序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇資產(chǎn)的計價方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)重組；計價；方法；選擇

一、緒論

1.資產(chǎn)重組簡述

目前，我國學術(shù)界對資產(chǎn)重組以及資產(chǎn)計價方式并沒有一個統(tǒng)一的共識。資產(chǎn)重組可以簡單的定義為，企業(yè)利用重新獲得或者配置的資源來把現(xiàn)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成另一種資產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟行為。資產(chǎn)重組如果成功，那么將會對企業(yè)產(chǎn)生積極影響，能促進企業(yè)的二次發(fā)展，而與其相關(guān)的資產(chǎn)計價方法也會多種多樣，促使企業(yè)規(guī)范化進行經(jīng)營。

2.資產(chǎn)重組中新增固定資產(chǎn)來源

企業(yè)在進行資產(chǎn)重組時，主要借助以下方式取得新的固定資產(chǎn)，例如：對其他企業(yè)進行資產(chǎn)置換。這一方式主要應用于上市公司和規(guī)模較大的企業(yè)集團之間，基本表現(xiàn)為上市公司利用自己的經(jīng)濟優(yōu)勢將低價取得的資源以最低的價格賣出，把利用效率較低的資源定高價，從而取得市場的定價權(quán)；也有可能因為公司經(jīng)營狀況的不理想，為了使現(xiàn)金更低的流出，會以用固定資產(chǎn)來換取其他企業(yè)的固定資產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)。但從長期的發(fā)展來看，這種措施可以讓公司的資產(chǎn)能夠更好的保值，從而讓企業(yè)有充足的資金去經(jīng)營；另外還有其他方式，例如：大額饋贈，大額捐贈也往往是大型企業(yè)進行升級的一種重要方式，公司可以把擁有的資產(chǎn)大額捐贈給更大規(guī)模公司，這樣也可以讓企業(yè)的資產(chǎn)進行保值。

二、可變現(xiàn)凈值與成本孰低法理論上的缺點

可變現(xiàn)凈值與成本孰低的計價法是對歷史成本計價法的一次重要修正，雖然在實際計價方法中得到大范圍的使用，但發(fā)達國家對此計價方法存在著一些看法。

1.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計價法不是以企業(yè)取得的價值為基礎，也不是以投入的資產(chǎn)價值作為計價基礎。企業(yè)所儲存的存貨不是為了生產(chǎn)就是為了銷售給其他部門或者個人；在現(xiàn)實中，對于存貨，企業(yè)對其如何應用是不能確定的，所以，在進行資產(chǎn)計價時會有各種差異很大的計價基礎，例如：以產(chǎn)出價值為基礎和以投入價值基礎。以產(chǎn)出價值所表達的是企業(yè)在當前經(jīng)營或者以后出售或者在經(jīng)營活動中能夠確定取得的預期資金，尤其是以企業(yè)產(chǎn)成的產(chǎn)品作為交換價格為依據(jù)；以投入價值為基礎反映的則是企業(yè)在日常的經(jīng)營活動中為了得到各類物品的使用權(quán)而必須付出的經(jīng)濟補償，即投入資源的確定。

2.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計價法存在著很大的問題還表現(xiàn)在，違反了我國會計政策所要求的一致性原則。根據(jù)可變現(xiàn)凈值與成本孰低計價法，在資產(chǎn)負債表日，存貨應當按照可變現(xiàn)凈值與成本孰低計價法計量，期末存貨的計價則是將歷史成本和可變現(xiàn)凈值中較低的一方，即可以在不同的時間段內(nèi)改變存貨的會計屬性。

3.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計價法，還處在其他問題。它會影響會計報表可靠性，在會計報表采取什么樣的計價方法就會出現(xiàn)什么樣的結(jié)果，這回對使用者造成較大的誤導，造成記錄信息的多種計量，會對企業(yè)的成本計量產(chǎn)生較大影響，甚至會掩蓋會計報表的某些信息。之所以會產(chǎn)生這種現(xiàn)象，是因為存貨跌價準備金額需要轉(zhuǎn)回，而在這種方法下就沒有體現(xiàn)這個信息。近幾年來，盈利能力較差的上市公司為了避免退出上市市場，千方百計的利用存貨跌價準備來對利潤項目進行調(diào)整，欺騙廣大的報表使用者的時間時有發(fā)生，從而導致上市公司的形象大打折扣，使股票亂象叢生，導致股民對上市公司失去投資信心。

三、成本與可變現(xiàn)凈值孰低法在實際工作中的缺陷

1.所謂成本，是指企業(yè)期末存貨的實際成本，要財通先進先出法，加權(quán)平均法等存貨計價方法，對期末存貨進行計量所確定的期末存貨賬面成本。而可變現(xiàn)凈值是指在企業(yè)日常的經(jīng)營活動中，存貨的估計售價減掉到完工時估計將要發(fā)生的成本，估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。如果一個企業(yè)采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法對期末存貨進行計量，當某項存貨的可變現(xiàn)凈值跌到成本以下時，就說明該項存貨為企業(yè)帶來的未來經(jīng)濟利益低于賬面成本，企業(yè)應該按照可變現(xiàn)凈值低于成本的差額確認存貨跌價損失，并將其從存貨價值中扣除。否則，就會虛記當期利潤和存貨價值。當可變現(xiàn)凈值高于成本時，企業(yè)則不能按照可變現(xiàn)凈值高于成本的金額確認這種尚未實現(xiàn)的存貨增值收益，否則，也會虛記當期利潤和存貨價值。

因此，成本與可變現(xiàn)凈值孰低法體現(xiàn)了謹慎性的會計原則。

2.可變現(xiàn)凈值的數(shù)額確定存在不準確的問題。企業(yè)在進行對可變現(xiàn)凈值的確定時會受到諸多因素的影響，例如在進行數(shù)額的確定時要估算產(chǎn)品的至完工時將會發(fā)生的成本，至完工時將會發(fā)生的成本會受到很多因素的影響，例如：時間的長短會影響到至完工時將會發(fā)生的成本的價格，因為產(chǎn)品到完工時的時間是不確定的，一旦估算不準確，就會對可變現(xiàn)凈值產(chǎn)生影響由上述兩個觀點可以看出，企業(yè)在使用這種方法在進行計算成本時，成本的數(shù)額會出現(xiàn)比較大差異，企業(yè)在進行會計報表的填寫中，會利用這個手段來調(diào)節(jié)成本，導致企業(yè)會計信息的失實。相關(guān)的會計監(jiān)察部門要注意這個問題，對企業(yè)的成本進行嚴格的監(jiān)管，從而促進企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營.

四、期末存貨按公允價值計量的可操作性

1.產(chǎn)品以公允價值計量作是我國會計界一個爭議的問題。公允價值是企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場里進行平等正常的交換時的價格，它準確的反映了市場經(jīng)濟的發(fā)展。我國的經(jīng)濟部門在制定會計工作的各項法規(guī)時鼓勵企業(yè)以公允價值作為一個計價的基本手段。但是，企業(yè)以這種計價方式作為計價手段有著弊端。例如：產(chǎn)品以公允價值會使企業(yè)所得的利潤增加，但是在報表上卻沒有很好的顯示出來，因為產(chǎn)品有著本身的產(chǎn)出價格，如果產(chǎn)品的價格不是以出廠價，而是以公允價值計量，會在一定程度上提高產(chǎn)品的價格，從而導致企業(yè)可以用產(chǎn)品價格來調(diào)利潤，從而減少了國家的稅收。然而這種方法的支持者認為，以公允價值為計價基礎，可以更好的與世界接軌，隨著國際化的進程不斷深化，世界上的大多數(shù)企業(yè)都是以產(chǎn)品的公允價值作為計價基礎，如果企業(yè)堅持這種做法，可以更好的與世界進行業(yè)務的交流溝通，達到國際化的經(jīng)營效果。

2.公允價值計量是否比其他的計價方式更具優(yōu)勢。企業(yè)除了可以按照公允價值進行計量，還可以以其他的方式進行計量。企業(yè)在進行會計確認，計量時應該“不得多記資產(chǎn)或收益，少計提負債或者費用，不得計提秘密準備”。在進行日常的經(jīng)營中應該正常的進行資產(chǎn)的計量，企業(yè)要根據(jù)自己的情況來使用各類計量方法，公允價值計量有它的優(yōu)點，例如：可以讓產(chǎn)品的價格盡可能的接近市場，無論采取什么類型的計量方式，都應該與企業(yè)本身的經(jīng)營情況相結(jié)合；在企業(yè)單位和事業(yè)單位中，二者選擇的計量方法有著較大的差異。各個公司要對本公司的會計政策進行有效的選擇，從而促進企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范化。

3.公允價值計量是否符合我國國情。我國的會計制度大多都是對外來制度進行學習和借鑒，外國的經(jīng)濟制度在某種程度上的確比我們的先進。但是我國有自己的內(nèi)部和外部情況。在我國的企業(yè)，小企業(yè)的數(shù)量近8成，這些企業(yè)的規(guī)模不是特別的大，如果建立一個相對復雜的會計制度，那么有些小企業(yè)將受不了繁雜會計制度的重壓。公允價值計量適合那些規(guī)模較大的企業(yè)，因為它們所生產(chǎn)的品數(shù)量巨大。所以選擇什么類型的計量方式是由企業(yè)自主選擇的。各種計量方式只要符合經(jīng)濟法規(guī)和市場道德，都是值得鼓勵的。

4.公允價值計量是否能給報表的使用者提供有效的信息。我國當今的市場處于一個上升的水平，伴隨著競爭程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市資質(zhì)，千方百計的進行融資，其年終提供的會計報表往往會以公允價值計量為一種基本計量方式，利用這種方式的有點來進行會計信息的披露，普通的投資者很難發(fā)現(xiàn)其中的貓膩，上市公司利用報表信息的不對等性，來對投資者進行誤導，利用股市來吸引資金，謀求不法利益。

5.公允價值計量是否具有實用性。無論是何種的計量方式，都離不開人的影子，這就要求要保證公允價值計量的可靠性，要想避免企業(yè)會計人員利用這種方式來謀求自身的不正當利益。相關(guān)的會計監(jiān)督部門要企業(yè)提供的會計報表進行科學有效的分析，以達到監(jiān)督效果。企業(yè)利用公允價值進行計量主要調(diào)節(jié)的是利潤項目，所以要對企業(yè)提供的利潤表進行更為嚴格的監(jiān)督，防止不法企業(yè)利用這種方式減少利潤以及逃稅漏稅的行為。

五、如何確認固定資產(chǎn)

1.如何確認資產(chǎn)計價和收益

資產(chǎn)的計價和對收益確認是不可分割的兩個部分，因為企業(yè)只有擁有資產(chǎn)才會有盈利，盈利離不開資產(chǎn)，同時，收益的增加又會使資產(chǎn)不斷增多。在實際工作中，確定收益的主要依托下列兩種手段：收入費用法與資產(chǎn)負債法，第一種方法是較為原始的一種方法，企業(yè)在進行交易時應該以歷史成本作為計價基礎，將收入費用按照比例進行計算，這種方式的最大優(yōu)點是計量收益非常客觀，沒有絲毫的主觀性。而資產(chǎn)負債法作為一種根據(jù)時間進行計量的方法，摒棄了簡單使用歷史成本為計價基本方式，將期末留下的凈資產(chǎn)減去期初凈資產(chǎn)數(shù)額的價差作為企業(yè)在當期所獲得的收益，這種方法確認資產(chǎn)價值會減少波動，并且計價過程較為簡單，在實際中應用程度較高。企業(yè)在重組資產(chǎn)時固定資產(chǎn)的增多，并不意味著生產(chǎn)銷售的商品和其他產(chǎn)出品，因為固定資產(chǎn)變化過程代表著把一種企業(yè)擁有的資源轉(zhuǎn)化為另一種方式的資源。按照傳統(tǒng)的觀點，在此過程是收益不應該體現(xiàn)，但是企業(yè)在資產(chǎn)重組時，應該按公允價值進行計量，需要按照會計所記錄的賬上價值來體現(xiàn)這個過程。公允價值是指在交易雙方的交易中，雙方對交易的物品的價格都能夠接受，是市場價格，是公平的，不存在任何方式的強買強賣。但是以公允價值為記賬基礎也存在很大的缺點，例如：在資產(chǎn)重組過程中的利潤，各方往往對其進行掌控。資產(chǎn)，是企業(yè)過去的交易、事項所形成的企業(yè)能夠掌控的資源，是企業(yè)現(xiàn)今所擁有的。這類資源在將來的時間里會給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。資產(chǎn)計量存在的問題主要是指對資產(chǎn)按照什么樣的標準進行劃分、金額的多少應該予以會計信息的記錄，計量屬性主要包括、重置成本、當期成本，市面價值、公允價值、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)金流量凈等方面。對重組后的固定資產(chǎn)應選擇什么樣的計量方式進行計量也是資產(chǎn)重組考慮的重要問題。

2.相關(guān)會計準則的規(guī)定

按照我國2001年1月1日起實行的的《企業(yè)會計準則――非貨幣易》中的規(guī)定，資產(chǎn)進行交換必須按照相同的價值進行交換，確認損益時只得采取補位方式，并必須取消以公允價值為記賬方法的方式，各個企業(yè)要采用歷史成本的計價原則。在國際會計制定部門頒布的《不動產(chǎn)、廠場和設備》2003條規(guī)定中。在會計信息記錄中，除了無法確定為資產(chǎn)的公司擁有資源中，所有的資產(chǎn)必須按照公允價值為價值基礎。在2006年末，美國財務會計準則制定委員會頒發(fā)的FAS153《非貨幣性資產(chǎn)交易》中明確規(guī)定，非貨幣性的交易入賬必須按照公允價值進行資產(chǎn)交換，但是業(yè)務和功能功能相似的生產(chǎn)性資產(chǎn)除外。國內(nèi)的多數(shù)學者建議，資產(chǎn)價值需按照歷史成本法，才更加標準的計價方式，以公允價值為基礎，對價格的公正制定有消極的影響。我國在2006年，頒布了《企業(yè)會計準則第7號――非貨幣性資產(chǎn)交換》對公允價值又進行重新的規(guī)定，從中顯示了我國的會計制度要與世界進行接軌。的確，我國要想讓資產(chǎn)的計價方式有所發(fā)展，必要要借鑒國際上的先進經(jīng)驗，這樣才能更好的促進會計信息的系統(tǒng)化，國家化和信息化建設。尤其，實現(xiàn)世界正處于經(jīng)濟危機階段，我國以及世界上其他的國家的經(jīng)濟制度存在的各項問題都以及顯現(xiàn)出來，我國要充分利用這個機會來反思我國的經(jīng)濟制度，這樣才能對包括資產(chǎn)計價反思在內(nèi)的各項內(nèi)容進行學習和借鑒，從而更好的進行制度建設

六、小結(jié)

1.重視資產(chǎn)重組在會計領(lǐng)域的地位

要想讓經(jīng)濟更好的發(fā)展，就必須得重視資產(chǎn)重組的作用。資產(chǎn)的各項功能正常的運行是各類會計活動進行的一個重要基礎。資產(chǎn)價值的確定完全是按照市場的供需等其他情況來決定的。要保持市場的競爭性，這樣，各類商品的價格就會正常的進行波動。要盡量避免市場壟斷的情況發(fā)生。資產(chǎn)重組要符合市場發(fā)展的規(guī)律。想要建立這樣的市場要這樣做：首先，要讓消費者和產(chǎn)品售出者有足夠的數(shù)量，這就要求政府要降低市場的準入門檻，讓更多的人參與到市場的交易中來。其次，要對產(chǎn)品的質(zhì)量進行有力監(jiān)督，對于那些粗制濫造的企業(yè)要立即清除出市場。再次，要保持市場的流通性，只有保持市場的順利周轉(zhuǎn)，才能夠使消費和售出行為不斷的進行下去。最后，要盡量的讓每個人都了解市場的相關(guān)信息，這樣才能保持市場

交易行為的公平性。我們每個人都離不開市場，只有重視市場的作用，企業(yè)才能都對資產(chǎn)計價的方式有一個全面的衡量，這樣也能促進我國會計制度的進步。

2.會計相關(guān)信息的披露

資產(chǎn)計價包含了很多種方式。對成本的計價是一種方式，對存貨就可能是另外一種方式。正是由于方式多樣，這就要求企業(yè)要對資產(chǎn)的相關(guān)信息進行適當?shù)呐叮@樣做可以讓其他會計部門對資產(chǎn)的計價方式提出合理的建議，從而讓資產(chǎn)計價方式更加的多樣化。

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篇2

Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)評估；會計；公允價值

Key words： asset evaluation；accounting；fair value

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02

1 資產(chǎn)評估方法運用于會計公允價值的可能性

2006年新頒布的《企業(yè)會計準則――基本準則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。定義中強調(diào)了交易性質(zhì)是“公平交易”，所謂公平交易是指假設在計量日前的一段期間內(nèi)，市場中該項資產(chǎn)或負債的市場活動是常規(guī)性的、經(jīng)常發(fā)生的；而不是被迫的交易。同時，企業(yè)會計準則明確提出：企業(yè)會計確認、計量和報告應當以持續(xù)經(jīng)營為前提，這些都說明清算等非持續(xù)經(jīng)營的交易不適用于公允價值計量。

資產(chǎn)評估的基本目標是資產(chǎn)的公允價值。姜楠教授指出“資產(chǎn)評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值。”可以看出，資產(chǎn)評估中的公允價值是與一定的資產(chǎn)的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設等條件下的公允價值，而不單單是持續(xù)經(jīng)營或持續(xù)使用假設條件下的公允價值。由此可以看出，資產(chǎn)評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內(nèi)涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產(chǎn)評估中的一種情況。

資產(chǎn)評估學中根據(jù)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)、以及評估結(jié)論的適用范圍，將資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值。《國際評估準則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學中公允價值的定義極為相似，都體現(xiàn)了交易的性質(zhì)是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。

通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產(chǎn)評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區(qū)別，但是資產(chǎn)評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產(chǎn)評估的基本目標是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現(xiàn)形式”，因此，我們可以將資產(chǎn)評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準確性提供支撐。

2 資產(chǎn)評估方法在會計公允價值中的運用

新企業(yè)會計準則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產(chǎn)或負債存在活躍市場的，應以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產(chǎn)本身不存在活躍市場，但類似資產(chǎn)存在活躍市場的，應以類似資產(chǎn)的交易價格為基礎確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)應當采用估值技術(shù)確定其公允價值。

在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發(fā)達，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產(chǎn)狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應有的專業(yè)知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現(xiàn)實。因此應當利用更為專業(yè)的評估人員的專業(yè)知識，來解決公允價值計價的問題。

資產(chǎn)評估中的市場法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產(chǎn)的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。

直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數(shù)

間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）

這兩種方法正好對應公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。

資產(chǎn)評估本身就是運用專業(yè)的方法對特定資產(chǎn)進行估值的，當不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)時，可運用資產(chǎn)評估中的成本法和收益法進行評估。

成本法：資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值。

收益法：P=■■。

其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。

這正好對應公允價值計量中的第三個級次。

可以看出資產(chǎn)評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產(chǎn)評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務數(shù)據(jù)為資產(chǎn)評估提供必要的數(shù)據(jù)支撐，資產(chǎn)評估的結(jié)果又可以運用于會計公允價值計量中。

3 資產(chǎn)評估方法應用于會計公允價值計量的難點

3.1 資產(chǎn)評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產(chǎn)評估與會計畢竟屬于不同的學科，在很多方面的理解都不一致。資產(chǎn)評估中的公允價值的內(nèi)涵要比會計中的公允價值的內(nèi)涵豐富得多，資產(chǎn)評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產(chǎn)的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發(fā)生的經(jīng)濟行為的金額計量。

會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產(chǎn)等因素進行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當?shù)脑u估結(jié)果運用到公允價值計量中來。

3.2 會計人員專業(yè)水平達不到要求 新準則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業(yè)性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產(chǎn)評估，但會計人員很少接受過專業(yè)的資產(chǎn)評估培訓，對資產(chǎn)評估不太了解，不能很好地運用。如果企業(yè)遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當昂貴。

3.3 資產(chǎn)評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產(chǎn)評估的三種方法確定的評估值應該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產(chǎn)過去的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價值，市場法是用資產(chǎn)現(xiàn)在市場的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價值，收益法是用資產(chǎn)未來估計的數(shù)據(jù)來確定資產(chǎn)現(xiàn)在的價值。但往往這三種方法得出的結(jié)果卻相差甚遠，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導致其前提條件和數(shù)據(jù)來源也各有不同。運用成本法要確定資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)實體性貶值、資產(chǎn)功能性貶值和資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數(shù)據(jù)沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預期收益、折現(xiàn)率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。

參考文獻：

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篇3

【關(guān)鍵詞】績效評價 因子分析法

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產(chǎn)這一個行業(yè)具有支柱性，基礎性，先導性。這些公司作為龍頭企業(yè)，具有相當?shù)拇硇浴６麄兊耐顿Y者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業(yè)中的自身位置，還是決定能否來自領(lǐng)導層面，進一步可以為以后的發(fā)展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當重要的依據(jù)[2]。地產(chǎn)這個行業(yè)是一個其他很多多行業(yè)都有緊密關(guān)系的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)是擴大投資需求的支撐點。能帶動并增長社會經(jīng)濟。

二、理論與方法

因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統(tǒng)計方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗的統(tǒng)計分析，它的最主要部分是用最少的互不聯(lián)系的因子反映原有變量的大多數(shù)信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標間信息重疊性，在企業(yè)績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進行綜合評價外，而且也能分析對它們產(chǎn)生重要影響的因素。

三、因子分析的模型

設有n個樣品，每個樣品觀測p項指標：X1，X2……XP，得到原始數(shù)據(jù)資公共因子。用數(shù)據(jù)矩陣X的p個向量（即p個指標向量）X1，X2……XP做線性組合。

主要步驟：第一步是將原始數(shù)據(jù)標準化，第二步是建立變量的相關(guān)系數(shù)陣，第三步：求相關(guān)系數(shù)陣的特征值及相應的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉(zhuǎn)。

四、主要研究內(nèi)容

這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產(chǎn)上市公司的地域特征比較[4]顯著。

這篇文章在已有的研究文基礎上朝綜合考慮房地產(chǎn)上市公司的特點，而且還考慮了影響公司經(jīng)營績效的許多其他因素[5]。以財政部等五部委2002年頒布的《企業(yè)績效評價操作細則（修訂）》的指標體系為基礎。利用能搜集的數(shù)據(jù)的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經(jīng)營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標來組成這些公司的績效評價體系。

對各個指標得到以下的結(jié)果。

（一）股東獲利發(fā)展能力

在公因子F1的股東獲利發(fā)展因子中，中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當程度上表示了企業(yè)績效中股東獲利發(fā)展能力。相對比較而言，中江地產(chǎn)、天倫置業(yè)、國興地產(chǎn)在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業(yè)在股東獲利的發(fā)展能力比較差些。

（二）償債能力

在公因子F2體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實業(yè)、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。

（三）盈利能力

公因子F3表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，S*ST天發(fā)、萬科A、京投銀泰、北辰實業(yè)為排名前三。通過這一組數(shù)據(jù)，可以看出這三家企業(yè)在資本積累率、總資產(chǎn)增長率方面相當?shù)耐怀觯鸬丶瘓F、深長城、保利地產(chǎn)三家企業(yè)2009年在盈利能力方面比較一般。

（四）營運能力

通過公因子F4體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的營運能力，美聯(lián)控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運能力同樣較好。而深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業(yè)的營運能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。

（五）發(fā)展能力

公因子F5表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力，金地集團的分值較高，然后就是華發(fā)股份還有正和股份。這三家企業(yè)擁有相對較高的凈資產(chǎn)增長率和固定資產(chǎn)增長率的收益水平。而綠景地產(chǎn)、美都控股、世茂股份這幾家在發(fā)展能力方面排在最后，也就體現(xiàn)了這幾家公司在凈資產(chǎn)增長率還有固定資產(chǎn)增長率方面的收益水平比較一般。

我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產(chǎn)。一般在分析的過程中，不同的指標會得到差別不小的結(jié)果，但是這也必然存在聯(lián)系。我們從結(jié)果可以得出，排名比較在前面的企業(yè)，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權(quán)重系數(shù)相對來說挺大的，所以得到了上面的結(jié)果。這篇文章在進行因子分析時對數(shù)據(jù)進行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設定均值為0。所以，以0為基準進行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結(jié)果中的的83家上市房地產(chǎn)公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負。在綜合能力上，上市房地產(chǎn)公司的整體水平比較有待于提高。經(jīng)過計算分析，可以得到，這些公司的經(jīng)營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業(yè)的發(fā)展命運，也就充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司歸類為一種負債經(jīng)營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產(chǎn)上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發(fā)展能力還有經(jīng)營能力都決定了了一個房地產(chǎn)上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經(jīng)濟體制下，我們應重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學。

五、結(jié)論

這篇文章第一是對國內(nèi)外企業(yè)績效評價理論和研究現(xiàn)狀進行了分析，然后對我國房地產(chǎn)上市公司績效評價的研究狀況進行了概述，進而分析我國房地產(chǎn)業(yè)還有房地產(chǎn)上市公司的總體發(fā)展和優(yōu)勢體現(xiàn)。第二介紹了企業(yè)績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進行績效評價，并且通過詳細了解因子分析的基本理論和應用，對我國房地產(chǎn)上市公司進行了績效評價研究，并且得到以下結(jié)果：一是房地產(chǎn)上市公司的地區(qū)分布不均衡；二是房地產(chǎn)上市公司的負債率較為高；三是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營兩極分化；四是部分上市房地產(chǎn)公司受國家宏觀調(diào)控的影響。

參考文獻

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篇4

在2001年，經(jīng)過《債務重組》、《非貨幣易》、《投資》等準則的修訂，公允價值計量得到了明確規(guī)定。然而，因為許多上市公司利用公允價值對會計活動進行造假，所以財政部在同年取消了公允價值在多方面的應用，例如，規(guī)定要求債務重組、非貨幣易以及投資準則等方面按照賬面價值入賬。但在2006年2月15日，財政部頒發(fā)了新會計準則，即在長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組及金融工具等準則中適當?shù)膽霉蕛r值計量，一方面這是為了中國企業(yè)會計準則與國際接軌；另一方面也客觀上給企業(yè)利潤操縱帶來了新的空間。

一、我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征

據(jù)新會計準則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進行單獨計量和出售的房地產(chǎn)，例如：被出租的土地使用權(quán)、預備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及被出租的建筑物等。

同時，新會計準則還明確了“非投資性房地產(chǎn)”的范疇：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營而非出租的旅館飯店、非出租型房地產(chǎn)（僅供自己生產(chǎn)商品和經(jīng)營管理的自用型房地產(chǎn)，如公司廠房、辦公大樓、公司生產(chǎn)經(jīng)營用地使用權(quán)以及員工宿舍等）、商品型房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司處于銷售中或處于開發(fā)中的商品房和土地）等。

由于準則中對于“投資性房地產(chǎn)”有可采取公允價值計量模式，并在會計報表中須單列“投資性房地產(chǎn)”項目的規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)成為受新會計準則影響最大的行業(yè)之一，眾所周知，從謹慎性原則著手，傳統(tǒng)會計報表均采用市價和成本的“孰低法”。那么，新會計準則是否真的讓所有擁有房地產(chǎn)的公司一夜“暴富”？人們對新會計準則是否存在誤讀？新會計準則是否會對那些占有投資性房地產(chǎn)的非上市公司或上市公司產(chǎn)生實質(zhì)影響？事實上，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在房地產(chǎn)整體企業(yè)中所占比例較低。幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)均屬于其經(jīng)營商品，作為非投資產(chǎn)業(yè)投入使用，而其他公司一般都作為固定資產(chǎn)處理。

雖然，新會計準則約定的是“投資性房地產(chǎn)”，然而，針對實際情況來說，大部分都是投資性房產(chǎn)，少部分是投資性地產(chǎn)。依據(jù)新會計準則，可以明確投資性地產(chǎn)包括以下兩點：第一，被出租的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權(quán)，按照經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得，并預備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。針對投資性房產(chǎn)而言，其相關(guān)規(guī)定不難理解，然而，針對投資性地產(chǎn)來說，在現(xiàn)實中是有多方面限制的。因為土地所有權(quán)屬于國家，而企業(yè)僅占有土地使用權(quán)。若是在一定時限內(nèi)，土地未經(jīng)過開發(fā)，那么國家將收回其使用權(quán)。所以，采用類似于投資房產(chǎn)形式來低價買進土地，閑置若干年后再高價賣出的行為屬于違法行為。同時，新會計準則也具有明確的相關(guān)規(guī)定，閑置土地不屬于占有并預備增值的土地。依據(jù)《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權(quán)后，未經(jīng)當?shù)卣鷾剩^一年未進行開發(fā)建設或進行開發(fā)建設的土地面積小于規(guī)定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業(yè)土地儲備投資性地產(chǎn)是不以按公允價值計量的。

相較于投資性地產(chǎn)的逐年縮減，企業(yè)用來租賃的投資性房產(chǎn)卻發(fā)展迅速，根據(jù)公開資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房。主營業(yè)務由房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)經(jīng)營為主，又如，近來連續(xù)飆升的陸家嘴其早在2005年年報中稱：今后數(shù)年企業(yè)主營業(yè)務收入中土地批租收入將會迅速下降，進而對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響，公司已將房產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和國際社區(qū)為主的物業(yè)，并進行租賃獲取長期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產(chǎn)項目，從公開資料可以發(fā)現(xiàn)，陸家嘴這些投資性房產(chǎn)中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產(chǎn)真正的上漲始于2002年，可見這些物業(yè)一旦采用公允價值法計量，其升值空間是相當可觀的。

另外，全國房價漲聲一片，擁有大量房產(chǎn)、地產(chǎn)的百貨商業(yè)行業(yè)板塊也搭上房價上漲的“順風車”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據(jù)公開資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務業(yè)，在中國小商品的發(fā)源地和集散地義烏建有大量的市場，在市區(qū)有賓王市場、篁園市場、針織市場、家具市場、領(lǐng)帶市場、國際商貿(mào)城等數(shù)個市場。其中，國際商貿(mào)城是超大規(guī)模的市場，分三期開發(fā)，營業(yè)面積約260多萬平方米，目前已投入使用。從公開消息看，國際商貿(mào)城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價格很低，而國際商貿(mào)城的商鋪按市價普遍在10萬元/平方米左右，在新會計準則下，如果按公允價值計量的話，利潤調(diào)節(jié)空間是巨大的。

可以預見的是，擁有大量投資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)也必將是市場的關(guān)注焦點之一。

二、新會計準則對公司相關(guān)業(yè)務性質(zhì)的影響

盡管新會計準則有可能對擁有房地產(chǎn)的公司財務報表造成很大的變化，但我們認為，新會計準則并沒有實質(zhì)性的改變公司相關(guān)業(yè)務性質(zhì)，很多擁有投資性房地產(chǎn)的公司也對新會計準則的使用較為謹慎。

對于擁有投資性房地產(chǎn)的公司而言，新會計準則不過是將過去企業(yè)隱性的事物在報表中體現(xiàn)出來，實現(xiàn)報表的合理性和真實性，但對企業(yè)自身經(jīng)營活動不產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。

投資性房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟效益不受資產(chǎn)價值重估或入賬模式的更換所影響。其實，投資者在今后的幾年時間里，將會看到應用公允價值的投資性房地產(chǎn)帶動凈資產(chǎn)提升的現(xiàn)象，不過也會發(fā)現(xiàn)相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值入賬的時間問題，對于公司的成長，并無實質(zhì)的改變。

此外，公允價值變動損益對企業(yè)現(xiàn)金流量也不產(chǎn)生影響。公允價值變動而發(fā)生的損益是一筆持有損益，將未實現(xiàn)的損益計入了本年利潤。利潤的核算是以權(quán)責發(fā)生制為根本，采用權(quán)責發(fā)生制的會計模式進行利潤核算，將會發(fā)現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流量相違背的情況，但是應用公允價值計量方式，使收益確定模式的偏重收入費用觀向偏重資產(chǎn)負債觀的方向轉(zhuǎn)變，進而加劇了利潤和現(xiàn)金流的背離關(guān)系。資產(chǎn)負債表將投資性房地產(chǎn)的公允價值動態(tài)變化計入當期損益，針對提升的當期損益而言，未處置投資性房地產(chǎn)前不具備相應的現(xiàn)金流入，因此，在不具備現(xiàn)金流入的前提下，報告利潤或損益的提升，只會增加企業(yè)利潤分配的難度。如果分配，則沒有相應的現(xiàn)金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價，使公司價值下降。

可以預見的是，絕大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的績優(yōu)公司，不會輕易將其投資性房地產(chǎn)全面進行賬面溢價，即便采用公允價值計量，也必通過周密測算后，采取逐漸的、穩(wěn)步的方式進行。當然也不排除一些負債率高的企業(yè)為了提高凈資產(chǎn)，增強融資能力，如再融資或擴大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動，大股東為了達到高價拋售股票的目的而運用公允價值法來調(diào)節(jié)業(yè)績，但是接下來的就是每年業(yè)績動蕩。

關(guān)于那些上市公司是否會對投資性房地產(chǎn)采用公允價值法，他們都會根據(jù)地企業(yè)目標來決定，但有一點是肯定的，不急于將資產(chǎn)升值的公司，其在二級市場肯定比那些急于通過采用改變會計計量方法――采用公允價值計量，來提升公司凈資產(chǎn)和短期每股收益來兌現(xiàn)利好的公司要走得更穩(wěn)、更遠。

三、企業(yè)選擇按公允價值計量存在諸多限制因素

公允價值計量模式難以被公司應用的原因主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）市場完善程度導致公允價值的計量具有局限性

依據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》來看，若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以被持續(xù)穩(wěn)定獲得，那么應用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)開展后續(xù)計量工作是可行的。針對應用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)而言，它不能被計提折舊或攤銷，但其能夠以資產(chǎn)負債表日的公允價值為根本，進而調(diào)整其賬面價值，并將公允價值和原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益當中。同時，相關(guān)規(guī)定明確表明，已應用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不可以由公允價值模式變?yōu)槌杀灸Ｊ健Ｈ欢驗槲覈氖袌鼋?jīng)濟有待發(fā)展，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，從業(yè)人員的職業(yè)修養(yǎng)、業(yè)務水平有待提高，所以，致使企業(yè)人為操縱利潤的現(xiàn)象容易發(fā)生。

（二）公允價值計量的使用條件較為嚴格，具有限制性

當投資性房地產(chǎn)應用公允價值模式計量時，而準則規(guī)定當?shù)仨殦碛姓?guī)的房地產(chǎn)交易市場，使得投資性房地產(chǎn)能夠在其中直接進行交易活動。同時，公司可以從其中獲得同類或類似的房地產(chǎn)市場價格等相關(guān)信息，進而對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行科學合理的預測。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估值體系不夠健全，多數(shù)中小城市不具有成熟的房地產(chǎn)中介市場，大多數(shù)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)分布在中小城市或是大城市的遠郊區(qū)域，獲得滿足準則要求的條件較為困難。市場活躍度、相似環(huán)境、用途、新舊程度等資產(chǎn)交易信息很難準確掌握，大宗大額交易活動幾乎沒有，這些問題致使資產(chǎn)交易價格等信息難以獲取，導致公司應用公允價值計量模式時尤為謹慎。

（三）稅收因素對公允價值的應用產(chǎn)生消極影響

企業(yè)應用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，其資產(chǎn)將會大幅度增值，留存收益也得以調(diào)增。即使現(xiàn)行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會計采用資產(chǎn)負債表債務法下卻產(chǎn)生遞延所得稅負債，相應增加所得稅費用，從而對凈利潤產(chǎn)生影響。與此同時，過去應用成本計量模式時，投資性房地產(chǎn)按期計提折舊或攤銷能夠降低其賬面利潤，然而，因為投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量模式，那么，將不再計提折舊、減值準備及攤銷，因此，在提高公司利潤的同時，折舊和攤銷抵稅功能喪失，稅收制度的落實導致公司實際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流降低，進而使企業(yè)價值下降。

（四）公允價值計量使投資性房地產(chǎn)的價值波動增強

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)和個人對房地產(chǎn)的剛性需求與日俱增，使得房地產(chǎn)價格迅猛增長，在2007年，中國各主要大中城市房地產(chǎn)價格幾乎每個月均按照5%以上的漲幅增長，有時甚至在10%以上，若是采用公允價值模式計量，公司每月的凈利潤將隨著公允價值變動而變化，其波動幅度將會顯著增大。但是，在近年來征收土地使用稅、征收土地閑置費等一系列宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”，導致全國樓市立即處于觀望狀態(tài)。因此，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業(yè)凈資產(chǎn)上漲，也可使企業(yè)凈資產(chǎn)下降。若是投資性房地產(chǎn)沒有被轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)，而是變?yōu)樽杂没蛘加校敲雌鋷氲墓蕛r值則是升值部分，將致使后續(xù)的折舊或攤銷金額顯著提高，在這種情況下，公允價值計量模式就是降低利潤的因素。

（五）資本效益原則使企業(yè)慎重使用公允價值

雖然目前稅務部門不承認公允價值的稅前列支或稅前收入，但依據(jù)新會計準則，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動進入當期損益，進入利潤表部分應進行納稅調(diào)整后增加公司凈資產(chǎn)。雖然由于投資性房地產(chǎn)實行公允價值后導致凈資產(chǎn)的增加，但是同時也會導致相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率相對下降。因此，這不過是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值入賬時間提前的問題，對企業(yè)的發(fā)展不具備實質(zhì)性影響，大部分企業(yè)出于成本效益原則，也會慎重采用公允價值計量模式。

現(xiàn)階段，在市場良性發(fā)展的情況下，應用公允價值計量方式，能促使占有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來重要發(fā)展機遇。但在實際運用該項準則時，相關(guān)企業(yè)必須充分權(quán)衡，科學規(guī)劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產(chǎn)增加，而另一方面公司財務狀況在惡化。

篇5

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評估; 公允價值; 計量

我國新《企業(yè)會計準則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應用于投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組、金融工具等17項具體準則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產(chǎn)和負債相關(guān)的估值技術(shù),資產(chǎn)評估的方法和技術(shù)為公允價值的計量提供了理論和技術(shù)上的支撐,使公允價值的廣泛應用成為可能。

一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵與方法

(一)資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

資產(chǎn)評估是專業(yè)的評估機構(gòu)和人員,按照國家相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則,根據(jù)特定的評估目的,對被估資產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估行業(yè)作為專業(yè)服務行業(yè),是對資產(chǎn)在某評估時點的公允價值進行的專業(yè)判斷,評估結(jié)果僅作為價值鑒證,為資產(chǎn)業(yè)務當事人提供決策參考。

(二)資產(chǎn)評估基本方法

資產(chǎn)評估方法是對資產(chǎn)價值實現(xiàn)評定估算的專業(yè)技術(shù),是分析判斷資產(chǎn)公允價值的手段和途徑。

市場法以現(xiàn)行市價為評估參照點,是面向現(xiàn)在的評估方法。這種方法認為被估對象的公允價值不能超過其相同資產(chǎn)或類似資產(chǎn)在公開市場上的成交市價。市場法的應用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進行調(diào)整,以得到資產(chǎn)的公允價值,該方法是一種技術(shù)較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結(jié)果很容易被委托方接受。

收益法是面向未來的評估方法,該方法以預期收益原理為基礎,將本求利,以資產(chǎn)的未來貢獻度和收益值作為判斷其公允價值的出發(fā)點,認為資產(chǎn)公允價值等于其未來所獲收益的折現(xiàn)值之和。該方法的評估結(jié)果也較容易被接受。

成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發(fā)角度,認為被估對象的價值不會超過現(xiàn)行市場條件下重新購置被估資產(chǎn)所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產(chǎn)購置時技術(shù)水平的復原重置成本,還是考慮現(xiàn)行市場技術(shù)水平的更新重置成本,都是運用現(xiàn)行市場價格作為計算重置成本的基礎,因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產(chǎn)價值同樣具有公允性。

二、資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中應用的可行性

資產(chǎn)評估和公允價值之間存在著密切的聯(lián)系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產(chǎn)的價值結(jié)果,公允價值強調(diào)的是價值的實現(xiàn)條件和達到的結(jié)果,資產(chǎn)評估強調(diào)的是為達到某一結(jié)果的估值過程。公允價值是資產(chǎn)評估的估值目標,而資產(chǎn)評估方法是公允價值計量必備的技術(shù)手段。

(一)公允價值計量迫切需要資產(chǎn)評估方法的支撐

公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。公允價值立足于公平的市場環(huán)境,排除了信息不對稱因素的影響,強調(diào)交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態(tài)地、及時公允地反映企業(yè)資產(chǎn)的價值,揭示公允價值的財務報告能使會計信息質(zhì)量更具客觀性、相關(guān)性與可理解性。

隨著公允價值被廣泛應用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產(chǎn)生條件與產(chǎn)生過程受到了關(guān)注,人們開始關(guān)注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現(xiàn)在和未來的,是否公允的關(guān)鍵在于其計量方法是否科學,沒有科學的計量方法,就無法獲取公允的計量結(jié)果。FASB在2006年的財務會計準則報告第57號中設立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現(xiàn)出資產(chǎn)評估方法的不同應用。第一層次是根據(jù)活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據(jù)活躍市場中同類資產(chǎn)或負債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調(diào)整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術(shù),即資產(chǎn)評估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術(shù)支撐,需要會計人員對不同的市場環(huán)境和估值對象進行專業(yè)判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準確地計量出可靠的公允價值。

(二)資產(chǎn)評估方法已具備為公允價值計量提供技術(shù)支持的條件

資產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過一百多年的發(fā)展,已經(jīng)成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟中發(fā)揮資產(chǎn)基礎作用的專業(yè)服務行業(yè)之一。資產(chǎn)評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術(shù)參數(shù)。資產(chǎn)評估以判斷被估對象的公允價值為目標,考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術(shù)資料等因素,整個評估過程更科學,技術(shù)方法的應用更加專業(yè)和成熟。資產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展,許多評估方法和參數(shù)已經(jīng)有了可以借鑒的數(shù)據(jù),具備了為公允價值計量提供技術(shù)支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業(yè)會計準則中的計量屬性,資產(chǎn)評估方法應用的空間也越來越大,會計人員應掌握資產(chǎn)評估的方法與技術(shù),以更好地確定資產(chǎn)的公允價值。

三、資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中應用的難點

(一)資產(chǎn)評估方法本身的局限性

從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產(chǎn)使用不同的評估方法所得到的評估結(jié)果應該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發(fā)點、評估思路、前提條件和數(shù)據(jù)來源不同,所得到的評估結(jié)果會存在差異,因此,資產(chǎn)評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術(shù)參數(shù),使得評估結(jié)果依賴于評估方法選擇的科學性。運用市場法的關(guān)鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產(chǎn)未來收益的合理預測,并要求計算合理的折現(xiàn)率,兩者缺一不可,而兩個必備參數(shù)的估測都具有較大的主觀性。

(二)會計人員尚未掌握具體的資產(chǎn)評估方法

傳統(tǒng)的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產(chǎn)或負債的確認以實際發(fā)生的交易為基礎,會計人員的主要任務是根據(jù)已有交易的原始憑據(jù),按照事實據(jù)以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調(diào)整因素的技術(shù)處理才能得到公允價值。資產(chǎn)評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業(yè)的培訓,對具體的資產(chǎn)評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應用的阻礙之一。

(三)會計準則沒有規(guī)定具體的公允價值計量方法

我國《企業(yè)會計準則》在投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、金融工具等具體準則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當具備活躍的交易市場和同類或類似資產(chǎn)的市場價格及相應信息的,才能運用公允價值進行計量。在非貨幣性資產(chǎn)交換中還指出當換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)的可比市場交易時,應當采用估值技術(shù)確定其公允價值。會計準則中對于活躍市場的規(guī)定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環(huán)境,當市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產(chǎn)交易價格就很難反映資產(chǎn)的內(nèi)在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準則中規(guī)定當活躍的市場不存在時,可采用估值技術(shù)確定公允價值,但是具體的估值技術(shù)沒有規(guī)定。正是由于我國公允價值在理論上和準則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導,才導致企業(yè)在實際操作中利用公允價值大肆造假。

(四)資產(chǎn)評估方法缺乏在公允價值計量中應用的條件和地位

根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產(chǎn)的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數(shù)也是源于市場的,在評估條件和數(shù)據(jù)具備的前提下,評估結(jié)果同樣能夠代表資產(chǎn)的公允價值。

四、資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中應用的對策

(一)進一步完善資產(chǎn)評估方法

資產(chǎn)評估方法本身的完善,是促進其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經(jīng)形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數(shù)需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現(xiàn)實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進行比較,確定調(diào)整因素,逐一調(diào)整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調(diào)整因素和修正系數(shù)不同,評估結(jié)果也不同。因此,資產(chǎn)評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數(shù)的選擇有嚴格的標準,以剔除人為因素的操縱。例如,可根據(jù)上百年的評估經(jīng)驗,將評估對象進行分門別類,建立起全國聯(lián)網(wǎng)的資產(chǎn)報價系統(tǒng),構(gòu)建不同資產(chǎn)的價格體系查詢平臺,營造一個動態(tài)實時的市場估價環(huán)境,使市場法評估的應用更加有據(jù)可循。同時,將常用資產(chǎn)的資產(chǎn)收益率進行網(wǎng)上通報,建立資產(chǎn)預測收益與實際收益的后期跟蹤系統(tǒng),以發(fā)現(xiàn)收益預測的偏差,提高資產(chǎn)收益預測的精度,使收益法評估的應用更具有說服力。

(二)加快會計人員對資產(chǎn)評估方法的掌握

公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關(guān)知識,提高業(yè)務能力、職業(yè)判斷能力,并掌握估值技術(shù)。因此,應在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產(chǎn)評估方法的培訓,使會計人員盡快掌握資產(chǎn)評估方法的使用前提、技術(shù)參數(shù)以及具體的計算過程,及時掌握資產(chǎn)市場價值變化的動態(tài),以更好地計量資產(chǎn)的公允價值。

(三)將資產(chǎn)評估方法納入公允價值計量方法體系

資產(chǎn)評估方法為公允價值計量提供了技術(shù)支撐,因此,應將資產(chǎn)評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現(xiàn)有的方法基礎上,成為完整的方法體系。如在進行專用機器設備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進行設備公允價值的估值。再如投資性房地產(chǎn)如果不存在活躍市場,而投資性房地產(chǎn)的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進行估值。

(四)細化公允價值計量方法的操作說明

《企業(yè)會計準則》中已經(jīng)明確規(guī)定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術(shù)的成熟,應進一步擴大公允價值計量的資產(chǎn)范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規(guī)范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產(chǎn)具體準則中可增加說明,當活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進行估值時,選擇的參照物應該具備哪些數(shù)量和質(zhì)量的要求;對參照物的交易價格進行調(diào)整時,應考慮哪些重點調(diào)整因素。除了要細化公允價值計量方法的操作說明外,還應該對公允價值的整個計量過程進行表外披露,將數(shù)據(jù)的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存?zhèn)洳椤?/p>

(五)推進資產(chǎn)評估業(yè)與會計業(yè)的深度合作

基于成本效益原則,日常對于資產(chǎn)公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產(chǎn)評估的專業(yè)技術(shù)人員,因此,還應該引入獨立的第三方,即資產(chǎn)評估機構(gòu),由專業(yè)的資產(chǎn)評估人員對期末財務報告中以公允價值計量的數(shù)據(jù)進行權(quán)威性認定,對公允價值估值的方法和過程進行技術(shù)性鑒定,并出具專業(yè)的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。

結(jié)束語

資產(chǎn)評估的實質(zhì)就是確定資產(chǎn)在某特定條件下的公允價值,資產(chǎn)評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經(jīng)驗。目前,會計界和資產(chǎn)評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產(chǎn)評估基本方法的關(guān)注,使公允價值計量屬性得到真正的應用,同時也會使更多的企業(yè)意識到資產(chǎn)評估的重要性,促成企業(yè)主體與資產(chǎn)評估機構(gòu)的良性互動與深度合作。

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