序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇養老機構的市場前景，期待它們能激發您的靈感。

篇1

《保險中介》：您如何看待我國養老社區的這種養老模式？

劉冬姣：家庭養老、機構養老和社區居家養老是目前我國三種基本的養老模式。隨著生活節奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭養老負擔加劇，讓贍養者疲憊不堪；隨著老齡人口的膨脹，機構養老也不能滿足眾多老齡人口的需求；社區居家養老配套設施滯后，不能高效、全面滿足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。

而養老社區不僅能在一定程度上彌補上述三種基本養老模式的不足，緩解供給不足的養老市場，更有助于彌補傳統養老模式的缺陷，提高老年人的養老水平，緩解人口老齡化帶來的家庭壓力和社會壓力。

《保險中介》：對當前險企投資養老社區建設這一市場現象，您如何評價？

劉冬姣：2008年頒發的《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見》鼓勵保險企業投資醫療、養老實體。2010年9月保監會發文允許保險資金進入不動產投資。隨著國家政策對保險資金運用的放開，保險資金開始瞄準養老地產、看好養老社區建設。

從保險公司產業鏈來看，養老社區向上可銜接醫療保險、養老保險、護理保險等產品，壽險公司在參與養老社區建設的過程中可根據實際情況修改、完善現有產品。同時，養老社區可帶動下游的老年醫學、護理服務、老年大學等產業，能夠極大地延伸和擴展壽險產業鏈，使關聯產業整合互動，相互推進。

壽險公司上游的穩步經營為養老社區提供資金和客戶來源；下游養老社區的穩健運營有利于上游養老金計劃的實施，為壽險產品設計提供更符合市場需求的精算數據，如此循環，保證了養老社區持續健康發展。同時，保險公司投資養老社區，可以將壽險產業鏈延長20-30年。

《保險中介》：投資養老社區對險企還有哪些影響？

劉冬姣：不僅如此，壽險公司在養老社區的運營過程中，對于具備一定經濟實力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以幫助退休老人盤活存量資產，另一方面可以提高支付能力，增加客戶來源，支持以房養老，進而提升養老社區持續經營能力。

與此同時，在養老社區的運營過程中，通過日常與老人的交流，保險公司能有針對性地收集大量有潛在購買能力的老年人的健康信息和服務需求，這些寶貴的信息能為保險產品的設計提供第一手資料。

總之，壽險公司參與養老社區建設，能夠掌握和控制從源頭到下游的每一步經營活動的過程，不斷修改與完善保險產品，不斷挖掘新的客戶群，推進老年醫學、護理服務的發展，最終使得養老社區健康有序的運營。

《保險中介》：您覺得險企投資建設養老社區市場前景如何？

劉冬姣：我們先看一組數據：民政部2011年6月16日的《2010年社會服務發展統計報告》顯示，全國60歲及以上老年人口達17765萬人，占總人口的13.26％，其中65歲及以上人口11883萬人，占總人口的8.9％。預計到2015年，老年人口預計將達到2.13億，約占總人口的15％；2020年達到2.43億，約占總人口的18％。

然而截至2010年底，全國各類收養性社會服務機構僅10.1萬個，床位349.6萬張，每千人口平均擁有社會服務機構床位只有2.61張，僅供收養274.7萬人。很明顯，養老需求與供給的矛盾為投資養老社區提供了良好的市場條件和廣闊的市場前景。

《保險中介》：當前險企投資養老社區存在哪些問題呢？

劉冬姣：對于我國的養老產業支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養老地產從拿地到開發都處于摸索期。由于養老地產回收期長，一方面，加大了投資開發的風險，市場前景也不容易預測；另一方面，由于養老地產開發周期長加之所需要的資本大，在當前信貸緊縮的情況下很難去的銀行的融資。這兩方面因素的存在阻擋了一些有意愿參與養老社區建設的保險公司。

此外，養老社區在我國剛剛起步，對于養老社區的投資門檻及過程監管都還不健全，一些有實力的壽險公司還處于觀望狀態。與此同時，在監管不健全的情況下，不排除一些公司打著興建養老社區的幌子實質上進行圈地從事純商業地產，因為這些少數投機商的存在，擾亂了養老產業的秩序，使得真正想進軍養老地產行業企業拿地和審批更加困難。

《保險中介》：鑒于此，監管層在出臺險企投資養老社區相關政策時應注意些什么？

劉冬姣：目前，國內養老產業的發展尚屬起步階段，國家對養老社區的規劃、設計、配套和物業服務等尚無統一標準。與此同時，保險資金進入養老社區建設，涉及金融創新、投資、保險與養老等多個產業鏈的整合。因此，政府應出臺相應扶持政策，積極引導，壽險公司也應充分利用目前投資養老社區的有利政策環境，找準時機投資。

一方面，政府盡快出臺“養老社區建設管理試行辦法”，規范養老社區建設。政府應該高度重視政府對養老地產的規劃、引導、鼓勵與監管，抓住機遇，應盡快建立一套完整的政策體系，出臺養老社區建設管理試行辦法，明確界定養老社區的功能與建設標準，規范養老社區的選址、建筑設計、社區布局、配套設施、物業服務等，完善保險資金進入養老產業市場的環境。

另一方面，養老地產與普通的商業用地產相比比較特殊，雖然其也是商業化運作，但若拿地成本和普通地產一樣，大大提高了養老社區的成本，加之養老社區回收期長，大多在10年以上，對于開發商來講，前景充滿了不確定性。因此，政府應出臺相應的針對養老地產的土地支持政策，如拿地優惠，加以清晰的政策引導。

《保險中介》：對有意投資養老社區的險企，您有何建議？

劉冬姣：個人認為險企有三個方面要努力：第一是加大養老社區的宣傳力度。在建設養老社區的前期，通過媒體廣告、平面廣告等多種渠道加以宣傳和講解；并可通過沙盤等模型向老人們介紹養老社區與普通住宅在建筑構件以及小區設施上的差別；在養老社區建成后，可以采取與普通樓盤一樣的營銷措施，可帶領老人實地考察。

第二是充分利用交叉銷售，“險社”聯動。養老社區是壽險公司產業鏈的產物，位于產業鏈下游，對于壽險公司來說，有不同的保險產品，員工在進行壽險產品營銷時，可以交叉銷售養老社區，一方面收集潛在客戶，另一方面也可以了解大眾對養老社區的要求和需求；同時，對于有意向入住養老社區的老人來說，也可以像其講解其他壽險產品，將老人的家人朋友視為潛在的購買客戶。

第三是注重養老社區優質服務的持續性。養老社區在構建過程以及經營過程中，必須兌現并持續保證提供配套的優質的軟硬件設施，切實滿足老人的生理和心理需求。只有提供持續的優質服務，才能促使養老社區長遠發展，展現養老社區的獨特價值，更能提高大眾對養老社區以及壽險公司的認知度，完善養老社區建設。

篇2

一、個人賬戶資金管理模式

現階段，我國養老保險個人賬戶基金管理實行政府直接管理模式，省級社會保險經辦機構承擔了個人賬戶管理的全部職責。在管理模式方面：

李珍（2007）主張建立以省、直轄市為單位建立養老保險基金管理委員會，集中管理全省市個人賬戶基金。通過立法確定養老保險基金管理委員會個人賬戶基金的受托人地位，代表個人賬戶所有者的利益行使基金管理過程中的各項產權。基金管理委員會制定資金投資戰略，并選擇資產管理機構或投資機構，以保證管理委員會作為基金所有者與基金投資人的角色分離，以保證基金投資環節的市場化和專業化。

韋樟清（2006）主張借鑒智利的市場化運作模式，由政府根據法律規范的資格條件確定多家私營機構運營個人賬戶資金，承擔養老保險個人賬戶管理，資金投資經營等保值增值業務，實行自主經營、自負盈虧、自我發展。同時，個人賬戶所有者根據政府的相關規定可從中選擇一家或幾家基金投資管理機構作為基金的委托機構，以實現基金的保值增值。郭席四、陳偉誠（2005）為代表的專家認為分賬制下，個人賬戶資金應交由獨立的民營養老基金管理，并實行市場化運作。

蘇衛東、鄧航、李竟然（2010）從國外個人賬戶養老金管理現狀入手進行分析，得出當前國外個人賬戶養老金管理和投資呈現的特征，在一定程度上也是我國城鎮職工個人賬戶管理和投資篩選和吸收、借鑒的經驗。其主張個人在投資管理中需扮演更重要角色。

謝和均（2011）認為適度集中模式較適宜我國的具體國情。應該按照“寬投資、嚴監管”的原則建立適度集中基金管理模式，以省級社保基金管理機構作為本省社會保險基金的受托人，接受本省各統籌地區的委托，在省級層次上，使受托機構、委托機構、監管機構和投資運營機構之間進行有效分權、合理制衡，形成基金運營管理過程中的有效委托—框架；其次，由賬戶所有人選舉代表成立獨立基金委員會，代表賬戶所有人行使各項產權，監督個人賬戶基金的運營狀況，以防止道德風險。

二、個人賬戶資金投資方式

在個人賬戶基金投資方式方面，我國目前限制過死的投資方式使養老基金的保值增值極其困難，如果不改革，勢必出現嚴重的支付危機，直接動搖我國養老保險制度的基礎。

學術界存在兩種觀點：一是、資本市場的不完善不利于個人賬戶基金進入。

在我國資本市場尚不完善的情況下將養老保險基金用于證券投資，風險過大，不利于實現養老保險基金的保值增值，所以不進為好。根據2008年全國社保基金年報顯示，由于國內股票大幅下跌，導致股票資產從浮盈轉為浮虧，交易類資產公允價值變動額-627.　34億元，基金權益投資收益額-393.　72億元，投資收益率-6.　79%。證券市場投資率的不穩定性可能影響到個人賬戶所有者權益，甚至降低養老替代率，所以證券投資不能保證個人賬戶基金的保值增值。

二是、個人賬戶基金必須進入資本市場。為了實現個人賬戶保值增值需要，必須對個人賬戶進行投資，以提高基金的投資回報率（張著名，2004）。盡管我國資本市場還不完善，貨幣市場亦不健全，但與其坐視養老保險基金全部存入銀行和購買國債逐漸貶值，不如改進管理，運用其他投資手段進入資本市場。柳清瑞（2005）認為在確保基金安全第一的前提下，將探索一些增值辦法，包括對國家重點項目的投資，適當部分用于資本市場投資等。社保基金進入資本市場將有利于促進資本市場結構的完善和推進資本市場機制的有效運行，同時增加資本市場的金融工具，促進金融深化。個人賬戶基金進入資本市場不僅有利于促進資本市場的發展和制度的完善，而且豐富了實現個人賬戶基金保值增值的途徑。李長東（2010）認為應探索個人賬戶資產形態多元化分布。應該積極開展投資運營試點，深入研究拓展適合個人賬戶基金特點的投資渠道，如投資參股市場前景良好，收益持續穩定的交通、能源、金融等行業企業，開發金融市場長期穩健型投資產品，實現與金融市場的良性互動，優化個人賬戶資產形態分布，形成一批個人賬戶優質資產，以規避通脹風險，使廣大參保職工都能夠從中獲得良好收益，分享經濟發展結果。

三、關于個人賬戶資金管理投資的個人思考

城鎮職工基本養老保險個人賬戶從其基本性質來看，其具有私有性，屬于個人私有的財產，其投資和管理，在一定程度上應遵循個人的意愿，可以考慮選舉由個人代表組成的省級個人賬戶基金管理委員會，通過立法確定養老保險基金管理委員會個人賬戶基金的受托人地位，代表個人賬戶所有者的利益行使基金管理過程中的各項產權。基金管理委員會制定資金投資戰略，并選擇資產管理機構或投資機構，以保證管理委員會作為基金所有者與基金投資人的角色分離，以保證基金投資環節的市場化和專業化。但是，在當前個人賬戶資金統籌度不高的情況下，一方面應盡快提高資金統籌層次，另外一方面可借鑒遼寧模式，先將做實的資金交由全國社保基金理事會代為管理和投資。

在個人賬戶資金投資方式方面，由于當前個人賬戶資金大部分交由省級部門自行管理，在投資方面，國家限制其只能存銀行和買國債，面對當前低存款利率、高通貨膨脹率的情況，個人賬戶資金在做實的過程中也在面臨者較嚴重的縮水，因此，當前應以探索有效的保值增值方式為主，首先保障做實資金的含金量。在這一方面個人賬戶資金可向全國社會保障基金理事會借鑒經驗，深入研究拓展適合個人賬戶基金特點的投資渠道，如投資參股市場前景良好，收益持續穩定的銀行、交通、能源、金融等行業企業，開發金融市場長期穩健型投資產品，實現與金融市場的良性互動，優化個人賬戶資產形態分布，形成一批個人賬戶優質資產，以規避通脹風險。

參考文獻：

篇3

一、就項目的市場定位而言

市場營銷的概念應當開始于產品規劃設計之前和把產品交付給顧客之后。然而，許多養老地產項目的投資商和開發商并不明白這個道理，更不清楚自己手中項目這個特定的營銷細分市場中的顧客究竟是怎樣一些人？他們的現實需求和預期需求又是些什么？因而由于市場定位的誤區直接導致了產品定位的誤區。

根據筆者的實戰經驗：其一，首先在人均GDP低于8000美元的地區開發機構養老項目，其市場前景不會被看好；其次是地區人均收入；再次是文化水準，文化水準較高的老人更具創新生活理念。另外，除全國和跨國連鎖機構養老項目之外，就項目的地理位置而言，客源應當大致界定在一小時交通圈內。其二，筆者認為，當今中國養老地產最優質的客源不是今天70歲以上的老人，而是今天40到60歲的這批人，且不是單純養老而要加上投資理財體系和休閑養生體系。所謂投資理財體系，主要是指顧客今天選擇你開發的項目，顧客不僅可以消費，而且可以隨時變現。所謂休閑養生體系，主要是指休閑和養生產業是養老產業的源頭和出發點，因為今天的養老不再是建養老院的那個概念，即養老從休閑養生開始，當今40―60歲的這批人，年富力強、經濟條件較好，工作之余他們追求健康和養生，所以開發商的市場定位要兼具休閑養生、投資理財和養老的多重功能。其三，養老項目要進行營銷細分，包括地理位置特點、年齡特點、職業特點、收入特點、文化層次特點、消費動機特點、消費行為特征等。

二、就項目的產品定位而言

其一，是違背老年人生理特點的建筑設計細節。有的開發企業總把普通商品房的設計思路拷貝到養老項目中，作為精裝修房，無論臥室、衛生間還是廚房，其建筑設計細節較多呈現菱角突出，且沒有扶手和防滑設施，沒有緊急呼救報警設施。這種違背老年人生理特點的設計難怪沒有市場。其二，低購買力和高檔次物業之間的落差。很多養老產品在設計上沒有很好地考慮到老年人的經濟承受能力和心理、生理需求，致力在特色餐飲、醫療、健康、休閑養生等人性化服務體系上下足功夫，而是把其中的樓宇建得富麗堂皇，宛如五星級賓館，又沿用住宅的思路想很快套現，這樣的產品在后期銷售上成為“死盤”將不足為奇。其三，產品定位中應嵌入公共辦公平臺與商業平臺。目前年齡段在40―60歲的人，他們大多進入中年，經濟基礎較好，對生活熱愛且會享受生活，這批人是真正養生養老的主力軍，只是這批人并非單純的養生養老，他們年富力強，知識經驗豐富，生命不息、工作不止是他們的真實寫照。如果能在養老項目中嵌入一種SOHO （家庭辦公）式生活方式，提供公共辦公平臺和商業平臺，將是中國最好的養生養老地產的出路，其對后期產品的去化將有百利而無一弊。

三、就項目的銷售模式而言

篇4

>> 我國新型農村社會養老保險可持續發展問題研究 談我國服務貿易可持續發展 我國林業可持續發展問題淺析 我國養老保險制度的現狀與可持續發展 我國養老體系可持續發展的資源困境 談我國房地產經濟可持續發展戰略 論我國的房地產經濟的可持續發展戰略 我國房地產業可持續發展的問題及對策 從可持續發展角度探析我國環境教育立法的定位 從可持續發展角度探討我國的商品房經濟 談我國當下經濟的可持續發展 談我國農業經濟的可持續發展 可持續發展戰略下我國環境會計發展問題研究 我國林業可持續發展探究 我國村鎮銀行可持續發展分析 論我國能源的可持續發展 我國石油企業可持續發展研究 我國綠色物流可持續發展研究 我國可持續發展能力分析 我國村鎮銀行可持續發展研究 常見問題解答 當前所在位置：.

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篇5

幾個月前，萬科的隨園嘉樹在開盤后迅速銷售完畢，這多少有點出人意料。要知道，盡管該樓盤的價格每平方米只有14000元左右（杭州11月平均房價接近兩萬元每平方米），但它只有30年的使用權。看起來，沒人愿意買這樣一類房子。

不過，隨園嘉樹也有其獨特優勢―定位為老年公寓，這也讓它迅速被搶購一空。它的內部設計和周圍環境都非常適合老年人居住，比如房屋配有地暖、起夜地燈等，小區綠化面積多、容積率低，還配有專業的醫療、休閑、餐飲、活動等配套專業設施。

“（銷售成績）有一點出乎意料。而且買的都不是老年人，（業主）都是為自己10年后養老準備的。”萬科總裁郁亮表示，隨園嘉樹的案例意味著，對于房地產商來說，老年公寓在中國有著值得期待的市場前景。

數據顯示，中國現在60歲以上的老年人口總數接近2億，到2030年將達到3億，2050年將超過4.85億―這幾乎是歐盟28個成員國的人口總量。對于這樣的一塊大蛋糕，中國的房企沒有道理不眼紅。

更關鍵的是，從2009年起，中國政府前后進行了5次調控，盡管房價依然持續上漲，但令房企不安的是，這種調控一旦轉向的話，它們的好日子也就到頭了。這種情況下，進軍老年公寓，或許正是它們為自己提供的一個避風港。

與此同時，政府也正在對養老產業進行大力扶持，在拿地、審批、價格方面均會予以照顧。比如，9月份國務院頒發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，鼓勵民間資本參與養老服務，降低稅收并提供人員培訓補貼，同時對養老機構提供的醫療、護理等施行免營業稅等。

當然，想吃這塊蛋糕的不僅僅是萬科。5月，綠城在杭州推出了70年產權的“綠城藍庭”老年公寓，共規劃4000多戶；7月，遠洋地產在北京建造的椿萱茂?凱健老年公寓開始投入使用，它共擁有110張床位；10月1日，花樣年集團在深圳月亮灣試營業兩個養老服務站，提供醫療、生活、餐飲、護理服務等，年底，花樣年在成都還將有兩至三個養老項目開始運營；保利地產在浙江嘉興西塘的養老地產項目也已進入建設階段，總投資達4億元，占地150畝。

無一例外的是，這些房地產公司都已經看到了人口老齡化帶來的新商機，盡管是不是找到了正確的經營模式還是個未知數。

事實上，在歐美等發達國家，老年公寓已經是一個非常成熟的市場。1996年，美國老年公寓的市場價值達860億美元，而到2030年，將會達到4900億美元。很多成熟的企業早已深耕老年公寓市場，比如君悅酒店集團已經在美國的16個地區建立了3300所老年公寓，僅在芝加哥就有100多所老年公寓。

在同為發展中國家的印度，看準了市場前景的房地產商也紛紛出手搶占市場，瞄準中、高收入老年人群，推出環境優美、配套設施齊全的老年公寓。今年5月，印度塔塔房地產開發公司第一次進入老年公寓市場，它首先在班加羅爾啟動，隨后陸續建造至少4個類似項目，目標人群是55歲以上、高收入而又需要高質量服務的老年人。一位房地產人士說，現如今印度135座城市對老年公寓的需求量是31.2萬套，遠超現有的每年1萬至1.5萬套供應量。

不過，對于進軍老年公寓市場的房企來說，盡管利潤可期，但挑戰也同樣存在。老年公寓對醫療、設備、管理的要求都非常高，需要配備專業化的服務設施。而且，老年公寓不同于普通住宅，它更像是房企持有物業，需要長久提供完善的服務才能最終盈利。這是個風險大、投入大但回報時間卻很長的項目，一般需要6至10年的周期。