序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產合作開發(fā)糾紛，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

    1、按照原被告簽訂的合作開發(fā)協(xié)議,原告有權要求收回本并分配利潤。

    合作協(xié)議寫明原告前期投資234萬,占45%。本項目今后的投資股份均按照上述比例出資。本項目實現(xiàn)的全部收入,扣除成本、費稅后的利潤按上述比例分配。補充協(xié)議寫明,自簽訂補充協(xié)議之日起,應首先收回投入資金。

    2、因本項目全部的成本和利潤資料都在被告手上,原告只掌握了部分的資料,并單方面委托審計成本,若被告拒不提交手中掌握的資料,那么就應該以原告提交的資料為準?；蛘哂煞ㄔ赫{取資料,并委托審計機構審計本案系爭項目的成本和利潤。

    新民事訴訟法解釋

    第一百零八條 對負有舉證證明責任的當事人提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,確信待證事實的存在具有高度可能性的,應當認定該事實存在。

    對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,認為待證事實真?zhèn)尾幻鞯?應當認定該事實不存在。

    法律對于待證事實所應達到的證明標準另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

    第一百一十二條 書證在對方當事人控制之下的,承擔舉證證明責任的當事人可以在舉證期限屆滿前書面申請人民法院責令對方當事人提交。

篇2

法定代表人：樊思澄，該公司董事長。

委托人：劉敬華，北京市京融律師事務所律師。

委托人：鄭紅，北京市京融律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京紅都集團公司，住所地北京市東城區(qū)東交民巷28號。

法定代表人：張清云，該公司總經理。

委托人：王冬梅，北京市博景泓律師事務所律師。

委托人：田永衛(wèi)，北京市博景泓律師事務所律師。

上訴人北京成銘大廈有限公司（以下簡稱成銘公司）為與被上訴人北京紅都集團公司（以下簡稱紅都公司）房地產合作開發(fā)糾紛一案，不服北京市高級人民法院（2000）高民初字第21號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。

經審理查明：訟爭土地座落在北京市西直門立交橋東南側的北大安胡同8號，原系紅都公司所屬的西直門紡織品批發(fā)部，有辦公及營業(yè)用房建筑面積1992.2平方米，總占地面積2952.8平方米，是國家劃撥的商業(yè)用地，紅都公司享有該土地的使用權及地上房屋的所有權。紅都公司與北京市房地產開發(fā)經營總公司（以下簡稱開發(fā)總公司）經多次協(xié)商達成一致，由雙方在訟爭土地上聯(lián)建“紅都大廈”。1994年3月23日，紅都公司向北京市有關領導遞交了《關

于劃撥建設用地的請示》。此后，紅都公司及開發(fā)總公司就項目進行報批，經首都規(guī)劃建設委員會、北京市計劃委員會、北京市城鄉(xiāng)建設委員會、北京市城市規(guī)劃管理局等有關部門批準，開發(fā)總公司取得了該項目的開發(fā)權。1994年7月13日，紅都公司與開發(fā)總公司簽訂《合作開發(fā)意向書》約定，雙方合作開發(fā)建設“紅都大廈”。1994年12月8日，開發(fā)總公司領取了《建設用地規(guī)劃許可證》。1995年3月2日，北京市城市規(guī)劃管理局批復紅都公司、開發(fā)總公司，同意項目名稱由“紅都大廈”變更為“國英二期住宅和商業(yè)樓”。開發(fā)總公司指定所屬企業(yè)北京華德房地產有限公司與香港捷銘有限公司合資成立成銘公司，于1995年8月22日領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。1995年6月7日，北京市計劃委員會批復同意成銘公司繼續(xù)對該項目進行開發(fā)建設。此后，該建設項目名稱變更為“成銘大廈”。在設立成銘公司的合同和章程中均明確規(guī)定，合作公司除還建紅都公司1萬平方米物業(yè)外，其余全部物業(yè)由合資雙方按注冊資本比例進行分配。1995年11月，紅都公司與成銘公司簽訂《協(xié)議書》及附件約定，紅都公司將西直門北大安胡同8號產權交成銘公司，并將全部房屋及地上物于1995年11月30目前搬遷并騰清現(xiàn)場由成銘公司拆除。成銘公司在成銘大廈商業(yè)樓內以建筑面積9000平方米安置紅都公司作為拆除面積的補償，并補助紅都公司拆遷費160萬元。還建面積于工程竣工后交付全部產權歸紅都公司所有并管理使用。屬于紅都公司的物業(yè)，成銘公司協(xié)助紅都公司向政府產權管理部門登記，并辦理產權證明。工程自開工之日起三年內完成，還建面積作法標準及設備選型見附件。1997年12月，紅都公司與成銘公司簽訂《協(xié)議書補充條款》，確定還建面積為9013.86平方米，標明具置及數(shù)量為：零米以下部分一層1561.43平方米，二層790.99平方米，三層477.70平方米，因層10.50平方米；零米以上部分一層1503.83平方米，二層2279.83平方米，三層2352.09平方米，夾層19.60平方米，四層17.89平方米。雙方還約定成銘公司按圖紙要求完成結構和初裝修后移交紅都公司。

另查明：1995年11月23日，開發(fā)總公司與北京市房地產管理局簽訂《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》并交納了土地出讓金。1995年12月15日，開發(fā)總公司取得房屋拆遷許可證。1996年10月14日，成銘公司取得建設工程開工證。1997年9月10日，成銘公司領取成銘大廈加層1532平方米的建設工程規(guī)劃許可證。成銘大廈總建筑面積為85331.7平方米。1998年9月14日，開發(fā)總公司、成銘公司與北京市房屋土地管理局簽訂《補充協(xié)議》約定，土地受讓方由開發(fā)總公司變更為成銘公司，開發(fā)總公司的權利義務隨之轉移。1999年12月，成銘公司取得成銘大廈商品房外銷許可證。一審法院在審理期間，于2000年4月17日裁定

查封成銘大廈建筑面積9013.86平方米房屋。

一審法院審理認為，成銘大廈是經紅都公司與開發(fā)總公司共同申報并確定給開發(fā)總公司由其與紅都公司聯(lián)建的建設項目。成銘公司作為項目公司沿用原審批項目進行開發(fā)建設。成銘公司與紅都公司簽訂的補償還建面積協(xié)議是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。紅都公司按協(xié)議遷出建設范圍，已履行合同義務，成銘公司亦應履行協(xié)議。紅都公司關于與成銘公司在協(xié)議約定的還建面積到期給付之主張，應予支持。成銘公司主張按拆遷法對紅都公司予以補償，不符合雙方簽約時的實際情況和當事人的真實意思。成銘太廈是商業(yè)性開發(fā)，雙方協(xié)議不具有拆遷性質，亦未履行拆遷程序。建設項目系紅都公司參與合作，故成銘公司的主張與事實不符，其抗辯理由不能成立。成銘公司對成銘大廈工程超建部分已取得合法手續(xù)，對增建部分雙方并未以協(xié)議的方式予以約定，故紅都公司對超建面積主張權利，缺乏依據，不予支持。據此，判決：一、紅都公司與成銘公司繼續(xù)履行雙方所簽協(xié)議書、附件及協(xié)議書補充條款；二、成銘公司于成銘大廈竣工后15日內將雙方在協(xié)議中約定的建筑面積9013.86平方米交付紅都公司，并協(xié)助紅都公司辦理產權手續(xù)（建筑面積的具置、數(shù)量分布見判決書附件）；三、駁回雙方其他訴訟請求。案件受理費510010元，由紅都公司負擔10010元，由成銘公司負擔500000元；訴訟保全費500520元，由成銘公司負擔。

成銘公司不服一審判決，向本院上訴稱：本案是拆遷補償安置糾紛不是合作開發(fā)糾紛。紅都公司只是與開發(fā)總公司簽訂開發(fā)意向書，未簽訂合作協(xié)議書。紅都公司未能籌足合作開發(fā)資金，故放棄合作開發(fā)意向。紅都公司僅參與申報建設項目，未實際參與合作開發(fā)。從雙方簽訂協(xié)議書的內容來看，其性質為拆遷安置補償協(xié)議且履行了拆遷程序。由于紅都公司提供的拆遷占地面積不實，協(xié)議中關于安置面積的約定無效。成銘公司依法只能安置紅都公司1992.2平方米建筑面積。請求二審法院依法改判。紅都公司答辯稱：紅都公司是訟爭土地的使用權人，成銘大廈是以紅都公司為主申請立項的開發(fā)項目。紅都公司將土地及地上設施投入該項目，不僅沒有放棄合作開發(fā)意向，且實際參與了合作開發(fā)。紅都公司參與項目的申報，亦是合作開發(fā)行為。雙方協(xié)議的性質為合作開發(fā)，并非拆遷安置補償性質，且協(xié)議合法有效。成銘公司應履行協(xié)議約定內容。請求駁回上訴，維持原判。

本院認為，紅都公司與開發(fā)總公司經協(xié)商約定，雙方合作開發(fā)“紅都大廈”，由紅都公司出地，開發(fā)總公司出資，并就此項目共同申報。經有關部門批準，項目開發(fā)權辦到開發(fā)總公司名下。后因資金困難引資成立項目公司，即成銘公司，并沿用原審批項目進行開發(fā)建設。在成立成銘公司的章程及合同中均明確約定，成銘公司還建紅都公司10000平方米的房屋產權。紅都公司與成銘公司簽訂的補償還建面積協(xié)議、附件及補充協(xié)議，雙方意思表示真實，內容合法，應為有效。成銘大廈為商業(yè)性開發(fā)，成銘公司主張雙方系拆遷安置補償糾紛，依據不足，不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理適當。依據《中華人民共和國民事訴

訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

篇3

摘 要 以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發(fā)房地產的，應分不同情況來確認合作開發(fā)合同的效力。許多合作開發(fā)合同在簽訂時都未取得土地使用權證，此時應分不同分階段來分析其對合作開發(fā)合同效力的影響。

關鍵詞 開發(fā)資質 建設用地使用權 合作開發(fā)

一、房地產開發(fā)資質對合作開發(fā)合同效力的影響

2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效。但前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因為我國房地產開發(fā)實行嚴格的準入制度，房地產的開發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質相一致。不具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)是禁止進行房地產開發(fā)經營活動的。合作開發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發(fā)經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發(fā)經營資質。

二、建設用地使用權的性質對合作開發(fā)合同效力的影響

2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國建設用地使用權的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設用地使用權，建設用地使用權人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設用地使用權進行投資合作開發(fā)房地產，不僅損害國家的土地收益權，使國家土地大量流失，而且還會對土地一級供應市場和二、三級市場產生沖擊。因此，在合作開發(fā)合同中，合作一方以未經有批準權的人民政府批準，以劃撥建設用地使用權作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補辦批準手續(xù)的，合作開發(fā)合同無效。筆者認為以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發(fā)房地產的，應分不同情況來確認合作開發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發(fā)合同時，合作一方明知合作另一方以劃撥建設用地使用權作為投資，而且雙方在簽訂合同時其真實意思就是在劃撥土地上進行房地產開發(fā)，此時的房地產合作開發(fā)合同應該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當事人在簽訂合作開發(fā)合同時，雙方對將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式的建設用地使用權的分工進行了約定，同時約定了違約責任，當在將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式建設用地使用權的過程中，合同約定的義務方不履行出資義務或不辦理手續(xù)的義務，如果此時的合作開發(fā)合同被認定為無效，那么守約方將無法依據有效合同得到違約賠償救濟，對守約方顯然不公平，此時的合作開發(fā)合同至少應被認定為部分無效而不是全部無效。

三、土地使用權證的取得對合作開發(fā)合同效力的影響

2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議?！睆脑撍痉ń忉尩囊?guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已取得土地使用權證的土地。因為，未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。但在實踐中，許多合作開發(fā)合同在簽訂時都未取得土地使用權證，那么，此時合作開發(fā)合同的效力該怎樣認定呢？

對于此問題，筆者認為應分不同分階段來分析其對合作開發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發(fā)合同時，供地方未取得土地使用證的事實另一方當事人不知，此時合作開發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認為，此時在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因為，合作另一方在合作雙方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發(fā)合同發(fā)生糾紛時即合作另一方提訟時，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權證，此時合作開發(fā)合同應是無效的。

第二種情況：在簽訂合作開發(fā)合同時，供地方未取得土地使用權證的情況已在合作開發(fā)合同中列明，合同中同時約定了供地方應辦理下來土地使用權證的時間，即將辦理下來土地使用權證作為供地方應履行的合同義務，并約定在此期間未辦理下來土地使用權證的相應的違約責任等，這時將怎樣認定合作開發(fā)合同的效力？筆者認為，此時的合作開發(fā)合同中包含有兩方面的合同內容，一方面的合同內容為合作開發(fā)的合同內容，一方面的合同內容為合作開發(fā)合同預約合同內容。在供地方未在合同約定的期限內辦理下來土地使用權證時，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發(fā)內容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因為在另一方提訟前，供地方是有辦理下來土地使用權證的可能的；此時除合作開發(fā)內容條款外的合作開發(fā)預約合同內容是有效的。但在合同約定的期限內，供地方未辦理下來土地使用權證，另一方提訟的，此時，合同的合作開發(fā)內容的條款應是無效的。因為，在提訟時，供地方的土地使用權證仍未取得也未經有批準權的人民政府批準，供地方對用以合作的土地使用權是沒有支配權的，合作開發(fā)條款失去了履行的基礎，必然將導致合作開發(fā)條款無效。

參考文獻：

[1]馬原.房地產案件新問題與判解研究.人民法院出版社.1998.

篇4

關鍵詞：房地產糾紛，法律風險，防范

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2012）06-0041-44 收稿日期：2012-05-02

房地產糾紛中的法律風險，是指房地產開發(fā)、經營、銷售、管理等過程中所實施的一系列行為與現(xiàn)行法律規(guī)定相悖或直接違反法律規(guī)定而導致的市場聲譽損失或經濟損失。近年來，由于受宏觀調控的影響，房地產市場購買需求降溫，房地產企業(yè)資金供應不足，出現(xiàn)了大量違約、毀約、違規(guī)現(xiàn)象，由此導致房地產糾紛不斷增多，有些糾紛因為矛盾尖銳無法調和而被迫進入司法訴訟，造成法律風險成本的巨大支出。因此，研究房地產糾紛中面臨的法律風險及其防范，對促進我國房地產市場的發(fā)育和完善具有重要意義。

1 房地產糾紛中出現(xiàn)法律風險的階段及類型

房地產開發(fā)建設項目是一個工期長、資金大、風險高的系統(tǒng)工程，從土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷人員安置、市政配套到合作開發(fā)、施工建造、項目轉讓、房屋銷售租賃、按揭抵押擔保、物業(yè)交付與管理等每個環(huán)節(jié)都需要防范疏漏和失誤，才能保證房地產項目的健康運行，最終實現(xiàn)盈利目的。從司法實踐看，房地產糾紛中的法律風險在法規(guī)政策宏觀層面和實務操作微觀層面都有體現(xiàn)，具體表現(xiàn)在以下方面。

1.1 宏觀法規(guī)政策層面的風險

1.1.1 法律、法規(guī)的滯后以及政策不確定性變化導致的風險

由于房地產業(yè)快速發(fā)展，而國家在房地產開發(fā)方面的法律法規(guī)尚不夠完善、嚴密，從而使開發(fā)商面臨立法滯后帶來的巨大風險，開發(fā)商已經實施或正在實施的某種開發(fā)行為，現(xiàn)行法律法規(guī)對此沒有明確規(guī)定，但有可能在今后被法律或法規(guī)所禁止，這很容易給開發(fā)商帶來無法預料的巨大損失。政府為了保護日益稀缺的土地資源和平衡市場主體之間的利益分配關系，可能會隨時出臺宏觀調控政策，由此給企業(yè)帶來不確定性風險。此外，相關產業(yè)的政策變化，如經濟體制改革、產業(yè)政策的調整、金融政策的變化、環(huán)保政策的出臺等也可能導致土地使用權被政府收回或土地受讓與轉讓均喪失商業(yè)意義的風險。

1.1.2 城市規(guī)劃方案的調整和區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)模及速度導致的風險

因城市規(guī)劃方案發(fā)生改變而調整相應區(qū)域的土地用途時，會對已經建成或正在建設抑或將要建設的房地產商品的價值產生影響，有的甚至會突然面臨被拆遷的巨大風險。而區(qū)域經濟發(fā)展的規(guī)模和速度也會給房地產開發(fā)商帶來風險，比如：當相鄰區(qū)域新開通交通干線、增設商業(yè)服務業(yè)中心、增添生活服務設施等，便會帶動該地區(qū)的房地產價格上升；反之，則房地產價格可能會下降。

1.2 微觀實務操作層面的風險

1.2.1 土地使用權出讓、轉讓過程中的法律風險

房地產開發(fā)項目土地使用權的取得方式包括以出讓、轉讓、合作開發(fā)、收購房地產項目公司等，該階段可能發(fā)生的法律風險主要包括土地使用權權屬瑕疵、因拆遷補償安置不暢陷入僵局、因土地使用權出讓合同問題導致轉讓合同無效、因土地使用權轉讓變更登記過程中出現(xiàn)障礙等。在實務中，很多合作開發(fā)合同或項目公司股權收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲后，土地轉讓方為達到毀約目的而鉆法律空子主張合同無效。還有的公司采取收購房地產項目公司股權實現(xiàn)收購房地產項目之目的，但在收購后卻發(fā)現(xiàn)項目公司存在一系列負債，由此陷入進退兩難的泥潭，難以自拔。

1.2.2 項目建造過程中因施工質量和資金不足而產生的風險

該階段常見風險有：由于缺乏嚴格招標管理制度而導致選定總承包商、分包商、材料供應商缺乏經濟實力或信用度；由于勘察合同、設計合同、施工合同、材料設備采購合同簽訂不嚴密、履行不徹底而產生爭議；由于設計錯誤、工期延誤、質量不良等問題而產生糾紛；因承包商違法分包、工程質量安全事故、欠付農民工工資等問題而產生風險；因中間驗收、竣工驗收及工程移交、工程質量保修、欠付工程費而產生的法律風險；因施工合同糾紛訴訟導致的法律風險。

在項目融資投資問題上，存在因國家貨幣政策、信貸政策變化、虛假融資或盲目擴大投資導致資金鏈斷裂的法律風險。

1.2.3 項目銷售階段因廣告策劃、委托代銷等行為產生的風險

項目銷售是實現(xiàn)投資利益的關鍵階段，該階段常見的風險有以下幾個方面。（1）廣告策劃方面： 因廣告策劃合同簽訂及履行產生歧義、因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產權引發(fā)訴訟、因虛假廣告或廣告內容不實引起消費者投訴等。（2）與銷售中介公司委托代銷：因銷售合同簽訂及履行產生歧義；因銷售公司及其員工虛假承諾及不當行為引發(fā)投訴等。（3）違規(guī)銷售產生的法律風險有：未取得商品房預售許可證而提前銷售；因銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產生的爭議；違規(guī)收取、使用預售房款等。（4）按揭還貸風險有：購房合同主體與實際購買人不一致、抵押貸款資質條件不具備產生的糾紛。（5）與購房者個人利益直接相關的法律風險：因設計方案變更或房屋質量問題導致延期交付產生的法律風險；因延期辦理房地產證產生的爭議。

篇5

關鍵詞：中小型房地產企業(yè)；房地產融資；合作開發(fā)

自2010年開始，國家不斷加強對房地產行業(yè)的宏觀調控，各地方也陸續(xù)出臺了調控政策，大型房地產企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力，合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。

一、中小型房地產企業(yè)合作開發(fā)的必要性

（一）宏觀調控下中小房地產企業(yè)融資更難

1、宏觀調控下房地產企業(yè)儲備的土地出手難

（1）開發(fā)商囤積大量土地。房地產行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年前11個月，我國購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產百強企業(yè)共儲備土地面積4億平方。

（2）國家加大了對房地產開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產政策調控的在重頭戲。2008年1月，國務院辦公廳下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），通知指出：一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率；二是嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發(fā)商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發(fā)；轉讓土地；與其他企業(yè)合作開發(fā)。

2、獲得房地產開發(fā)土地的門檻提高

2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規(guī)范和嚴格。一系列土地調控政策的出臺，提高了征地成本和房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。

（二）國內房地產行業(yè)自身特點

房地產是典型的資金密集型行業(yè)，對于房地產企業(yè)來說，土地和資金是企業(yè)的生命，無論是土地的購買還是項目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且，國內房地產企業(yè)以中小房地產企業(yè)居多，它們存在自身開發(fā)資質低、自有資金少、負債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產企業(yè)。

此外，國內房地產行業(yè)達到10%的凈利潤（家電業(yè)2%，IT業(yè)2%-3%）吸引了其他行業(yè)有實力的大型企業(yè)加入房地產開發(fā)的大軍中，使得房地產市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發(fā)無疑會成為中小房地產企業(yè)發(fā)展的必由之路。

二、中小型房地產企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型

（一）合作開發(fā)的定義

合作開發(fā)，分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發(fā)土地、建筑房產項目等，共擔風險，共享收益的房地產開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā)，則是指任何由兩方合作進行房地產開發(fā)項目的都可以納入合作開發(fā)房地產的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。

（二）合作開發(fā)的類型

中小型房地產企業(yè)合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。

1、緊密型合作

緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經濟實體。其特點是：參加合作的方式是出資；組成的經濟實體具有法人資格；合作各方共同經營、共負盈虧，僅以自己出資的財產為限承擔責任。

但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發(fā)方式周期長、風險大，往往涉及到法律問題，如股權轉讓、股權之爭、份額之爭等。

2、松散型合作

松散型合作，指合作各方共同出資、共同經營，組成一個合伙性質的、不具備法人條件的經濟聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風險亦較小，但是也會存在各類法律風險。

（三）中小型房地產企業(yè)合作開發(fā)存在的問題

目前，很多中小房地產開發(fā)企業(yè)已經認識到合作開發(fā)的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛，出現(xiàn)糾紛的原因很多，其分析

1、中小型房地產企業(yè)自身問題

（1）由于各個中小企業(yè)本身開發(fā)資質低、自有資金少、負債率高等原因，造成企業(yè)信用度不高，使得企業(yè)之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎。

（2）一些中小企業(yè)對自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優(yōu)勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業(yè)在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。

（3）中小型房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產開發(fā)投入資金巨大，開發(fā)周期長，房地產合作開發(fā)的兩方或多方承擔的風險大，一旦出現(xiàn)問題，雙方當事人的利益損失就是巨大的，因此嚴謹、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據。然而，中小型房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄，對合作開發(fā)合同的認識不夠。

2、相關的法律法規(guī)不健全，行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理

一個行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護，對于房地產合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當前，在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。

此外，由于中小房地產企業(yè)的經營、管理能力有限等原因，在房地產合作過程中，中小房地產企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構，但目前國家對這些機構的規(guī)范少，導致這些機構不足夠中立。

三、對合作開發(fā)的一些建議

（一）中小型房地產開發(fā)企業(yè)要認清形勢，轉變思維，積極推進相互間的合作開發(fā)

第一，面對國家的宏觀調控以及對房地產市場的規(guī)范，中小房地產企業(yè)要及時轉變思維，認真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況，在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎上積極推進與其他企業(yè)的合作。

第二，在選擇合作對象，特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。

第三，簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產合作開發(fā)合同內容復雜標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛，而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測，因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹慎。在合同中，要明確雙方的責任，對每一項義務和權益做詳細約定，重視違約約定。

（二）建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制

建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制，促進中小型房地產企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產要想發(fā)展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發(fā)問題上，更需法律的規(guī)范與約束。同時，要加強行業(yè)內部監(jiān)督，提高行業(yè)自身的自律性。

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1、陳珂，賈秀磊.基于多屬性綜合評價法的房地產企業(yè)合作伙伴選擇[J].建筑管理現(xiàn)代化，2007(4).