序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)價(jià)格策略分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 信貸擴(kuò)張 博弈論分析 實(shí)證檢驗(yàn)

一、緒論

近年來(lái)，隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)以及上海、廣東、北京等市限購(gòu)令的頒布，使得房?jī)r(jià)調(diào)控進(jìn)入白熱化階段。

房?jī)r(jià)問題無(wú)疑是這幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)問題之一，房地產(chǎn)作為人們生產(chǎn)生活的必需品，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高有著極其重要的影響。新世紀(jì)交替的最近十幾年里，全球一直被泡沫經(jīng)濟(jì)所困擾，世界各地的房地產(chǎn)價(jià)格相繼上漲我國(guó)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的攀升同我國(guó)不斷加快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和雄厚的外匯儲(chǔ)備一樣引起了國(guó)內(nèi)的普遍關(guān)注。

從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源方面看，從1999-2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總量的比重從4％升至20％多。如果把“隱身貸款”部分也加入到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，那么我國(guó)的房地產(chǎn)貸款量就占到了銀行貸款總量的30％。因此，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要“輸血者”，因此我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱的跡象，都與銀行的信貸政策支持有著不可分割的聯(lián)系。

本文以銀行信貸支持對(duì)房?jī)r(jià)提升的作用為切入點(diǎn)，對(duì)銀行信貸政策和房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在關(guān)系與機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，為房?jī)r(jià)的調(diào)控提供可以參照的政策。本文的寫作思路是：

1、探討銀行在推動(dòng)房?jī)r(jià)上升中的作用，運(yùn)用博弈論的視角分析，銀行部門對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張決策成因。

2、運(yùn)用實(shí)證檢驗(yàn)方法，分析銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格上升之間的關(guān)系，分析銀行信貸擴(kuò)張?jiān)诙啻蟪潭壬嫌绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格。

3、就博弈論的分析和實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果提出相應(yīng)的策略對(duì)策。

二、理論分析銀行對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張行為

1、模型假設(shè)

博弈的參與者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩種類型：好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商業(yè)銀行支付空間U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1為銀行接受好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)的凈收益，U甲2：銀行接受壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)所遭受的凈損失，U甲3，為不貸給信用好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)銀行的效用，由于不貸給信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)會(huì)成本為U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付空間U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2為銀行貸與不貸給好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用，U乙3，U乙4為銀行貸與不貸給壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用。這里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即壞的房地產(chǎn)商得到貸款的凈收益大于好房地產(chǎn)商獲得貸款的凈收益，壞房地產(chǎn)商得不到貸款的凈損失大于好企業(yè)得不到貸款的凈損失。這是因?yàn)閴姆康禺a(chǎn)商并不打算還貸款，因此得到貸款的凈收益就大；對(duì)于好房地產(chǎn)商，他不愁貸不到款，此即使貸款被拒絕，他還可以向別的銀行申請(qǐng)貸款，而壞房地產(chǎn)商不如好房地產(chǎn)商那樣容易獲得貸款。因此，一旦貸款被拒絕，好房地產(chǎn)商損失小于壞房地產(chǎn)商損失。

2、博弈分析過程

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行只能根據(jù)自己所掌握的信息來(lái)判斷其屬于哪種類型，以及進(jìn)一步?jīng)Q定是否同意貸款。如果其屬于好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則商業(yè)銀行會(huì)接受住房消費(fèi)者的貸款申請(qǐng)，發(fā)放貸款，否則就拒絕發(fā)放貸款。但是由于信息的不對(duì)稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于信息的優(yōu)勢(shì)地位，而銀行處于信息的劣勢(shì)地位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然都了解自己的情況，也了解銀行的收益函數(shù)。而商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況、資信、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所遞送的各種報(bào)表和其他渠道去獲取這些信息，因而這場(chǎng)博弈是不完全信息靜態(tài)博弈。這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略空間為申請(qǐng)貸款和不申請(qǐng)貸款；商業(yè)銀行的策略空間為接受貸款和不接受貸款。

假定銀行在博弈開始時(shí)根據(jù)自己掌握的信息認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是好的概率為P1，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行接受的概率是P2；則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是差的概率是1一P1。，商業(yè)銀行拒絕貸款申請(qǐng)的概率為1一P2。

銀行選擇貸款的期望效用為El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2銀行選擇不貸的期望效用為E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，銀行的最優(yōu)選擇是：當(dāng)P>P0時(shí)，貸款；當(dāng)P

3、主要結(jié)論

銀行最終決定是否貸款，關(guān)鍵在于從經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)的一般情況看，銀行所推斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞的概率各有多大。我們知道在房地產(chǎn)業(yè)比較繁榮時(shí)，銀行判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)營(yíng)好的比例較大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此時(shí)的均衡結(jié)果都是銀行選擇貸款，這樣會(huì)加大對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

1、數(shù)據(jù)處理

本文引用數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

信貸擴(kuò)張變量用Y表示，國(guó)內(nèi)貸款主要是銀行提供，利用外資也是金融支持的一部分，而其他資金實(shí)質(zhì)上是通過非銀行金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化而來(lái)的銀行資金

房地產(chǎn)價(jià)格用X表示，用不同時(shí)段的商品房銷售額除以銷售面積，用該方法確定全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格X

2、我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系的協(xié)整分析

（1）變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)信貸支持量和房地產(chǎn)價(jià)格變量時(shí)間序列取對(duì)數(shù)，得到LNX與LNY，它們共同作為計(jì)量研究的輸入數(shù)據(jù) , 這里首先采用ADF檢驗(yàn)法檢驗(yàn)變量LNX和LNY的平穩(wěn)性，以判斷是否符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件。

兩個(gè)時(shí)間序列自身是非平穩(wěn)的，但是一階差分都是平穩(wěn)的，即它們都是I(1)序列。這樣，它們滿足協(xié)整分析的條件。

從上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY與LNX之間存在協(xié)整關(guān)系。另外，從方程4．10可以得出，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系是有理論根據(jù)的。系數(shù)0.333302表明，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信貸量每擴(kuò)張l就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.333302。

3、 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果告訴我們，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲之間這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，即是由于房地產(chǎn)信貸的增加帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，還是由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來(lái)了房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，則需要進(jìn)一步驗(yàn)證。進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

由表可知，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)信貸的不斷擴(kuò)張和為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟(jì)環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互促進(jìn)，互為因果的關(guān)系。

4、實(shí)證結(jié)論

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系的實(shí)證分析。主要采用的是協(xié)整分析的方法，實(shí)證分析的結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有重要作用。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，我們可以說(shuō)資金支持是房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)價(jià)格快速持續(xù)上漲的產(chǎn)生。

四、相關(guān)政策建議

1、加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管

信貸資金的擴(kuò)張是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)期，由于存在過度自信和羊群行為，銀行爭(zhēng)相發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，銀行要建立房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例。對(duì)于中央銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)著重運(yùn)用各種金融工具來(lái)減少市場(chǎng)上的流動(dòng)性過剩的問題，防止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)過度的貸款。

2、大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道

單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。

3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序

地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開、透明有利于人們建立合理的預(yù)期，有利于規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)。在信息公開方面，政府應(yīng)在其中起到主導(dǎo)的作用。

4、防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)行為

房地產(chǎn)投機(jī)炒作是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要的原因。因此政府主要應(yīng)制定相關(guān)的政策提高投機(jī)者的炒作成本，其中重要的是區(qū)分投機(jī)者和投資的區(qū)別。通過設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)格的房地產(chǎn)制度可以有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 周畢文，程嘉許. 房地產(chǎn)金融流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中的銀企博弈研究[ J] . 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2008. 4

篇2

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；脈沖響應(yīng)分析

一、引言

我國(guó)從2007年到2008年，貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用是顯而易見的。貨幣政策的轉(zhuǎn)變，整個(gè)市場(chǎng)的金融環(huán)境和金融預(yù)期都會(huì)發(fā)生變化。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行由于受到政策因素的影響，可能再一度跨入信貸快速增長(zhǎng)的時(shí)期。但是，當(dāng)今美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退影響到了中國(guó)，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，加上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售快速下降，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行所面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)有可能加大。可見，研究貨幣政策和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑具

有一定的現(xiàn)實(shí)的意義。

二、理論回顧與文獻(xiàn)綜述

目前國(guó)內(nèi)外有關(guān)經(jīng)濟(jì)貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)信貸關(guān)系的研究主要包括以下方面：（1）商業(yè)銀行信貸與資產(chǎn)價(jià)格（房地產(chǎn)價(jià)格）之間的關(guān)系；（2）國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。

在研究商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系時(shí)，學(xué)者們通常研究的是兩者之間的因果關(guān)系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是銀行信貸增長(zhǎng)的原因。國(guó)內(nèi)學(xué)者皮舜( 2004)運(yùn)用誤差修正模型和Granger因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展在長(zhǎng)期和短期都存在雙向線性因果關(guān)系。

在國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響方面，國(guó)外學(xué)者Eunkyung(1998)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。劉洪玉和張宇（2008）認(rèn)為，在長(zhǎng)期，從緊貨幣政策無(wú)法達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用：在短期，數(shù)量型的貨幣政策最終將導(dǎo)致住房市場(chǎng)交易量和價(jià)格的“雙升”，價(jià)格型的貨幣政策將導(dǎo)致住房市場(chǎng)交易量和價(jià)格的“雙降”。王來(lái)福、郭峰（2007）認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響，但在長(zhǎng)期其動(dòng)態(tài)影響逐漸減弱，并最終回歸到原點(diǎn)；貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率大于利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率，且前者呈加速上升趨勢(shì)，而后者則逐漸減小。

國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究以及貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的研究已經(jīng)比較透徹，但是，在研究貨幣政策與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面文章還比較少。本文正是從這一角度出發(fā)，把銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)用房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)定量化，并進(jìn)一步研究貨幣政策和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。最后從規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度給出若干政策和建議。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）數(shù)據(jù)說(shuō)明及處理

本文采用了兩種類型的數(shù)據(jù)，年度數(shù)據(jù)和月度數(shù)據(jù)，分別檢驗(yàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期效應(yīng)和短期影響。年度數(shù)據(jù)選取了1997年到2007年11年的數(shù)據(jù)，月度數(shù)據(jù)選取了2002年2月到2008年7月共88組數(shù)據(jù)（由于數(shù)據(jù)缺失，有的月份沒有統(tǒng)計(jì)，但不影響整體研究）。我國(guó)貨幣政策使用較頻繁的工具是存款準(zhǔn)備金和利率，而銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是由于房?jī)r(jià)突然大幅下降引起的，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，所以本文選取貨幣供應(yīng)量、利率和我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格三個(gè)變量。為了消除價(jià)格因素的影響，商品房的平均銷售價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和利率都進(jìn)行了平減處理。由于沒有現(xiàn)成的定基消費(fèi)物價(jià)指數(shù)，本文以1997為基期來(lái)構(gòu)造一序列消費(fèi)物價(jià)指數(shù)來(lái)表示通貨膨脹率，并對(duì)貨幣供應(yīng)量進(jìn)行平減處理。用貸款利率減去當(dāng)期的CPI上漲率從而求得真實(shí)利率。最后，為了消除異方差的影響，本文除了貸款利率外，其它數(shù)據(jù)均取了自然對(duì)數(shù)。將商品房的平均銷售價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和利率的實(shí)際值分別用P、M和R表示，而將商品房的平均銷售價(jià)格和貨幣供應(yīng)量相應(yīng)的對(duì)數(shù)值用LP和LM表示。其中，貨幣供應(yīng)量和利率的數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，商品房銷售額、商品房銷售面積和CPI指數(shù)來(lái)源于Wind資訊。

（二）對(duì)年度數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)

運(yùn)用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的線性回歸，結(jié)果如下表所示：

由以上的檢驗(yàn)結(jié)果我們得出回歸方程：

LP=0.455LM+0.098R+2.133

(15.909) (5.017) (6.127)

R2=0.971F=134.998

括號(hào)里面分別是LM、R和常數(shù)C的t值，各t值均大于2，可以認(rèn)為各自變量的應(yīng)變量的影響顯著。R2=0.971，說(shuō)明方程的擬合優(yōu)度很高。從回歸方程可以看出，貨幣供應(yīng)量每增長(zhǎng)1%，房地產(chǎn)價(jià)格就上漲0.455%。而利率和房地產(chǎn)的價(jià)格呈正向相關(guān)的關(guān)系，利率的提高也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（三）對(duì)月度數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)

1.單位根檢驗(yàn)

本文運(yùn)用ADF方法對(duì)個(gè)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。具體檢驗(yàn)結(jié)果見下表：

在上表中，LP、LM和R分別表示原序列的一階差分序列，（c,t,n）分別表示單位根檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭械慕鼐囗?xiàng)、時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)。

從以上的單位根檢驗(yàn)可以看出，所有原時(shí)間序列ADF統(tǒng)計(jì)量均高于1%和5%的臨界值，不能拒絕原假設(shè)H0=0，因此，所有原序列都是不平穩(wěn)的。所有變量在經(jīng)歷一階差分后，ADF統(tǒng)計(jì)量均低于1%和5%的顯著性水平，可以接受原假設(shè)H0=0，即所有變量的一階差分平穩(wěn)。因此得出結(jié)論，LP、LM和R是一階單整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。

2.協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

對(duì)各序列的ADF檢驗(yàn)表明，原始序列都為非平穩(wěn)序列，但一階差分之后的變量都在1%和5%的顯著性水平下平穩(wěn)，所以各變量都為I(1)序列，符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件。由于涉及多變量，本文運(yùn)用Johanson檢驗(yàn)。在進(jìn)行Johanson協(xié)整檢驗(yàn)之前要估計(jì)VAR自回歸模型，根據(jù)AIC赤池信息原則，將VAR自回歸模型中的滯后階數(shù)取為3，另外，由于各個(gè)變量具有明顯的確定性趨勢(shì)，因此將協(xié)整方程設(shè)定為含有截距項(xiàng)。檢驗(yàn)結(jié)果見下表：

在上表中。r表示協(xié)整關(guān)系的個(gè)數(shù)。由以上的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，在1%和5%的顯著性水平下，三個(gè)變量只存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：

LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R

（0.5394） (28.8425)

以上三個(gè)變量的協(xié)整關(guān)系式表明了商品房平均銷售價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和利率之間的均衡關(guān)系。括號(hào)內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差。從以上關(guān)系式可以看出，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性是0.0099，在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量每增長(zhǎng)1%，房地產(chǎn)價(jià)格就上漲0.0099%，而房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率反應(yīng)敏感，利率每上調(diào)一個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格的自然對(duì)數(shù)就要下跌32.5681個(gè)單位。可見在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不顯著，而利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響顯著。

3.脈沖響應(yīng)分析

在建立VAR自回歸模型之后，可以進(jìn)一步運(yùn)用脈沖響應(yīng)分析的方法，給貨幣供應(yīng)量和利率一個(gè)沖擊，檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這個(gè)沖擊的響應(yīng)。在下圖中，橫軸表示沖擊作用的滯后期數(shù)（單位：月度），縱軸表示房地產(chǎn)價(jià)格。

從圖3可以看出，當(dāng)在本期給貨幣供應(yīng)量M一個(gè)正的沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格反應(yīng)靈敏，在第二期達(dá)到最高點(diǎn)，第三期后開始趨于平穩(wěn)。這表明房地產(chǎn)價(jià)格受到貨幣供應(yīng)量的正沖擊后，這一信息傳遞給房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這一沖擊具有顯著的和較長(zhǎng)的增長(zhǎng)效應(yīng)。當(dāng)在本期給利率R一個(gè)正的沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格最初呈現(xiàn)出來(lái)的是正效應(yīng)，在第二期達(dá)到正的最高點(diǎn)，大約到第三期開始，利率對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用才逐漸體現(xiàn)出來(lái)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這一沖擊具有比較顯著的和較長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)。

四、結(jié)論和政策建議

從以上的實(shí)證檢驗(yàn)可以得出以下結(jié)論：（1）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡的影響效果并不顯著。貨幣政策本身是一種綜合調(diào)控手段，很難控制對(duì)供給和需求兩個(gè)不同市場(chǎng)力量的調(diào)控程度，因此，長(zhǎng)期來(lái)看，貨幣政策無(wú)法達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用。（2）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響效果顯著。從月度數(shù)據(jù)的短期分析來(lái)看，通過脈沖響應(yīng)分析可知，貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，且其影響幅度較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。與貨幣供應(yīng)量相反，利率的上調(diào)會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（3）貨幣政策與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系密切。中央銀行的貨幣政策會(huì)影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸策略。擴(kuò)張性的貨幣政策使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模變大了。當(dāng)這種政策發(fā)生轉(zhuǎn)向的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格上行的壓力會(huì)逐漸增大。一旦房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因此而惡化，從而引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)證研究表明，中央銀行的宏觀貨幣經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。從實(shí)證結(jié)果的分析可知，貨幣政策制約著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略，與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)緊密相關(guān)。在當(dāng)今國(guó)際形勢(shì)風(fēng)云變幻下，我國(guó)的貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)銀行一方面要適度擴(kuò)張信貸，以促進(jìn)投資需求，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；一方面又要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，防患未然。既要引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸健康穩(wěn)健發(fā)展，又要切實(shí)把握國(guó)家宏觀政策意圖以提前防范風(fēng)險(xiǎn)。

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。

通過分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。

對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱的趨勢(shì)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：

（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。

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篇4

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)，財(cái)富效應(yīng)，擠出效應(yīng)

一、房?jī)r(jià)變動(dòng)影響消費(fèi)的作用機(jī)制

1.持久收入理論

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的國(guó)家，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)收益比股市收益穩(wěn)定性強(qiáng)。但是房產(chǎn)價(jià)格反轉(zhuǎn)的可能性與價(jià)格都明顯小于股市，價(jià)格波動(dòng)幅度也比股市較小。排除房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的影響，房?jī)r(jià)一般是普遍上漲，由于人口不斷增加和土地的有限性特點(diǎn)，住房供給的彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求的彈性。所以，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，居民通過房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取的收入，例如：出租住房獲取的收入，出售住房獲取的收入等。從分析Friedman的持久收入假說(shuō)來(lái)看，持久性的收益增長(zhǎng)可能使經(jīng)濟(jì)體系中θ值較高，MPC擴(kuò)大，收入、消費(fèi)者信心和消費(fèi)需求也不斷增大。同時(shí)，由于月供還貸款或者房屋租金的增加，使貸款抵押房或租賃房的消費(fèi)者的持久收入相對(duì)減少，促使MPC減小，導(dǎo)致消費(fèi)者信心不足和居民消費(fèi)相對(duì)減少。

2.生命周期理論

銀行為居民住房提供的信貸為消費(fèi)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)提供了便利，也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。居民在銀行中的儲(chǔ)蓄減少，而把更多的資金用于消費(fèi)，從而直接或間接的促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在居民的家庭中，房地產(chǎn)收入占據(jù)很大的比例。不論在發(fā)達(dá)國(guó)家還是在發(fā)展中國(guó)家，房產(chǎn)財(cái)富在家庭財(cái)富中都占有很大比重，尤其是在股票市場(chǎng)發(fā)展不成熟、不完善、參與程度較低的國(guó)家，而且大多數(shù)普通家庭比高收入家庭更重視房產(chǎn)程。生命周期理論為我們分析房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)提供了理論基礎(chǔ)。

二、房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)影響的傳導(dǎo)渠道

擠出效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有投資于消費(fèi)雙重的影響。下面分別闡述各種效應(yīng)來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響。

1.房?jī)r(jià)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道

（1）財(cái)富效應(yīng)

房地產(chǎn)一般為家庭的主要財(cái)產(chǎn)，在家庭的財(cái)產(chǎn)中所占的比重較大。房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)使得居民所擁有的財(cái)富增加，從而居民會(huì)有更多的資金用于消費(fèi)或投資于股市，債券等金融市場(chǎng)。也會(huì)直接或間接的影響我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展。投資者可以通過出售房地產(chǎn)或在銀行抵押房地產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。同時(shí)也會(huì)使投資者的購(gòu)買力增加，從而增加當(dāng)前的消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（2）未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，投資者預(yù)期所擁有的財(cái)富增加。但由于某些原因（例如，投資者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)增加等）而沒有賣出或者未抵押給銀行，則形成尚未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。而此時(shí)，投資者認(rèn)為自己的財(cái)富增加了，也會(huì)增加當(dāng)前的消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（3）消費(fèi)者信心效應(yīng)

房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同消費(fèi)者的信心影響差異較大，屬于主觀性的因素。對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)買房子的人或房屋租賃者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)使準(zhǔn)備購(gòu)房者的首付增加，使房屋租賃者的房租增加。加重了購(gòu)房者和租賃者的負(fù)擔(dān)，把更多的錢用于購(gòu)房或租賃房屋中，使其信心降低，消費(fèi)較少。而對(duì)于擁有房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，其財(cái)富會(huì)增加，對(duì)未來(lái)的收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r更加樂觀，消費(fèi)信心增加。

（4）流動(dòng)性約束效應(yīng)

房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致房產(chǎn)擁有者的資產(chǎn)組合價(jià)值增加，從而減少流動(dòng)性約束。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房產(chǎn)持有者可以用上漲的房產(chǎn)申請(qǐng)更多的貸款，獲得流動(dòng)性；但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格下降，銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行重新估值，同時(shí)要求房產(chǎn)擁有者提供更多的信貸保障，進(jìn)而增加對(duì)消費(fèi)者流動(dòng)性的約束。

2.擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道

房地產(chǎn)擠出效應(yīng)，指由于房產(chǎn)價(jià)格上漲，使得房屋租賃者需要將收入中的大部分用于交付房租，準(zhǔn)備購(gòu)房者為了將來(lái)購(gòu)房而抑制其它消費(fèi)以增加存款，很多居民的消費(fèi)會(huì)更加謹(jǐn)慎，以至于消費(fèi)減少，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)通過以下的方式來(lái)影響消費(fèi)。

（1）預(yù)算約束效應(yīng)

房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)房屋租賃者來(lái)說(shuō)會(huì)產(chǎn)生消極的影響。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上升，房租會(huì)增加，從而增加了房屋租賃者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，預(yù)算約束更加緊張，會(huì)使個(gè)人消費(fèi)減少。

（2）預(yù)防性儲(chǔ)蓄

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者會(huì)更多的儲(chǔ)蓄，也會(huì)減少一些個(gè)人消費(fèi)。當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，投資者更加看重房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值，從而會(huì)增加購(gòu)房。具體來(lái)說(shuō)，投資者會(huì)減少個(gè)人消費(fèi)，把更多的錢用來(lái)購(gòu)買房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。從而會(huì)使消費(fèi)減少。

（3）財(cái)富重新分配效應(yīng)

房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致的財(cái)富重新分配效應(yīng)會(huì)使房地產(chǎn)商，政府和富人的財(cái)富增加。一個(gè)國(guó)家的消費(fèi)者主要是中低收入階層，房?jī)r(jià)上升顯然不利于中低收入階層。因此財(cái)富重新分配效應(yīng)會(huì)使中低消費(fèi)階層的積極性不高，導(dǎo)致消費(fèi)減少，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、結(jié)論

房?jī)r(jià)的變動(dòng)與人們的生活息息相關(guān)，也是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。本文采用的是一元回歸分析實(shí)證分析方法，它不受經(jīng)濟(jì)理論的限制，所以變量選擇了城鎮(zhèn)居民每人平均消費(fèi)支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均價(jià)格來(lái)進(jìn)行分析。房?jī)r(jià)上漲對(duì)于居民的消費(fèi)確實(shí)存在擠出效應(yīng)，但這種由房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的居民消費(fèi)的波動(dòng)具有很大的不確定性，從以上分析我們可以得出，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響具有波動(dòng)性。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升一個(gè)幅度時(shí)，會(huì)使居民的消費(fèi)增加2.801829個(gè)幅度。也就是說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，會(huì)引起居民消費(fèi)的增加。從而會(huì)導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)使得擁有房地產(chǎn)的居民財(cái)富和資產(chǎn)等價(jià)值的不斷增多，從而使居民的消費(fèi)逐漸增加，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。但是，過高的房地產(chǎn)價(jià)格也必然會(huì)引起財(cái)富的重新分配，對(duì)于沒有住房的家庭來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的上升意味著用于未來(lái)買房的支出會(huì)增加。因此，對(duì)于需要購(gòu)買房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，則需要儲(chǔ)備更多的資金用來(lái)支出高額的房?jī)r(jià)，這必然會(huì)導(dǎo)致家庭居民消費(fèi)的減少。因此，我國(guó)政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)不斷規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，逐步使房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的一個(gè)重要渠道，真正發(fā)揮財(cái)富效應(yīng)的作用，以促進(jìn)居民消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

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篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)定價(jià)；定價(jià)方法；定價(jià)策略

1.房地產(chǎn)定價(jià)概述

對(duì)于一個(gè)剛剛開發(fā)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否能恰當(dāng)?shù)刂贫ㄆ鋬r(jià)格方案，不僅直接關(guān)系著樓盤銷售及投資回報(bào)等，還對(duì)以后的銷售調(diào)整具有重要影響。自改革開放以來(lái)，我國(guó)進(jìn)行了一系列經(jīng)濟(jì)體制的改革，包括對(duì)房屋商品化、推行城市綜合開發(fā)、住房體制改革和土地的有償使用等，這些都使房地產(chǎn)行業(yè)得到了非常迅速的發(fā)展和壯大。在平衡促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)二者方面，房地產(chǎn)定價(jià)策略發(fā)揮了無(wú)可替代的作用。從宏觀角度來(lái)看，如果把房?jī)r(jià)定得過高，由于消費(fèi)者的購(gòu)買能力有限，就會(huì)產(chǎn)生空置房的后果，從而對(duì)安全回收開發(fā)商投資產(chǎn)生不利影響；如果價(jià)格定得太低，則利潤(rùn)又會(huì)太少，其結(jié)果必然造成開發(fā)動(dòng)力的喪失。在新形勢(shì)下，尤其是隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐漸激烈，如何正確制定出定價(jià)方法與策略，增加開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力度，并且使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康順利地發(fā)展，這些都是本文所要探討的內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)定價(jià)依據(jù)及因素

2.1 我國(guó)的現(xiàn)時(shí)政策

由于房地產(chǎn)事業(yè)是我國(guó)十分重要的支柱產(chǎn)業(yè)，所以每一個(gè)現(xiàn)時(shí)階段，國(guó)家都會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)出臺(tái)許多政策及調(diào)控措施。這些政策及調(diào)控措施大都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的制定具有決定性的指導(dǎo)作用。所以，這一個(gè)因素對(duì)于價(jià)格的制定不得不引起足夠的重視。例如為遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng), 我國(guó)曾出臺(tái)的健全廉租住房制和增加普通商品住房供給等調(diào)控措施。可以看出，國(guó)家制定的這些政策大都行業(yè)特點(diǎn)比較清晰,并且對(duì)時(shí)機(jī)的把握也非常準(zhǔn)確。當(dāng)然，這些政策的制定，也是為了保證利益的公平分配和購(gòu)房者的利益等。所以在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的制定必須在我國(guó)現(xiàn)時(shí)階段的房地產(chǎn)政策下進(jìn)行。

2.2 市場(chǎng)環(huán)境

市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)影響不容忽視。其中主要包括政治、經(jīng)濟(jì)和金融等三方面。首先是政治環(huán)境，對(duì)于作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，其價(jià)格要依據(jù)國(guó)家政局的穩(wěn)定性。其次是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，要充分考慮當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，就會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大，房?jī)r(jià)就會(huì)看好。反之，如果經(jīng)濟(jì)蕭條，也會(huì)對(duì)其價(jià)格的定制帶來(lái)負(fù)面影響。最后是金融環(huán)境的因素, 它包括貨幣儲(chǔ)蓄利率、價(jià)值狀況、匯率變化、資金市場(chǎng)及財(cái)政收支等狀況。這些都是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的金融因素。

3.房地產(chǎn)定價(jià)策略的制定

3.1對(duì)定價(jià)目標(biāo)的確立

定價(jià)目標(biāo)是定價(jià)方法與策略的制定依據(jù)，是整個(gè)定價(jià)策劃的核心成分。房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)一般有利潤(rùn)最大化、樹立企業(yè)形象、市場(chǎng)占有率等幾種表現(xiàn)形式。

3.1.1利潤(rùn)最大化

追求利潤(rùn)最大化是許多企業(yè)的定價(jià)目標(biāo)。但是它卻不是短期的定價(jià)目標(biāo)，而是需要進(jìn)行長(zhǎng)期奮斗的一個(gè)方向。由上面已經(jīng)分析的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，定價(jià)的難度受到很多復(fù)雜的標(biāo)量影響。所以不能為了單純最求項(xiàng)目利潤(rùn)而忽視與市場(chǎng)相關(guān)的因素，甚至公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。所以，在追求利潤(rùn)最大化前要綜合企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境。

3.1.2 樹立企業(yè)形象目標(biāo)

要保持企業(yè)在同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就要樹立良好的企業(yè)形象。在房地產(chǎn)行業(yè)中，具有穩(wěn)定的價(jià)格無(wú)疑是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。和其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性不大，但是其需求量卻波動(dòng)很大。價(jià)格穩(wěn)定會(huì)給消費(fèi)者良好的產(chǎn)品信譽(yù)感。當(dāng)然，在某些特定時(shí)期內(nèi)，臨時(shí)的定價(jià)目標(biāo)也是必要的，但是一旦這個(gè)時(shí)期有所轉(zhuǎn)變，就要立馬把臨時(shí)目標(biāo)轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)。

3.1.3 市場(chǎng)占有率

市場(chǎng)占有率是一種長(zhǎng)期的定價(jià)目標(biāo)。它是指在一定時(shí)期內(nèi)該房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量占當(dāng)?shù)丶?xì)分市場(chǎng)銷售總量的份額。如果市場(chǎng)占有率高則意味著該企業(yè)具有較強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭，同時(shí)也說(shuō)明該企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的各種環(huán)境因素把握準(zhǔn)確。當(dāng)然，企業(yè)的利潤(rùn)和市場(chǎng)占有率的高低也具有正相關(guān)關(guān)系。所以，在制定定價(jià)目標(biāo)時(shí)，要充分考慮市場(chǎng)占有率的問題。

3.2 房地產(chǎn)定價(jià)方法的選擇

通過以上分析，下面主要探討房地產(chǎn)定價(jià)方法的選取。所謂房地產(chǎn)定價(jià)方法，就是根據(jù)房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)來(lái)確定房地產(chǎn)基本價(jià)格范圍的一種技術(shù)思路。常用的房地產(chǎn)定價(jià)方法有三種：成本導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向和需求導(dǎo)向。

3.2.1 成本導(dǎo)向定價(jià)

成本導(dǎo)向定價(jià)是指按開發(fā)成本和人為訂立的利潤(rùn)比率來(lái)確定銷售價(jià)格。固定成本定價(jià)主要是從靜態(tài)方面出發(fā)，銷售價(jià)格是房地產(chǎn)銷售前與銷售中的一切成本費(fèi)用和預(yù)期盈利的加和。而變動(dòng)成本定價(jià)法的售價(jià)卻是單位變動(dòng)成本與單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)額之和。這兩種定價(jià)都是以銷售量的預(yù)測(cè)為參數(shù)，但價(jià)格的函數(shù)又是銷售量，所以很難把握這兩種互動(dòng)的變量，顧客也很難適應(yīng)以此所指定的價(jià)格。

3.2.2競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法是以企業(yè)所處的行業(yè)地位和競(jìng)爭(zhēng)定位而制定價(jià)格的一種方法。其有三種具體的做法:（1）若該房地產(chǎn)開發(fā)商在某區(qū)域市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位, 可借助其品牌形象和市場(chǎng)動(dòng)員能力的優(yōu)勢(shì), 制定出超出該市場(chǎng)同行的價(jià)格水平。（2）對(duì)于缺乏品牌認(rèn)知度的企業(yè)但卻具有挑戰(zhàn)高于自己的企業(yè)的實(shí)力，其適宜制定出更好讓利于買方的價(jià)格。這樣不但能促進(jìn)銷售, 還有利于擴(kuò)大市場(chǎng)占有率, 樹立企業(yè)在該市場(chǎng)中的品牌形象。（3）推出物業(yè)時(shí)適合選擇當(dāng)前市場(chǎng)同類物業(yè)的平均價(jià)格。一般情況下，平均市價(jià)就是供求均衡形成的結(jié)果。這樣做，不但會(huì)帶來(lái)合理的平均利潤(rùn), 又不至于破壞行業(yè)的秩序, 當(dāng)然，此法也為眾多企業(yè)所采用。

3.2.3需求導(dǎo)向定價(jià)法

需求導(dǎo)向定價(jià)方法是以真正按照有效需求來(lái)策劃房地產(chǎn)價(jià)格的一種策略。它以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)。其目標(biāo)為房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率、品牌形象和最終利潤(rùn)。但是在實(shí)際定價(jià)中又有以下兩種形式：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)和差異需求定價(jià)。前者是在買方市場(chǎng)條件下, 根據(jù)購(gòu)買者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知價(jià)值定價(jià)；但是后者是以不同目標(biāo)客源的需求強(qiáng)度、總體資金承受能力為參考對(duì)象, 分別求得各消費(fèi)層次的有效需求來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格的制定是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的重要組成部分。企業(yè)應(yīng)該審慎地確立自己的定價(jià)目標(biāo)和策略等，以獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)，提高企業(yè)品牌形象。房地產(chǎn)價(jià)格的制定不僅要考慮企業(yè)當(dāng)前的情況，還要遵從國(guó)家的現(xiàn)行法律和政策。

【參考文獻(xiàn)】

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