序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇建筑物業(yè)管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理

我國幅員遼闊，受發(fā)展階段、資源環(huán)境條件等的影響，不同區(qū)域之間經(jīng)濟發(fā)展水平有較大差異，即使在同一個城市中，不同地區(qū)之間也存在著經(jīng)濟發(fā)展水平參差不齊的現(xiàn)象，因而，我國目前物業(yè)管理模式表現(xiàn)出明顯的多樣性特征，大體有以下六種。第一，以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司在其轄區(qū)內(nèi)進行物業(yè)管理的模式。第二，房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司對既有居住區(qū)進行物業(yè)管理的模式。第三，房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司對其自身開發(fā)項目進行物業(yè)管理的模式。第四，單位直管公房自我管理模式。第五，完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的模式。第六，由街道居委會、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的物業(yè)管理模式。

1.2綠色建筑物業(yè)管理

綠色建筑物業(yè)管理是在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上的提升，它除了具有物業(yè)管理的一般特點之外，還具有自身的特點，主要體現(xiàn)在以下四個方面。

1.2.1實施全壽命周期管理

運用全壽命周期理論，制定綠色建筑物業(yè)管理的目標(biāo)與流程，做到最大限度節(jié)約資源和保護環(huán)境。綠色建筑物業(yè)管理要從物業(yè)的全壽命周期出發(fā)，即將物業(yè)管理活動深入到前期策劃、設(shè)計和規(guī)劃、施工和運行各個階段，物業(yè)管理人員從前期開始全面了解綠色建筑所使用的先進設(shè)備與技術(shù)，為后期實現(xiàn)綠色物業(yè)管理節(jié)能減排的目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。

1.2.2堅持“以人為本”理念

人類居住環(huán)境的健康問題已經(jīng)引起世界各國政府、專家學(xué)者和居住者的共同關(guān)注。堅持“以人為本”的理念，主要體現(xiàn)在為業(yè)主提供服務(wù)方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮不同業(yè)主的需求、層次、時間和費用支付能力等的差異，盡可能提供菜單式服務(wù)，滿足業(yè)主的個性化需求，體現(xiàn)人性化服務(wù)。在管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從各方面引導(dǎo)業(yè)主主動節(jié)能，樹立保護環(huán)境、節(jié)能減排的良好意識，并使業(yè)主可以切實體會到主動節(jié)能所帶來的環(huán)境效益與經(jīng)濟效益。

1.2.3應(yīng)用節(jié)能、智能化技術(shù)

傳統(tǒng)物業(yè)管理主要是勞動密集型，科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中應(yīng)用率較低，日常運作過程中的資源消耗較大，環(huán)境保護不到位。綠色建筑物業(yè)管理通過應(yīng)用節(jié)能、智能化技術(shù)，包括供熱、通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備節(jié)能技術(shù)、能源管理系統(tǒng)、樓宇能源自動管理系統(tǒng)以及建筑設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)等，來實現(xiàn)節(jié)能降耗的目標(biāo)。

1.2.4注重數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析

綠色建筑相關(guān)技術(shù)與設(shè)備的應(yīng)用效果需要通過對綠色建筑運行數(shù)據(jù)的監(jiān)測來獲取，綠色建筑在運營階段的監(jiān)測是綠色建筑科學(xué)評價和不斷優(yōu)化管理手段的可靠依據(jù)。綠色建筑的運營監(jiān)測可提供大量真實的數(shù)據(jù)，通過對環(huán)境、能源和設(shè)施實時監(jiān)測數(shù)據(jù)的分析，及時進行設(shè)備優(yōu)化與控制來提高綠色建筑性能，實現(xiàn)真正的節(jié)約資源。

1.3傳統(tǒng)物業(yè)管理與綠色物業(yè)管理的區(qū)別，對傳統(tǒng)物業(yè)管理與綠色物業(yè)管理

從管理目標(biāo)、管理范圍、管理過程、管理方式、管理機制等五個方面進行比較，不難看出綠色物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理存在顯著差異。

2綠色建筑物業(yè)管理模式設(shè)計

2.1管理主體專業(yè)化

綠色建筑物業(yè)管理作為綠色物業(yè)管理的分支，以“創(chuàng)造價值”和“以人為本”為核心理念。綠色物業(yè)管理需要專業(yè)化的管理主體，政府應(yīng)建立健全綠色物業(yè)管理的準(zhǔn)入機制，建立綠色物業(yè)管理評價機構(gòu)，根據(jù)科學(xué)的指標(biāo)體系評價綠色物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)認(rèn)證證書。綠色物業(yè)管理與環(huán)境管理關(guān)系密切，通過ISO14000系列環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)獲得資質(zhì)的必要條件。為了保證綠色建筑節(jié)能減排效果，必須嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，只有具備專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)才能從事綠色建筑物業(yè)管理。

2.2管理措施精益化

綠色建筑物業(yè)管理工作涉及面廣、技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜，需要采用精益化的管理措施。將企業(yè)內(nèi)部管理數(shù)據(jù)化，注重環(huán)境、能源和設(shè)施的相關(guān)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)分析與管理經(jīng)營的關(guān)聯(lián)。借助數(shù)據(jù)化管理，企業(yè)不僅可以有效測量和分析管理效果，而且還能為企業(yè)提供決策依據(jù)。數(shù)據(jù)化管理為企業(yè)數(shù)量化評價提供條件，通過分析評價更精確地掌握企業(yè)管理的動態(tài)。

2.3管理過程規(guī)范化

綠色建筑物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，為使其正常運轉(zhuǎn)，需對各項管理要素進行規(guī)范化、流程化和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，形成有效的管理運營機制，是綠色建筑達(dá)到最佳運營效果的前提和基礎(chǔ)。管理制度和標(biāo)準(zhǔn)是綠色建筑物業(yè)規(guī)范化管理的有效工具，是管理人員進行物業(yè)管理的主要依據(jù)。傳統(tǒng)物業(yè)管理以“計量考核”為重點，綠色建筑物業(yè)管理制度的核心應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱冃Э己恕薄！翱冃Э己恕睉?yīng)含有數(shù)量的概念，更注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果。

2.4管理行為動態(tài)化

綠色建筑的種類復(fù)雜，包括居住、公共、工業(yè)等，種類不同決定了管理上的差異，因此，必須實現(xiàn)動態(tài)化管理。就同一綠色建筑而言，在全壽命周期的不同階段，由于設(shè)備及系統(tǒng)的逐漸老化和運行效率的變化，物業(yè)管理的技術(shù)手段和管理方法必須有所不同，需體現(xiàn)綠色建筑不同時間維度的不同管理行為。

2.5科技支撐引領(lǐng)

加大科技投入，以科技作為綠色建筑物業(yè)管理的有力支撐，既含有綠色建筑物業(yè)管理理論層面上的創(chuàng)新研究，也包含先進技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，諸如供熱、通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備節(jié)能技術(shù)，能耗監(jiān)控系統(tǒng)，水、電、氣、熱等的分項計量，水循環(huán)利用，新型綠化灌溉技術(shù)，垃圾分類收集與處理技術(shù)，樓宇能源自動管理系統(tǒng)等。科學(xué)研究和新技術(shù)開發(fā)是推動綠色物業(yè)管理發(fā)展的重要保障。

2.6業(yè)主參與互動

綠色建筑物業(yè)管理活動過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)從“意識”和“行為”兩方面引導(dǎo)業(yè)主參與。一方面，“意識引導(dǎo)”要求物業(yè)管理企業(yè)開展多形式、多渠道、有針對性的綠色物業(yè)管理宣傳活動，培養(yǎng)業(yè)主生態(tài)文明意識，引導(dǎo)廣大業(yè)主主動支持和參與綠色物業(yè)管理，同時開展綠色文化社區(qū)的建設(shè)，使業(yè)主融入其中，構(gòu)建和諧鄰里關(guān)系，實現(xiàn)人與人、人與建筑、人與自然的和諧共生。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)通過“行為引導(dǎo)”，調(diào)動廣大業(yè)主配合綠色物業(yè)管理的工作，主動實施節(jié)能、節(jié)水行為，自覺進行垃圾分類、選用節(jié)能環(huán)保材料及環(huán)保方式進行房屋裝修等。

2.7綠色建筑物業(yè)管理模式

結(jié)合綠色建筑的特點，通過對物業(yè)管理主體、管理過程、管理措施、管理行為等的分析，筆者認(rèn)為綠色建筑物業(yè)管理應(yīng)采取如下模式。

3我國現(xiàn)階段推動綠色建筑物業(yè)管理的對策建議

3.1加強綠色建筑物業(yè)管理的政策支持

為了促進綠色建筑的物業(yè)管理，政府管理部門要制定相應(yīng)的政策法規(guī)，出臺綠色物業(yè)管理的導(dǎo)則及實施細(xì)則，推進綠色物業(yè)管理的實施。國家和地方政府以經(jīng)濟激勵作為調(diào)整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，促進相關(guān)主體實施綠色物業(yè)管理的積極性。

3.2政府和企業(yè)制度保障

政府層面要建立健全綠色物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，完善綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入機制，全面提高物業(yè)管理人員素質(zhì)；企業(yè)層面應(yīng)根據(jù)企業(yè)和項目的實際情況制定實現(xiàn)“節(jié)能減排”目標(biāo)的各項物業(yè)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。

3.3提升物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)

綠色建筑物業(yè)管理對管理人員提出了更高的要求。綠色建筑物業(yè)管理人員不僅要掌握專業(yè)技術(shù)，還需要有強烈的社會責(zé)任感和環(huán)保意識。由于我國物業(yè)管理領(lǐng)域，高學(xué)歷的專業(yè)人才所占比例還很小，能夠真正勝任綠色建筑物業(yè)管理的人員就更少了。因此，應(yīng)采取各種有利措施，通過普及性、專業(yè)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)等措施，提升物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，以適應(yīng)推行綠色建筑物業(yè)管理對人才的需求。

3.4大力宣傳教育

篇2

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責(zé),則該樓物業(yè)管理的消防安全評估系數(shù)將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續(xù)任務(wù)仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。

(1)消防設(shè)施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)消火栓箱內(nèi)水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內(nèi)滅火器、應(yīng)急燈等消防器材越用越少。

(2)自動消防設(shè)施故障、損壞甚至停用。火災(zāi)報警聯(lián)動滅火系統(tǒng)是一幢高層建筑中消防安全系統(tǒng)的核心部分,由于前期工程質(zhì)量原因或者后期維護保養(yǎng)不到位或者維修經(jīng)費跟不上,常常導(dǎo)致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設(shè)施就發(fā)生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。

(3)原有的防火分區(qū)被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業(yè)主為了實現(xiàn)自身的使用需要,不聽從物業(yè)管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災(zāi)危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業(yè)管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發(fā)生火災(zāi),疏散出口嚴(yán)重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發(fā)生火災(zāi)的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發(fā)次生災(zāi)害。

(5)在工作檢查過程中,還發(fā)現(xiàn)消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設(shè)施,更談不上對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)按期進行功能測試。為了防止發(fā)生誤動作,一般將操作系統(tǒng)完全置于手動狀態(tài),在缺乏應(yīng)急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)。

(6)租賃戶的流動或局部使用性質(zhì)的改變,高層建筑內(nèi)邊使用邊裝修的情形時有發(fā)生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意識,極易發(fā)生意外后果。2010年11月15日上海市靜安區(qū)膠州路728號公寓大樓發(fā)生的特大火災(zāi),直接原因就是由于電焊人員違規(guī)操作,墜落溶珠引燃聚氨酯保溫材料,從而引發(fā)大火,造成58人死亡、71人受傷的特大悲劇。

二、高層建筑物業(yè)管理消防安全成因分析

追究以上問題出現(xiàn)的原因,主要有以下幾方面。

(1)物業(yè)管理進入我國房地產(chǎn)市場20多年發(fā)展至今,良莠不齊,實力不等,有的物業(yè)公司管理能力和水平有限,消防專業(yè)力量薄弱,資金、人力、物力與承攬的物業(yè)負(fù)荷不相匹配,急待提高。

(2)開發(fā)商對房產(chǎn)進行了分割銷售,未能及時通過業(yè)主大會成立業(yè)主委員會,大樓竣工驗收使用多年,仍處于前期物業(yè)管理合同推諉責(zé)任,實際工作難以落實。

(3)高層建筑在使用管理上缺乏有效的行政約束,大樓在投入運行后,消防安全制度不健全,消防經(jīng)費沒有保障。目前除消防設(shè)施維保費以外,消防教育宣傳經(jīng)費、消防崗位人員培訓(xùn)經(jīng)費、消防設(shè)施檢測經(jīng)費等均無章可循,再遇消防設(shè)施更新或大修,房屋維修專項基本的使用制度跟不上,問題難以解決。

三、高層建筑物業(yè)管理消防安全工作的突破思路

針對高層建筑物業(yè)管理消防安全的現(xiàn)狀,消防安全工作作為物業(yè)管理系統(tǒng)的一項重要子系統(tǒng),它的完善一方面應(yīng)在全面加強社會物業(yè)管理這個系統(tǒng)中給與考慮,另一方面需要加強消防行政力量對物業(yè)管理制度的監(jiān)督。

(1)國務(wù)院和住建部門、房地產(chǎn)主管部門需根據(jù)社會發(fā)展的實際情況完善物業(yè)管理制度中有關(guān)消防安全管理的內(nèi)容。

①明確消防安全管理是現(xiàn)代物業(yè)管理中一個重要分支,涉及的不只是目前實施的《物業(yè)管理條列》中提到的公共消防設(shè)施的維護保養(yǎng),加強對業(yè)主大會制度和前期物業(yè)管理合同履行的監(jiān)管,適時召開業(yè)主大會,確保物業(yè)管理依法實施,有序進行。

②進一步規(guī)范物業(yè)管理市場,加快實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營,專業(yè)化管理,在物業(yè)管理涉及各個領(lǐng)域方面配備足夠的注冊資質(zhì)人才和專業(yè)人才。2013年2月份,人力資源和社會保障部、公安部聯(lián)合下發(fā)了《注冊消防工程師制度暫行規(guī)定》,面對全社會開展了注冊消防工程師資格考試認(rèn)定工作,提倡從事消防安全管理和消防設(shè)施檢查、維護、管理的人員取得了相應(yīng)等級的注冊資格,持證上崗。對于一般管理人員,積極倡導(dǎo)參與“行業(yè)消防知識在線學(xué)習(xí)”,以山西省太原市為例,任何單位或個人均可以登錄太原市行業(yè)消防知識在線學(xué)習(xí)平臺進行學(xué)習(xí)、測試、培訓(xùn)。而且參加人員通過在線測試后,即可打印獲得相應(yīng)的合格證書,加蓋屬地消防部門公章即可生效(有效期為一年)。

③規(guī)范房屋專項維修基金的使用,或設(shè)立消防設(shè)施專項維修基金。從目前房地產(chǎn)運行情況來看,再以山西省太原市為例,單位或個人購房前繳納一定比例的房屋專項維修資金存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)維修基金專項賬戶,但不能由業(yè)主自行決定使用,申請使用程序也不成熟。據(jù)了解,目前僅有電梯維修,屋面防水翻修兩項維修基金申請可獲批,消防設(shè)施更新或其他大修還得不到明確支持。

(2)消防部門作為消防工作的監(jiān)督執(zhí)法者,應(yīng)該對物業(yè)管理消防安全工作加大行政執(zhí)法力度和教育宣傳力度。

①從“源頭”上加強建筑消防工程的施工質(zhì)量。建筑消防設(shè)施系統(tǒng)是整棟高層建筑消防安全的硬件系統(tǒng),理論上要求與建筑同壽命,如果從設(shè)計質(zhì)量到施工質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān),從施工人員到監(jiān)理人員嚴(yán)格要求,從產(chǎn)品抽檢到系統(tǒng)驗收認(rèn)真負(fù)責(zé),勢必極大地提升消防設(shè)施系統(tǒng)的可靠性,為日后的正常維護保養(yǎng)和有效運行創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

②明確業(yè)主和物業(yè)管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重點單位的多產(chǎn)權(quán)高層建筑來分析,參照公安部61令《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的規(guī)定,單位的法人為本單位的消防安全責(zé)任人,實施消防安全管理工作的為消防安全管理人,而該高層建筑常為多產(chǎn)權(quán)建筑,應(yīng)成立業(yè)主委員會,物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同(其中含概消防安全管理內(nèi)容)后,按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系和合同約定,應(yīng)認(rèn)定業(yè)主委員會為該高層建筑的消防安全責(zé)任人,物業(yè)公司為該高層建筑的消防安全管理人。若該高層建筑投入使用后未成立業(yè)主委員會,則物業(yè)管理方所擔(dān)負(fù)消防責(zé)任應(yīng)以《前期物業(yè)管理合同》約定為準(zhǔn),其他消防責(zé)任理應(yīng)由開發(fā)商和入住的業(yè)主共同負(fù)責(zé)。

篇3

一、我國建筑業(yè)發(fā)展概況

我國的建筑行業(yè)發(fā)展與廣大人民群眾的生活十分相關(guān)，特別是近年來，隨著我國建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，住宅建設(shè)規(guī)模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進，商品房走入千家萬戶，物業(yè)管理需求也日趨深入人心，已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在加快城市化發(fā)展進程、擴大就業(yè)和居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮更大的作用。

1、近年來房屋建設(shè)規(guī)模分析

在房屋建設(shè)過程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積、住宅商品房平均銷售價格等因素，是影響房屋建設(shè)規(guī)模的重要影響因素，對今后的房屋管理與維護也會有很大影響。

（1）房屋竣工和施工面積

從2004年以來，我國的房屋建筑發(fā)展日趨擴張，截止2013年，全社會房屋竣工和施工面積成倍增長，房屋施工面積從376495.06增長為1336287.60（萬平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長為673163.29（萬平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴張（詳見表1）。

全社會房屋竣工和施工面積 表1

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面積（萬平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面積（萬平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面積（萬平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面積（萬平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面積（萬平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工價值（億元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工價值（億元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工價值（億元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（2）住宅投資規(guī)模分析

在建筑業(yè)不斷發(fā)展的過程中，與百姓密切相關(guān)的是全社會的住宅投資規(guī)模，在近十年中，全社會的住宅投資從2004年的13464.08增長為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮(zhèn)住宅投資從2004年的11010.13增長為2013年的67483.36（億元）；投資規(guī)模不斷擴張，詳見表2。

全社會住宅投資 表2

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社會住宅投資（億元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城鎮(zhèn)住宅投資（億元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地產(chǎn)住宅投資（億元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積

雖然房屋竣工面積不斷增長，全社會住宅投資不斷投入，開發(fā)企業(yè)的新開工面積也呈現(xiàn)不斷上升趨勢，2004年為60413.86（萬平方米）；2013年為201207.84（萬平方米），詳見表3。

按用途分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積 表3

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積（萬平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積（萬平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)別墅、高檔公寓新開工房屋面積（萬平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積（萬平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積（萬平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他用途新開工房屋面積（萬平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（4）商品房平均銷售價格

雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規(guī)模不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積不斷擴張，商品房的銷售價格還是不斷增長，以住宅商品房平均銷售價格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見表4。

按用途分商品房平均銷售價格 表4

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均銷售價格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

別墅、高檔公寓平均銷售價格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

辦公樓商品房平均銷售價格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均銷售價格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

2、建設(shè)規(guī)模增長，對物業(yè)管理的需求增加

通過對表1至表4中的數(shù)據(jù)進行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積均是上升趨勢，但是住宅商品房平均銷售價格的增長幅度還是非常大的，這足以說明，建設(shè)規(guī)模和購買力之間，量價齊升，目前，我國廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并重，隨著住房商品化發(fā)展，物業(yè)管理與老百姓直接相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為廣大居民提供了相關(guān)專業(yè)服務(wù)，自2004年開始，我國的房地產(chǎn)市場的投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規(guī)模逐年增長。數(shù)據(jù)表明：2004-2013年間，我國房地產(chǎn)的巨大利潤空間吸引了各種資金的持續(xù)進入，房地產(chǎn)市場的供給迅速增加，在這種經(jīng)濟形勢下，建筑施工質(zhì)量對后期物業(yè)服務(wù)的影響，應(yīng)引起各行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的充分重視。

二、建筑施工質(zhì)量對后期物業(yè)管理的影響

建筑物本身構(gòu)造由基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門窗等六個主要部分組成，這六個不同構(gòu)造組成在不同施工階段的質(zhì)量保障，對后期物業(yè)項目服務(wù)與管理都有很大影響，因此，在各個不同施工階段應(yīng)充分考慮對后期物業(yè)服務(wù)的影響。

1、 基礎(chǔ)施工

俗話說，萬丈高樓平地起，基礎(chǔ)作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對于建筑物來說，建筑主體設(shè)計和施工質(zhì)量再好，如果沒有一個穩(wěn)固耐久的基礎(chǔ)，建筑物后期使用也會出現(xiàn)問題，如：不均勻沉降，上部結(jié)構(gòu)開裂，一旦基礎(chǔ)出現(xiàn)問題，維修起來非常困難，維修費用高、施工難度大，維修周期長等問題。如果，房屋銷售后移交給物業(yè)公司提供服務(wù)，就會造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的誤解和矛盾，業(yè)主會將對房屋質(zhì)量的不滿意轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將代人受過，甚至影響到業(yè)主及時交納物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，因此，在基礎(chǔ)施工階段、建設(shè)單位（開發(fā)商）、施工單位、工程監(jiān)理公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入人員和相關(guān)政府主管部門要嚴(yán)格把關(guān)，按照國家相關(guān)基礎(chǔ)施工規(guī)范進行施工，確保基礎(chǔ)施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

2、墻體施工

墻體是建筑物的一個重要組成部分，在建筑物中是豎向構(gòu)件，首先，墻體應(yīng)具有足夠的強度和穩(wěn)定性，其次，從節(jié)能考慮應(yīng)具有保溫隔熱性能，特別是護墻，再次，墻體應(yīng)具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照國家施工規(guī)范把關(guān)，執(zhí)行現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

3、樓板及樓地面施工

樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構(gòu)件，在現(xiàn)代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應(yīng)注意保證堅固要求，強度和剛度都應(yīng)該滿足設(shè)計要求，特別是有防水要求的衛(wèi)生間，在施工和裝修過程中，注意防潮、防水方面的施工質(zhì)量，一旦出現(xiàn)問題，就會引起樓上和樓下業(yè)主之間的鄰里糾紛，雙方業(yè)主就會找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行溝通，給入住的業(yè)主日常生活帶來不必要的麻煩。也會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來很大工作量。

4、樓梯施工

兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設(shè)施，即樓梯、電梯、自動扶梯等。設(shè)有電梯和自動扶梯的建筑物，也必須同時設(shè)置樓梯，因為，在遇見特殊情況如：停電、發(fā)生火災(zāi)等，人們要通過樓梯進行疏散。樓梯施工過程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過程中也要注意防火、安全疏散的問題。樓梯間四周必須是耐火墻體來保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細(xì)部施工質(zhì)量也很重要，例如：防滑構(gòu)造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質(zhì)量直接影響后期使用，因為，樓梯時傾斜構(gòu)件，為避免行走時滑倒，應(yīng)嚴(yán)格注意施工質(zhì)量，確保業(yè)主入住后上下樓梯時的人身安全。

5、屋頂施工

屋頂是建筑物最上部結(jié)構(gòu)部分，具有雙重功能：維護、承重，所以必須在施工過程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實踐證明：排水是防水的主要措施，排防結(jié)合，根據(jù)不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主。現(xiàn)在有很多新建住宅區(qū)，由于施工問題，造成業(yè)主入住后時間不長，就出現(xiàn)屋頂滲漏現(xiàn)象，維修起來非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問題是屋頂施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)引起建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業(yè)管理掃清障礙。

6、門窗施工

門窗是建筑物的一個重要組成部分，屬于建筑物的圍護構(gòu)件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風(fēng)塵以及防盜要求。門是交通疏散的必經(jīng)要道，設(shè)計及施工應(yīng)符合防火規(guī)范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門窗在關(guān)閉的情況下，應(yīng)盡能的封閉，從而達(dá)到防風(fēng)塵、防雨水的作用。同時，應(yīng)注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對業(yè)主入住之后的居住舒適性和建筑節(jié)能措施，都是意義非凡的，如果施工質(zhì)量欠缺，不但會影響業(yè)主的正常生活，也會造成能量損失，不利于建筑節(jié)能要求。

綜上，建筑工程的各個施工階段，其內(nèi)容復(fù)雜，施工周期較長，保障良好的施工質(zhì)量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴(yán)格遵守國家施工規(guī)范，才能為后期物業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

三、確保建筑施工質(zhì)量的措施

建筑工程施工質(zhì)量的好與壞直接影響的業(yè)主入住后的生活質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，因此，應(yīng)引起施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多方重視，應(yīng)對措施如下。

1、 確保施工監(jiān)理質(zhì)量

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，很多施工內(nèi)容屬于隱蔽工程（如基礎(chǔ)施工、地下管網(wǎng)施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個環(huán)節(jié)，如地基與基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調(diào)安裝于調(diào)試、電梯安裝于調(diào)試等各個環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均要與開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理公司一起共同進行質(zhì)量監(jiān)理，確保各個環(huán)節(jié)保質(zhì)保量完成施工任務(wù)，為今后物業(yè)管理掃清障礙。確保物業(yè)能正常運轉(zhuǎn)，最大限度發(fā)揮其正常使用功能，為全體業(yè)主和使用人提供服務(wù)保障。

2 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立施工技術(shù)檔案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工過程中要早期介入，參與各個環(huán)節(jié)的施工監(jiān)理，保障質(zhì)量，同時要盡可能地全面搜集物業(yè)的各種資料，同時熟悉各個部分，逐步建立物業(yè)項目的各個施工環(huán)節(jié)的技術(shù)檔案，為后期物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

3、 確保國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在施工階段的應(yīng)用

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)企業(yè)一起認(rèn)真進行技術(shù)交底和圖紙會審。近年來，我國住建部頒布了很多新標(biāo)準(zhǔn)，如《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》、《出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》、《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》、《建筑外墻清洗維護技術(shù)規(guī)程》等一大批國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)充分熟悉這些標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)用與具體的施工階段，確保在施工過程中，施工企業(yè)能嚴(yán)格執(zhí)行國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保障施工質(zhì)量，為后期物業(yè)管理與服務(wù)掃清障礙。

4 、確保建筑材料選用符合國家綠色環(huán)保要求

2010年11月我國住建部頒布了《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》，從而對節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護等內(nèi)容作出基本界定，對建筑設(shè)計、建筑材料、給水排水、暖通空調(diào)和建筑電氣等綠色設(shè)計理念提出了技術(shù)規(guī)范要求。為了使得業(yè)主和使用人得到一個環(huán)境優(yōu)美、清潔安靜的綠色居住環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的可行性分析時就要依據(jù)新的規(guī)范要求嚴(yán)格審核設(shè)計方案，并對后期施工階段是否嚴(yán)格履行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，進行把關(guān)。確保建筑材料選用和執(zhí)行均能達(dá)到《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)。從而保障為業(yè)主和使用人提供一個綠色安全的居住環(huán)境。

5 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在施工階段應(yīng)密切合作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段要密切合作，因為，一個房地產(chǎn)項目在今后交付使用過程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)的正常使用，對于開發(fā)企業(yè)來說，它開發(fā)出的產(chǎn)品其質(zhì)量的好壞，影響到它的今后信譽，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工階段的介入，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)監(jiān)督力量保障對工程質(zhì)量的監(jiān)督，為下一步的物業(yè)承接查驗做好了準(zhǔn)備，也可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強售后服務(wù)質(zhì)量提供了方便。

物業(yè)管理行業(yè)涉及千家萬戶，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，因此，各級政府要不斷加大施工過程監(jiān)管力度，嚴(yán)格工程監(jiān)理管理制度，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

綜上，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展形勢越來越好，人們的經(jīng)濟收入也在不斷增加，對生活環(huán)境質(zhì)量的追求也越來越高，只有不斷學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理先進經(jīng)驗，不斷提升建筑施工質(zhì)量，才能促進我國的物業(yè)管理行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國建筑工業(yè)出版社，段麗秋主編

【2】《物業(yè)管理綜合能力》，2006年8月，中國建筑工業(yè)出版社，韓朝主編

【3】《物業(yè)管理實務(wù)》，2014年7月，中國建筑工業(yè)出版社，張秀萍主編

篇4

一、總體要求

針對當(dāng)前物業(yè)管理中存在物業(yè)服務(wù)不到位等問題，堅持標(biāo)本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)、綜合治理、務(wù)求實效的總體要求，依法查處物業(yè)服務(wù)中不規(guī)范和違法違規(guī)行為，集中整治服務(wù)水平低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使社會和群眾反映強烈的問題得到有效整改，讓老舊小區(qū)的基本物業(yè)服務(wù)更有保障，讓高中檔住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到顯著提升，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)水平，樹立小區(qū)的良好新形象，促進全縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、整改內(nèi)容

（一）物業(yè)企業(yè)市場行為不規(guī)范問題。重點查處物業(yè)企業(yè)無資質(zhì)或超資質(zhì)范圍承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)；擅自將物業(yè)管理項目的全部業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、委托給他人管理；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)；聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理活動；以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)等行為。

（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位問題。重點查處物業(yè)企業(yè)未按要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同或未按規(guī)定辦理合同備案手續(xù)；未按照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，只收費不服務(wù)或服務(wù)不到位；物業(yè)收費未備案或擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費等；未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)；對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建等違規(guī)行為未制止，制止不了又未及時向有關(guān)部門報告等。

（三）物業(yè)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益問題。重點查處物業(yè)企業(yè)擅自改變公共建筑、共用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房用途，非法占有公共部位的經(jīng)營收益；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；未按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議規(guī)定及時向業(yè)主退還裝修保證金；物業(yè)服務(wù)合同終止時不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。

（四）物業(yè)企業(yè)自身管理不規(guī)范問題。重點糾正物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)意識差和態(tài)度不端正；不按規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料；未建立健全內(nèi)部各項規(guī)章制度，辦事制度和辦事流程未公開；未按要求配齊物業(yè)管理項目經(jīng)理和專業(yè)管理技術(shù)人員；未建立投訴、回訪處理機制，未公開投訴受理電話，處理記錄不詳細(xì)等。

（五）前期物業(yè)管理不規(guī)范問題。重點查處建設(shè)單位未按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域；未依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未按規(guī)定要求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同；未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及權(quán)屬資料備案手續(xù)；未按規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。

（六）業(yè)主委員會履職不到位問題。重點糾正小區(qū)已具備成立條件，未按規(guī)定成立業(yè)主委員會；業(yè)主委員會未辦理備案手續(xù)；未依照規(guī)定，與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；未及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主按時繳納物業(yè)費；未監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；未對不履行職責(zé)或違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，拒付物業(yè)費以及侵害業(yè)主合法權(quán)益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規(guī)作出決定等。

三、實施步驟

本次專項整治分三個階段進行。

1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發(fā)專項整治實施方案，召開活動動員會議，做好宣傳發(fā)動工作，營造良好實施氛圍。

2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業(yè)服務(wù)市場各主體單位開展自查自糾，自覺整改存在的各類問題，進一步規(guī)范自身行為。縣住建局組成聯(lián)合檢查組，對城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場組織開展專項整治，對存在的各類問題進行全面查處，按照“主動自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見，全面規(guī)范物業(yè)市場秩序。

3、檢查驗收階段（11月21日—11月30日）。對問題整改情況進行全面驗收，形成檢查處理情況報告，并在全縣范圍通報。

四、保障措施

（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，搞好配合。縣住建局抽調(diào)人員專門成立縣物業(yè)管理市場專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整個活動的組織和領(lǐng)導(dǎo)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照上級要求主動自查，不斷規(guī)范市場行為，對存在的問題不折不扣地進行整改。

篇5

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù)；建筑設(shè)計；物業(yè)管理

引言

BIM含有的中文含義為建筑信息模型，如今我國利用的建筑模型軟件很多，比較常見的BIM軟件為Revit、Bentley等。美國國家BIM標(biāo)準(zhǔn)用空間能力、信息度準(zhǔn)確度互用性等判斷的標(biāo)準(zhǔn)，這些數(shù)據(jù)可以加快建設(shè)的時間周期同時可以給管理帶來便捷的信息。我國的建筑業(yè)雖然取得了很多舉世矚目的成就，創(chuàng)造了很多的人類建筑奇跡，不過建筑業(yè)卻遇到了很大的挑戰(zhàn)，同其他的行業(yè)相比，建筑業(yè)存在能耗巨大與效率低下的問題。建筑業(yè)是一個需要依靠能源消耗與原材料來實現(xiàn)各種建筑物的行業(yè)，依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑行業(yè)消耗世界能源與原材料占據(jù)40%以上，同時建筑業(yè)效率低下。依據(jù)美國研究院的報告顯示，同制造業(yè)相比，建筑業(yè)浪費率在57%以上。所以如何的降低建筑成本、提升生產(chǎn)的效率，是建筑行業(yè)必須面臨的一個問題。現(xiàn)今我國建筑行業(yè)同其他發(fā)達(dá)國家相比，其在生產(chǎn)效率上面還是具有很大的差距，出現(xiàn)能耗巨大與效率低下等問題，原因也是多方面的。依據(jù)制造業(yè)的成本控制、提升效率方面具有的經(jīng)驗來說，一個行業(yè)的整體水平提升依賴于整個生產(chǎn)的流程化與信息化。依據(jù)制造業(yè)領(lǐng)域含有的PLM理論逐漸發(fā)展起來的PIM技術(shù)獲得很大成功，建筑業(yè)也逐漸依據(jù)BLM理念發(fā)展起來的BIM技術(shù)，其在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用逐漸深入，本文將開展相關(guān)的研究。

一、基于BIM建筑工程設(shè)計工作開展

（一）項目的構(gòu)思

項目構(gòu)思含有總體平面布置構(gòu)思與建筑方案構(gòu)思等，啟動RevitArchitecture軟件平臺與初始模塊，設(shè)定字型、線型以及基礎(chǔ)材料等，保存為標(biāo)準(zhǔn)的模板，之后開展設(shè)計可以依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)進行。同時建立一個清晰與明確的工程目錄框架，利用工程的維護與管理。依據(jù)路網(wǎng)含有的規(guī)劃圖與用地紅線、現(xiàn)狀的地形圖關(guān)鍵點的地形高程數(shù)值等資糧，利用已經(jīng)建立的工作平臺進行三維場地模擬布置，利用不同的材質(zhì)將建筑、廣場以及綠地等進行區(qū)分，作為建筑平面布置的基礎(chǔ)。接著開展建筑方案的構(gòu)思，RevitArchitecture工作平臺具有的概念體量工具，在項目的前提概念性的方案構(gòu)思內(nèi)部提供十分靈活與簡單的概念設(shè)計，利用這樣的模型在三維視圖環(huán)境下，方便反復(fù)的推敲建筑的形態(tài)，快速的表達(dá)設(shè)計的意圖，依據(jù)概念模型可以直接的提取建筑面積、占地面積以及外立面面積等數(shù)據(jù)，同時這些數(shù)據(jù)都是準(zhǔn)確的。

（二）方案的設(shè)計

以已經(jīng)完成的三維建筑信息模型作為基礎(chǔ)，開展方案設(shè)計，在概念體量模型中已經(jīng)具有一些基本圖，不過還是缺乏準(zhǔn)確方案分布信息的表達(dá)，這就是方案階段信息寫入的集成化階段，在這個階段就是將概念模型反復(fù)的推敲成熟成為建筑基本信息，開始分類的構(gòu)建到BIM模型中，該階段為整個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵階段。BIM方案模型就是阿精草圖模型精細(xì)化，構(gòu)建完整的信息化模型，含有內(nèi)部結(jié)構(gòu)、主梁板梯饑餓哦股、外墻結(jié)構(gòu)等元素構(gòu)建，對于各個元素的建模之中，依據(jù)各自先后的順序逐步完善。其一為層數(shù)設(shè)定，在工程列表之中選擇新建樓層，或者為直接框選圖形內(nèi)部的整個平面，在確定框架之后軟件還會自動彈出對話框的設(shè)置平面樓層名稱、層高等模型數(shù)據(jù)，依據(jù)剖面圖設(shè)計樓層之后還是需要單獨設(shè)置總平面圖、門窗信息以及大樣圖等信息，不過為了防止由于圖紙增加層之后覆蓋信息層，可以預(yù)留幾層來作為信息層，如果沒有層數(shù)增加就可以刪除空白預(yù)留層。RevitArchitecture內(nèi)部具有的相同平面可以在對話框內(nèi)部設(shè)置相同的層數(shù)具有疊加量，如果標(biāo)準(zhǔn)層為3-20層，就會輸入3-20就可以，這樣軟件就會自動的疊加層數(shù)，不需要每層單獨設(shè)置。之后在依據(jù)名稱在文檔對話框復(fù)制出來。雙擊平面層數(shù)就會自動的彈出文檔信息窗口，在文檔信息中就實現(xiàn)樓層信息，方便隨時查詢。其二為構(gòu)建立柱網(wǎng)，對于規(guī)整的柱網(wǎng)可以用柱網(wǎng)系統(tǒng)自動的構(gòu)建，相對復(fù)雜的模式則是利用手繪，這樣的模式可調(diào)控與操作性比較大，可以詳細(xì)的開展軸網(wǎng)的柱網(wǎng)系統(tǒng)布置活動。其三為繪制墻體，墻體同整個模型聯(lián)系的參數(shù)化信息，脫離了簡單的二維線。在修改墻體參數(shù)的時候，僅僅需要重新的輸入新的參數(shù)，相關(guān)聯(lián)的二維表達(dá)會隨著參數(shù)的改變而變化，不在需要重新的繪制。在墻體對話框內(nèi)部，設(shè)置相關(guān)的參數(shù)就可以對于平面的線型、構(gòu)造以及在三維模式下的型體與材質(zhì)開展編輯活動。其四為生產(chǎn)樓板，樓板在RevitArchitecture內(nèi)部是基礎(chǔ)水平的建筑模塊，其重要的途徑為地板建模與分割層同時生成相關(guān)的圖標(biāo)信息。墻體與板建立的順序，因為工程的需求來設(shè)定。其五為生成梁柱，樓層使用的框架剪力墻結(jié)構(gòu)，外部的梁柱環(huán)繞中間剪力墻核心筒構(gòu)成，梁柱元素相關(guān)比較簡單，基本以矩形為主，不規(guī)則的圖形需要與墻體一樣通過復(fù)雜的曲面來完成，最后將柱子與梁連接在一起。最后為繪制幕墻，其含有鋼龍骨、外飾面板以及幕墻預(yù)埋等結(jié)構(gòu)組成，繪制幕墻時選擇畫一條參考線的幾何方法，輪廓線或弧，創(chuàng)造一個幕墻的平面，垂直，輪廓和室內(nèi)標(biāo)高或3D窗曰中建立幕墻。通過上述的建筑模型基本信息的設(shè)定之后，方案階段BIM模型主要部分己基本完成。

二、以BIM技術(shù)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理模式

（一）BIM技術(shù)物業(yè)管理概念

現(xiàn)階段，BIM技術(shù)在建筑的設(shè)計和施工過程中得到越來越廣泛的應(yīng)用，這就奠定了其在后期物業(yè)管理中的應(yīng)用基礎(chǔ)。當(dāng)一項項目竣工并交付，可對項目BIM組進行的BIM模型的移交，借助BIM三維可視化模型，來有效整合在每一專業(yè)中分散的設(shè)備和材料等信息，借助對綜合智能建筑監(jiān)控系統(tǒng)和相關(guān)BIM模型的引入，來實現(xiàn)綜合高效管理。整體看來，BIM物業(yè)管理的實質(zhì)就是對BIM的數(shù)據(jù)以及可視化進行核心技術(shù)的集成：首先為物業(yè)管理可視化，有效結(jié)合BIM信息模型同傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的GIS技術(shù)，使得物業(yè)管理建筑構(gòu)建實現(xiàn)管理的可視化，BIM模型能夠?qū)ㄖ镎w的構(gòu)成部分的走向、位置以及形狀等進行顯示。其次為BIM模型數(shù)據(jù)集成化，處于運營管理中，能夠?qū)ㄖ氖┕ず驮O(shè)計階段出現(xiàn)的信息包含在內(nèi)，以及關(guān)鍵設(shè)備型號和相關(guān)廠家信息，后期設(shè)備的維護和修理等信息，都要想BIM模型進行錄入，BIM是一個大型網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫可通過物業(yè)管理人員進行隨時調(diào)整，與GPS等工具有效結(jié)合，能夠使得定位更為準(zhǔn)確和快捷，同時對設(shè)備詳細(xì)信息進行快速獲取，使得BIM技術(shù)平臺物業(yè)管理得以實現(xiàn)。比如出現(xiàn)水管滲漏的問題的時候，維修人員并沒有先去對整個建筑進行巡查，卻對BIM模型進行滲漏水管周邊的開關(guān)設(shè)備等的查找，對型號、規(guī)格、維修記錄和廠家等信息進行提取，以此來對維修解決方案進行快速尋找。

（二）BIM技術(shù)物業(yè)管理的優(yōu)勢

其一為人力資源，以BIM技術(shù)為基礎(chǔ)的運維管理的信息化管理系統(tǒng)是非常先進的，這就使得其在管理人員方面沒有較高要求，這成為物業(yè)管理未來發(fā)展模式的核心競爭力。借助統(tǒng)一高效的管理平臺，能夠?qū)芾砣藛T的效率進行極大的提升，以此來對勞動力成本進行降低。這就讓管理人員持續(xù)流動，在實施了BIM模型綜合管理智慧，秩序借助BIM對信息進行輸入查詢，則樓宇的全部信息便都可顯現(xiàn)。其二為設(shè)備運行監(jiān)控首先為設(shè)備信息，以BIM為基礎(chǔ)的管理系統(tǒng)對全部設(shè)備信息如期位置、供應(yīng)商、維護狀況以及聯(lián)系電話等進行了存儲，物業(yè)管理人員僅通過對模型進行點擊便能夠?qū)γ總€設(shè)備的基本信息進行查詢。這一管理系統(tǒng)能夠登記管理樓宇內(nèi)存在的全部設(shè)備，同時設(shè)置設(shè)備使用期限能夠?qū)^保或是到保時發(fā)出警報，以此來得以及時對到保和過保設(shè)備進行維護和更換，避免事故發(fā)生。管理人員僅通過電腦客戶端界面進行有關(guān)設(shè)備信息的輸入，便能夠準(zhǔn)確定位BIM模式。進行授權(quán)的有關(guān)人員借助BIM四維模型，能夠?qū)ㄖ?nèi)的設(shè)備信息進行隨時讀取。其次為設(shè)備的運行與控制，處于BIM模型平臺中，能夠?qū)ㄖ?nèi)的所有設(shè)備狀況進行觀察，借助相關(guān)設(shè)置：綠色表示正常運行，紅色表示有故障，只要對模型打開，并對其任意位置進行點擊，那么便能夠?qū)ξ恢眠\行設(shè)備狀態(tài)進行深入了解，同時，管理人員能夠遠(yuǎn)程控制設(shè)備，比如說開閉某一設(shè)備的操作等。再次為隱蔽工程管理，以BIM技術(shù)為基礎(chǔ)的管理系統(tǒng)對于較復(fù)雜的地下管網(wǎng)以及隱蔽工程的管理較為方便，在模型中會立體的顯示所有地下管線，同時能夠在圖上對其相互距離進行直接量取，在擴建和改建場地或是二次裝修的時候，能夠精確定位模型的管線，對管線位置進行避開，來維修管線和更換設(shè)備。借助電子化，可對全部信息進行保存，同時以維修或是改建狀況給以實時更新，對信息準(zhǔn)確性和完整性進行保障，內(nèi)部人員能夠查詢或是共享信息。最后為安保管理，以BIM為基礎(chǔ)的安保系統(tǒng)既能夠?qū)崿F(xiàn)視頻監(jiān)控，還具備智能控制中心，借助監(jiān)控設(shè)備能夠?qū)λ袇^(qū)域的管理實現(xiàn)可視化，管理人員能夠借助電腦對任意樓層的監(jiān)控狀況進行隨時調(diào)查。

三、結(jié)束語

本文在分析大量文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，利用BIM技術(shù)對于建筑各個階段的設(shè)計，含有結(jié)構(gòu)分析、工程概算等完成，完成了建筑的初步設(shè)計，總結(jié)出了BIM技術(shù)建筑設(shè)計的流程。同時開展了基于BIM技術(shù)在物業(yè)管理上面的應(yīng)用，得到一些具有價值的結(jié)論。

參考文獻(xiàn)

[1]劉占省,趙明,徐瑞龍.BIM技術(shù)在建筑設(shè)計、項目施工及管理中的應(yīng)用[J].建筑技術(shù)開發(fā),2013,03:65-71.

[2]張家昌,馬從權(quán),劉文山.BIM和RFID技術(shù)在裝配式建筑全壽命周期管理中的應(yīng)用探討[J].遼寧工業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2015,02:39-41.

[3]劉林,齊振華.基于BIM的大型建筑物業(yè)管理平臺應(yīng)用[J].建筑經(jīng)濟,2015,05:78-80.

[4]翟越,李楠,艾曉芹,何薇.BIM技術(shù)在建筑施工安全管理中的應(yīng)用研究[J].施工技術(shù),2015,12:81-83.