序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇投資基金方式，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

期間內(nèi)含報(bào)酬率法

（一）期間內(nèi)含報(bào)酬率法的原理與運(yùn)用

期間內(nèi)含報(bào)酬率法（IIRR，interiminternalreturnrate）計(jì)算方便，原理簡(jiǎn)單，它由傳統(tǒng)的投資評(píng)價(jià)方法—內(nèi)含報(bào)酬率法（IRR，internalreturnrate）演繹得出。內(nèi)含報(bào)酬率是使風(fēng)險(xiǎn)投資基金凈現(xiàn)值為零的報(bào)酬率，其公式為：式（1）中，Ci是ti時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)投資基金產(chǎn)生的現(xiàn)金流。在評(píng)價(jià)仍處于運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)投資基金時(shí)，往往假定風(fēng)險(xiǎn)投駛鸕逼詒喚饃?，并可获得相当诱~渫蹲勢(shì)笠稻蛔什壑擔(dān)AV）額度的凈現(xiàn)金流入。在各期的現(xiàn)金流都已明確的情況下，式（1）可寫(xiě)為：式（2）中，T為評(píng)價(jià)期風(fēng)險(xiǎn)投資基金已設(shè)立的年數(shù)；NAV為評(píng)價(jià)期風(fēng)險(xiǎn)投資基金的凈資產(chǎn)價(jià)值；Ci為評(píng)價(jià)期前風(fēng)險(xiǎn)投資基金在ti期產(chǎn)生的現(xiàn)金流；IIRR為評(píng)價(jià)期T風(fēng)險(xiǎn)投資基金的期間內(nèi)含報(bào)酬率。

假設(shè)某風(fēng)險(xiǎn)投資基金創(chuàng)建于2001年3月1日，約定存續(xù)期為10年，2005年3月1日該基金擁有3個(gè)未上市企業(yè)股權(quán)，股權(quán)比率均為50%，這三個(gè)企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值分別為1500萬(wàn)、1800萬(wàn)和4500萬(wàn)元。2002年、2003年和2004年這三年該基金的凈現(xiàn)金流分別為-1300萬(wàn)、-1480萬(wàn)、-2220萬(wàn)元。利用式（2）計(jì)算該基金的期間內(nèi)含報(bào)酬率為：

從上式可知，該風(fēng)險(xiǎn)投資基金在2001年3月1日到2005年3月1日間的期間內(nèi)含報(bào)酬率為26.43%。期間內(nèi)含報(bào)酬率可用來(lái)比較風(fēng)險(xiǎn)投資基金的收益狀況。如當(dāng)期市場(chǎng)平均投資收益率為10%時(shí)，上例中該風(fēng)險(xiǎn)投資基金的收益則為市場(chǎng)平均收益的2.643倍，表明該基金的風(fēng)險(xiǎn)投資家因向受資企業(yè)提供增值服務(wù)而獲得了市場(chǎng)平均投資收益的2.643倍。

（二）期間內(nèi)含報(bào)酬率法的局限性

運(yùn)用期間內(nèi)含報(bào)酬率法評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)投資基金的效益，有計(jì)算簡(jiǎn)單、受主觀因素影響少、易于操作等優(yōu)點(diǎn)，但在運(yùn)用中還應(yīng)注意到以下幾點(diǎn)：

1.期間內(nèi)含報(bào)酬率忽略了風(fēng)險(xiǎn)投資基金在評(píng)價(jià)期后投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流，從而低估了風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資效益。式（3）表示風(fēng)險(xiǎn)投資基金在整個(gè)存續(xù)期間產(chǎn)生的現(xiàn)金流。由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金在設(shè)立時(shí)都規(guī)定大約十年的存續(xù)期，因此，以評(píng)價(jià)期T為界，風(fēng)險(xiǎn)投資基金存續(xù)期間產(chǎn)生的現(xiàn)金流由三部分組成：風(fēng)險(xiǎn)投資基金在評(píng)價(jià)期T前所投資企業(yè)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流、評(píng)價(jià)期T仍存在的投資企業(yè)組合未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、未來(lái)新增投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流。即：計(jì)算期間內(nèi)含報(bào)酬率所利用的風(fēng)險(xiǎn)投資基金在T期的凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）相當(dāng)于式（3）中等號(hào)左邊的第二項(xiàng)，即T期風(fēng)險(xiǎn)投資基金擁有的投資企業(yè)組合產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流。因此，期間內(nèi)含報(bào)酬率法忽略了式（3）中等號(hào)左邊第三項(xiàng)，即風(fēng)險(xiǎn)投資基金在評(píng)價(jià)期后投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流，從而造成了風(fēng)險(xiǎn)投資基金評(píng)價(jià)的整體低估。

2.風(fēng)險(xiǎn)投資基金成立后的最初幾年里，由于存在著較高的管理費(fèi)用、啟動(dòng)成本及對(duì)受資企業(yè)價(jià)值的保守估計(jì)，計(jì)算的期間內(nèi)含報(bào)酬率較低。因此，計(jì)算期間內(nèi)含報(bào)酬率時(shí)，還需利用歷史數(shù)據(jù)擬合校正系數(shù)，以校正最初幾年期間內(nèi)含報(bào)酬率存在的系統(tǒng)性低估。由于我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資基金設(shè)立的時(shí)間短、缺乏數(shù)據(jù)積累，難以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資基金的各期期間內(nèi)含報(bào)酬率擬合合理的校正系數(shù)，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金內(nèi)含報(bào)酬率的無(wú)偏估計(jì)。

（一）內(nèi)在年齡法的提出

風(fēng)險(xiǎn)投資基金的內(nèi)在年齡法（internalage）是仿照人的生理年齡概念而提出的。風(fēng)險(xiǎn)投資基金與人類(lèi)相似，從最初投資到最終兌資要經(jīng)歷大約十年的約定生命期，但由于所投資企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程與退出時(shí)機(jī)不同，風(fēng)險(xiǎn)投資基金的資金回報(bào)速度與額度也各不相同。如A、B兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金同設(shè)立于2000年1月1日，到2006年1月1日，風(fēng)險(xiǎn)投資基金A已基本完成了預(yù)定的投資與兌資任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的投資回報(bào)；風(fēng)險(xiǎn)投資基金B(yǎng)卻因?yàn)樗顿Y企業(yè)發(fā)展緩慢而仍不能回收資本。因此，風(fēng)險(xiǎn)投資基金設(shè)立后已經(jīng)歷的年份也不能反映它的真實(shí)成熟程度。在風(fēng)險(xiǎn)投資基金最終完全清算的假定下，內(nèi)在年齡法等于評(píng)價(jià)期風(fēng)險(xiǎn)投資基金投資比率與兌資比率之和的一半，以公式表示為：式中，T為評(píng)價(jià)期，L為風(fēng)險(xiǎn)投資基金的生命期即約定存續(xù)期。

風(fēng)險(xiǎn)投資基金的內(nèi)在年齡取值范圍在0到1之間，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)投資基金在初設(shè)立時(shí)，投資項(xiàng)目尚未選定，資本投入和投資收入均為零，故其內(nèi)在年齡為零；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)投資基金接近規(guī)定解散期，各類(lèi)資本投入均已完成，投資項(xiàng)目基本完成增值并已實(shí)現(xiàn)退出，此時(shí)內(nèi)在年齡接近1。在實(shí)務(wù)中，總投資額可用風(fēng)險(xiǎn)投資基金設(shè)立時(shí)的資本承諾額近似表示；總收入中除包含評(píng)價(jià)期前各期收入外，還需估計(jì)當(dāng)前及未來(lái)投資組合在基金完全清算前的收入，這可通過(guò)兩種方法實(shí)現(xiàn)：數(shù)量分析法，專(zhuān)家意見(jiàn)法。外部投資者不了解風(fēng)險(xiǎn)投資基金的真實(shí)投資狀況，一般采取數(shù)量分析法，即以評(píng)價(jià)期風(fēng)險(xiǎn)投資基金的凈資產(chǎn)價(jià)值和未履行資本承諾額（undrawncommitment）作為未來(lái)收入額的近似值。而基金管理者則可在專(zhuān)家評(píng)價(jià)投資組合未來(lái)收入的基礎(chǔ)上加和未履行資本承諾額來(lái)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)投資基金的未來(lái)收入。

假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金A設(shè)立于2000年1月1日，設(shè)定資本承諾額為1000萬(wàn)美元，約定期限為10年。到2006年1月1日，該基金已向企業(yè)組合投入資本600萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)收入1000萬(wàn)美元；未履行資本承諾額300萬(wàn)美元，當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)投資基金的凈資產(chǎn)價(jià)值為1200萬(wàn)美元，專(zhuān)家評(píng)價(jià)投資組合的未來(lái)收入為1500萬(wàn)美元。則利用數(shù)量分析法計(jì)算該風(fēng)險(xiǎn)投資基金的內(nèi)在年齡為：

利用專(zhuān)家意見(jiàn)法計(jì)算該風(fēng)險(xiǎn)投資基金的內(nèi)在年齡為：

（二）內(nèi)在年齡法的特點(diǎn)

內(nèi)在年齡法雖不能像期間內(nèi)含報(bào)酬率那樣提供明確的、可供比較的收益報(bào)酬率，但在運(yùn)用中，卻具有獨(dú)特的魅力：

1.針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)高度的信息不對(duì)稱(chēng)性，向不同的信息掌握者提供了不同的估算方法，有較強(qiáng)的適用性。在風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資與收入方面，風(fēng)險(xiǎn)投資基金管理者能結(jié)合投資時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)投資基金的現(xiàn)金流；內(nèi)在年齡法在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資基金未來(lái)收入的估算中采取了數(shù)量分析和專(zhuān)家意見(jiàn)兩類(lèi)方法，使各類(lèi)評(píng)估者都能利用自己掌握的信息對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資基金作出最佳評(píng)價(jià)，并且評(píng)價(jià)結(jié)果不會(huì)相差懸殊。

2.對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資基金管理者而言，內(nèi)在年齡法不僅是評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)投資基金運(yùn)行狀況的有效手段，而且是一種簡(jiǎn)單有用的風(fēng)險(xiǎn)管理工具。風(fēng)險(xiǎn)投資基金管理者能借助內(nèi)在年齡法迅速感知其所管理的每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金的成熟程度，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)投資基金的成熟期歸類(lèi)投資組合，檢查設(shè)立年份相同但嚴(yán)重脫離平均內(nèi)在年齡的風(fēng)險(xiǎn)投資基金所存在的問(wèn)題。

篇2

私募股權(quán)投資基金（Private Equity，簡(jiǎn)稱(chēng)PE），是以非公開(kāi)方式向少數(shù)投資者募集資金，將所募集的資金投資于非上市公司股權(quán)的一種投資方式 。私募股權(quán)投資基金的退出是指，PE投資機(jī)構(gòu)待被投資企業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟后，通過(guò)IPO、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)實(shí)現(xiàn)投資變現(xiàn)，獲得投資收益，從而結(jié)束整個(gè)資金運(yùn)作的全過(guò)程，即“募集―投資―管理―退出―再投資”的循環(huán)過(guò)程，進(jìn)而進(jìn)入基金的下一個(gè)生命周期。在整個(gè)投資循環(huán)中，私募股權(quán)投資的退出是其最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是核心環(huán)節(jié)。投資基金的成功退出保證了資本的流動(dòng)性，使得資本在私募股權(quán)投資基金這一生態(tài)系統(tǒng)中能循環(huán)運(yùn)動(dòng)。

一、私募股權(quán)投資基金的退出方式

我國(guó)私募股權(quán)投資起始于上世紀(jì)80年代，經(jīng)過(guò)30多年的探索，目前，私募股權(quán)投資基金的退出機(jī)制主要有以下幾種形式：

1.首次公開(kāi)發(fā)行（IPO）

IPO這種退出方式是指被投資的企業(yè)成長(zhǎng)到一定程度時(shí)，通過(guò)該企業(yè)在證券一級(jí)市場(chǎng)首次公開(kāi)發(fā)行股票，將私人權(quán)益轉(zhuǎn)換成可以在證券交易所二級(jí)市場(chǎng)交易的公共股權(quán)，使私募股權(quán)投資基金實(shí)現(xiàn)資本回收和增值。從投資收益率的角度來(lái)看，IPO退出一直是最理想的退出方式，其投資收益最高，一般可達(dá)到基金初始投資金額的幾倍甚至幾十倍。對(duì)于被投資企業(yè)，IPO的退出方式將企業(yè)的控制權(quán)歸還給企業(yè)家，維持了公司的獨(dú)立性。

IPO也存在一定的局限性，一是IPO門(mén)檻較高，不僅對(duì)Pro-IPO公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、獲利能力等有著嚴(yán)格的要求，而且退出市場(chǎng)容量有限。二是IPO所需時(shí)間較長(zhǎng)，上市前期準(zhǔn)備工作繁多，上市期間手續(xù)比較繁瑣，上市之后對(duì)于原先公司的股權(quán)投資者有很長(zhǎng)一段時(shí)間的“禁售期”，致使私募股權(quán)基金的流動(dòng)性變差。三是面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，外部的宏觀環(huán)境尤其是上市前股市走勢(shì)會(huì)影響到IPO退出的成敗。

2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指私募股權(quán)投資基金將其所持有的被投資企業(yè)的股權(quán)出售給任何其他人。數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出給PE帶來(lái)的收益約為3.5倍，僅次于IPO退出帶來(lái)的收益率。選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的企業(yè)一般達(dá)不到IPO要求，無(wú)法公開(kāi)出售其股份，因?yàn)樗侥脊蓹?quán)投資基金有一定的存續(xù)期，期滿(mǎn)后不得不將其投資變現(xiàn)，故而選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式退出。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要包括股權(quán)回購(gòu)和企業(yè)并購(gòu)兩種方式。

股權(quán)回購(gòu)，是指在私募股權(quán)投資協(xié)議中設(shè)置回購(gòu)條款，這其實(shí)是私募股權(quán)投資基金在項(xiàng)目投資時(shí)為日后變現(xiàn)股權(quán)預(yù)留的退出渠道，是一種保守的不太理想的退出方式。這其中又包括了管理層回購(gòu)、股東回購(gòu)、企業(yè)回購(gòu)三種不同的形式。

企業(yè)并購(gòu)，包含兼并與收購(gòu)形式。兼并是指有第三方實(shí)力較強(qiáng)的公司與PE所投資的公司合并組成新的公司，實(shí)現(xiàn)PE資本的退出。收購(gòu)是指第三方企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)被PE投資的企業(yè)的股份或者產(chǎn)權(quán)從而達(dá)到控制企業(yè)的目的，在這個(gè)過(guò)程中使得私募股權(quán)投資基金收回資本。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出能夠使私募股權(quán)投資基金迅速收回投資從而實(shí)現(xiàn)全面退出，并且受資本市場(chǎng)行情影響較小，但是相對(duì)IPO，投資回報(bào)率偏低不可避免，也不利于私募機(jī)構(gòu)的社會(huì)知名度和良好信譽(yù)的形成。

3.資產(chǎn)清算

資產(chǎn)清算是私募股權(quán)投資最不成功的一種退出方式，也是投融資各方最不愿意采用的退出方式。PE機(jī)構(gòu)一旦認(rèn)定被投資企業(yè)發(fā)展緩慢或者由于其他因素導(dǎo)致項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)，就要果斷撤資止損，如果退出及時(shí)，即便投資失敗也能收回一定比例的投資額，減少繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的損失。資產(chǎn)清算雖說(shuō)是投資失敗后最好的退出方式，但是通過(guò)走法律程序的清算過(guò)程耗時(shí)較長(zhǎng)，退出成本較高。

二、我國(guó)私募股權(quán)投資基金退出現(xiàn)狀

自2004年我國(guó)深圳證券交易所中小板的開(kāi)通和2009年創(chuàng)業(yè)板的推出以來(lái)，私募股權(quán)投資基金退出渠道逐漸增多，2013年年底，新三板方案突破試點(diǎn)國(guó)家高新區(qū)限制，擴(kuò)容至所有符合新三板條件的企業(yè)，隨著多層次資本市場(chǎng)不斷發(fā)展和完善，PE退出行為愈加活躍，圖1顯示了2008年至2015年我國(guó)私募股權(quán)投資基金退出情況。

從圖中我們可以看出，我國(guó)私募股權(quán)投資基金退出的案例數(shù)量從2008年到2010年出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，這與金融危機(jī)之后2009年的四萬(wàn)億刺激政策和創(chuàng)業(yè)板的推出有著高度相關(guān)性。由于2011年下半年出現(xiàn)的通脹壓力和持續(xù)緊縮的貨幣政策使得資金募集出現(xiàn)困難，退出渠道受阻，PE行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，致使2011年和2012年我國(guó)PE退出數(shù)量不僅沒(méi)有保持原有的增長(zhǎng)速度，甚至有所回落。2013年至2015年間，中國(guó)的私募股權(quán)市場(chǎng)退出案例數(shù)量又出現(xiàn)了井噴式增長(zhǎng)，尤其在2015年實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，共實(shí)現(xiàn)1878筆退出案例，這主要是因?yàn)楸煌顿Y企業(yè)掛牌新三板即可成為可交易、可轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，新三板市場(chǎng)為股權(quán)投資提供了絕佳的投資平臺(tái)，成為PE機(jī)構(gòu)新的退出方式。

從退出方式來(lái)看，根據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2015年，被投資企業(yè)掛牌新三板退出的案例達(dá)954筆，占比超過(guò)50%；IPO退出376筆，占比15%；并購(gòu)?fù)顺?67筆，占比為14% 。此外，PE基金還通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)?、清算、管理層收購(gòu)等多種方式實(shí)現(xiàn)了退出。圖2顯示了2015年我國(guó)私募股權(quán)投資基金退出方式的分布情況。

從上圖可以看出，新三板吸引了眾多中小企業(yè)掛牌，構(gòu)建了PE機(jī)構(gòu)退出的新渠道，隨著新三板政策紅利釋放促進(jìn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)，在2015年，掛牌數(shù)量和市值均成長(zhǎng)了幾十倍，新三板已成為PE機(jī)構(gòu)退出的主要方式。除此之外，PE機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資退出已呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，退出方式逐步趨于理性。

三、完善我國(guó)私募股權(quán)投資基金退出方式的建議

首先，在新三板市場(chǎng)方面，雖然在過(guò)去的一年中，PE機(jī)構(gòu)在新三板市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范疇得到有效拓寬和延伸，通過(guò)新三板退出的案例呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，但也間接為PE機(jī)構(gòu)增加了競(jìng)爭(zhēng)，從創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展階段來(lái)看，進(jìn)入發(fā)展及成熟后的主要融資渠道依賴(lài)PE機(jī)構(gòu)的支持，然而新三板活躍后，企業(yè)可以通過(guò)新三板面向更多的投資人進(jìn)行募資，估值水平也可能進(jìn)一步放大，因此PE機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)壓力陡增。PE機(jī)構(gòu)應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)迎接挑戰(zhàn)，對(duì)所發(fā)行的股權(quán)投資類(lèi)基金產(chǎn)品的可行性進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，切不可為“保殼”而降低了基金產(chǎn)品的質(zhì)量，不管采用什么方式退出，對(duì)于PE機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的基金產(chǎn)品是今后自身安全退出的重要保證。

其次，注冊(cè)制于2016年3月1日起正式實(shí)施，期限為兩年，新股發(fā)行效率將提高，未來(lái)PE退出渠道更加完備，在PE機(jī)構(gòu)參與推薦掛牌及做市放?_之后，PE可以選擇摒棄傳統(tǒng)的IPO之后就直接退出的做法，甚至并不一定需要從投資企業(yè)快速退出，通過(guò)對(duì)投資企業(yè)的培育，與投資人共同享有企業(yè)成長(zhǎng)帶來(lái)的溢價(jià)。

篇3

一、什么是證券投資基金

證券投資基金是投資方式的一種，這種基金主要由基金單位發(fā)行，通過(guò)對(duì)投資者資金的集中，再將資金交由專(zhuān)業(yè)的托管人進(jìn)行托管，利用各種金融工具進(jìn)行投資，獲取收益。其運(yùn)行的原理是使用大家的小錢(qián)組成大錢(qián)，再進(jìn)行集體的投資，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的基金管理，得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投資方式的規(guī)模比較龐大，能夠募集到很多的資金，證券投資基金的方式已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，具備一定的專(zhuān)業(yè)性，而且交易成本也比較低，能夠獲得更多的投資，這種方式不僅僅能夠降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠根據(jù)不同的需要進(jìn)行不同方面的投資[1]。

二、什么是開(kāi)放式證券投資基金

開(kāi)放式證券投資基金與證券投資基金不同，開(kāi)放式證券投資基金發(fā)起時(shí)，是不具備基金總數(shù)的，能夠隨著不同投資金額，決定不同的投資項(xiàng)目，投資者還能夠隨時(shí)將資金取出或者出售。相比于傳統(tǒng)的證券投資基金來(lái)說(shuō)，開(kāi)放式證券投資基金的基金規(guī)模比較不確定，而且沒(méi)有固定的期限，基金的交易也能夠隨時(shí)的進(jìn)行，相關(guān)的機(jī)構(gòu)也會(huì)使用廣告宣傳的手段向投資者公開(kāi)信息，能夠保證對(duì)客戶(hù)的服務(wù)更加的周到，使客戶(hù)滿(mǎn)意[2]。

三、現(xiàn)階段開(kāi)放式證券投資基金組合的基本情況

（一）從眾效應(yīng)過(guò)于明顯?，F(xiàn)階段由于基金組合的投資項(xiàng)目比較集中，這就直接的導(dǎo)致了很多的投資都會(huì)影響市場(chǎng)的行情，造成了市場(chǎng)的短期波動(dòng)，這樣的形式不利于進(jìn)行基金的投資，也使得很多的投資失去了實(shí)際的價(jià)值。從眾效應(yīng)導(dǎo)致當(dāng)投資市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)直接的影響整個(gè)投資，出現(xiàn)極其慘烈的損失。所以，在進(jìn)行開(kāi)放式證券投資基金組合時(shí)，要注意避免從眾效應(yīng)的現(xiàn)象發(fā)生，能夠減少一定的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（二）整體規(guī)模呈下滑趨勢(shì)。近年來(lái)，隨著開(kāi)放式證券投資基金不斷地發(fā)展，投資者越來(lái)越多，但是開(kāi)放式證券投資基金組合的整體規(guī)模卻呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，無(wú)論是個(gè)人投資者還是企業(yè)投資者，投資的規(guī)模都逐漸的減小。

（三）投資的主體偏向個(gè)人。根據(jù)相關(guān)的資料顯示，現(xiàn)階段我國(guó)的開(kāi)放式證券投資基金組合，投資的主體比較偏向個(gè)人，占據(jù)整個(gè)開(kāi)放式證券投資基金組合的百分之八十到八十五之間，這樣的形勢(shì)不利于開(kāi)放式證券投資基金組合的發(fā)展。

（四）銷(xiāo)售的主要渠道是銀行?，F(xiàn)階段，主要對(duì)開(kāi)放式證券投資基金進(jìn)行銷(xiāo)售的渠道還是銀行，這樣的投資方式在一定程度上會(huì)制約開(kāi)放式證券投資基金組合的發(fā)展，銷(xiāo)售的渠道過(guò)少，導(dǎo)致銷(xiāo)售的數(shù)量也比較少。

四、開(kāi)放式證券投資基金組合中存在的問(wèn)題

（一）缺乏專(zhuān)業(yè)的管理人才。相對(duì)于投資發(fā)展速度快的國(guó)家來(lái)說(shuō)，我國(guó)的開(kāi)放式證券投資基金起步較晚，這種投資理財(cái)基金的管理，不僅僅需要管理人員具備一定的專(zhuān)業(yè)手段，還需要懂得相關(guān)的行業(yè)知識(shí)，還需要具備一定的經(jīng)驗(yàn)，能夠看準(zhǔn)市場(chǎng)的投資良機(jī)。但是，現(xiàn)階段我國(guó)現(xiàn)階段的投資管理人才還缺乏一定的專(zhuān)業(yè)性，會(huì)給投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（二）缺少專(zhuān)業(yè)的避險(xiǎn)工具?，F(xiàn)階段，我國(guó)的投資理財(cái)市場(chǎng)的發(fā)展比較落后，投資的項(xiàng)目也比較單一，現(xiàn)存的投資理財(cái)項(xiàng)目都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是在投資理財(cái)?shù)倪^(guò)程中卻沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的避險(xiǎn)工具，這樣的結(jié)構(gòu)不利于我國(guó)的開(kāi)放式證券投資基金組合進(jìn)行投資，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）缺少對(duì)基金的基本面的關(guān)注。在現(xiàn)階段的開(kāi)放式證券投資基金組合市場(chǎng)中，對(duì)基金的基本面還沒(méi)有相應(yīng)的重視，基金投資人不愿意接受基金的負(fù)面分析，對(duì)基金不能夠全面的分析，這樣的形式不利于開(kāi)放式證券投資基金組合的發(fā)展。

（四）基金管理人自身素質(zhì)較低。在現(xiàn)階段的開(kāi)放式證券投資基金組合市場(chǎng)中，部分基金管理人員的素質(zhì)偏低，只顧忌了自身利益，沒(méi)有考慮到投資人的利益。這樣的方式導(dǎo)致基金管理人的操作過(guò)于主觀，盲目的追求利益導(dǎo)致投資基金的風(fēng)向加大。

（五）投資者的投資結(jié)構(gòu)不科學(xué)?，F(xiàn)階段，我國(guó)的開(kāi)放式證券投資基金組合市場(chǎng)大多數(shù)都是個(gè)人投資者，個(gè)人投資者的投資具有一定的不確定性，很可能會(huì)出現(xiàn)頻繁的交易行為，這樣的形勢(shì)不利于我國(guó)投資行業(yè)的發(fā)展。

五、針對(duì)問(wèn)題提出相關(guān)的對(duì)策或者建議

（一）加大對(duì)專(zhuān)業(yè)投資人才的培養(yǎng)。想要加快基金行業(yè)的發(fā)展，首先就要加大對(duì)專(zhuān)業(yè)投資人才的培養(yǎng)力度，投資公司的專(zhuān)業(yè)投資人才是整個(gè)公司最重要的部分，投資公司要加大對(duì)人才的培養(yǎng)，吸取更多的專(zhuān)業(yè)人才。通過(guò)鼓勵(lì)制度，使更多的人才到投資公司中來(lái)，為人才提供發(fā)展的機(jī)會(huì)，能夠找到自身的價(jià)值[5]。

（二）使用創(chuàng)新型的金融工具。在進(jìn)行投資的過(guò)程中，除了要抓住投資的機(jī)遇，還要使用避險(xiǎn)工具，能夠有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。還要適當(dāng)?shù)耐卣雇顿Y項(xiàng)目，分散投資，能夠獲取更多的利益，在投資的過(guò)程中，使用創(chuàng)新型的金融工具，能夠有效地保證對(duì)基金管理的合理性。

（三）對(duì)基金的基本面進(jìn)行詳細(xì)分析。我國(guó)的基金投資市場(chǎng)發(fā)展的速度比較緩慢，基金投資者要先對(duì)基金進(jìn)行管理，找出基金投資市場(chǎng)的發(fā)展方向，并根據(jù)不同的市場(chǎng)要求，不斷地改進(jìn)自身的經(jīng)營(yíng)模式，要能夠?qū)鹱龀鋈娴?、?zhuān)業(yè)的分析，能夠有效地推動(dòng)投資行業(yè)的發(fā)展。

（四）建立健全基金公司考核制度?；鸸緝?nèi)部要建立健全完善的考核制度，要定期的對(duì)人才進(jìn)行培訓(xùn)，無(wú)論職務(wù)范圍、職位高低，都要進(jìn)行考核，能夠在一定程度上提升基金專(zhuān)業(yè)人才的專(zhuān)業(yè)性。還要組織定期的考核，要保證金融公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性，要鼓勵(lì)員工全面發(fā)展，成為高素質(zhì)員工。

（五）加大力度培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者。加大力度培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者，能夠有效地平衡基金投資的主體，機(jī)構(gòu)投資相對(duì)于個(gè)人投資更加的穩(wěn)定，要大力的吸收機(jī)構(gòu)基金投資，能夠有效地保證基金投資行業(yè)的發(fā)展。還要增加基金銷(xiāo)售的渠道，從而增加基金的投資金額。

篇4

［關(guān)鍵詞］公租房；房地產(chǎn)信托投資基金；融資

［中圖分類(lèi)號(hào)］F293.338 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］B ［文章編號(hào)］2095-3283(2012)04-0116-03

一、引言

2011年政府工作報(bào)告提出重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”），用于滿(mǎn)足人數(shù)眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。然而，財(cái)政撥款作為目前公租房融資的主要渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了公租房項(xiàng)目建設(shè)巨大的資金需求。資金供給不足已經(jīng)成為制約公租房發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。如何引入民間資金，發(fā)掘更為專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和商業(yè)化的資金運(yùn)作模式，成為破解公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過(guò)采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。作為比較流行的房地產(chǎn)融資方式，房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外已經(jīng)取得很大成功，基于此，本文擬在公租房融資領(lǐng)域引入房地產(chǎn)信托投資基金，作為加快建設(shè)公租房的融資渠道。

二、房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資的可行性

房地產(chǎn)信托投資基金由專(zhuān)家管理，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，并迅速籌集，積少成多，流動(dòng)性較強(qiáng)，且具有稅收上的優(yōu)惠性。因而，早在20世紀(jì)80年代，美國(guó)政府就開(kāi)始運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金與廉租房制度結(jié)合發(fā)展低收入者的保障性住房，成為廉租房一個(gè)成功的融資渠道創(chuàng)新。在美國(guó)嘗試成功后，房地產(chǎn)信托投資基金成為保障性住房融資的有效渠道。

近年來(lái)，我國(guó)一直都在研究推出房地產(chǎn)信托投資基金，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2008年，國(guó)務(wù)院陸續(xù)的“金融國(guó)九條” 與“金融國(guó)三十條”，明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年6月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)城市。2009年8月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合擬定的《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》出臺(tái)。2010年，發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出了“探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道”。由此可見(jiàn)，對(duì)于公共租賃房實(shí)行房地產(chǎn)信托投資基金融資，相關(guān)部門(mén)是持積極態(tài)度的。

因而，我國(guó)在公租房的融資中引入房地產(chǎn)信托投資基金具有理論上和實(shí)踐上的指導(dǎo)，又有政府相關(guān)部門(mén)的支持。

三、公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建

（一）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物

公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物是公租房的所有權(quán)益，包括使用權(quán)權(quán)益與物業(yè)權(quán)益等。

（二）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的目標(biāo)

作為保障性住房體系的一部分，公租房的性質(zhì)決定了房地產(chǎn)信托投資基金融資模式目標(biāo)的多樣性。

1.將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，有助于拓寬公租房融資渠道，彌補(bǔ)公共租賃住房建設(shè)的資金缺口，推動(dòng)公租房建設(shè)和發(fā)展，解決人數(shù)眾多的“夾心層”住房問(wèn)題，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存質(zhì)量。

2.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，解決公租房融資問(wèn)題，推動(dòng)公租房建設(shè)和發(fā)展，能增加我國(guó)城市住房的供應(yīng)數(shù)量，有助于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡、健康和平穩(wěn)發(fā)展。

3.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，有助于深化地方政府投融資體制改革，促進(jìn)金融市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的發(fā)展。

4.房地產(chǎn)信托投資基金具有專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作實(shí)體，將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，可以使政府的權(quán)力尋租機(jī)會(huì)減少，并能解決由于利益沖突而帶來(lái)的積極性低下問(wèn)題。

（三）公租房房地產(chǎn)信托投資基金設(shè)立形式

1.基金組織形式:采用契約型房地產(chǎn)信托投資基金

在契約型的組織形式中，受托人為公租房投資信托公司，以成立信托的形式，簽訂基金契約后，通過(guò)發(fā)行公租房房地產(chǎn)信托投資基金受益憑證來(lái)募集資金，并籍以規(guī)范相關(guān)各方當(dāng)事人的行為。契約型房地產(chǎn)信托投資基金可以回避中國(guó)相關(guān)企業(yè)所得稅法律規(guī)定，依照《信托法》進(jìn)行基金運(yùn)作，以回避納稅與投資者監(jiān)管等問(wèn)題。

2.資金投向：采用“證監(jiān)會(huì)”版權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金

目前國(guó)內(nèi)有兩個(gè)版本的房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)方案：“證監(jiān)會(huì)版”和“央行版”。“證監(jiān)會(huì)版”房地產(chǎn)信托投資基金方案是股權(quán)類(lèi)基金，在證券交易所市場(chǎng)發(fā)行，發(fā)起人需轉(zhuǎn)讓給信托公司物業(yè)資產(chǎn)?！把胄邪妗眲t規(guī)定房地產(chǎn)信托投資基金為債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，發(fā)起人只需轉(zhuǎn)讓給受托人租金收益權(quán)。由于房地產(chǎn)的租金是權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入來(lái)源，這符合公租房的特性。另外，利率變動(dòng)對(duì)權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的影響更小，因此，有助于規(guī)避利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于保障投資的穩(wěn)健性。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是市場(chǎng)價(jià)值還是發(fā)行數(shù)量，權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金都占絕對(duì)主導(dǎo)的地位。在美國(guó)，從資產(chǎn)規(guī)模上來(lái)看，權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金占91%，而債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金只占7%。在中國(guó)香港上市的三個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金均采取了權(quán)益型，其發(fā)行過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是招股的過(guò)程。因此，本文建議公租房房地產(chǎn)信托投資基金采用權(quán)益型。

3.基金存續(xù)期限是否可變:采取半封閉方式運(yùn)營(yíng)

作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資估價(jià)過(guò)程具有一定系統(tǒng)性，不可能時(shí)時(shí)變動(dòng)，所以在存續(xù)期是否可變方面，應(yīng)規(guī)定投資者不能贖回其持有的股份，而只能轉(zhuǎn)讓。但是，為便于及時(shí)將新建優(yōu)質(zhì)公租房項(xiàng)目吸納進(jìn)來(lái)，在成立公租房房地產(chǎn)信托投資基金一段時(shí)期之后，應(yīng)賦予其依據(jù)公租房市場(chǎng)變化進(jìn)行增發(fā)的功能。

（四）公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的結(jié)構(gòu)搭建

構(gòu)建公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式，應(yīng)首先組建投資信托機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，由于公租房的社會(huì)保障性質(zhì)，發(fā)起人應(yīng)具有政府背景，資產(chǎn)池應(yīng)包括新建、整合或收購(gòu)適宜公租房物業(yè)，其房地產(chǎn)信托投資基金收益加上政府補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠等，在扣除各項(xiàng)費(fèi)用后，作為投資收益支付給投資者。

公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建思路如圖1所示：

1.組建投資信托機(jī)構(gòu)，設(shè)立公租房房地產(chǎn)信托投資基金。作為委托人，投資信托機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：受益憑證的發(fā)行、投資者信息的登記和房地產(chǎn)信托投資基金收益的分配，同時(shí)將房地產(chǎn)信托投資基金募集的資金交付信托公司運(yùn)作。

2.投資者。作為信托受益憑證的持有者和受讓人，投資者可以是發(fā)起人、戰(zhàn)略投資者、公眾或機(jī)構(gòu)投資者。通過(guò)認(rèn)購(gòu)公租房房地產(chǎn)信托投資基金單位，投資者持有受益憑證，并具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。

3.信托公司。作為受托人，信托公司是信托資產(chǎn)持有人，代表投資者的利益處理各項(xiàng)相關(guān)事務(wù)：包括定期披露房地產(chǎn)信托投資基金的執(zhí)行情況；定期召開(kāi)受益人會(huì)議，選擇、委任或變更投資管理人，并監(jiān)督投資管理人的行為，使其按照信托文件的約定與受益人會(huì)議決議，管理信托財(cái)產(chǎn)投資等事務(wù)。

4.投資管理人。其職能與基金經(jīng)理人類(lèi)似，按照信托文件約定，在授權(quán)范圍內(nèi)代表信托公司，管理和運(yùn)用公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有的資產(chǎn)，進(jìn)行物業(yè)管理和具體投資組合。

5.物業(yè)管理人。物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有物業(yè)；此外，物業(yè)管理人也可以將公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有物業(yè)外包給房地產(chǎn)管理公司，由房地產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)所有直接管理方面事務(wù)，諸如管理房地產(chǎn)實(shí)體、處理房地產(chǎn)租賃合同與發(fā)票等事務(wù)。

6.托管人。作為基金托管機(jī)構(gòu)，一般可以由商業(yè)銀行擔(dān)任，其職責(zé)在于：依法持有并保管基金財(cái)產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公租房租金，監(jiān)督投資管理人、公租房房地產(chǎn)信托投資基金投資運(yùn)作，保管信托基金財(cái)產(chǎn)等。

四、發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金的建議

（一）完善房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)法律制度

從國(guó)外的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展歷史看，其快速發(fā)展應(yīng)以相關(guān)法律為前提，依靠完善的法律推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，而我國(guó)目前相關(guān)法律的制定則滯后。作為公租房房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資基金的一部分，房地產(chǎn)信托投資基金無(wú)相應(yīng)法律進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的發(fā)行量較小，融資困難，主要原因在于《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定：資金信托合同總份數(shù)不得超過(guò)200份（含200份），金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）；另外，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金不在《證券投資基金法》規(guī)范的范圍，沒(méi)有制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資基金法；此外，目前在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)中不對(duì)公眾開(kāi)放，發(fā)行對(duì)象僅限于投資機(jī)構(gòu)，而為了充分利用社會(huì)閑散資金，公租房房地產(chǎn)信托投資基金則需要對(duì)公眾開(kāi)放。

因此，為便于房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展，應(yīng)制定《房地產(chǎn)信托投資基金法》，對(duì)其組織模式、投資方向與投資比例、稅收優(yōu)惠等進(jìn)行限定規(guī)定，以明確對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的專(zhuān)項(xiàng)管理措施；或者應(yīng)該在完善現(xiàn)行法律體系，如《信托法》《稅法》《證券投資基金法》以及《公司法》的基礎(chǔ)上盡快頒布《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，以解決房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作的法律瓶頸，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的優(yōu)化配置和發(fā)展。

（二）制定配套優(yōu)惠政策

由于公租房的社會(huì)保障性質(zhì)，具有良好的社會(huì)效益，為了提高參與機(jī)構(gòu)、投資者的積極性，政府需要制定配套優(yōu)惠政策支持公租房房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠和政府補(bǔ)貼，這直接影響到公租房房地產(chǎn)信托投資基金在融資時(shí)的成本和對(duì)投資者的吸引力。因此，第一，可以參照國(guó)際通行的慣例制定相關(guān)稅收減免政策，在房地產(chǎn)信托投資基金存續(xù)期間，物業(yè)資產(chǎn)將獲得租金收入，根據(jù)現(xiàn)行稅收法律體系規(guī)定，租金收入需繳納房產(chǎn)稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此予以完全豁免；公共租賃房房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的股息收入，可以考慮參照國(guó)債投資的稅收減免政策，明確免征所得稅。第二，為了保證公租房房地產(chǎn)信托投資基金的盈利性，政府需要出臺(tái)一定的補(bǔ)貼政策。此外，要保證稅收優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

（三）完善房地產(chǎn)信托投資基金信息披露制度和監(jiān)管體系

信息披露機(jī)制會(huì)影響到金融市場(chǎng)公平、公正、公開(kāi)，我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)制定具體違規(guī)行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)和懲處辦法，以強(qiáng)化信息披露制度，保障房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)內(nèi)順利實(shí)施運(yùn)行。

房地產(chǎn)信托投資基金不僅涉及房地產(chǎn)業(yè)，也關(guān)系到基金管理行業(yè)和證券行業(yè)，從這三個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，在監(jiān)管體系方面都需要完善。所以，應(yīng)建立一個(gè)系統(tǒng)性和跨部門(mén)的監(jiān)管體系。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，監(jiān)管體系建議采用行業(yè)協(xié)會(huì)和上級(jí)主管部門(mén)相結(jié)合的方式。例如，成立房地產(chǎn)信托投資基金協(xié)會(huì)等自律組織進(jìn)行監(jiān)督和約束，政府指定證監(jiān)會(huì)作為房地產(chǎn)信托投資基金的上級(jí)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)控其運(yùn)行等。

［參考文獻(xiàn)］

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Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.

Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing

篇5

關(guān)鍵詞：開(kāi)放式基金；投資；收益；風(fēng)險(xiǎn)

證券投資基金簡(jiǎn)稱(chēng)基金，基金發(fā)源于英國(guó)，興盛于美國(guó)，現(xiàn)已成為金融市場(chǎng)不可缺少的一種證券投資工具?；鸢凑者\(yùn)作方式不同，分為開(kāi)放式基金和封閉式基金。中國(guó)基金業(yè)相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而言起步較晚，但是發(fā)展卻較為猛烈。1998年3月，兩只封閉式基金：基金開(kāi)元和基金金泰拉開(kāi)了中國(guó)證券投資基金試點(diǎn)的序幕，2010年9月隨著中國(guó)第一只開(kāi)放式基金華安創(chuàng)新的誕生，封閉式基金逐漸被開(kāi)放式基金代替。世界基金業(yè)發(fā)展的歷史就是一部從封閉式基金走向開(kāi)放式基金的歷史，開(kāi)放式基金越來(lái)越成為基金中的主流。

目前，開(kāi)放式基金已成為國(guó)際基金市場(chǎng)的主流品種，美國(guó)、英國(guó)、香港和臺(tái)灣的基金市場(chǎng)均有90%以上是開(kāi)放式基金。截至2010年12月初，中國(guó)開(kāi)放式基金已達(dá)到586只。開(kāi)放式基金可謂琳瑯滿(mǎn)目，基金投資者如何投資開(kāi)放式基金，如何利用開(kāi)放式基金這一投資工具獲得收益？已是我們不得不思考的問(wèn)題。

一、正確認(rèn)識(shí)開(kāi)放式基金

基金是一種證券投資工具，反映的是一種信托關(guān)系，他有別于股票、債券，是一種間接的證券投資方式。投資者是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)基金單位而間接投資于證券市場(chǎng)。開(kāi)放式基金是指基金發(fā)行總額不固定，基金單位總數(shù)隨時(shí)增減，投資者可以按照基金的報(bào)價(jià)在國(guó)家規(guī)定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所申購(gòu)或者贖回基金單位的一種基金。其具有以下特點(diǎn)：

1．專(zhuān)業(yè)管理，提高收益?；鹂堪l(fā)行基金單位，將眾多投資者的資金集中起來(lái)進(jìn)行共同投資，資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。避免了單個(gè)投資者因資金有限、交易量小而產(chǎn)生交易成本較高的問(wèn)題?；鸸疽簿褪腔鸸芾砣?，配備了大量的投資專(zhuān)家，由投資專(zhuān)家來(lái)運(yùn)作、管理，并專(zhuān)門(mén)投資于證券市場(chǎng)。他們不僅掌握了廣博的投資分析和投資組合理論知識(shí)，而且在投資領(lǐng)域也積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠正確把握市場(chǎng)脈搏，提高投資收益率。

2．組合投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。法律規(guī)定，基金必須通過(guò)投資組合，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，以保證投資人相對(duì)穩(wěn)定的收益。證券投資基金通過(guò)匯集眾多中小投資者的小額資金，形成雄厚的資金實(shí)力?？梢酝瑫r(shí)把投資者的資金分散投資于各種股票，使某些股票跌價(jià)造成的損失可以用其他股票漲價(jià)的盈利來(lái)彌補(bǔ)，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。

3．利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)?；鹜顿Y者是基金的所有者，基金投資收益扣除相關(guān)費(fèi)用后的盈余，按照各個(gè)投資者所持份額比例進(jìn)行分配。收益大家一起分享，損失大家共同承擔(dān)。開(kāi)放式基金與封閉式基金相比，開(kāi)放式基金具有發(fā)行數(shù)量沒(méi)有限制、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格以資產(chǎn)凈值為準(zhǔn)、在柜臺(tái)上買(mǎi)賣(mài)和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小等特點(diǎn)，特別適合于中小投資者進(jìn)行投資。在中國(guó)，每份基金單位面值為人民幣1元。基金最低投資額一般較低，投資者可以根據(jù)自己的財(cái)力，多買(mǎi)或少買(mǎi)基金單位，從而解決了中小投資者“錢(qián)不多、入市難”的問(wèn)題。對(duì)開(kāi)放式基金而言，投資者既可以向基金管理人直接申購(gòu)或贖回基金，也可以通過(guò)證券公司等銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)申購(gòu)或贖回，或委托投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)代為買(mǎi)賣(mài)。 正是因?yàn)檫@些方便因素，開(kāi)放式基金受到了廣大投資者的青睞。

二、開(kāi)放式基金投資失誤的原因

為什么投資者抱著共同的夢(mèng)想，結(jié)果有人賺錢(qián)，有人賠本。即使投資同樣的基金，照樣“有人歡喜有人憂(yōu)”。仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)有以下原因：

1.選擇基金公司失誤?；鸸緦?duì)基金的管理，依靠公司投研團(tuán)隊(duì)的操作，主要由基金經(jīng)理和幫基金經(jīng)理收集信息、搞研究、打下手的人組成，基金投研團(tuán)隊(duì)的信息搜集是否正確，信息綜合分析是否科學(xué)，基金經(jīng)理的投資操作是否合理等，直接影響投資者的投資收益。管理不規(guī)范，存在老鼠倉(cāng)的基金公司，勢(shì)必?fù)p害基金投資者的利益。不了解基金管理公司的綜合管理水平，盲目選擇該公司基金，自然就不會(huì)有理想的投資收益。 選擇基金失誤。有一部分人，只看基金單位凈值，不看收益率；或只看單位凈值變化，不看分紅狀況，以為單位凈值高的基金就是好基金。另有一些人，為了追求份額多，一味選擇低凈值基金。還有一部分人盲目追捧新基金，豈不知新基金無(wú)歷史業(yè)績(jī)可供參考，基金的管理者是否有投資經(jīng)驗(yàn)，能否給你一個(gè)驚喜，這些還都是未知數(shù)?；鹨?guī)模大小也是基金選擇的一個(gè)重要因素，有些人一味地選擇規(guī)模大的基金，認(rèn)為大規(guī)模的基金保險(xiǎn)可靠。殊不知，基金規(guī)模太大，在一定程度上，經(jīng)營(yíng)的靈活性會(huì)受到限制。小規(guī)模的基金，有時(shí)雖然可能面臨清盤(pán)的危險(xiǎn)，但它又有船小好掉頭的優(yōu)勢(shì)。 進(jìn)出場(chǎng)時(shí)機(jī)選錯(cuò)。追高殺跌是股民的一貫錯(cuò)誤做法，在基金投資方面，當(dāng)然也不例外。有些投資者盲目進(jìn)出，必然要因盲目而付出代價(jià)[1]。股票、債券型開(kāi)放式基金，申購(gòu)和贖回遵循“未知價(jià)”交易原則，因此，投資者在申購(gòu)或贖回時(shí)，并不能及時(shí)獲得成交價(jià)格。選錯(cuò)進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間，買(mǎi)進(jìn)價(jià)格高于理想的價(jià)格，賣(mài)出價(jià)格低于希望的價(jià)格，這些事也就屢見(jiàn)不鮮了。按照基金的“金額申購(gòu)，份額贖回”原則，高價(jià)格買(mǎi)進(jìn)的基金，所得的份額自然就減少了，同等分紅條件下，投資收益就會(huì)降低。 投資期限選錯(cuò)。沒(méi)有正確把握買(mǎi)入和賣(mài)出時(shí)機(jī)，投資期限選錯(cuò)，自然會(huì)增加投資成本，降低投資收益?；鹗且环N中長(zhǎng)期投資工具，要求投資者具有一定的定力，也就是說(shuō)不要這周買(mǎi)，下周賣(mài)。受中國(guó)2007年單邊牛市的影響，一些基金投資者產(chǎn)生了急于獲利的情緒，把基金當(dāng)股票來(lái)操作。

三、投資基金的對(duì)策

1.科學(xué)選擇基金。第一，要選擇好的基金公司。事實(shí)表明，中國(guó)股市在特定階段的投資理念都會(huì)出現(xiàn)輪動(dòng)，在恰當(dāng)時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)理念創(chuàng)新，可能收到很好的效果。而這取決于基金公司對(duì)市場(chǎng)的判斷。選擇正規(guī)的、有經(jīng)驗(yàn)的基金團(tuán)隊(duì)，更要選擇好的基金經(jīng)理。基金經(jīng)理是替投資者代雇代管理負(fù)責(zé)操盤(pán)的投資高手，他的操作，對(duì)基金的收益率影響巨大。第二，要選擇好基金。首先，要了解基金的收益來(lái)源包括兩部分，一部分是基金凈值增長(zhǎng)：開(kāi)放式基金所投資的股票或債券升值或獲取紅利、股息、利息等導(dǎo)致基金單位凈值的增長(zhǎng)，而基金單位凈值上漲以后，投資者賣(mài)出基金單位數(shù)時(shí)所得到的凈值差價(jià)，也就是投資的毛利。毛利扣掉買(mǎi)基金時(shí)的申購(gòu)費(fèi)和贖回費(fèi)用就是真正的投資收益。 另一部分是基金分紅收益：投資者獲得的分紅也是獲利的組成部分。由于基金在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)格不同。有些基金追求短期收益，有些追求長(zhǎng)期收益。有些基金喜歡給投資者早分紅，少積累；有些喜歡少分紅，多積累。因此，投資者只看基金單位凈值很難判斷基金的優(yōu)劣。要將基金單位凈值、累計(jì)凈值和分紅狀況結(jié)合起來(lái)，綜合判斷，才可能在眾多良莠不齊的基金中遴選出好的基金。其次，基金的排名情況，可以作為我們選擇投資基金的參考 。有專(zhuān)家認(rèn)為，如果一只基金能連續(xù)三年以上，將業(yè)績(jī)保持在同類(lèi)基金排名的1/3以?xún)?nèi)，基本上就屬于信得過(guò)的基金公司和基金經(jīng)理。投資者還需要分析基金的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和持股狀況，分析該基金歷史凈值增長(zhǎng)水平及穩(wěn)定性。歷史凈值增長(zhǎng)情況和穩(wěn)定性是基金以往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，雖然不能完全說(shuō)明未來(lái)的情況，但是基金投資思路的延續(xù)性和連貫性，必然影響基金的未來(lái)收益水平。 科學(xué)選擇進(jìn)出場(chǎng)時(shí)機(jī)。與股票、債券相比，基金投資的費(fèi)用較高。認(rèn)購(gòu)或申購(gòu)時(shí)，要付認(rèn)購(gòu)費(fèi)（申購(gòu)）費(fèi)，贖回還要付贖回費(fèi)，而且費(fèi)率較高。所以反復(fù)的買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，無(wú)形中就加大了基金投資成本。投資者要經(jīng)常了解經(jīng)濟(jì)信息，了解宏觀市場(chǎng)，不要頻繁的買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出。但也不是說(shuō)，持有時(shí)間越長(zhǎng)，收益就越大。2008年那場(chǎng)金融危機(jī)，果斷清倉(cāng)的基民們就收入不菲。真是“該出手時(shí)就出手”。進(jìn)出場(chǎng)時(shí)機(jī)選擇正確，會(huì)提高基金的投資收益。以股票型開(kāi)放式基金為例：進(jìn)場(chǎng)時(shí)，希望價(jià)格低一些，這樣，同樣的資金，就可以多買(mǎi)些份額。實(shí)際操作就需要結(jié)合股票市場(chǎng)來(lái)分析，如果股指在低谷，后市又有反彈趨勢(shì)，而當(dāng)天股市又在下跌，就可以大膽的買(mǎi)進(jìn)。當(dāng)股市漲到高點(diǎn)了，后市又有大幅調(diào)整趨勢(shì)時(shí)，明智的選擇就是“落袋為安”了。 選擇適合自己的基金?；痤?lèi)別很多，不同的投資理念，不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，會(huì)讓投資者眼花繚亂。投資者要根據(jù)自己的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)耐受能力，科學(xué)選擇基金，選擇適合自己的基金。如果你喜歡冒風(fēng)險(xiǎn)，希望獲得高收益的投資，就可以選擇股票基金或成長(zhǎng)型基金；若是保守一些，追求穩(wěn)定的收入，就應(yīng)選擇債券基金或收入型基金。 選擇基金資產(chǎn)組合，分散風(fēng)險(xiǎn)。混合搭配不同類(lèi)型、不同基金公司、不同風(fēng)格的基金，構(gòu)建低風(fēng)險(xiǎn)定投組合，可以有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受力確定一個(gè)明確的投資目標(biāo)，選擇業(yè)績(jī)較穩(wěn)定的基金構(gòu)成核心組合 。一般來(lái)說(shuō)，大盤(pán)平衡型基金較適合長(zhǎng)期投資的核心組合，在核心組合以外，不妨買(mǎi)進(jìn)一些行業(yè)基金、新興基金，以實(shí)現(xiàn)投資多元化并增加整個(gè)基金組合的收益。注意基金組合不宜太分散，根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好持有三至五只優(yōu)質(zhì)而投資風(fēng)格不接近的基金為佳。

選擇好的基金，選擇適合自己的開(kāi)放式基金，可以為投資者帶來(lái)理想的收益，同時(shí)也會(huì)伴隨一定的風(fēng)險(xiǎn)。投資者只有正確把握市場(chǎng)脈搏，學(xué)會(huì)理性的分析，科學(xué)地選擇，才可能在變幻莫測(cè)的基金市場(chǎng)獲得理想的收益。

參考文獻(xiàn)：

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