利益格局下對房地產業依賴度高。因而，在中央的調控和地方利益有沖突的情況下，房地產市場調控又極易產生博弈。

三、國際大都市房地產發展對北京的借鑒與啟示

（一）促進都市圈協調發展與人口合理流動，推動房地產市場健康發展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預測，并據此制定科學嚴謹的住房建設計劃以適應未來的經濟社會發展。

（二）對商品房領域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監管

盤活空置房?？梢酝ㄟ^政府收購、征收房產稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場。借鑒國外的成功經驗，利用法律規范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應。

（三）對保障房領域，要明晰責權，央地合力，加快推進保障房工業化生產方式

在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關法律，明晰政府和公民責權，培植獨立于商品房開發的保障房建設體系。加快以工業化方式推進保障房建設，發揮其經濟效應。充分發揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導大眾樹立正確的市場預期和健康的消費觀

引導市場參與者正確認識經濟發展規律，了解房地產市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預期提供基礎。積極引導消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。

■ 參考文獻

[1] Lan Harris, Market failure and the London Housing Market, Greater London Authority，2003.3.