序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)成本管理；管理體系

隨著我國(guó)商品房交易市場(chǎng)的不斷深化改革，房地產(chǎn)公司數(shù)量和規(guī)模以及效益不斷提高，同時(shí)房地產(chǎn)公司相互之間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇。現(xiàn)階段我國(guó)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司一路走高，房?jī)r(jià)居高不下，當(dāng)前政府各種調(diào)控措施和限購(gòu)令的頒布使得房地產(chǎn)公司面臨這房子降價(jià)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)界的利潤(rùn)開(kāi)始縮水，為了面對(duì)這些正在以及即將威脅到房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的政策的形式下。財(cái)務(wù)成本的控制和減少開(kāi)支成了房地產(chǎn)公司最大最重要的問(wèn)題，同樣房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的生存與發(fā)展。但是，仍然有些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理不完善，存在很多不足之處，如財(cái)務(wù)人員水平管理意識(shí)不高、控制薄弱、管理體系不健全、監(jiān)管不力等，公司需要及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并給予解決。

1.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理目前存在的管理問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱且管理辦法老化

目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司管理意識(shí)薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)公司只注意投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及生產(chǎn)要素合理組織的成本管理，忽視投產(chǎn)后的成本管理。一些房地產(chǎn)公司的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，可有可無(wú)；成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，可增可減，因此，造成房地產(chǎn)投產(chǎn)建設(shè)時(shí)財(cái)務(wù)成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。至于財(cái)務(wù)成本管理的手段缺乏現(xiàn)代化管理手段。現(xiàn)代成本管理的一個(gè)基本要求是成本信息提供的及時(shí)性、全面性和準(zhǔn)確性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)公司必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)今后行業(yè)發(fā)展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來(lái)房地產(chǎn)公司的規(guī)模和數(shù)量不斷壯大，作為房地產(chǎn)公司必須建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，而相反現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)公司并沒(méi)有做到，發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)了管理體系的改革速度，財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。一部分公司雖然在發(fā)展過(guò)程中建立了一套相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理體系，但在具體實(shí)施的過(guò)程中沒(méi)有執(zhí)行不到位，無(wú)法發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的過(guò)程中對(duì)員工的使用不合理，職責(zé)不明確，造成管理體系混亂，并沒(méi)有建立一定完善的獎(jiǎng)懲制度，沒(méi)有真正的激發(fā)帶動(dòng)起所有員工的積極心，很難在新型財(cái)務(wù)管理體系中使所有員工發(fā)揮其巨大的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力度。

1.3.房地產(chǎn)公司在整個(gè)項(xiàng)目周期過(guò)程中財(cái)務(wù)成本管理不夠健全

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)周期過(guò)程包括以下幾個(gè)階段，首先是項(xiàng)目的投資決策，然后到設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)階段，施工階段，投入使用階段，維護(hù)與修理階段。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成核算具有時(shí)間的滯后性的缺點(diǎn)，所以在著每一個(gè)階段財(cái)務(wù)成本管理都必須始終全面貫徹執(zhí)行，而實(shí)際上有些房地產(chǎn)公司對(duì)此認(rèn)識(shí)不到位，使得把財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而沒(méi)有足夠重視立項(xiàng)和施工階段，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理的措施

2.1.財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中加強(qiáng)系統(tǒng)管理意識(shí)和運(yùn)用科學(xué)的管理辦法。

房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本的管理意識(shí)以及善于運(yùn)用科學(xué)的管理辦法，要把企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管里視為一個(gè)全面化的全過(guò)程的管理工程，而不是某個(gè)階段性的工作。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中針對(duì)公司不同的成本采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理策略和方法，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，增強(qiáng)公司企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力要從實(shí)際出發(fā)，做到綜合全面的管理包括服務(wù)成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等兼顧物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，才能真正的做到科學(xué)合理的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

2.2.建立合理的公司獎(jiǎng)懲制度，激勵(lì)員工熱情提高積極性。

降低成本對(duì)于一個(gè)公司員工其工作態(tài)度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產(chǎn)公司員工的工作積極性和配合以及執(zhí)行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學(xué)的員工激勵(lì)制度是十分需要。當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的獎(jiǎng)懲制度還不完善有些甚至還沒(méi)有正在建設(shè)當(dāng)中沒(méi)有實(shí)施執(zhí)行。這需要各個(gè)房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績(jī)效考核辦法，根據(jù)績(jī)效考核辦法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。

2.3.通過(guò)制度強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理和控制措施

首先房地產(chǎn)公司要建立全面預(yù)算管理體系，全面預(yù)算管理要以提高企業(yè)效益

為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)主體為導(dǎo)向，以銷售和利潤(rùn)為起點(diǎn)，采用倒推，預(yù)測(cè)的方式對(duì)年度及未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。其次是要完善資金管理體系，房地產(chǎn)公司要實(shí)行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理來(lái)完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預(yù)算管理，應(yīng)該企業(yè)將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測(cè)、月度資金計(jì)劃、日現(xiàn)金流量有機(jī)結(jié)合。再就要改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系主要在于完善公司財(cái)務(wù)成本審批制度和改進(jìn)財(cái)務(wù)核算體系，各級(jí)審批人需基于合理授權(quán)，對(duì)合同評(píng)審，成本費(fèi)用支付等實(shí)施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。

3.結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司發(fā)展的規(guī)模、速度以及產(chǎn)品的需求量不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在這新形勢(shì)下如何提高經(jīng)濟(jì)效益，如何做好財(cái)務(wù)成本的全面管理將是房地產(chǎn)公司未來(lái)面臨的長(zhǎng)期問(wèn)題，但也在不斷的完善管理體制，更科學(xué)合理有效的財(cái)務(wù)成本管理體系還需要在今后的發(fā)展中不斷實(shí)踐創(chuàng)新不斷挖掘，結(jié)合自身的房地產(chǎn)公司特色和優(yōu)勢(shì)制定好相應(yīng)的管理對(duì)策，才能保證公司長(zhǎng)久高的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1]袁斌.新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，（23）。

[2]錢(qián)劍.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與完善對(duì)策[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010，（02）。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資金管理 管理機(jī)制 人員素質(zhì) 集中化管理

資金是房地產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的必備要素，在房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展中有著十分重要的意義，強(qiáng)化資金的管理與控制，能夠在一定程度上提升資金的使用效率與效益，規(guī)范公司資金的運(yùn)作流程，使得房地產(chǎn)公司的資金能夠保持在一個(gè)比較合理的水平上，以備不時(shí)之需。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀分析來(lái)看，房地產(chǎn)公司的資金管理仍然存在著諸多亟待解決與完善的問(wèn)題，需要探索合理的途徑不斷地去提升房地產(chǎn)公司的資金管理水平，夯實(shí)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究工作

在一般情況下，項(xiàng)目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大，有鑒于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，一定要先做好項(xiàng)目的可行性研究，以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一，要做好選擇投資項(xiàng)目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問(wèn)題的遺漏，否則將會(huì)使該項(xiàng)目的投資難以回收，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資的失敗。

第二，做好市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等等，都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查研究與分析。只有在較好的市場(chǎng)需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤(rùn)。

第三，搞好投資項(xiàng)目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財(cái)、物等優(yōu)勢(shì)資源及力量，開(kāi)發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好的項(xiàng)目。這就要求我們企業(yè)對(duì)那些已做出可行性研究的項(xiàng)目按風(fēng)險(xiǎn)、效益進(jìn)行排序，選擇那些資金占用少、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短、風(fēng)險(xiǎn)小、效益好的項(xiàng)目作為企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

二、建立健全房地產(chǎn)公司的資金管理機(jī)制

科學(xué)合理的管理機(jī)制不僅有利于房地產(chǎn)公司的資金能夠更好的發(fā)揮作用，而且為公司的長(zhǎng)足發(fā)展樹(shù)立了良好的典范。首先，要優(yōu)化資金的籌措結(jié)構(gòu)。資金籌措涵蓋了合理選擇籌資方式和科學(xué)預(yù)測(cè)資金需求。合理的籌資渠道包括發(fā)行股票債券、融資租賃、銀行信托等貸款）、吸收直接資金等，而預(yù)測(cè)資金需求方法有銷售百分比法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、定性預(yù)測(cè)法等，這需要房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際選擇合理的手段。其次，要強(qiáng)化資金管理意識(shí)，在資金管理上，房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者要借助于員工手冊(cè)、專題會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)教育以及員工會(huì)議交流等方式，強(qiáng)化公司每一個(gè)工作人員對(duì)資金管理重要性的認(rèn)識(shí)，以便在資金管理工作中獲得更多的便利和支持，同時(shí)要樹(shù)立現(xiàn)金流量的概念，對(duì)公司現(xiàn)金流量的相關(guān)信息進(jìn)行密切的關(guān)注，保證任何一筆資金都能夠運(yùn)用到實(shí)處；再者，要不斷地優(yōu)化資金的使用結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)情況等決定流動(dòng)資金的比例，以保持合適的流動(dòng)資金的額度；應(yīng)當(dāng)根據(jù)“保證重點(diǎn)、量入為出、均衡支付、總員控制”的原則，成立公司內(nèi)部的資金調(diào)度中心，讓公司上下級(jí)的資金流動(dòng)情況都能夠被納入到財(cái)務(wù)部門(mén)的控制范圍內(nèi)，保證資金管理機(jī)制的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，確保資金安全。

三、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)的今天，人力資源在社會(huì)各行各業(yè)中的重要性不言而喻，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對(duì)于資金管理乃至房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)足發(fā)展都有著極其重要的意義。其一，房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人要針對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)工作情況，制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計(jì)劃，借助于財(cái)務(wù)技能業(yè)務(wù)實(shí)踐培訓(xùn)、推薦優(yōu)秀員工在職深造、輪崗以及學(xué)歷繼續(xù)教育等多種手段，全方位的提升財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)核算、分析、決策等職能方面的能力，促使他們能夠更加自如的應(yīng)對(duì)工作中的壓力和挑戰(zhàn)；其二，職業(yè)道德的建設(shè)在財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)與教育進(jìn)程中有著同樣重要的作用，要杜絕財(cái)務(wù)人員“謀取私利、挪用公款”等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要嘗試通過(guò)專題會(huì)議宣傳、資金運(yùn)作流程模擬活動(dòng)等方式讓員工意識(shí)到職業(yè)道德的重要性，同時(shí)要將員工日常的工作表現(xiàn)、業(yè)績(jī)等與工資相掛鉤，從而在提高公司財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的同時(shí)，也為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了更多的活力。

四、實(shí)施資金的集中化安全管理

要結(jié)合房地產(chǎn)公司的發(fā)展實(shí)際，完善結(jié)算中心制度，可以建立專屬公司的財(cái)務(wù)結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的統(tǒng)一化調(diào)度、有效化監(jiān)控和集中化管理，保證資金管理的安全、統(tǒng)一與集中。還有，要合理的發(fā)揮出信息化管理的作用，公司領(lǐng)導(dǎo)者要安排專業(yè)人士，結(jié)合公司資金管理的真實(shí)情況，建立公司內(nèi)部的資金管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從而可以在網(wǎng)絡(luò)中隨時(shí)查詢公司資金的流向、最新的資金管理動(dòng)態(tài)等信息，以便在有效地保證資金管理信息傳遞的水平和效率的同時(shí)，提升管理決策的水平。與此同時(shí)，要推行全面的預(yù)算管理，積極地推行預(yù)算審批、監(jiān)督和編制的全面預(yù)算管理控制系統(tǒng)，預(yù)算編制應(yīng)該采用逐級(jí)審批、逐級(jí)編報(bào)與滾動(dòng)預(yù)算管理相結(jié)合的模式，且預(yù)算方法一旦確定，就不能隨意的進(jìn)行修改，以保證全面預(yù)算的真實(shí)合理性，為資金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及時(shí)檢查資金預(yù)算的執(zhí)行情況，分析不一致的原因，建議糾正措施，使資金管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、高效化。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與資金管理是息息相關(guān)的，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住資金管理這一重要環(huán)節(jié)，努力提高資金使用的效率，才能為其可持續(xù)發(fā)展提供更多的保障。在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境下，要以提升資金管理水平作為抓手，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以期在激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，通過(guò)修煉內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益總目標(biāo)。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；審計(jì)；步驟；重點(diǎn)

一、房地產(chǎn)公司審計(jì)的重要性

房地產(chǎn)公司審計(jì)是指報(bào)表使用人委托第三方對(duì)房地產(chǎn)公司管理層編制的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)并對(duì)報(bào)表公允性發(fā)表意見(jiàn)的過(guò)程。其重要作用主要有以下幾個(gè)方面：

1.會(huì)計(jì)師事務(wù)所通過(guò)審計(jì)所出具審計(jì)報(bào)告能夠從專業(yè)性的角度對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表公允性給予意見(jiàn)。管理層提供的財(cái)務(wù)報(bào)表是否嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)制度編制，會(huì)計(jì)處理是否規(guī)范，注冊(cè)會(huì)計(jì)師通過(guò)審計(jì)，采用一定的技術(shù)手段，可以對(duì)其是否公允發(fā)表獨(dú)立意見(jiàn)。

2.增加管理層提供的報(bào)表的公信力。有個(gè)別房企管理層為了績(jī)效考核或達(dá)到其他目的而故意粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。為了使報(bào)表使用者能夠充分信任管理層提供的財(cái)務(wù)報(bào)表并在投資或經(jīng)營(yíng)決策中參考報(bào)表中提供的財(cái)務(wù)信息，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表可以增加報(bào)表的公信力。

3.促進(jìn)管理層加強(qiáng)管理，本著公平公正的原則編制財(cái)務(wù)報(bào)表。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用金額大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)常引入各種類型的戰(zhàn)略合作者，而不同利益主體對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)不同，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目本身成本歸集對(duì)象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件與其他企業(yè)截然不同，行業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的參差不齊及管理層對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度不一，導(dǎo)致一些房企提供的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量不高。通過(guò)審計(jì)提出并解決問(wèn)題可以督促管理層重視且加強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制工作。

二、房地產(chǎn)公司審計(jì)工作的步驟及方法

1.做好審前準(zhǔn)備工作。第一，近些年國(guó)家出臺(tái)了非常多的關(guān)于地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、指引性文件及對(duì)相關(guān)財(cái)政稅收方面的規(guī)定，審計(jì)前應(yīng)充分掌握這些制度及文件并考慮可能對(duì)公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權(quán)架構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)核心人員情況，對(duì)公司文化理念及經(jīng)營(yíng)方針有初步大致的了解：第三，與被審計(jì)單位負(fù)責(zé)人及各部門(mén)進(jìn)行充分溝通，了解公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程、營(yíng)銷及回款策略，特別是要了解公司財(cái)務(wù)核算、內(nèi)控制度、稅收及現(xiàn)金流管控等體系。第四，收集被審計(jì)單位證件及項(xiàng)目資料及清單，包括公司章程、股東會(huì)決議及政府部門(mén)頒發(fā)的三證等。項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、施工許可證等政府部門(mén)批復(fù)的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎(chǔ)上，了解項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，工程施工情況，開(kāi)盤(pán)及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據(jù)公司規(guī)模具此判斷出企業(yè)核算中有可能出現(xiàn)的漏洞及確定審計(jì)重要性。第六，簽訂審計(jì)業(yè)務(wù)約定書(shū)。

2.現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)階段。第一，對(duì)被審計(jì)單位會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行大致梳理分析，索取上年度審計(jì)報(bào)告（如上年度非本事務(wù)所審計(jì)），確定重點(diǎn)審查科目及重要審計(jì)事項(xiàng)，第二，對(duì)重點(diǎn)科目如收入、成本、期間費(fèi)用等發(fā)生額進(jìn)行抽查，特別是大額經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)采用從原始憑證到報(bào)表及從報(bào)表到原始資料（正查法及逆查法）等技術(shù)手段核查其完整性及真實(shí)性。第三，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表重大往來(lái)科目采用發(fā)函詢證等技術(shù)手段核查其真實(shí)性。第四，對(duì)重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)如經(jīng)濟(jì)合同簽訂進(jìn)行檢查，檢查其定價(jià)是否符合市場(chǎng)公允價(jià)格，詢價(jià)、審批及簽訂流程是否符合公司制度規(guī)定等。第五，檢大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如收入的確定、成本的分?jǐn)偧敖Y(jié)轉(zhuǎn)、資本化與費(fèi)用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務(wù)處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項(xiàng)目土地增值稅清算等。

3.編制工作底稿及出具審計(jì)報(bào)告。第一，根據(jù)審計(jì)現(xiàn)場(chǎng)的工作成果編制詳細(xì)的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤及被審計(jì)單位是否愿意調(diào)整等綜合因素并結(jié)合重要性，判斷出具審計(jì)報(bào)告意見(jiàn)類型。第三，獲取被審計(jì)單位承諾函并報(bào)主任會(huì)計(jì)師同意，出具審計(jì)報(bào)告。

三、房地產(chǎn)公司審計(jì)工作的重點(diǎn)

1.收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證三個(gè)條件之一時(shí)即需確認(rèn)收入，但由于平時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時(shí)按較低毛利率計(jì)算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時(shí)間且登錄政府房產(chǎn)部門(mén)網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時(shí)需進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí)際人住等，確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時(shí)間正確。另外，由于目前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開(kāi)發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長(zhǎng)期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對(duì)此部分業(yè)務(wù)，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開(kāi)審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問(wèn)題。

2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，成本歸集對(duì)象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對(duì)象與企業(yè)提供的國(guó)有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對(duì)，以檢查其相互匹配性：第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過(guò)詢問(wèn)財(cái)務(wù)人員、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)完工：第三，要求企業(yè)提供銷售臺(tái)賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤(pán)、房號(hào)、面積等資料：第四，核查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對(duì)象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖澹瑱z查主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。

3.資金的往來(lái)情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時(shí)房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開(kāi)發(fā)商此時(shí)由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會(huì)以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項(xiàng)目。為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對(duì)大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會(huì)決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會(huì)計(jì)年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)利息稅金。最重要的是確定股東的還款來(lái)源，以確保后續(xù)工程順利完工。

4.預(yù)收賬款的審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時(shí)間較長(zhǎng)，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往在會(huì)計(jì)年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤(rùn)，在下一個(gè)會(huì)計(jì)年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤(rùn)。審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對(duì)應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。

5.應(yīng)收賬款審計(jì)。企業(yè)房屋交付后，未交清購(gòu)房款會(huì)記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購(gòu)房合同，必要時(shí)可對(duì)購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實(shí)有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計(jì)。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時(shí)，合同中一般會(huì)要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無(wú)償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用，應(yīng)按公允價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。

四、房地產(chǎn)公司審計(jì)過(guò)程中需注意的問(wèn)題及建議

（一）需要注意的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，政府監(jiān)管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計(jì)人員如只注企業(yè)的財(cái)務(wù)資料如憑證、賬簿，則很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各種違規(guī)則操作，不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)收款較多，而流轉(zhuǎn)稅是根據(jù)預(yù)收款繳納，很多企業(yè)為了緩交稅金-而將預(yù)收賬款放在其他應(yīng)收款科目，逃避稅款入庫(kù)。

3.賬外風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)將未銷售的房屋向金融機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對(duì)外銷售。

（二）建議

1.對(duì)企業(yè)取得的各種政府批文及在政府部門(mén)辦理的相關(guān)證件仔細(xì)研究，并與企業(yè)各個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)及賬務(wù)處理相核對(duì)，檢查其開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)核算等與此類證件的匹配程度，防范企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)及不按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理的行為。

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一、上半年主要工作

1、為貫徹實(shí)施省局“*業(yè)主導(dǎo)，多元經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，達(dá)到鍛煉隊(duì)伍、積累經(jīng)驗(yàn)、提高營(yíng)銷能力的目的，本單位開(kāi)展了以***、***以及各**的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，這給我們?cè)竞?jiǎn)單的*業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來(lái)了很多新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，**產(chǎn)品名稱多、規(guī)格雜、分類細(xì)使財(cái)務(wù)核算工作量成倍增長(zhǎng)，但每一位財(cái)務(wù)人員都能本著“認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)”的工作作風(fēng), 在財(cái)務(wù)核算工作中盡職盡責(zé)，認(rèn)真處理每一筆業(yè)務(wù);各項(xiàng)資金收付安全、準(zhǔn)確、及時(shí)，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何差錯(cuò)。為公司節(jié)省各項(xiàng)開(kāi)支費(fèi)用盡自己最大的努力。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終都將以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的方式展現(xiàn)出來(lái)，及時(shí)準(zhǔn)確地出具各類會(huì)計(jì)報(bào)表。

2、隨著**產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的展開(kāi)，原來(lái)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍已經(jīng)不符合需求，*類產(chǎn)品屬于許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，辦理前置許可需要標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、標(biāo)準(zhǔn)陳列室、平面圖等等手續(xù)繁瑣，在相關(guān)部門(mén)同志的合作下，順利地完成了營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更。

3、根據(jù)縣**要求，今年我**經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一納入縣*****集中支付，這對(duì)于幾十年傳承下來(lái)的*業(yè)財(cái)務(wù)支付習(xí)慣又是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，我科室同志不厭其煩，手把手教下屬單位報(bào)賬員整理原始憑證、填制各類相關(guān)表格，嚴(yán)格要求下屬各單位按照規(guī)定報(bào)銷各類費(fèi)用，對(duì)于不符合要求的，堅(jiān)決予以拒絕。

4、 近年來(lái)，隨著企業(yè)精細(xì)化管理水平的不斷強(qiáng)化，對(duì)財(cái)務(wù)管理也提出了更高的要求。我們以此為契機(jī)，根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)以及財(cái)務(wù)管理的需要，及時(shí)出臺(tái)了公司財(cái)務(wù)組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)、財(cái)務(wù)核算制度、內(nèi)部控制制度、車輛管理制度、預(yù)算管理制度等一系列相關(guān)制度，從而使每項(xiàng)工作有計(jì)劃、有落實(shí)、有監(jiān)督、有考核。在下屬單位費(fèi)用控制方面，一是采取預(yù)算包干的方式，將下屬單位經(jīng)費(fèi)等進(jìn)行預(yù)算控制，節(jié)約歸已、超支自負(fù)，培養(yǎng)了職工的節(jié)約意識(shí)。二是采取預(yù)算審批的方式，對(duì)超預(yù)算的費(fèi)用，必須先層層審批，沒(méi)有審批發(fā)生的費(fèi)用，一律不予報(bào)銷。在現(xiàn)金預(yù)算方面，為提高現(xiàn)金預(yù)算的準(zhǔn)確性，在實(shí)際支付時(shí)做到，沒(méi)有現(xiàn)金預(yù)算項(xiàng)目的不予支付，超預(yù)算支付標(biāo)準(zhǔn)的不予支付。在職工借款還款方面，規(guī)定了借款必須于發(fā)生當(dāng)月還款，起到了降低借款數(shù)額，減少資金占用，避免呆帳發(fā)生的積極作用。通過(guò)預(yù)算管理這一有效的手段，全局從上至下的規(guī)范意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。經(jīng)過(guò)半年的運(yùn)作,大部分單位經(jīng)費(fèi)都能很好地按計(jì)劃合理使用。

5、按上級(jí)關(guān)于做好小金庫(kù)專項(xiàng)治理的通知的要求，在***領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下我部展開(kāi)了自查自糾工作，通過(guò)認(rèn)真自查自糾以及回顧，公司無(wú)明顯小金庫(kù)以及類似行為存在，并出具了自查自糾報(bào)告以及自查自糾承諾書(shū)，通過(guò)此次自查自糾，我們深刻的認(rèn)識(shí)到，“小金庫(kù)”的預(yù)防和治理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作任務(wù)，需要長(zhǎng)抓不懈，已經(jīng)有類似行為的單位或個(gè)人應(yīng)該防微杜漸，沒(méi)有的也不可掉以輕心，而要剖析自身實(shí)際，通過(guò)提高政治覺(jué)悟，加強(qiáng)思想認(rèn)識(shí)、完善制度機(jī)制、縮小收入差距等各種途徑防患于未然。

二、下步工作思路

財(cái)務(wù)部門(mén)作為公司的一個(gè)主要職能監(jiān)督部門(mén)，“當(dāng)好家、理好財(cái)，更好地服務(wù)企業(yè)”是我們財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)盡的職責(zé)。在公司加強(qiáng)管理、規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等等方面我們負(fù)有很大的義務(wù)與責(zé)任。下面談?wù)勎覀兿虏街饕ぷ魉悸罚?/p>

1*****改制進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻，改制經(jīng)費(fèi)涉及面廣資金量大，專項(xiàng)資金專款專用，分類具體，****往來(lái)賬務(wù)涉及年份久遠(yuǎn)，歷年****欠款清理工作量大。****改制的賬務(wù)處理是當(dāng)前工作的重中之重，下步我們財(cái)務(wù)工作重心將向這方面傾斜，按時(shí)保質(zhì)完成此項(xiàng)任務(wù)。

2、加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，進(jìn)一步做好**經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算工作。加快***公司的注冊(cè)及前期準(zhǔn)備工作。

3、 進(jìn)一步按時(shí)高質(zhì)完成財(cái)務(wù)預(yù)算、會(huì)計(jì)決算、經(jīng)濟(jì)分析和其他日常管理工作，為公司的經(jīng)營(yíng)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參考意見(jiàn)。加強(qiáng)日常管理，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。通過(guò)細(xì)化管理，理順流程，實(shí)現(xiàn)資金平衡，減少資金沉淀，為公司的成本控制、增收節(jié)支而努力。

2016年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)出納工作總結(jié)范文

公司財(cái)務(wù)出納月工作總結(jié)

公司財(cái)務(wù)月工作總結(jié)

公司財(cái)務(wù)年終工作的自我總結(jié)

2016年公司財(cái)務(wù)部人員的工作總結(jié)范文

2016年公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)工作總結(jié)

2019年公司財(cái)務(wù)人員工作總結(jié)

2019年公司財(cái)務(wù)部工作總結(jié)范文

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2019年公司財(cái)務(wù)部職員年終工作總結(jié)

公司財(cái)務(wù)工作者個(gè)人工作總結(jié)

2016公司財(cái)務(wù)個(gè)人工作總結(jié)3

2016年股份公司財(cái)務(wù)決算工作會(huì)議上的總結(jié)

篇5

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來(lái)越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤(rùn)吸引了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與，面對(duì)著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國(guó)家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國(guó)房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來(lái)分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開(kāi)。20世紀(jì)90年代初期，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國(guó)才真正開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國(guó)在這方面的缺陷。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始了與國(guó)際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營(yíng)管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來(lái)控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。

2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款。近年來(lái)，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒(méi)有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來(lái)決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)租賃或者買(mǎi)賣(mài)合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問(wèn)題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來(lái)源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購(gòu)買(mǎi)力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平

隨著政府部門(mén)不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。

4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營(yíng)成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營(yíng)收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

筆者根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)利潤(rùn)分配方面提出一些建議：①做好利潤(rùn)分配的長(zhǎng)期規(guī)劃。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢(shì)，從而給企業(yè)融資增加了負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤(rùn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負(fù)債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤(rùn)分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)。②減少以現(xiàn)金分配的方式進(jìn)行利潤(rùn)分配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢(shì)，制定以增加實(shí)收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤(rùn)分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴(kuò)大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進(jìn)企業(yè)盈利，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來(lái)看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。