序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇項目投資風險控制，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產；裝修項目投資；投資風險；風險控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產項目投資風險概述

房地產裝修項目投資是房地產項目投資的重要一環。房地產在開發建設樓盤的時候，會對已經建好的房子進行裝修。根據統計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據了房產銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產項目投資風險的影響重大。在規劃房產裝修投資的時候就要優化投資方案，用最少的投入實現最好的裝修效果。

二、房地產項目投資風險的特點

首先，房地產項目建設具有不可移動的特點。房地產投資項目的首要風險就是房地產項目的建設地點選擇。房地產項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產項目的價值就不會很高。因此，房地產項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。

其次，一個地區經濟發展的導向對于房地產建設而言是十分重要的。但是，由于房地產投資開發經歷的時間較長，所以，對于經濟導向的改變不能及時地做出應對。這就成了房地產項目投資建設的另外一個風險。因此，在房地產投資建設方面，必須加強對經濟發展導向的預測。尤其是房地產項目開發投資較少的地區，必須加強對該地區經濟發展方向的研究。這就是房地產項目投資風險的區域性特點。

最后，房地產項目投資具備長久性的特點。由于房地產項目建設材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產投資項目的風險也具備長久性。

三、房地產裝修項目投資風險控制措施

房地產項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產裝修項目的風險。本文將就房地產裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進團或區域采購，以此在確保品質的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區域采購。而涂料、開關、內墻磚等采用集團采購。但在目前大多數房地產裝修項目的材料供應上，較少采用集團采購和區域采購。

（二）在進行房地產裝修的設計上，為了更好地實現裝修產品標準化，越早設計越有利于對房地產裝修的成本控制。通常，很多房地產投資開發商等到房產已經基本建設完成后才進行裝修設計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經建設好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設計應該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設計就應該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。

（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關注的大堂、電梯、客廳、衛生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。

（四）為了更好地降低房地產裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設計在成本上是否在控制之內，裝修成本投資是否超出了之前的預期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預設計，從而有效避免了交樓時可能會產生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規避了大規模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。

（五）控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協調起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發揮。因此有利于最大限度地降低房地產裝修項目投資風險。

四、結束語

房地產在我國國民經濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產時的高回報帶著高風險，所以，房地產項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產時針對投資風險做一定預防，才有利于規避風險。而房地產裝修是整個房地產較為關鍵的環節，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結合風險特點的基礎上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產建設更加安全、可靠、高效。

參考文獻：

[1]王煒.關于整個房地產全過程的風險識別[J].才智，2011(01).

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EPC+BOT模式，即政府向企業頒布特許，允許其在一定時間內進行項目建設和運營，企業在建設過程中進行工程總承包施工，特許期結束后向政府移交項目。該模式的優點在于，政府能夠引入社會資本解決大型公共項目投入不足的問題，綜合實力雄厚的企業能夠發揮資金、技術和管理優勢追求較大利潤空間，擺脫激烈的低層次競爭，符合國家投資體制改革要求和政策鼓勵方向。

作為投資人和總承包人的企業參與該類項目面臨的最大風險是投資風險，包括資金安全得不到保障、投資成本難以控制、投資收益無法實現等，必須采取有效方式進行防控，爭取利益最大化。

二、項目基本情況

該高速公路項目為某直轄巿政府“十二五”規劃建設項目，總投資近50億元，其中建安費逾30億元，征地拆遷費5億元，項目資本金為總投資的25%，工期3年。政府以EPC+BOT方式招標引進央企作為項目參股投資人暨總承包施工方，中標后由政府授權主體與中標方組建項目公司并按股權比例籌集資本金，中標方占比40%，其余建設資金由項目公司以收費權質押申請銀行貸款。項目公司對項目實行全過程負責，在特許經營期滿后無償移交給政府指定機構。項目總承包價按照中標價實行總價包干。

三、項目主要投資風險

某集團參與該EPC+BOT項目的主要目的是以少量投入獲取總承包施工任務，但作為參股投資人和總承包方，面臨著投資風險，具體有以下幾個方面：

（一）項目退出風險。由于總承包方只有作為參股方才能獲得EPC合同，在建設期獲得的絕大部分施工利潤實際上轉化為項目股權。如不能轉讓出去，根據項目投資評估，參股方從該項目獲得的經濟效益不大，施工利潤將凍結在項目股權上，短期內無法變現。

（二）資金風險。項目資本金的風險在于施工利潤形成滯后，前期啟動資金投入大，以及資本金比例提高。銀行貸款的風險主要是不能按時提款和利率增加。運營前期資金風險主要是項目收費不足以維持項目公司經營。

（三）成本控制風險。由于合同總價和建設工期固定，較大幅度的工程量變動、材料價格變化、設計變更都將對總承包方的成本控制和施工利潤造成影響。

四、投資風險控制對策

（一）以股權變現為目的制定參與方案。通過對項目招標文件及政府有關規定的分析，項目進入運營期后經招標人批準可在母子公司間轉讓股權，為完全退出留下了操作空間。為此，集團引入合作方組建合資公司，在運營期將項目股權轉讓給合資公司間接變現。同時，為應對參與項目運營的可能性，在與政府及授權主體的投資協議中要求政府不新建改擴建競爭性道路；同時要求政府配套部分開發用地，并要求政府授權主體將所屬房地產用地與集團聯合開發，以房地產收益支持項目運營。

（二）多渠道降低資金風險。一是分散前期資金投入過大風險，引入合作方獲得了大部分資本金融資，緩解了前期出資壓力，并通過施工利潤覆蓋后續出資。二是針對資本金比例提高的風險，在投資協議中保留提高總承包價或無損失退出的權利。三是防范銀行貸款風險，爭取項目列入政府重點工程，取得優先提款權，并根據資金到位情況控制施工進度；對于利率提高的風險，采取調整概算、增加建設期利息的措施予以防范。

（三）嚴密防控合作方風險。集團通過引入合作方解決了項目股權變現和啟動資金問題，合作方愿意承接項目股權以獲得工程施工份額，但集團面臨著合作風險。為此，集團在對合作方進行盡職調查的基礎上簽訂了合作協議，對合作方從出資到回購的各個環節風險嚴密防范，并通過現金和資產擔保、掌握分包結算權等方式保障雙方合作方案有效實施。

（四）爭取總承包的利潤空間。一是爭取在項目公司取得項目概算、設計變更等環節的共同決定權；二是爭取減少概算下浮幅度；三是選派優秀的項目經理和項目公司經理，提高項目施工創利能力；四是充分發揮合作方的作用，加強與有關方面溝通，為項目爭取較好條件；五是用足項目預留費。

（五）加強與政府有關方面的工作。積極與政府、銀行等建立密切聯系和良好的合作關系，為項目運作創造寬松的政策環境和操作環境，降低投資及施工風險。

（六）積極參與項目公司管理。為保證參股方權益并為總承包施工爭取有利條件，集團要求一是設立完整的項目公司治理結構，二是交叉確定董事長、總經理、財務負責人，三是實施財務雙簽制。

五、參與該EPC+BOT項目投資實踐的體會

通過對該項目投資風險的充分識別、評估和防范，某集團成功擬定了前期以較小投入，撬動30億元總承包施工任務，實現上億元的施工利潤的投資建設方案并付諸實施，積累了如下實踐經驗與體會：

（一）EPC+BOT模式是搶占市場資源的現實需要，也是建筑企業擺脫價格戰的有效途徑。由于總承包方同時是項目股東，掌握多個環節的主動權，市場地位和施工利潤明顯高于純粹承包施工。

（二）選擇好條件合適的投資項目。一是經濟發達、政府誠信地區的重點項目，有合法文件批準；二是工程難度適當，工期合理，投資規模可以承受；三是有操作彈性，能夠切實發揮影響力爭取有利地位和權利。

（三）加強觀念創新與方式創新。一是深化經營理念，將競爭優勢從施工技術提升到資源整合能力，贏得新競爭優勢。二是與資金實力強和承建能力強的企業合作，填補資源缺口，降低經營風險和適應競爭環境。

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（一）會展項目工程投資現狀概述

會展項目工程投資過程中，存在許多無法避免的不確定性，對于項目工程投資者來說，應該主動采取預防措施，有效控制、預防項目投資過程中存在的這些不確定因素，即：通過管理者對不確定因素的識別，制定消除、減少風險的策略，加強并提升會展目標工程風險有效管理能力。

（二）會展項目工程投資風險特征全面把握會展項目工程投資風險特征，了解各種投資風險才能準確識別，并加以控制，最終使會展項目投資風險降到最低，保證工程項目的順利發展。

1.會展項目投資風險多樣性

會展項目投資風險多樣性是最典型的特征，說明項目的投資過程，會遇到各種各樣的風險，除投入與產出的經濟風險外，還會存在一些社會風險，如：政策風險及管理風險，這些多樣性的風險，對于項目投資人來說，是一項十分巨大的考驗。當前，會展行業剛剛起步，還處于摸索階段，與其他工程項目比較，涉及的范圍廣泛，意味著投資者需要承擔的風險相對也較多，如果不能有效控制多樣風險，就會使會展項目陷入失敗。

2.會展項目投資風險階段性

會展項目投資風險具有階段性，項目進行過程中，會在不同的周期內遇到不同的風險，即會展項目工程投資過程，每個階段的風險都呈現出不同的特點，造成階段性差異及非均衡性；會展項目工程投資周期長，期間受客觀因素的影響，存在許多不同的周期性風險，并且每種風險的大小不等，因此，識別會展項目工程投資階段性風險，對不同的發展階段的項目進行調整，以保證會展項目投資安全。

3.會展項目投資風險系統性

會展投資是一項系統工程，其風險系統性對展會項目工程投資過程產生重大影響，項目實施過程中，每個工程環節都是相互制約、緊密聯系的，只要其中一個環節出現了風險，那么必然會帶動其他環節也出現風險，因此，對于會展項目工程投資風險系統性的識別，需要兼顧到每個環節，在每個環節進行風險控制，高度重視各種風險之間存在的聯系，控制并解決由某一風險而帶來的關聯風險，使會展項目工程投資風險控制在可以控制的范圍內。

（三）會展項目投資風險來源

由于會展項目工程具有獨有的特性，其投資過程存在很多不確定性，而這些不定因素會對項目目標產生影響，還會帶來不必要的風險，致使投資項目失敗。會展項目投資初期沒有明確的想法，甚至出現不知道需要什么的狀況，致使項目開發過程需要修改、再修改，這一過程中又會出現不同的新問題，如：成本問題、期限問題、可行性等問題，而這些問題就是會展項目工程投資過程風險產生的主要原因。

二、會展項目工程投資風險的類別內容

（一）會展項目工程投資風險類別

會展項目工程投資過程會產生各種各樣的風險，針對這些風險的根源，將這些風險進行分類，對風險集中領域進行有效管理。只有對會展項目工程投資過程中的風險有足夠的了解，才能有效識別這些風險，并對這些風險加以控制，文章對第四種風險進行詳細概述：

（二）會展項目工程投資風險概述

1.會展項目投資經濟風險

會展項目投資經濟風險是投入與產出，產生的盈虧風險，投資人進行項目投資過程中，由于經濟環境的變化，使項目工程投資出現了風險，而這一風險可能表現為：利率變動帶來的風險、供求變化帶來的風險等。如果展會項目工程投資人的主要資金，是來自金融機構間的信貸拆借，當貸款利率不斷上升時，投資人投入的資金占用費用加大，提高了工程項目的投資成本，加大了會展項目投資收回的難度，即出現風險；另外，供求變化也會給項目投資帶來風險，如果會展行業存在嚴重供大于求的情況，就會使項目投資人投入的資金很難快速收回，甚至根本無法收回，因此，對于會展項目工程投資者來說，經濟風險是最重要、危害最大的投資風險，需要投資者投入更多的精力，采用科學的方法進行分析、識別經濟風險，運用合理的方法降低風險的發生。

2.會展項目投資政策風險

會展項目投資政策風險是與項目投資有關的政策、法律、制度等，給投資過程帶來的風險，這一風險主要表現為：信貸政策風險、土地、稅收政策風險等。由于會展行業受國家政策影響比較深，各種與會展行業有關的政策都會給投資者帶來一定的風險，如：政府給予會展項目工程稅收政策不斷弱化，這種變化加大了投資者投入的成本及投入資金的收回期限，另外，會展項目要求占用大規模的土地，沒有合理的土地占用，會展項目工程建設無從談起，因此，相關政策也會對會展項目投資帶來風險。

3.會展項目投資管理風險

會展項目工程投資管理風險是對項目建設期及項目營運期間，每個階段可能會產生不同的風險，而這些管理風險主要包括：項目規范標準風險、組織能力管理風險、施工管理風險、項目建設過程的質量管理風險、技術管理風險等，實際上，許多展會項目工程或多或少都會出現超期情況，這是由于管理不善而引起的，鑒于會展工程投資項目具有很強的專業性，因此，需要對每個環節做好管理工作，保證系統工程可以如期完成，避免延誤工期現象的發生。

三、會展項目工程投資風險的識別與控制策略分析

會展項目工程投資風險，會在不同的階段產生不同的影響，需要根據不同的階段的特點，對不同風險進行識別與控制，采取不同的控制策略與方法，來轉移、化解、降低風險發生的機率，以下通過對會展項目工程投資籌備階段、項目建設階段及項目營運階段的風險識別進行詳述，找出降低風險、避免風險發生的策略。

（一）會展項目工程投資風險的識別與監控的意義

由于會展項目工程處于特定的環境中，其發展過程受到各種因素的制約，而這些因素必然會引起風險的產生，識別投資風險可以對風險的嚴重程度、可能帶來的損失進行準確估算，避免一些不必要的風險及損失；會展風險監控可以確保風險策略正確執行，即阻止風險對于項目目標產生不利影響，同時，也可以預防工程項目實施過程中再渡出現新風險，它是對新風險的識別，也是對可能發生風險的控制。

（二）會展項目各階段風險控制策略

1.識別會展項目籌備階段的風險及控制策略

會展項目籌備階段存在各種各樣的風險，如：項目的設計與規劃風險、項目搭建期間的籌資風險及能否獲準審批的風險，識別該階段的項目風險需要從審批入手。由于會展項目工程需要占地面積大，對于投資人來說，需要投入的資金數量也十分之多，此時，為了能夠得到審批，需要進行大量的準備工作，比如：進行項目審批前的規劃設計，同時，需要對設計規劃進行詳細的檢查，審閱設計方案中是否存在缺陷，如果存在缺陷而沒有被及時發現，就會給今后的建設過程帶來不必要的損失，甚至會使項目失敗，此階段可以采取專家調查法與報表分析法相互結合，通過專家指導提出代表性的風險問題，利用報表對項目風險可能產生的損失做出總結，給投資者及決策者一個清晰、明了的信息，使其可以足夠了解項目儲備期潛在的風險。及時對于會展項目籌備階段的投資風險，采取規避與分散策略，如：放棄高風險、審批難度大的會展項目；設計過程存在很大的難度，此時可以采取其他方案等策略，使會展項目籌備階段的投資風險，通過寬展渠道的方式予以規避、降低。

2.識別會展項目建設階段的風險及控制策略

了解會展項目工程建設階段的每個細節，對該階段可能發生的風險進行有效預測，如：工程的工期、項目建設質量、建設階段技術風險及超預算風險等，項目建設期的投資風險最為密集，如果項目的投資工期過長，受到外部物價因素的影響，物價上漲就會使工程項目超出預算支出，就會增加投資方的資金投入量，延長項目成本回收期，導致建設階段風險的出現；該階段可以將流程圖與現場考察相結合，對建設期工程每個環節通過圖表清晰的表現出來，找到每個模塊中存在的潛在風險，并進行現場考察，動態反映圖表的預測結果，及時掌握第一手材料，在每個流程將風險控制到最小；另外，會展項目建設階段工期很難如期完成，此時產生的風險，可以通過風險轉嫁的形式，減少投資方風險，如：超預算、超費用風險，可以將其轉移給施工方，由施工方承擔這些風險。

3.運識別會展項目營運階段的風險及控制策略

會展項目工程進入到營運狀態后，會面臨各種各樣的風險，如：營運管理風險、市場競爭風險、外部環境及外部政策變動風險、項目內部資產折損風險等，而這些風險都會直接影響展會項目工程實際投入的回收期，及實際產生利益的多少，另外，會展項目營運階段的風險很難轉嫁，因此，加強項目運營階段可能出現的風險，進行風險控制，可以采用環境分析與列表法相結合，將營運過程與外部環境相聯系，辨別階段性風險，將風險整理成來源表，列出這些風險實際發生可能性及帶來的經濟損失，將其設定在可以控制的范圍內。該階段風險控制需要加強會展項目管理者的管理水平，對營運項目進行卓越管理，從而實現整體管理水平的提升，實現營運階段風險有效控制。

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一、房地產開發項目的投資風險

房地產開發項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現風險、政策風險6個方面內容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發性自然災害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產開發項目的竣工時間或工程質量造成企業經濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產市場存在多個相似樓盤引發激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調研、市場供求、投資決策存在著密切聯系，是企業市場敏感度不足的主要表現。清算風險由于樓盤出售價格低于預期價格造成企業經濟損失的風險。

受房地產交易特殊性的影響，即使用權與收益權間轉移，一旦地區人口過少，市場供求過多，造成房地產開發項目的流動投資風險。房地產項目的交易價值高，房地產項目的投資資金多，造成房地產項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業內部流動資金不足的變現投資風險。政策風險主要由于行業政策變動影響房地產市場造成企業經濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現有的房地產政策，企業蒙受巨大經濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環保政策風險、施工法規改革風險、審批風險、法律風險。

二、房地產開發項目投資風險的產生原因

房地產開發項目投資風險的產生原因包括：（1）回報周期。房地產開發項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產投資企業存在著巨大風險。有統計資料表明，除房地產開發投資伴隨開發結束于2至5年內回收成本外，置業項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規模房地產投資企業不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優勝劣汰的過程。（2）經營活動。作為房地產開發項目投資風險的主要因素，企業經營活動與經營水平、經營經驗、經營效果存在著密切聯系，并且為了保證投資項目處于正常運轉狀態，企業普遍向銀行貸款，一旦企業經營水平不足，缺乏經驗，無法達到經營目標，直接影響企業的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產開發項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩定性造成房地產投資企業存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業以財務管理為依托提高利潤率，進一步保證企業的經濟效益；一旦借入資金利率過高，企業存在效益虧損及負債過高破產的可能性。（4）財務風險。由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處于時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化的情況下，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產開發項目投資風險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產投資企業主動轉變傳統工作理念，堅持可持續性發展的工作原則，以識別房地產投資風險為切入點，做好房地產市場行情的分析工作，調研房地產市場，獲取調研結果，

2.做好市場調研

一般說來，房地產開發項目的資金投入巨大，籌備建設時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產投資企業在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業堅持實事求是的工作原則，做好房地產市場的調研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調查等方法，得出社會效益、財務管理、經濟周轉等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰略

房地產市場的地域性與房地產投資收益存在著密切聯系，即城市不同，經濟環境不同，房地產市場的供需不同，房地產投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業主動轉變傳統工作理念，堅持可持續性發展的工作原則，靈活運用投?Y戰略，盡可能分散房地產開發項目的投資比例，避免房地產投資企業受投資比例的影響造成巨大經濟損失，進一步分散投資風險。

4.重視工程監管

在實際控制的過程中，房地產投資企業堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監管的重視程度，積極引進科學的房建工程監管理念，逐步構建具有企業特色的房建工程監管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術引進及施工設備更替的成本投入，做到成本投入側重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監管的工作效率及質量，降低投資風險的發生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風險意識

一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風險意識及風險控制的反應不強。如何短期內轉變基層工作人員的意識，是房地產投資企業在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業加大對于人才引進的重視程度，組織一系列在崗培訓，樹立投資風險意識，增強工作人員的整體素質水平。同時，針對房地產開發項目控制投資風險人才短缺的問題，地方政府及相關部門重視人才培養，出臺相應的扶持性政策，以填補長期人才缺口。

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關鍵詞：投資效益；投資決策；投資風險防范；投資項目評估

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-00-02

一、當前經濟投資現狀的簡述

2013年，全國固定資產投資呈現了放緩的總體發展態勢。國家出臺了新一輪“穩增長”的管理政策支持下，投資規模放緩的格局有所改善。投資結構出現按經濟行業的分化，全國制造業投資總體規模在減速、房地產投資低位企穩；各行業區域板塊投資結構繼續保持優化。

（注：全國固定資產投資規模2013年1-12月統計數據展示圖）

2013年國家相關管理部門統計數據顯示，全國固定資產投資（不含農戶）436528億元，同比名義增長19.6%，比2012年回落1.1個百分點。從環比看，12月份固定資產投資（不含農戶）增長1.41%。

從到位資金情況看，投資到位資金480381億元，同比增長20.1%，其中，國家預算資金增長17%，增速加快1.6個百分點；國內貸款增長14.4%，增速回落2.6個百分點；自籌資金增長20.8%，增速加快0.2個百分點；利用外資下降3.7%，降幅縮小1.5個百分點；其他資金增長25.3%，增速加快0.4個百分點。

展望2013年，我國投資方向將在外需向內需轉變、工業化生產需求驅動向擴大城鎮化驅動需求轉變。然而，這并不能從根本上改變投資規模總量仍處減速的發展趨勢。未來投資政策取向應在“投資結構優化”和“投資效益提高”為重點，加大對重點發展領域支持，鼓勵和引導民間投資，改善融資環境和金融服務，保證并促進企業的投資規模平穩健康發展。

二、經濟投資運營中存在的問題

當前投資存在的主要問題仍然是固定資產投資規模依然偏大，投資結構不合理。現將目前存在于經濟投資的弊端簡單展示如下，目的是為提前做好經濟發展全面轉軌做準備。

（一）投資規模過大的問題。從總趨勢上看，投資規模過大的問題主要從資本形成率及固定資產投資率兩個角度來看。

1.投資比例過高，而消費率比重過低。資本形成率也稱投資率，是指資本形成占GDP的比例。我國的資本形成率明顯高于主要發達國家和發展中國家水平。

與資本形成率過高相對應的是消費率在GDP中的比重過低。從GDP構成比例來分析，社會消費品零售的實際增長率遠低于同期的投資增長率，目前我國社會消費率為53.6%，遠低于同期世界平均社會消費率。根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據顯示，發達國家最終消費支出占GDP的比例平均在80%左右，發展中國家平均約為74%。

2.固定資產投資率呈上升趨勢。固定資產投資是以貨幣表現的建造和購置固定資產活動的工作量。固定資產投資率是指固定資產投資占GDP的比重。如2012年投資運行仍處于減速下行階段。前三季度，固定資產投資累計同比增長20.5%，與2000-2011年同期均值相比低5.3個百分點。

（二）投資結構失調。

1.社會投資的所有制結構比例不合理。社會所有制結構是指國民經濟中各種經濟成分之間的比例關系。制造業投資規模與外貿出口緊密相關，制造業投資減速主要是由于世界經濟復蘇脆弱、下行風險加大以及一些國內制造業產能過剩、需求萎縮、企業投資信心不足導致。

2.不同地區投資結構有待進一步優化。地區經濟結構是指生產力的空間分布，以及各地區經濟之間的相互制約關系。

我國東部地區與中部、西部的經濟差距長期存在著發展差距。在2012年的經濟統計數據中，在1-10月區間，東、中、西部地區投資累計同比分別增長18.2%、26%和24.2%，中西部地區投資增速持續高于東部。這表明中西部投資增加幅度更大些。

三、如何確定投資項目決策的依據和標準

項目評估決策就是研究如何最佳地配置社會資源，并在其使用過程中得到最佳利用的科學方法。進行項目評估的參考條件大約有一下幾方面；國家有關部門頒布的政策、法規、方法、參數和條例等、可行性研究報告的評估、擬投資項目的必要性、生產的必須條件、預計產品需求、必備工程技術參數、項目收益和社會效益等，投資項目評估的結果是投資者、貸款的金融機構和社會管理部門進行投資決策的重要理論依據。可行性研究報告的評估是重點。

（一）可行性研究報告是投資項目決策的主要依據。可行性研究報告的評估要求項目評估機構和評估人員必須熟練掌握可行性研究的理論和方法，熟悉有關可行性研究報告的內容及處理方法。審查可行性研究報告的一般程序展示如下：

1.對可行性研究內容進行詳細的審閱，及時發現存在的問題。2.確定并分析是否可行的各項重要因素，在可行性研究中沒有得到解決或有點疑點的問題。3.對可行性研究報告進行詳細的分析和研究，確定項目評估的要點。

投資項目的可行性研究不僅是投資項目本身的一個重要工作環節，在分析評價投資項目的可行性報告時，要做到宏觀經濟環境與微觀實體經濟相結合、靜態資料數據分析與動態資料分析分析相結合。

（二）項目的可行性研究報告的宏觀分析。投資項目的宏觀分析，主要是分析投資項目所存在的政治環境、經濟環境、法律環境、社會文化環境和自然條件環境。具體內容有顯示如下：

1.投資項目第一步是了解項目的政治環境，具體包括項目的審批手續、政府規章制度等。2.社會經濟環境對投資項目的影響。3.法律環境能有效的保護投資者的利益，并不斷擴大投資規模。4.社會文化環境的主要內容是指當地居民的人口數量和結構、生活習慣、教育水平、和價值觀念等。5.自然地理環境主要分析項目所在地的地理位置和自然資源。對于自然資源能否滿足投資需要等。

四、如何做好投資項目的風險防范

（一）明確投資項目風險控制的要點。國際通常采用的風險投資主要集中在以下幾個環節：投資項目的收集與篩選、投資決策、簽署投資協議、投資運作、策劃并適時退出.風險投資項目評估是整個投資風險控制活動的最為關鍵點，決定著投資活動的成敗。

投資項目如何進行風險控制是投資的前提條件，投資者應采用專業的投資經營團體。對投資項目的經濟數據進行客觀實證分析，篩選出具有投資價值的項目，只要將充分的事前信息搜集和審慎的研究評估過程，才能將投資風險降低到社會最低水平。

（二）建立風險投資評估體系的要點。目前我國的投資市場的快速發展，迫切要求由政府牽頭，建立一個健全的投資項目評估體系。以下是對建立風險投資項目評估體系的一點參考建議，具體在一下幾個方面：

1.加強對投資項目風險評估理論研究力度。政府應加大對投資項目風險評估體系的人員投入及資金投入，盡快在全國范圍內建立一個健全的風險投資項目市場，使項目投資人在實踐投資活動中有法律理論參考依據。

2.規范中介機構和中介行為。投資風險項目評估運作過程是相對比較復雜，中介機構的公正、客觀要求是投資決策工作的基礎，中介機構通常包括會計師事務所、律師事務所、資產評估事務所、投資咨詢機構等一般中介機構；但是還需要增補專門中介機構，例如風險投資行業協會、標準認證機構、知識產權評估機構和科技項目評估機構等，只有這樣我們才能保證中介機構的信息具有公正、客觀的特性。

3.建設全面投資項目評估系統。投資項目技術的創新性或經濟收益并不是決定投資的最重要的因素。在對高新技術性投資項目的評估時，投資的管理團隊、項目的管理制度、產品發展前景、產品的獨創性、國家政策與法規的分析等都是一并要同步考慮的關鍵因素。不可偏廢其一，否則項目還可能有失敗的可行性。

4.建設職業風險投資者人才體系。投資項目風險評估的具體操作過程中，從商業計劃的開始，到交易內容結構設計、投資步驟策劃及最后投資退出，都需要專業的投資人在操作。投資項目的風險要求投資從業人員既要有廣泛的社會知識，又要具備專業嫻熟的實踐經驗。

從長期發展風險投資的角度看，就必須加大力度培養風險投資人才；吸收國外風險投資公司的風險投資人才，借以培養和造就我國自己的風險投資人才隊伍；設計合理的投資回報機制，以此吸收和留住優秀的風險投資人才。

參考文獻：

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