序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 土地增值稅； 稅收籌劃

房價過高成為我國經(jīng)濟社會最受關(guān)注的焦點，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，2011年我國房地產(chǎn)市場景氣逐步回落，尤以一、二線城市景氣下降較為明顯。新建房屋交易量增幅持續(xù)保持低位，二手房交易量持續(xù)下降，部分城市已降至2008年金融危機時的水平。房價地價漲幅回落，房價穩(wěn)中有降城市數(shù)量逐月增多，居民購房意愿持續(xù)下降。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，產(chǎn)生這個狀態(tài)的主要原因是我國房地產(chǎn)價格長期以來居高不下，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費一般占房價的20%左右，而國內(nèi)卻高達50%～60%。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅由于稅率較高、稅負較重而引起社會廣泛關(guān)注。如何通過稅收籌劃的途徑有效降低土地增值稅，在保證其基本利潤率的前提下使房價進一步降低，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃的基本內(nèi)涵

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。該稅是房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)的一項重要稅種。稅收籌劃受到房地產(chǎn)企業(yè)的普遍關(guān)注，主要原因是土地增值稅稅率較高，并且實行超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔(dān)差距較大，所以，稅收籌劃的空間也大。稅收籌劃是指在符合稅法立法精神的前提下，納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人利用稅法的特定條款和規(guī)定，借助一定的方法和現(xiàn)實技術(shù)，通過對經(jīng)營活動、投資活動、理財活動的周密安排來實現(xiàn)稅款節(jié)省。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。在稅收實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，采用不同的土地增值稅稅收籌劃方法。

二、土地增值稅稅收籌劃具體方法分析

土地增值稅稅收籌劃是在稅法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度展開的。

（一）減少銷售額的籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)的一項重要稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，在確定房地產(chǎn)售價時，要考慮制定價格的收益與享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)系。

例1：東方房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入1 020萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為200萬元，投入400萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費用為50萬元（準(zhǔn)予稅前扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為70萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該項目可以加計扣除（200+400）×20%=120萬元。

該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。

由于增值率為21.4%，該納稅人應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅，即：

土地增值稅=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬元）

稅后利潤=1 020-200-400-50-70-120-54=126（萬元）

如果東方公司進行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價格降低為1 008萬元，則該公司的增值率為（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為1 008-200-400-50-70-120=168（萬元）。進行稅收籌劃后東方公司減輕稅收負擔(dān)168-126=42（萬元）。

（二）增加扣除項目的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售價格不變的情況下，增加可扣除項目金額，增值率會降低，從而帶來應(yīng)納土地增值稅稅額的減少。這樣做的好處：一是可以免繳或少繳土地增值稅；二是提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋配套設(shè)施，提高企業(yè)的市場競爭力。

例2：上例中，假定其他條件不變，住宅售價仍然為1 020萬元，但是東方公司增加了住宅內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目金額增加到850萬元（原為840萬元，即200+400+50+70+120=840萬元），則土地增值稅情況為：增值額=1 020-850=170（萬元），增值率=170/850=20%，

如此，東方公司土地增值稅可以免稅。稅收籌劃前后進行比較，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加了10萬元，但應(yīng)納稅額卻減少了54萬元，所得稅前實際收益增加44萬元。當(dāng)然，增加扣除項目金額必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。

（三）代收費用的籌劃

稅法規(guī)定：對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但是不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。按照這個規(guī)定可以利用代收費用進行籌劃。

例3：東方房地產(chǎn)公司銷售商品房，獲得售價2 500萬元，按當(dāng)?shù)卣笤谑鄯繒r代收了400萬元的各項費用，該公司的支出如下：支付土地出讓金150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元，其他允許稅前扣除的項目金額為150萬元。

方案一：如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨收取，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%=930（萬元）

（2）增值額：2 500-930=1 570（萬元）

（3）增值率：1 570/930=168.8%

（4）應(yīng)繳納土地增值稅=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（萬元）

方案二：如果公司將代收費用并入房價一并征收，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（萬元）

（2）增值額：2 500+400-1 330=1 570（萬元）

（3）增值率：1 570/1 330=118.05%

（4）應(yīng)繳納土地增值稅=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（萬元）

顯然，東方公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1 570萬元，但是采用第二種代收方法，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加400萬元，從而使納稅人減少納稅60萬元（645.5-585.5），取得稅收籌劃效益。

（四）不同核算方式的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得土地使用權(quán)之后，要對土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，但是并不一定只建筑一種標(biāo)準(zhǔn)的住宅，標(biāo)準(zhǔn)不同，則稅收依據(jù)不同，稅收依據(jù)不同，在核算時就應(yīng)該分別核算。如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，以免繳納土地增值稅；如果都是非普通住宅或商用房，則可合并核算，使總體增值率降低，從而達到節(jié)稅目的。

例4：東方房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年同時開發(fā)兩個項目，總銷售額為50 000萬元，其中高層住宅樓（非普通住宅）的銷售額為30 000萬元，別墅的銷售額為20 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為38 000萬元，其中高層住宅樓的可扣除項目金額為26 000萬元，別墅的可扣除項目金額為12 000萬元。

方案一：分開核算，應(yīng)納的土地增值稅為：

（1）高層住宅樓增值率=（30 000-26 000）/26 000

=15.38%

（2）應(yīng)納稅額=4 000×30%=1 200（萬元）

（3）別墅增值率=（20 000-12 000）/12 000

=66.67%

（4）應(yīng)納稅額=8 000×40%-12 000×15%

=3 200-180=3 020（萬元）

（5）合計稅額=1 200+3 020=4 220（萬元）

方案二：合并計算，應(yīng)納土地增值稅為：

（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%

（2）應(yīng)納稅額=12 000×30%=3 600（萬元）

兩個方案相比，分開核算比合并核算多支出稅金620萬元（4 220 -3 600），因為高層住宅的增值率為15.38%，而別墅的增值率為66.67%，分開核算會增加稅收負擔(dān)，如果合并核算就可以使別墅的增值率由于平均而降低至31.58%，從而使總稅金少納620萬元，本案例中，合并核算是最佳選擇。

（五）利用裝修費的籌劃

對于一些正在開發(fā)的未售項目，精裝修后再進行出售，可增加扣除項目金額，以合理降低增值率。另外，還可以考慮增加一些與房產(chǎn)相互配套的特殊設(shè)施，以更大程度增加扣除額，降低增值率。

例5：東方房地產(chǎn)公司建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)計收入為3 000萬元，扣除項目金額（不含稅前可扣稅金）為800萬元，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加率3%。

方案一：如果不進行裝修，計算如下：

（1）營業(yè)稅=3 000×5%=150（萬元）

（2）城建稅=150×7%=10.5（萬元）

（3）教育費附加=150×3%=4.5（萬元）

（4）上述與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合計為165萬元，則扣除項目合計為965萬元。

（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%

（6）應(yīng)納土地增值稅=2 035×60%-965×35

=1 221-337.75=883.25（萬元）

方案二：如果先對這些新建的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進行裝修，預(yù)計發(fā)生裝修費為600萬元（含裝修負擔(dān)的所有稅費），然后再對外銷售，售價為3 600萬元（假定裝修費按成本價算），計算如下：

（1）營業(yè)稅=3 600×5%=180（萬元）

（2）城建稅=180×7%=12.6（萬元）

（3）教育費附加=180×3%=5.4（萬元）

（4）上述與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合計為198萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，裝修費可以同時加計20%扣除。

（5）扣除項目合計為：800+600+198+600×20%=1 718（萬元）

（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%

（7）應(yīng)納土地增值稅=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（萬元）

通過比較，方案二比方案一少繳土地增值稅199.95萬元（883.25 -683.3）。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)公司新建房地產(chǎn)，是否裝修出售，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)市場狀況及購房者的購房意愿等。

三、結(jié)語

以上介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，企業(yè)可根據(jù)實際情況靈活運用。目前我國房地產(chǎn)調(diào)控進入了關(guān)鍵時刻，降低房價已成為共識。如果繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策，市場可能發(fā)生異變，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新一輪洗牌，一些中小開發(fā)商，尤其是那些沒有歷史囤地的中小開發(fā)商，可能將面臨比較大的風(fēng)險，或因破產(chǎn)倒閉而退出市場，或被其他大中型開發(fā)商收購。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展和獲利，必須提高本行業(yè)的市場競爭力，而房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅稅收籌劃得當(dāng)對本企業(yè)提高市場競爭力有著深遠的現(xiàn)實意義。

【參考文獻】

[1] 蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學(xué)出版社，北京交通大學(xué)出版社，2011.

[2] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2011.

[3] 石紅紅.基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實證研究[J].生產(chǎn)力研究，2011（7）.

篇2

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項目；稅收籌劃

一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項目有以下兩種情況：(1)2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項目的合同開工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。房地產(chǎn)企業(yè)老項目可優(yōu)先選擇簡易計稅辦，理由如下：

(一)“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5％和11％。房地產(chǎn)老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6％。

(二)由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅進項稅額。因為房地產(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產(chǎn)企業(yè)老項目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3％，而是已提高的增值稅稅率11％，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負情況。與此同時，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，嚴重的會導(dǎo)致法律訴訟。

(三)過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項目應(yīng)選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項目計稅辦法選擇應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)項目自身的特點。房地產(chǎn)老項目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩(wěn)妥。

(四)營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業(yè)知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項目稅收籌劃

按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，從2016年5月1日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項目必須適用一般計稅辦法。(一)一般計稅辦法中銷售額的概念這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=(全部價款+價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)/(1+11％)*11％，而當(dāng)期允許扣除的土地價款=當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)面積/該房地產(chǎn)項目的可售面積*支付的全部土地價款。

(二)日常經(jīng)營活動進行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時需注意以下幾點：(1)積極學(xué)習(xí)稅法。企業(yè)增強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。(2)只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應(yīng)商應(yīng)按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票。

(三)適應(yīng)“營改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營模式營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17％的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11％的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計增值稅進項稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實現(xiàn)增值稅稅負合理與優(yōu)化。

(四)合理明確地劃分新老項目的費用界限，規(guī)避涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應(yīng)進行嚴格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項目需共同承擔(dān)的成本費用，且取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產(chǎn)老項目還是房地產(chǎn)新項目產(chǎn)生的費用，由房地產(chǎn)新項目全額承擔(dān)，予以用相應(yīng)的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻：

[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

[2]展云.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅收籌劃案列分析[J].市場周刊，2016.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；案例

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，稅收負擔(dān)重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，也促使政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導(dǎo)致市場成交量的減少，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運用有關(guān)政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發(fā)的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬元，公司為開發(fā)該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據(jù)212.4萬元，另公司通過往來從其它相關(guān)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

如果按提供金融機構(gòu)證明據(jù)實扣除，則開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構(gòu)利息證明，則開發(fā)費用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補簽協(xié)議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬元，關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開具發(fā)票，交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開的另一家房地產(chǎn)公司，這樣做對公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營業(yè)稅。這時公司的開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發(fā)得較早，當(dāng)時稅務(wù)局對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。

二、營業(yè)稅的籌劃

營業(yè)稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需支付出1823.22萬元給該開發(fā)公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發(fā)公司，該開發(fā)公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉(zhuǎn)讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷售款視為銷售，交納營業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業(yè)稅的籌劃，能與該開發(fā)公司協(xié)商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經(jīng)過多次協(xié)調(diào)、洽商，該開發(fā)公司同意修改協(xié)議，我公司通過對營業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬元。

三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務(wù)籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個計劃表，按當(dāng)年預(yù)計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務(wù)費的發(fā)票，同時做好相關(guān)會議費證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計1年后就可銷售，當(dāng)時有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當(dāng)時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務(wù)對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經(jīng)濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。

結(jié)論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動和財務(wù)活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。

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篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動,因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實現(xiàn)共贏。

舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計價,并裝飾后經(jīng)營,定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負,實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報建時,預(yù)先立項明確一定面積作為自建物業(yè)。待實現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點是報建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據(jù)稅法,預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時已晚,稅務(wù)清算需要按照市場價視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如:某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

篇5

一、新會計準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會計準(zhǔn)則實施后，創(chuàng)新性地實現(xiàn)了會計信息化，且具有比舊有會計準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財務(wù)報告目標(biāo)。在新會計準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計量。在新會計準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法一改后進先出法，新的加權(quán)平均法和先進先出法會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對方法將會增加其企業(yè)的稅負；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當(dāng)期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規(guī)定也會促使企業(yè)稅負有所增加。在固定資產(chǎn)計量方面，新會計準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準(zhǔn)則在公允價值計量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產(chǎn)計量，進而影響到房地產(chǎn)損益計算。針對投資性房地產(chǎn)的會計處理，新會計準(zhǔn)具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。

二、新會計準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的對策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會計準(zhǔn)則中確認要求相對比較嚴格。為了規(guī)避或者最小化負面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會計準(zhǔn)則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認時間便可以被延遲，從而實現(xiàn)對納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時間。