序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產商業地產培訓，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產 多級市場 對策

隨著商業地產的不斷開發，各種問題也伴隨而來，給商業地產投資者、運營者、管理者提出了嚴峻的挑戰。可以說，最近幾年是我國商業地產的建設高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業地產開發在設計、運營、招商、管理等方面處在種種的誤區，正如中國城市化進程不斷引發大量城市社會問題一樣，中國商業地產開發過程中的認知模式、定位模式、決策模式、開發模式、融資模式、經營模式、管理模式等存在一些誤區，而這些誤區也是導致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產多級市場的產生和相關的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產多級市場的現狀

房地產市場指的是通過房地產的出租，買賣，抵押等各種經濟手段所產生的地產交易方式，它是雙方互利互惠的一種經濟交易方式，也是這個社會所有與房地產為商品交際的總稱。通過開發商對地皮的開發和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經濟要素構成的一個大系統。所以， 房地產市場是房地產商品交換的場所和領域，也是房地產商品一切交換或流通關系的總和。房地產市場的分級運行主要是從房地產市場交易的層次和權屬內容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產一級市場即土地使用權的出讓市場， 具有壟斷經營性質， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發生的權屬讓渡的經濟關系的綜合。

二、房地產多級市場形成的原因

1.房地產商的認知過于商業化

更多的房地產商在開發房地產的過程中更多的是看中了房地產所可以帶來的商業利益，而一味的忽視了房地產的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經濟的需求解決了市場的發展，更多的二手住宅的業主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產多級市場的步伐。

2.房地產的開發缺乏深遠的系統思考

商業地產的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，當前許多商業物業的開發卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規模的城市才能提高商業價值，并為商業現代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發商共同參與。商業地產的建設和運營對區域經濟發展產生重大影響，因而要受到政策、法律法規的嚴格約束。政府政策對商業房地產的區域選擇和未來發展前景有很大的影響。同時由于商業地產的高投入特點，決定了商業地產的開發需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產與國家的經濟主脈所割不開的關系。

三、房地產多級市場的對策

1.努力發展二手房產市場

房地產二級、三級市場具有經營和消費性質， 即在經營與使用消費之間平行轉移， 表現為經營者與經營者， 經營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產的增量市場， 三級市場主要是存量房地產的再轉讓市場。企業和本地與外地的房地產需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產資源的優化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產多級市場打下良好的思想基礎。同時加大中介人員的培訓力度， 不斷提高中介人員素質， 提高服務和管理水平。

2.調整我國房地產的整體結構

根據我國人多地少的特點，很多經濟開發商，想根據開發房地產項目從而來提高國民生產總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經濟相關開發者與房地產商聯合，一味的將其看作是經濟的新增長點也是不現實的。目前為止，我國的中低檔的房地產多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區添加相關的交通服務設施。所以， 調整住房的結構， 主要不是壓制中高檔住房市場的發展， 也不是鼓勵低檔房建設， 而是要以產品創新為核心來調整現有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產業及其市場長期發展的重點，從而拉動房地產多級市場的發展。

總而言之，房地產多級市場由于其高投入、高產出和高回報以及建設周期長、涉及單位多等特點，決定了商業地產項耳開發經營過程中的高風險。商業地產項目除了一般項目風險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據前文的總結，筆者認為，根據我國房地產的多級市場，對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經營的方式。

參考文獻：

[1]楊有志.我國住房公積金繳存率模式的創新[J].財貿經濟，2013（12）.

篇2

關鍵詞：商業地產；經營模式；對策

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業地產的定義

商業地產全稱是“商業房地產”。關于商業地產的定義，中國商業地產聯盟指出商業地產的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。俠義的商業地產概念是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。

崔勝和認為：“商業地產同時具有商業和地產的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和金融三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。”應該說，地產和商業是兩個基礎屬性，分別表示了硬件基礎和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業地產所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。

近幾年來，商業地產成為房地產行業投資的熱點，但是商業地產是一個高利潤、高風險的行業，一方面是商業地產本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業地產的巨大風險開始顯現，一大批商業地產項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業地產在我國還是一個新生事物，行業開發運營的理論還未形成，項目運作不規范，許多開發商只看重短期利益，缺乏商業地產開發成熟的經營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業地產開發經營模式，促進我國商業地產健康、穩定的發展。

2 我國商業地產主要經營模式的特點

隨著開發商對商業地產經營模式的重視，目前推向市場的許多商業地產項目也有很多模式，國內常見的模式基本有三種經營模式：純銷售模式、租售結合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項目建成后，開發商通過直接全部出售給投資者及經營者，來回籠資金，開發商一般不涉及到后期的經營與開發管理。這種模式，一般對開發商的能力素質要求比較低，準入門檻也低，這樣開發商的資金財務壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發運營的風險。這對資金不是很雄厚的開發商來說是個很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經營者，產權出售，使一個完整的商業設施的所有權及經營權被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發。第二，投資者各自為政，自身調節能力不足，經營混亂，后期經營出現困境，最后導致投資者及經營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發商持續發展。

因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發商自身經營模式的因素影響，此類模式在現階段仍是我國中小開發商的重要選擇。這類模式一般開發一些專業性較強的商業街或者專業批發市場。

2.2 租售結合模式

租售結合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開發商在開發商業地產之前，與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。

在國內，萬達集團首創“訂單模式”一直為業內所稱道，萬達集團與眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合發展協議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利與義務。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優勢；第一，強強聯合，通過各種品牌組合，整合開發商家與商家的資源，產生經營優勢，降低了市場研判失誤的風險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產企業資源效用最大化。第二，開發前已經確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規劃的原因出現改造現象。第三，發更具有科學性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢。

首先，商圈所在區域經濟發展的變化，業態的變化及設施的改變都會導致原先地產商與商業企業的規劃出現調整，相應的原設計的業態組合將會出現變化。

再者，聯盟伙伴之間的不可預測性的變化，由于其經營狀況的不可預測性，在其合作過程中，聯盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導致關系改變。

第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發商之間的矛盾，例如租金，規劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產開發商為了促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內，由買家把經營權交出由房地產商行使，開發商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經營模式在上世紀六七十年代出現于美國，后流行于日本、香港等國家和地區。該模式在上述一些國家和地區的成功經驗表明，如果房地產市場發育比較成熟、開發商的社會信譽度高，也會實現開發商與業主雙贏的局面。

這種模式的優勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內獲得穩定的投資回報，而且風險非常小。另外，由于這種商鋪已被產權分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經營者自負盈虧，無論經營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經營者必須細心經營，才能夠發展下去，或者更大的利潤。

這種模式也有其風險：一是承租經營風險。商場如戰場，如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發展商如期支付租金，發展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發展商的信譽風險。發展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續進行另外項目的開發，如若因投資失敗或者經營不善，導致發展商出現嚴重危機，將直接危及發展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。只租不售經營模式就是指商業地產開發商在項目建成之后，通過出租經營，增加商業的物業附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，是國際商業地產的主流經營模式。

這種模式主要優點在于:首先，其產權關系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內外大型商業公司的進駐，帶來其先進的商業地產經驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩定的租金收入也為開發商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業的管理團隊能夠熟練制定商業的總體規劃、資源的整合利用，進行統一的招商管理，大大提高了商業地產成功的可能性。

而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業地產的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業地產開發，將會帶來巨大的財務風險。第二，開發商要具有專業的商業運營管理經驗和專業的商業人才隊伍。這種模式從前期的規劃到后期的經營管理，這都需要專業的經營運營公司來運營。

3 我國商業地產運營過程中的問題

3.1 商業地產前期開發定位模糊，運營模式不足。

一個成功的商業地產項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發商還是單純的按照住宅項目進行開發，導致在商業運營模式選擇上不能符合所開發的項目。

商業地產包含的產品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業業態和產品型式的差異，決定了開發理念和開發模式的差異。

3.2 商業地產融資渠道不足

我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發周期一般在3-5年，而完整的商業地產項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發商的融資能力是個嚴峻的考驗。

3.3 商業地產運營的專業人才和團隊不足

商業地產的高額回報率，吸引開發商從住宅開發商或其他行業轉變而來，沒有專業的商業地產知識和專業人才團隊，對于項目的開發一般是根據以往住宅開發的經驗和國外、國內典型成功運作項目的經驗來運作。商業房地產的復雜性事實上要求了其開發、建設、經營、管理應當是由各類專業性的組織共同協作來完成。專業人才和團隊的缺失致使在商業地產開發的過程中出現了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發生。

4 我國商業地產未來發展的對策

4.1 開發商加快提高其商業地產開發運營的能力

商業地產不同于一般的住宅房地產，住宅地產主要是消費品，而商業地產主要是投資品。商業地產的類型非常多，這就要求開發商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發住宅房地產的思路進行運營。所以開發商應該拓寬思路，學習國外的商業地產先進理念，加快提高商業地產開發運營能力，確保商業地產項目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業地產投資資金需求大，開發周期長，成為了開發商發展障礙的重要因素。目前，許多國內開發商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導致商業地產開發過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關的法律法規。

4.3 專業人才的培養和專業團隊的建立

一個具有復合專業經驗及資源的開發、經營、管理團隊，是保證商業地產開發成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業地產領域，雖然我國發展商業地產已經有許多年，但是，成功的商業地產項目的數量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業的人才隊伍和管理團隊。為此，應該大力發揮行業協會和高等教育的作用，培訓相關人才，借鑒國外經驗，同時建立我國相關人才的培訓機制，源源不斷的為本行業提供人才，才能保證商業地產的可持續發展，促進我國商業地產健康、穩定的發展。

參考文獻

［1］呂波．商業地產贏家的探秘［M］.北京：機械工業出版社，2008.

［2］王偉毅，李乾文．創業視角下的商業模式研究［J］.外國經濟與管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商業地產改變中國［M］.哈爾濱：黑龍江美術出版社，2007.

篇3

今年3月30日，美國國際資產管理協會（IREM）與上海威斯頓不動產管理學院舉行新聞會，首次對外宣布，IREM專為管理各類大型不動資產投資組合的從業人員設置的資格認證――CPM項目正式進駐中國，隨后將展開招生 、授課及資格認證等一系列工作。

現在，CPM培訓項目終于中國落地啟航。

開學典禮上，建設部原副部長、中國房地產業協會名譽會長楊慎，上海房地局副局長龐元，上海財經大學教授、威斯頓不動產管理學院院長印華等，分別作了簡短而精彩的講演，本刊予以另文專摘。

另，《財富地產》在今年五月對CPM項目做過詳細報道之后，再次探訪CPM在中國的首次啟航，分別采訪了講師Mr. Ramon Venero以及首期班的兩位學員。

Venero先生自1978年起從事商業地產投資管理業務。曾就職于大型美國房地產集團、地區開發公司及資產管理公司，并一度管理隸屬于大型開發商建筑商集團的屬于他本人的資產管理公司。曾管理過多種物業類型的資產，含住宅地產、商業地產、零售商鋪、工業地產、業主委員會資產及度假地資產。

《財富地產》：請問您最早從事什么行業，如何加入到CPM的教育培訓工作的。

Mr.Venero：可能CPM的會員面對這個問題都會有一個相同的回答：進入這一行純屬偶然。我最初的理想是做一個管道工人。是開發商找到我，來幫他們打理一些資產管理的業務。后來就慢慢進入這一行了。

我在1990年正式加入IREM協會，而且協會要求會員在正式成為會員之前，必須要參加一定數量的會議。我自己曾經有自己的資產管理公司，現在全職投入CPM教育工作，這也是我的愿望。現在除了上課之外，還在攻讀博士，希望將來可以更多地在大學里進行資產管理教育。

《財富地產》：第一天上課感覺如何，和在美國教CPM有什么區別？

Mr. Venero：感覺非常好。我有一班非常棒的學生，而且資歷也非常深，遠遠超出我的想象。雖說有文化和語言上的差異，但我們溝通得還是非常好，這讓我感覺和在美國沒有太大區別。如果說區別的話，還是在于語言，但很多東西中美還是有相似之處，例如財務課程，基本是相同的。

《財富地產》：您如何看待CPM培訓項目在中國的前景？

Mr. Venero：上海的房地產開發已經達到一個非常高的水平，甚至已經超出了我的想象，包括建筑設計、施工質量、服務品質等等。給我的感覺是，如果中國的房地產業者可以在中國運營好這些高質量的樓盤，那么他們在世界上任何一個城市都可以做到同樣好。

此外，上海房地產業的物業和二手房交易，也已經達到了世界水平，和倫敦、紐約、東京這些大城市已趨于一致。那么，為了保證開發和行業的深度發展，必然要求市場有一批資深的，受過專業教育的人才。而作為擁有如此大量房產的市場，勢必需要大批專業的資產管理人才出現，參與投資與開發建設。

CPM是有幾十年歷史，非常成熟專業的資產管理教育系統。我期望幾年內可以出現中國本土的CPM教師來加入我們的隊伍。我非常看好CPM項目在中國的前景。

劉琦，上海世博土地儲備中心資產管理處處長，首期CPM培訓班學員。

孫浩，上海鵬欣集團有限公司資產管理部副總經理，首期CPM培訓班學員。

《財富地產》：你們最早是怎么知道這個培訓班的？

劉琦：前段時間，威斯頓學院組織了一個活動，邀請的印華教授正好是我的老師。通過他我知道了這個培訓班。加上我本身就做資產管理，所以就報了這個培訓班。

孫浩:通過幾年的運作，威斯頓學院的培訓在業內已經有了品牌知名度。我們作為開發商也能夠感受到威斯頓能很好地把握住地產教育走向。所以這次威斯頓學院辦了這個CPM的資格培訓班，我也是非常樂意來參加的。

《財富地產》：這兩天的課感覺如何？

劉琦：這是CPM第一次在中國開課。美國教師上課有他們自己的風格，認真盡職，形式也很有趣。雖然有些文化差異，但學員們大部分都是年輕人，對于新生事物易于接受，還是比較容易融入其中。我以前也參加過一些相關培訓，但這次CPM在課程體系以及老師的風格上都和以往有區別。這門課除了課程和國際完全接軌之外，最有特點的地方在于它專門開設了關于資產管理道德規范的課程，并且需要作為考試內容。我認為這點非常重要，這門課非常有助于端正和規范從業人員的敬業態度。

孫浩:我的感覺也比較好。CPM雖然之前在北京有過，但并不成功。這次算是第一次正式落戶中國。CPM培訓，對于我這樣的開發商的工作，對中國的房地產行業都是非常有幫助的。中國的商業地產，經過持續幾年的開發高峰之后，現在進入了一個營運高峰。雖然現在有專業的管理公司，但未必有專業化的業主。而CPM的培訓可以培養出更聰明、更有經驗、懂得用國際語言來溝通和交流的業主。對于資產管理道德規范這門課，中國有句古話，先做人，再做事。行業道德也就是職業自律。CPM能夠發展成今天的規模，它必定有其內在核心的道德價值觀和道德規范，而這些是保證一個行業正常運行的基礎。所以我覺得這門課對我們來說很有必要。

《財富地產》：你們認為CPM課程對自己日后的工作會有怎樣的幫助？

劉琦: CPM課程偏重于培養你的思考能力，強化你的職業精神，會讓你用一種非常職業的態度對對待資產管理。可能這其中的某一兩點并不會現在就現實可用。但是它是一種體系，最終會讓你掌握一種方法，一種專業思維方式.

孫浩: 之前也參加過一些相關的培訓，作為專業的資產管理培訓來說，這還是第一次。應該來說，其它的一些培訓，主要偏重于一些專業能力的培養，而CPM更側重于思維方式的培養，是在告訴你一個想問題的方式方法，然后用大家都能理解的方式來進行交流和溝通，這就突破了語言文化的障礙。

《財富地產》：作為從業者，請問你們是如何看待上海資產管理行業的現狀。

劉琦：上海也好，中國也好，很多年以來房地產業一直處于一種高速開發的階段，但是目前隨著城市土地和可開發空間的減少，中國的房地產業可能需要把注意力更多地轉向持有長期經營的物業。那么在這個時候，注冊資產管理師就顯得格外重要。中國的地產業將逐漸由強調開發而轉為強調經營管理。那么資產管理專業出身的人，以及持有CPM資格的專業人士，將會在上海以及中國地產業越來越顯現出他職業優勢。

孫浩: 應該說，國內的地產業發展到現在這樣一個階段，迫切希望有更高水平更高素質的人才來進行資產管理。因為談得上資產，就很可能是上億上十億的規模。在這種情況下，一個很小的失誤就會導致一個很大的損失。所以這時就需要一批精于資產管理的專業人士來服務，甚至可以說現在已經到了呼之欲出的階段了。

汲取教訓積極應對

由美國次貸引發的金融危機，已波及全球，正在各國經濟和社會生活帶來嚴重沖擊。現在大家都在熱議救市對策，這次危機是長期潛存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事論事。中國作為13億人口的發展中國家，值得從中吸取的教訓很多，我認為關鍵是重視實體經濟。美國的次貸危機，表面上是房地產引起的，實質上是金融體系混亂造成的，特別是金融管制混亂及金融衍生品失控造成的后果。以虛擬經濟取代實體經濟，必然導致實體經濟虛幻化，夸大經濟總量，這類教訓十分深刻。

重視實體經濟就要時刻關注三件事：一是適時調整信貸，保證資金充裕；二是增加供給，做到總供給與總需求基本平衡；三是擴大消費，拉動內需不斷增長。這三條的實質就是保增長、穩經濟，防止經濟下滑。

近來，國內外看好中國經濟，主要是中國經濟基本面沒有改變，依然處于快速穩定增長勢頭，這一點來之不易。

房產管理是資產管理

很高興參加威斯頓不動產管理學院舉辦的“國際注冊資產管理商業地產”綜合課程班的開學典禮。謹代表上海市房地資源局表示祝賀。

前天，我的老師印華教授來過電話，得知楊部長也出席，我們深感榮幸！感謝楊部長多年來對上海房地產業發展的關心和支持！

據邀請函介紹，“學院所招學員涵蓋國內外一線房地產公司。廣大房地產從業人員已經意識到，目前房地產的操作已經逐步向資產管理方向轉移。”我認為，這是一個比較重要的認識深化。

說到資產管理，會涉及到什么是資產，什么是資產價格；在房地產言房地產，就涉及到什么是房價。

我們對房價的認識和分析已經經歷了三次拓展。

第一次是從產品向商品的拓展，隨著計劃經濟向市場經濟的轉變，人們認識到房價不僅是由成本決定，更是由供求關系決定的，并將市場供求情況作為分析房價波動的主要工具；

第二次是從房地產商品向房地產資產的拓展，認識到房地產不僅是實物商品，同時是貯存財富并具有保值增值功能的實物資產，這時房價就不僅由簡單的市場供求關系決定，而類似金融市場的資產定價行為，會受人們預期的影響（望梅止渴是預期，等待第二只靴子落地也是預期），還會產生價格泡沫；

第三次是從房地產市場內部向市場外部的拓展，將房地產市場放到我國資本市場中、我國宏觀經濟整體中、國際資本市場中、國際資本流動和整個世界經濟背景中進行分析，房地產價格不僅受到房地產市場內部供求關系、對資產價格預期的影響，還受到貨幣供應量、匯率、利率、稅率等宏觀經濟變量的影響。在2004年10月我局給建設部領導的一份專題報告中已經明確提出，要高度重視匯率、利率、股價、油價、房價的五市互動關系。如果說當時許多同志對此還不以為然的話，自去年下半年至今的世界范圍內發生的貨幣金融動蕩，以及所帶來的后果，已經給我們上了深刻的一課。現在我們回到課堂上，希望能從理論和實際的結合上補上這一課。這將是十分重要的！

預祝“國際注冊資產管理商業地產”綜合課程班達到預期效果，取得圓滿成功！

學習最新理論 絕不紙上談兵

很高興大家來參加威斯頓學院學習，現在房地產市場可能遇到一些波折，但從長遠來看還是向上的。特別是，從十七大以后調控思路有了明顯轉變：重新確認房地產業是國民經濟的支柱產業之一；提出要增加居民的財產性收入比重；今后解決住房問題，解決老百姓民生問題很重要一點可能是要分層次、多渠道的解決。有的是通過市場渠道，有的是通過政府財政這個渠道；并開始關注租賃市場的發展，對個人出租住房收入改按10%征收租賃綜合稅，但是這些還不夠。房地產是一個區域性市場，不能一刀切進行調控，應當采用“擴大有效供給，疏導過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”的思路來調整對策措施，這樣市場才能健康有序發展。

篇4

去年初，受萬科等大企業高調宣傳影響，整個地產行業瞬間覺得轉型已經迫在眉捷，而轉型大的方向，就是從過去單一的土地開發模式，轉向持有運營。這對于多年習慣了“買地――賣房”模式的大多數開發企業來說，向持有運營轉型并非易事。意欲轉型的房企，涵蓋來說至少在意識上要有以下幾項“互聯網+”的觀念需要確立。

棄開發模式 轉持有運營

首先要明白所謂向著營運轉型就是：向資產管理轉型、向生產資料獲取方向上轉型、向既有客戶資源挖掘服務轉型。

這其中，除去原有管理營運團隊和資源整合發生戰略性轉變之外，企業同時也需要增加儲備IT團隊，以使其帶動原有團隊接納吸收互聯網思維。唯此，發展的速度，或者明確地說就是業績，才有可能保住增長，不至于轉型之中大起大落。

以行業龍頭萬科來說，其物業銷售營業額已突破2000億元。在整個地產市場嚴重供過于求的大勢之下，與所有房企一樣面臨著全國戰線的回縮，這就使其面臨著一線等核心城市只能保住利潤，卻不能支持業績擴張這樣的窘境。萬科在三四年前才調整戰略，明確逐步增多持有型物業占比方向，所以近幾年來我們看到的是它在拼命向養老地產、產業地產、旅游地產方向尋求轉向。但其增長速度和規模顯然不足以支撐過往2000億元大盤轉型。所以，萬科又做社區“五菜一湯”，做小區O2O，甚至找雷軍去聊和地產可能根本不相干的事。

當今的世界，TMT領域的大佬已經無所不能。谷歌甚至百度都要進軍汽車行業，研制出產智能汽車。那么地產商的跨界、混業也必將是大勢所趨。尤其是那些上市的地產公司，面對“新常態”之市場，單純靠賣樓銷售已經走到盡頭，業績支撐很難維續。未來三兩年內，我們一定會看到房企向持有轉型，甚至向非地產行業領域轉型。科技、農業、輕資產服務等領域或許都有可能看到開發商的身影。

棄借貸開發 轉金融投資

中國持續二十年的房地產開發模式看似繁復，簡單概括則只有一個――向銀行借錢融資，之后建房賣房，最終獲利。這個模式在當今市場供求關系徹底轉換、市場風險和銀行管控日益趨緊的形勢下已經不可維系。未來開發商應該從金融機構的借貸者，轉向金融融資的參與者，甚至主導者，房企的運營才有可能得到保障。

事實上，自2009年政府加大房產調控力度，許多地產企業和相關金融界人士已經意識并著手采取新的地產融資形式和手段。也就是自那時起，各類地產信托、基金等層出不窮、名目繁多。但其本質上，多數還是以開發商購地和銷售回籠資金為導向。

而現在互聯網金融風起云涌，舊有的地產融資模式有了更大的擴展空間。剛剛披露年報的碧桂園去年業績突破千億元，據悉與其在金融方面的創新不無關聯。其與上市金融公司匯聯深度戰略合作，金融公司為其設計了從投標拿地到眾籌銷售的所謂“地產全產業鏈金融服務”產品，不僅資金成本大幅度降低，而且支持力度效率遠高于以往的單一形式。

由于房企是近乎類金融的企業，物業資產與生俱來的融資優勢使其在金融領域可以游刃有余，包括其龐大的業主資產潛在空間，在互聯網金融大行其道之當下時節，房企不但可以通過眾籌等方式獲取低成本資金，更可以通過資產投資方式實現跨界成功。

近幾年，我們看到有越來越多的國人去海外購置房產，“國人未來十年置業熱點一定是在海外”的論點也催動許多國內有實力的房企去海外投資地產項目。如果以基金的模式帶舊有客戶去海外購置自己開發的房產，房企無疑又挖掘了一個巨大的金礦。

棄土地開發 轉行業跨界

過去二十年，如果說土地招拍掛制度制造了世界經濟獨有的政府土地財政，進而一夜暴富的發展奇跡，那么資本市場向房企開放，允許大量房企上市，甚至開放所有行業上市企業從資本市場進入房地產領域，則是這一畸形經濟實現的引擎發動機。當資本市場與土地拍賣聯動，土地與股市互推上漲，進而將樓市推向極致甚至瘋狂程度之時，新一屆政府所說的“轉型”和“新常態”，實際是在警示：這一模式已經走到盡頭。

房企的核心生產資料只有兩個――土地和資金。當市場供大于求形勢顯現，土地生產資料的價值必然大幅度滑落，不被認知。未來整個行業必然面臨因產能過剩而導致大量企業退市，或者關張倒閉的行業倒退和蕭條。轉型，不僅是發展，對于多數房企來說，更有可能僅僅為了活命。

事實上，在一個良性的相對完善的房地產市場之中，所謂房企的生產資料遠遠不止土地和資金兩項。比如歐美、日本、東南亞等國家，商業管理、資產經營、酒店、城市公寓、工業廠房，甚至機場、碼頭、影視、旅游、體育產業等都可以使地產商投資并且獲利。而這些領域的資源其實正是時下國內開發商所欠缺的生產資料。在此方面，萬達無疑已是做出了很好的范例，其整合院線、足球、體育經紀、主題公園等，其規模不同于萬科模式的快速擴張，生產資料的多元化注定是其基礎。

近三五年來移動互聯網帶給各行各業巨大沖擊，新技術、新產業以及新商業模式無處不在。大數據、云計算、物聯網三大體系已經通過許多行業滲透進入房地產領域。當地產開發商所提供的物業空間已是所有行業承載體之時，每一個行業企業，其實都事實上成為了開發商的生產資料。

去年底，雷軍的小米公寓亮相引來眾多眼球。但其實國內城市公寓第一品牌的“未來寓”已然稍稍在做全國的布局擴張。這家由基金背景支持的管理公司已經在南京、上海等城市自持管理，或者與開發商合作有項目，今年計劃將進軍北京，與京城房地產商尋求合作。

我們看到，去年中國的中超俱樂部無一例外的全部由開發商出資所有。作為全世界第一大運動項目，足球固然對于塑造品牌甚至擴張拿地能帶來直接的利益，但中超最大的獲益者――廣州恒大，則在最輝煌耀眼的時刻推出了它的礦泉水和糧油。而眾多人的看法，由于地產企業業績下滑，中超未來兩年將會有一家俱樂部老板易手。危機也無處不在。

這些信息都說明房企的機會與市場還有很大的可為空間。跨界跨行業，整合更多的生產資料，實際在驗測著開發商老板們的眼光與智慧。

棄短線掙錢 轉孵化投資

總理今年兩會上不僅提到了互聯網+，更重要的是提到了要鼓勵全民創業。可以說，中國正趕上史上絕無僅有的創業機會。

時下各類形式的創業孵化器涌現。從已知的數據看，全國孵化器數量可能多達上萬個。除去政府主導的之外，大量的孵化器還是由天使或VC投資人和投資機構所為。

所謂的孵化器，無非是給創業者提供創業的空間，并對項目加上引導，促其成功。所以，物業空間是所有孵化器的載體，是基礎和必要硬件。而這方面無疑開發商有著與生俱來的優勢。

無人不知喬布斯車庫創業的傳奇故事。世界上許多偉大的進入世界五百強的公司都由創始人初期在十分艱難的環境下創業成功，將企業做大成為市值百億，甚至上千億、上萬億的公司。而近年IT、互聯網難得的發展機遇，也為中國創造了絕佳的創業空間和環境。當眾多八零后、九零后創業風起云涌一般掀動起創業大潮之時，擁有物業空間資源的開發商如果錯過搭載的機會，則只能證明這個企業終將走向沒落。

商業地產現在全國大量過剩，除了招商和運營管理在其中起著重要作用之外，開發商的思維意識固化，也是其重要原因。面對電商對傳統商業物業沖擊，以及整體供應量過剩的雙重壓力，開發商現在甚至可以將購物中心和社區商業定位為“商業孵化器”，將市場潛力大、市場可延展空間大、團隊管理強的品牌商業引入，或者協助其發展成為連鎖商業。此類模式在萬達廣場也在升級換代之時，相信會有極大的可為空間。

此前不久，北京幾家華堂商場相繼關張停業，原有的開發商將其改造為商務辦公使用。這種隨市場而轉向的做法是一種明智之舉。在北京寫字樓租金水平大大高于商場租金收益之時，在法規可以接受的前提下，資產的價值得到了最大化發揮。但是，如果能更徹底地向孵化器轉型，也許會有更意想不到的收獲。

本人去年開始入黑馬營創業培訓營學習，如果按照中國特色商學院主要是為了“混關系”去看，我倒認為，這里其實才是地產商們最應該來的地方！創新企業、各行各業的產品和創新商業模式會聚于此，對于想籠絡各業資源甚至生產資料的開發商來說一定會不虛此行。

地產之大勢未來，就是開發商極少再有靠海量房產銷售獲利發展的可能。對于那些高融資成本的房企來說，這可能難以接受，但“新常態”下也只有迎對，而不要繼續壓賭逆轉。一方面手里的項目要盤活，另一方面長遠的投資必須迎對。長線投資將是開發商們不得不面對的現實。

昨天和幾位同學聚會，一位同學講青島萬達廣場經營狀況如何如何慘淡。事實上大家都知道，作為中國最成功的商業地產開發商萬達模式確實創造了天下奇跡，但全國多地萬達廣場商戶生意不佳，鋪面空置現象也十分普遍。

去年起萬達推出了2.0版本萬達廣場，即以主體公園等體驗式消費為主導的經營模式。就其自身創新來說，此方向不能說不對。但就全國已建成上百個1.0版萬達廣場來說，其改造升級也成為必然。假設可以把萬達廣場定義為“商業孵化器”，萬達劃出一定比例的空間用于商業品牌孵化，其連鎖規模效益對于商家來說都將是火箭引擎一般的助力，輕輕松松就可以快速培育出數家IPO上市公司。其所獲得的回報收益怎是賣點物業、收點租金可以匹敵！

棄銷售主導，轉技術營運

“互聯網+”代表一種新的經濟形態，即充分發揮互聯網在生產要素配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟社會各領域之中，提升實體經濟的創新力和生產力，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。

就地產行業來說，新常態下整個行業市場，房企面對轉型需求與壓力，則必須改變舊有的組織結構，特別是團隊構成。必須從只管地和錢的簡單、粗放營運模式，向增多經營管理專業人員、IT人員、金融專業人員方向轉型。

當使用大數據進行市場定位已經可以顛覆過往任何大牌專家、機構所謂專業報告之時，房企的投資以及運營終將徹底改變。而在市場總體已經嚴重過量的現時市場之中，產品主義、經驗主義的操盤都已過時。一個以銷售為導向的金融產品的設計加上平臺渠道化的引流，或許可以讓所有的營銷行為都棄之不用。而這些，無不仰賴于團隊轉型，人力資源儲備戰略轉型。

總體來說，過去二十年中國房地產是高速發展的“圈地――賣房”一個模式，中國從住房短缺轉瞬之間成為了絕大多數城市房屋過剩的國家。全國現在房地產開發企業總計3萬多家，境內外上市地產公司多達數百家。在市場預期向下的大環境背景之下，房企如何繼續存活下去？這是擺在許多開發商面前不得不面對的現實。

篇5

1.中國的城鎮化還沒有結束，大量的人口將從三四線城市和農村涌入一二線城市。未來數年內人口流動的主導方向都是從中小城市進入一線城市，因此，北京、上海等一線城市的土地以及二線城市一些地段較好的土地是稀缺的。可以預測，在未來數年內，我國的房價水平在總體上還將平穩上漲，但是由于地價越拍越貴，房價與地價之間的利差將越來越單薄。

2.另一方面，因為我國出生率的下降以及人口預期壽命的延長，總人口縮減和中青年人口占比減少將成為我國人口變化的總趨勢。加之我國嚴格的計劃生育政策，人口因素對中國房地產市場的影響比歷史上任何一個國家都可能更為劇烈。根據招商證券研究中心的研究報告，我國25－45歲的購房適齡人口在2008年已經達到高峰，隨后將持續下降，在2018年以后下降速度會明顯上升。城市化進程在一定程度上能抵消適齡購房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來14年左右的時間里有效。目前的城市化率已經達到46%，城市化率在未來會處于加速階段，城鎮購房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個高峰平臺，其中2023年前后達到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統的以開發為主導的房地產企業在購房高峰期后將越來越難以獲得快速增長，所以，隨著我國城市化水平的提升和人口增長率的不斷下降，房地產行業應該逐漸轉向以持有核心商業地產為主的綜合運作模式上面來。

二、以客戶導向的綜合房地產企業運營管理過程研究

以客戶為導向的理念是綜合房地產企業保持競爭力的根本。綜合房地產企業持有大量物業，此類物業一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續吸引客戶的。要真正做到以客戶為導向，完善企業的運營管理流程，房地產企業必須要做到以下幾點。

(一)對潛在客戶進行分類

房地產企業的客戶既包括居民又包括商業用戶，不管產品是面向居民的居住型房地產還是商戶的商業地產，企業都應該首先對項目的潛在客戶進行細分，以確定各細分市場中客戶的需求，并以此作為產品設計與開發的基礎。比如萬科就將其客戶細分為成功家庭、職業新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務實家庭型，這種細分有助于產品的精細化開發。

(二)建立基于客戶價值的分析模型

對于房地產企業來說，客戶的價值在于他們可以給企業帶來現金流量，所以房地產企業可以采用建立在現金流貼現方法上的客戶價值分析模型，對客戶的價值進行計算。客戶價值的大小中取決于客戶對項目的購買量、企業的預期收益率和現金流持續期。根據分析可以確定客戶價值的大小，幫助企業確定目標客戶群。

(三)確定企業的目標客戶

在對客戶價值進行分析之后，房地產企業可以追求那些符合自身戰略定位的客戶作為目標客戶。目標客戶確定之后，應了解其對于產品的需求，要實現這個目標，房地產企業就應該設立一個可以反饋客戶的態度的專門機構，用以跟蹤并不斷地改善房地產企業所提供的產品與服務。這個機構的核心是建立與企業規模相符的客戶信息管理系統，并致力于掌握客戶的個性化信息。

(四)對目標客戶開展一對一開發與營銷

在項目開始之前，房地產企業應該為目標客戶制定一流的規劃設計、施工方案和商業方案，開發人員和產品營銷人員都應該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來思考項目，保證項目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項目實施階段，項目經理、項目商務經理以及企業的相關職能部門，需要與客戶充分溝通，隨時注意項目實施與客戶需求間的關系;項目竣工之后物業管理的持續期限很長，一般來說與房屋的使用壽命相等，所以對于客戶來說房地產公司物業管理質量的重要性絕不亞于房地產的質量本身。如果房地產公司所提供的物業管理服務中讓業主獲得了好處，他們必然會成為房地產商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開發商的美譽度和知名度，同時也提升了房地產公司產品的差異化水平。

(五)以客戶為中心重組業務流程

傳統的房地產企業普遍存在一種重視產品，而輕視客戶的運營管理體系。因此，要建立客戶導向的運營模式，房地產企業就必須對企業的整個業務流程、企業文化、信息流程、培訓模式等進行全方位再造，才能所得整個組織轉變為客戶導向的組織。

1.業務流程再造

業務流程再造所涉及的主要內容是決策權力分配流程的再造、業績評估體系的再造和員工激勵機制的再造。決策權力分配流程的再造主要涉及到在客戶導向的模式下重新進行權利劃分和部門劃分的問題，新的決策流程應該能更靈活的處理客戶的訴求。業績評估體系和員工激勵機制的再造主要涉及到在新的運營管理模式下，如何激勵員工以客戶的需求作為自己工作的出發點，以及如何將對客戶的服務納入到企業的績效考核體系中的問題，新的評估的激勵體系應該更有利于激發員工服務于客戶的意識。客戶導向的運營模式塑造涉及到了企業經營管理過程中的所有環節，不僅包括傳統上的營銷與市場部門，工程部門、法律部門、財務部門等都會成為客戶接觸的窗口，都成為企業價值增值過程中的一部分。因此基于客戶導向的管理要求企業必須從體制上推行部門間橫向合作，協同應對客戶的問題與訴求，形成以客戶為中心的企業組織架構體系和運營管理程序。

2.企業文化再造

房地產企業將其企業文化逐步從“產品為中心”或“銷售為中心”的文化轉變為“以客戶為中心”的文化，企業的各個部門的工作都從客戶角度來展開，把提高客戶的滿意度作為企業的經營目標之一。同時還可以結合企業內部的機構整合，推行嶄新的機構組織模式;結合企業的人力資源規劃，打造企業價值和個人價值和諧共生的平臺。

3.信息流程再造

房地產企業應該結合最先進的信息技術，建立可全企業共享的內部客戶數據庫系統，將客戶的基本情況、與企業的交易記錄、客戶對產品的滿意度、客戶對產品的后續需求等信息進行整合，然后充分利用企業收集的數據，通過數據挖掘，及時滿足客戶的訴求，并可以使對客戶的一對一營銷變得更為方便。

4.培訓模式再造

房地產企業必須加強對新老員工再培訓，真正作到把企業“客戶導向”的運營理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業目標深入員工內心，讓企業員工的目標與公司目標保持一致，而不發生理念上的沖突，這樣才能使組織發揮最大的效益，使員工的工作達到最大的效率。企業培訓工作應把重心集中于對企業理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運作方式等方面。

5.客戶導向運營管理的制度化

房地產企業可以在實踐經驗的基礎上，建立符合公司戰略的客戶導向型管理制度，具體包括:客戶資料及來往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項目回訪管理、項目物業管理等內容，并將這些內容細化、規范化，形成標準化的管理。

三、基于客戶導向的綜合房地產企業運營管理模式設計