序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇商業用地規劃條件，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】商業用地；布局優化；土地集約利用

商業用地是城市用地的重要組成部分，優化商業用地布局是提高城市土地集約利用水平的重要措施。石家莊商業用地集約利用水平很低，其商業用地布局優化是政府部門必須面對的一項重要課題。本文僅對石家莊的零售業用地做出研究分析。

1 石家莊市商業用地布局存在的主要問題

1.1 大型零售商業設施用地布局存在的問題

1.1.1 大型綜合類零售商業設施的布局明顯不均衡

大型綜合類零售商業設施包括購物中心和百貨商場兩種類型。截止到2012年末，石家莊百貨商場有19個，購物中心6個，均主要分布在中山路兩側靠近原火車站的地帶、懷底片區和裕華路部分路段①。部分地區缺乏綜合類零售商業設施，居民購物不方便，如圖1所示。

圖1 大型綜合類零售商業設施分布圖

1.1.2 商業用地的規劃建設和選址指標不完善，造成部分大型交易市場經營困難甚至停業

截止到目前，商業用地還沒有官方的選址體系，其規劃指標與住宅基本一致，難以滿足商業貿易的需求。城市商業用地建設的最終目的是為商業貿易提供交易市場，這個交易市場必須符合商業經營規律和需求，因此它應該具有聚集足夠的人氣、帶來龐大的人流量、可見性和可及性好等特點。但是石家莊很多商業設施并不滿足這些需求。例如南花園商業步行街、韓城百貨、大洋百貨、王府井等，都是因為選址不當或規劃不當導致經營困難甚至退出石家莊市場，如表1所示。商場經營失敗，不僅給企業帶來經濟損失，也對整個城市的經濟發展也造成了一定的損失。

1.1.3 大型零售市場建設過剩

石家莊18個億元以上零售市場，2010年營業面積1169003m2，成交額77.08億元③，人口總數243.87萬人[1]，人均營業面積4164m2，全國36個省會城市和單列市中居第3位，如圖2所示；但是平均每個營業面積成交額僅有2468元④，居全國第22位，如圖3所示。二者極其不匹配，說明石家莊的大型零售市場建設過剩。

圖2 36個大中城市億元以上商品交易市場人均營業面積圖

圖3 36個大中城市億元以上商品交易市場經濟效益圖

1.2 社區商業設施布局存在的問題

2012年本課題組對石家莊79個住宅小區進行了抽樣調查，目的是調查居住小區的商業配套設施完善狀況，結果顯示僅有34.94%的人認為自己所住小區購物方便，45.78%的人認為較方便，認為不方便或很不方便的人達19.27%。認為不方便或很不方便購物的小區多位于二環以外。社區商業設施缺乏，說明石家莊的住宅小區缺乏相應的商業設施配套規劃。

2 對石家莊市商業用地布局優化的建議

商業用地布局優化應從經濟利益、方便人民生活（社會利益）和可持續發展3各方面去考慮。

2.1 在區位選擇上加強規劃引導

從經濟利益角度來說，對商業用地影響最大的因素是區位，區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面[2]。若要提高商業用地的經濟利益，必須在區位選擇上加強規劃引導。

商業房地產根據其對區位的要求不同，可以劃分為3大類型：第1類是大型綜合類零售市場，包括購物中心和百貨商場兩種類型。這類房地產對區位的要求非常高，區位選擇不當會導致企業經營困難甚至倒閉；第2類是大型專業交易市場，如汽車、建材、家具、農產品等交易市場，這類市場對區位條件有一定的要求，但相對于第1類來說，條件要寬松很多；第3類是社區商業設施，對區位條件的要求最低，主要是為方便群眾生活而設立。下面根據這3大類型分別提出區位選擇條件。

2.1.1 大型綜合類零售市場的區位選擇

從微觀角度來說，大型綜合類零售市場的區位選擇條件包括人口總量與密度、市場競爭狀況、交通狀況、可見性、商業集聚度、治安狀況、城市商業網點規劃、城市布局和城市規劃9個方面。具體如表2所示。

2.1.2 大型專業零售市場的區位選擇

專業零售市場的區位選擇要求比較低，滿足臨路（街）、可見性好、交通方便、有足夠停車位和購買力這幾個條件即可。

2.1.3 社區商業設施的區位選擇

社區商業設施以方便人民生活為主要目的，區位選擇條件最低，滿足購買力要求即可。每個住宅小區都應有一定數量便利店，在住宅小區比較集中的地方，還應在小區外面增加商業設施，使多個小區能夠共享，不僅方便人民生活，還可以提高土地集約利用度。

2.2 調整用地結構、控制商業用地開發規模，提高土地集約利用度

石家莊億元以上交易市場建設過剩，部分地區又缺乏大型綜合類交易市場，因此應減少或暫停市級交易市場開發，適當增加區級購物中心的開發建設，這樣既可以提高商業用地集約利用度，又可以方便人民生活。

2.3 政府部門應積極開展商業用地統計工作

完善的商業用地統計信息是政府部門進行有效管理的一個重要工具，統計信息主要包括各級各類商業用地總量、建筑容積率、建筑密度、城市各地段的交通擁堵狀況等。政府部門應積極開展商業用地的統計工作，細化統計數據，以提高商業用地的集約利用水平。

【參考文獻】

[1]國家統計局城市社會經濟調查司.2011中國城市統計年鑒[M].中國統計出版社.

[2]柴強.房地產估價[M].北京：首都經濟貿易大學出版社，2008：56.

[3]房榮敏.購物中心區位選擇研究：以石家莊為例[D].北京：中國人民大學公共管理學院，2012.

注釋：

①數據來源于課題組收集整理的資料.

篇2

關鍵詞：旅游地產、規劃設計、生態、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規劃對開發該片區的整體訴求

萬科•三亞“湖心島”項目所屬的片區為南新農場管轄范圍，在三亞原城市總體規劃中為非建設用地。由于近年三亞城市快速發展，規劃區內用地大部分已對外出售，并擁有開發意向方案。為科學合理地引導規劃片區的開發，經政府批復該片區進行了控制性詳細規劃的編制。2011年3月，修編后的控規經市政府批準正式實施。

規劃片區處于三亞市門戶地段，片區內山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區的主導功能。控規中該片區功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養生、生態居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區。

項目用地區位示意項目所在片區控規示意

項目概況

場地概況

萬科•三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規用地東南角，離三亞交通樞紐田獨轉盤約3公里。項目地塊南側、西側臨山，北側靠湖（小型水庫），東側為住宅用地；區域內擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區域外有規劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設用地，B-06-04為商業用地，可建設商業及酒店；B-05-03為商住用地，可建設住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設足球訓練基地；其余部分為非建設用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設施等。

用地規劃條件示意

甲方訴求

在規劃設計之初甲方提供給我方的關于該地塊開發設計的關鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結合優美的自然環境，建設以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內企業內部足球運動的活動中心。在此基礎上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關的服務設施。

場地條件

土地證范圍內基地大部分區域較平坦，南側為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現狀主要為未利用地，現狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內部有三個水塘，水質良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據分析場地正面要素：南面山體、北側水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內部有三個大的水塘，集中與商業地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規劃設計

規劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯系周邊的居住、商業、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯場地的各個部分，使其項目用地內的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規劃結構可歸納為：“一心、一環、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規劃開始，我們就強調創造一個強有力的核心來聯系和控制周邊不同功能地塊之間的關系，使區域內人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規劃設計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關聯性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規劃中通過利用控規中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業、居住、公園有效的統一在一起，形成人通往各個功能區域的空間場所和意向節點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日常活動等功能，具有非常積極的意義。

空間中心統領全局，是整個方案的靈魂。

“一環”是指一個“自行車賽道環線”。

根據項目主題，我們利用自行車賽道形成環線，串聯場地內部的綠地系統，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯起來，強調運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規劃條件、自然地理條件及生態景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態軸

根據控規廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關系，統領了場地內部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態景觀要素結合商住（B-05-03）及商業（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業――無邊泳池――內湖――高園水庫公園綠地為節奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節奏展開，與人的生活聯系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態廊道和體現自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布局和空間控制的骨架。

規劃設計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業用地、商住用地、教育科研用地及規劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業、居住、教育及公園四大功能用地。

商業功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業，是公共活動的中心，具有較高的商業價值。

居住功能用地位于商業南面，自然條件優良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質度假型住宅產品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設施及宿舍，是具有一定規模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設施分布在公園內部。綜合性的運動項目體現公園的運動主題。

場地設計

空間組織

在空間組織上我們從地標、節點、界面、區域的角度出發，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。

地標：以酒店群體建筑及其環境形成區域地標，建立區域形象。

節點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節點及公共活動節點。

界面：整合上述商業和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分公共和私密的空間。

區域：各個地塊內部空間形成屬性明確的區域。其中住宅小區通過生態軸、景觀軸、休閑軸與公建相聯系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、

園林景觀組織由外而內、由內而外的分析景觀資源，發掘場地特質。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。

內部庭院景觀：在各居住組團內部形成大庭院景觀。

總體景觀節奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內湖――外湖（水庫）。

規劃設計總平面圖

生態化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設計手法，盡量不對規劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環境肌理，為游客及居住者創造多元化的自然的體驗。

水的利用。設置雨水收集回用系統，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現有水體面積較大，可結合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經室外管網收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統供給，提高能源的利用率，減少對環境污染，降低用電量。

六、旅游地產項目規劃設計思考

（1）宏觀定位決定開發走向

開發商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發對項目主題、客源市場、戶型產品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養等人群為市場，提供多樣的戶型產品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎上提供完善的服務配套，形成高品質的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業文化為出發點，突出自行車運動，提倡健康、環保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規劃設計理清功能關系

規劃設計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發，宏觀上處理好自然環境和不同功能分區之間的關系，微觀上處理好建筑與場地內部要素之間的關系以及建筑內部的組織關系。在該項目中，通過合理的規劃設計做到商業、酒店、居住分區明確，交通聯系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態理念營造自然氛圍

生態理念貫穿規劃設計的全過程。在該項目的設計過程中，在場地設計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態理念。從這些方面出發，體現出人與自然的完美融合，創造出生態和諧的人居環境。

規劃效果圖示意規劃效果圖示意

參考文獻：

[1] 蘇堤，旅游地產的新探索――周莊云海農夫山莊三期度假別墅區規劃設計淺析[J]，華中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地產發展研究[J],城市問題,2006,第9期.

[3] 岳克濤.旅游地產規劃設計的思考――以海南旅游地產為例[J].城市建設理論研，2012，（6）.

篇3

［關鍵詞］城市規劃;規定性指標;房地產;開發商改革

開放以來，隨著城市經濟、交通以及科技的發展，城市規劃的綜合性越來越強。而房地產開發對于推動城市化進程起了十分重要的作用。按國家法律法規要求，房地產開發必須在城市規劃規定性指標的指導下進行，要體現出城市規劃對房地產開發的引導作用。我國現行的控規指標體系包括規定性指標規定性和指導性兩類指標，規定性指標主要包括用地性質、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設施等。

1項目概況及規劃條件

1.1項目概況瀏陽市國際家具城位于長株潭城鎮群東部，在長株潭城鎮群“一小時”經濟圈內，屬于瀏陽工業新城北部永盛組團北片區，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對外交通十分便利，總面積約5.73公頃。基地現狀主要由林地構成，屬于未開發區域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發建設。1.2項目規劃條件概況依據《湖南省瀏陽市地塊規劃條件———編號YQ2014－010(制造基地)》，該地塊用地性質為商業用地兼容居住用地;商住用地比例為商業建筑面積占總建筑面積比例大于50%;容積率為1.0≤FAR≤1.5;建筑密度為35%≤D≤48%;綠地率為G≥20%;建筑限高為H≥50米。

2規定性指標對房地產項目的影響

2.1建筑容積率、建筑密度和綠地率依據《長沙市城市規劃管理技術規定附錄》，按照建筑間距類區范圍劃分，瀏陽市國際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標則應按照建筑間距Ⅱ類地區表的規定執行。建筑容積率(容積率)指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質的建筑面積比例換算合成。綠地率指基地內綠地面積與建筑基地面積的比率(%)，為下限指標。地塊開發建設時，應在滿足建筑功能布局的同時，盡可能提高該項指標，以創造良好的生態景觀特色。“建筑密度”是一個平面的概念，其定義為建筑占地面積與規劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環境的需求。根據項目現狀及地塊規劃條件，進行方案的設計，最終得出規劃性指標值。其中容積率為1.44，建筑密度為47.83%，綠地率為20.60%，地面集中綠地率為14.36%，屋頂集中綠地率為6.24%。2.2用地性質瀏陽市國際家具城用地性質屬于鄉鎮當中的商業用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點建設家具市場及家具大廈，必須考慮到商業性原則和人本性原則。商業性原則指商業街的設計應當服務于商業活動，創造良好的購物和休憩環境，提高街的舒適性，為沿街商業建筑的有機生成表現原創性和豐富性提供空間。人本性原則指購物和休憩的設計應當讓每天來這里的消費者全天候地感受到這是以人為主體的環境，為消費者提供問訊、通信、休憩、衛生方便、廢物丟棄等設施。2.3停車泊位依據《瀏陽市永安鎮總體規劃(2010—2030年)》、《瀏陽市工業新城永盛組團北片區控制性詳細規劃》，瀏陽市國際家具城的停車位商業按照0.8個/百平米，公寓按0.5個/百平米，住戶按一戶一個停車位的標準設置。這樣的停車位設置標準，方便了家具大廈的住戶和家具市場的消費者停車。綜合上述規劃性指標分析結果，該項目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業性原則和人本性原則。考慮到鄉鎮的消費水平、居民的消費能力和消費需求，該項目建筑容積率較低，所能售出的商業店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發商的角度，這樣的規劃性指標實際降低了能出售的商業店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發商利益的實現。但是由于該項目商業性原則服務到位，可以吸引商家購買店鋪;人本性原則體現具體，可以吸引對生活水平要求較高的鄉鎮群體購買公寓;車位配備充足，能吸引大量的商家購買商鋪，為大量資金充裕的消費者購物停車提供方便。對于開發商來說，該項目規劃性指標的實現，有利于提高銷售速度和銷售率，同時提高單位面積的售價，使其能盡快收回投資，效益達到最大化。

3規劃性指標在房地產開發中的運用策略

首先是轉變觀念，城市規劃在不違背規范的前提下，必須要有自己的特色，才能實現規劃性指標對房地產項目的調控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應歷史和呼應未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發商通過房地產開發獲取利益提供了有利的條件。其次要轉變城市規劃的政府職能與制度創新。城市規劃的規劃性指標應該在公共設施、低收入住房等社會公共事務土地的使用活動中發揮保障作用，更好地發揮對資源配置的基礎性作用。低收入水平的人群，是房地產發展最強有力的后備資源，加強配套設施建設有利于提高消費者的整體生活水平，提升了消費者對開發商的滿意度，有利于開發商后期項目的開發與銷售。最后是規劃性指標對房地產項目的開發要起著規范和管制作用。房地產發展多數均為短期的經濟行為，往往只考慮到自己的經濟效益，而忽視全局和社會利益。比如房地產開發商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規劃的規劃性指標對開發商行為進行規范和管制。具體地說，城市規劃通過規劃性指標應對城市建設用地性質，用途等做出相應的規定，建設工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規劃管理，以限制過度開發，保證良好的生活環境。雖然短期內限制了開發商獲取利益的行為，但長遠地保障了房地產項目的質量，提高了開發商的信譽度，有利于房地產項目的銷售以及開發商利益的實現。

4結論

房地產開發就像是一把雙刃劍，在提高居住環境質量和居民的生活水平，推動城市化進程的同時也必須結合城市規劃的規定性指標。站在開發商的角度，為了實現自己利益的最大化，將會與規定性指標產生矛盾和沖突。在不違反城市規劃規范的前提下，將規定性指標與房地產開發之間協調發展，以人民的利益為重，才能加快中國城市化的進程，推動城市的可持續發展。

參考文獻:

［1］金超.由幾項規定性指標反思控制性詳細規劃［J］．山西建筑，2006，32(15).

［2］王曉川.城市規劃對房地產開發的調控［M］．北京:中國電力出版社，2006.

篇4

關鍵詞：規劃問題；發展策略；小城鎮；可持續發展

中圖分類號： F292 文獻標識碼： A 文章編號：

由于我國當前經濟的快速增長以及不斷加快的城鎮化進程，小城鎮的建設步伐在日漸加快。但是，小城鎮的舊城區人口由于不斷快速增加，這就導致了需要不斷增加新建和翻改擴建建筑；需要不斷拓寬舊街巷以滿足現代化交通的發展；無論是現代化的經濟，還是文化、社會娛樂活動，都需要占用大量的土地，這就使城區的面貌和風格不斷被破壞，不斷遺失傳統文化。因此，目前在小城鎮的規劃過程中，最為需要關注的問題就是對小城鎮的土地資源，如何進行合理的配置，才能夠發展和繼承傳統文化，才能夠滿足現代化的交通發展，怎樣才能做到有效促進小城鎮的持續發展。

一、分析小城鎮的總體規劃現狀

（1）不夠完善的道路交通系統

作為從農村居民的居住點逐步發展起來的小城鎮舊城區，是舊有生活與自由經濟習慣條件下的建設方式以及建設意識的產物，街區的布局形式來源于傳統的鄉村梳式系統，街道向對來說比較狹窄，大多數主要的街道都是由填河修筑而形成，隨著這些街道繼承了原有的規律，但是在住宅、沿街商業的發展中以及現代交通的發展發展過程中逐漸顯露出了其系統性差以及功能不全的缺陷，造成中心地段的街道接通過于擁擠，道路和舊城中心的聯系不夠緊密的現象。無論是人均指標還是舊城道路的寬度和密度都無法滿足規劃的要求。亂停亂放車輛的現象極為突出，嚴重缺少停車場，中心區的車行與人叉較為嚴重，造成嚴重的交通問題。

（2）不完整的綠化景觀系統

廣場、綠地等公共空間由于過高的土地底價而造成嚴重的分布較散和缺乏，對于居民的日常活動要求等遠遠無法滿足。對水網的格局沒能合理利用，水體污染比較嚴重，缺乏對水系統的保護。

（3）不合理的土地結構

從比例的角度來說，舊城區的工業用地和居民用地過高，結構比較多樣化。教育和文化等公共設施的規模不僅分布零散且規模較小。綠化、商業、公共設施的用地相對偏低。區位的良好地段幾乎都被工業所占據。

（4）缺乏對傳統歷史文化的保護

在建設的過程中，受到經濟利益的驅使，導致不顧及舊城的歷史文脈、城市肌理、建筑風貌等等，對傳統的古建筑、街巷等保護不到位，導致缺乏明顯的地方特色。

（5）人口密度與建筑密度過高

由于舊城的地塊開發成本相對較高，往往是越拆遷越密集，人口的密度往往會出現不降低反而升高的現象，小城鎮的建設往往以小體量的建筑為主，土地建設密度較大，肌理密集。

二、小城鎮規劃思路研究

（1）節約土地資源，調整用地的布局

大部分小城區都擁有自身的人文條件和自然條件，因此在進行規劃時，我們要對其職能進行細致的研究。在小城鎮的發展過程中應該要富有活力特征和文化特征，可以說小城鎮的舊城區一般都是歷史沿襲下來的道德、藝術、思想、風俗的載體，而作為早期形成的商業集中區域，以及大部分居民的居住場所，公共活動等是多元化的。因此，在進行小城鎮的整體規劃時，要將這些特征有效結合，要合理利用和整合相關資源，增加配套和公共設施，營造一個有活力的片區。

我們要掌握規劃區的實際情況，商業服務用地沿文化路進行合理布置，布置一定面積的文化娛樂和商業服務用地，這最好能夠圍繞人民公園，以形成擁有活力的空間。原有在規劃用地內的體育和醫院設施，要遷移出該區域，根據更大范圍的需求在與職能配套。

根據小城鎮建設的相關要求，為了適應現代生活的需求，要求優化綠化環境，改善基礎設計，對保留的居住地需要進行一定程度的改造。要求新建居住用地生活配套完善，自然生態能夠良性循環且要環境優美，根據用地條件和周邊的環境將居住用地布置為二類用地。在對舊城區進行更新的過程中，對原有的社區結構和鄰里關系要更好的進行維護，以現有的居委會與街道范圍為基礎，結合新道路系統，促進穩定、安全、宜人的社區環境形成。

做好以居住為主同時具有文化、教育、商業、旅游等功能的規劃區，要對現有的工業用地進行相應的調整，較大規模的一類工業用地應保留，其他廠房等全部應該遷出、停產。

（2）道路網結構的構建要確保其可持續發展

大部分小城區的交通都存在著嚴重的問題，機非混行、步行難、堵車、停車難等是普遍存在的幾個問題。在規劃過程中應重視道路的暢通問題，這一系列的問題要想從根本上得到解決，要想滿足可持續發展城鎮的需求，就必須要構建可持續發展的道路網絡和系統。在規劃過程中要對小城鎮的車輛、人口等進行分析和研究，一般情況下只做局部調整是很難滿通需求的。所以，對現有的條件應該進行充分的利用，溝通內部和外部交通之間的聯系，改善當前的道路系統，結合實際條件構建靜態的交通場地，以形成完善的人流步行系統和內部道路系統。一般面對這樣的情況，我們都會采用自由式的路網結合類方格網結構的道路系統。對于用地緊張的舊城區，應該將廣場和停車場結合布置，為了提高土地的使用率，節約用地，要大力推廣立體停車方式。

（3）嚴格控制生活環境質量以及人口數量

開發的強度必須要做到合理進行控制，要疏散人口，降低建筑密度和人口密度，同時還要改善環境。我們可以采用分區的密度控制方案，在充分對當前建筑的肌理和密度進行充分分析后，結合用地性質、區位、一些特殊要求以及交通環境，按照規劃在控制性的詳細規劃中確定用地和人口的相應指標，控制不同的開發強度，制定相應的建設密度區域，同時要以此為基礎，在地塊的控制中進行落實，要做到合理公正的進行開發，建設良好的城區環境。

總結：要充分地保持城區的獨有特色，保留獨特的文化特征，對城鎮設計的原則要有充分的理解和合理的認識，對發展的規模要做到合理控制，只有這樣，我們才能做好小城鎮的整體規劃工作。此外，要想真正實現小城鎮的可持續發展，也離不開居民、開發商以及政府等多方面的配合與努力。

參考文獻：

篇5

【關鍵詞】 規劃設計制約條件深入解讀 平衡解決

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

一 項目概況

中建•金象廣場項目位于荊門市東寶區長寧大道與象山一路交匯處，為荊門市中心繁華地帶，東臨長寧大道，南接象山一路，西望城市水系竹皮河，用地現狀及規劃中的配套非常完善,尤其在商業及文化方面。

項目分一期和二期兩部分，兩者互不相接，設計條件各異，實為兩個獨立的項目。一期用地為住宅用地，面積為17089.34㎡，規定容積率為2.92；該地塊為舊城改造項目，用地內及周邊有大量多層舊有住宅，地塊不甚規整，加之舊有建筑的影響、80m的限高要求，1：1的停車位配比，200戶的返建戶型，都給設計帶來很大挑戰。二期為居住、商業用地，面積為16871.1㎡，規定容積率為5.5，該地塊較為規整，且只有地塊西側有多層住宅，由于該地塊與兩條城市干道相接，其項目本身的形象及其對城市形象的貢獻便成了該項目的設計重點。

二 設計構思

通過設計團隊的深入解讀和分析， 認為兩個地塊實為兩個項目，設計方法和設計重點應區別對待。

對于一期，限制條件較多，各種限制條件反而為廓清了設計思路：將各種不利因素逐個羅列，然后針對性的思考，進而創造性的解決之，那么能夠平衡各不利因素的最佳方案便隨之而至。

a. 容積率問題

地塊較不規整，基地內及周邊舊有建筑較多，規劃建筑的退讓紅線距離，規劃建筑之間及和舊有建筑的消防間距、衛生間距、日照間距，以及80米的限高要求，都對規劃建筑的數量、體量及排布有很大限制，影響總體指標的實現。

b. 日照要求

基地內及周邊的舊有建筑較多，規劃較凌亂，如何使規劃建筑建設后既保證自身的日照要求，又不對舊有建筑的日照造成較大影響，便須要小心求證了。

c. 1：1的車位比

經初步計算，一期項目約需500輛車位，如此大量的車位，在不開挖地下室的情況下如何解決，也是一件相當棘手的事情。

d. 景觀資源的巧妙利用

基地西側有城市景觀河流“竹皮河”流經，更有城市景觀廣場瀏河島隔河相望，如此得天獨厚的景觀資源，如何巧妙利用，來提升項目的價值，既是甲方的要求，更是設計師的追求方向。

e. 其他設計條件

210戶的返建戶型需要和銷售戶型區別設計，并要獨立設置;戶型產品需多樣化，滿足市場需求；合理利用基地，注意零散、邊角地塊的設計發揮。

經分析研究，認為a、b、d等雖各成問題，卻相互聯系，相互影響，應予綜合考慮，而c則相對獨立，至于e，則是在設計過程中需要細化的部分。 經過綜合考慮給出了兩個解決方法針對性的解決：

1在基地的西南角設置一棟折型住宅。

經計算，需要5棟26F的一梯四戶住宅方能滿足容積率要求，而基地東西寬，南北長皆有限度，既不能排三排，也很能成三列，在基地西南角，兩棟舊有建筑之間設置兩棟拼接的折型住宅，因地制宜，節約土地，并使建筑朝向竹皮河旋轉30°，使得朝向竹皮河的景觀面最大化；在解決了兩棟住宅后，剩余的3棟住宅便相對容易了，結合日照分析，將一棟住宅分成兩個17F板式住宅，置于南側，是對北側建筑的影響最小，將2棟點式置于北側，使對周邊住宅的日照影響最小，并將西側建筑部分戶型扭轉設計，使取得良好的景觀朝向。

2利用基地與東側長寧大道的高差，設置一層架空，使與長寧大道相平。

基地與長寧大道有5米的高差，一直以來居民出入長寧大道，皆要繞行，十分不便，設計規劃了雙“地面”層，其中地面層主要解決停車，及車行要求，采用機械停車后大致滿足了1：1的車位配比要求，車庫頂板上設小區主要“地面”層，為居民步行、休閑、活動的景觀庭院，同時解決了小區居民從長寧大道進出小區的問題。

這兩點皆一舉多得，使得原來列舉的問題，都得到了相應的解決。返建戶型的設計，交通消防的組織便皆是深入細化的問題。

對于二期，因其不同的設計條件，解讀便有所不同：

a. 不同的用地性質

本項目用地，面積16871.10平米，平面呈矩形，南北方向長達195米，東西方向寬85米，為住宅、商業用地，其中商業面積占總面積的20%。

b. 不同的地理位置

用地東接城市主干道---長寧大道，隔路對面為荊門市電信局大樓；南臨象山一路，對面為新一佳超市。此區地處城市核心主干道交匯處，商業氣氛濃厚，城市交通便利。

c. 不同的設計思路

因本案地處城市核心地帶，其日后的建成將對荊門市城市形象產生很大影響，認為本案規劃需從城市設計的角度入手，著重整體形態的設計，使其形象既能與城市和諧相容，又能成為標志性城市節點，提升城市形象。

因此，提出了幾個原則、理念，并在其指導下，多做比較方案。

2.1、城市設計的理念

規劃從城市設計的角度入手，充分研究城市區位、規劃、交通、景觀、周邊業態、沿江城市天際線、色彩、建筑風格等。

商業的布置要從區域社區商業的現狀及未來發展前景予以考量，使其與城市商業街道——長寧大道相鄰、共生、互動、一體化，既為長寧大道商業街賦予了更豐富的內涵、完善了商業休閑配套，又提升了本項目的城市輻射影響，符合其高端城市文化商業MALL的定位。

2.2、開放城市空間的理念。

盡量營造更多的城市開放空間給市民。開放的商業街道、休閑平臺等空間完全成為城市空間的有機組成部分，與城市空間相連融為一體，成為沿城市主干道的標志性節點

2.3、資源利用最大化的原則。

本案最重要的資源為商業街道與西側沿河景觀資源，如何最大化利用資源為本案規劃的核心。

2.4、生態、綠色、健康的理念。

商業沿街設退臺式屋頂花園 ；商業街以開放的綠色景觀街道、廣場為核心交通 內庭，自然通風、采光，減少了空調負荷。設計形成立體的、多層次的生態、綠色、健康空間系列。

2.5、緊湊、經濟、適用的原則。

各業態建筑形式簡潔,體型工整，功能布局緊湊、流線便捷、結構形式經濟簡單，各居住建筑平面使用率高,使本案高度適用，而成本低廉。

最終選擇了三個設計方案討論：

第一個方案，三棟板式住宅南北排列，東側向長寧扭轉45°，以獲得良好的景觀視野；三棟建筑造型相同，形成連續完整并富有韻律的城市立面；但此方案中間一棟住宅因考慮消防問題，會打斷底層商業的連續性，不利于形成大型的商業格局。

第二個方案，南北為板式住宅，中間為一梯六的點式住宅，同時南側板式住宅考慮城市立面的影響，面向路口扭轉45°，此方案點板結合，臨長寧大道的建筑間距較大，對城市街道的壓迫感較小，同時底層商業能夠貫穿，容易形成大的商業格局。

第三個方案,三棟板式住宅那被排列，布局占滿用地南北長度，沿長寧大道面最大限度展開，通過與前后排“L”型板樓相互之間轉角錯開，完全避免了住宅樓之間南北方向的遮擋，使住宅獲得了最佳的陽光、視線、景觀與通風。商業集中設于沿城市道路一側，規劃成Z字形折線形商業內街和外街兩條街，是商業界面最大化的設計，并自然形成連續的商業廣場，與象山一路南段現狀商業自然承接，并與最標志性的城市商業街道——長寧大道相鄰、共生、互動、一體化，即為長寧大道商業街賦予了更豐富的內涵、完善了商業休閑配套，又提升了本項目的城市輻射影響，符合其高端城市文化商業MALL的定位。 在建筑立面上，采用“住宅建筑公建化”的設計理念，大開大合的虛實對比，形成規整的沿街立面。

（方案三鳥瞰圖）

三 結語