序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)市場調(diào)研，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有

總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費(fèi)的增長。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計算，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[2002]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

篇2

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考

案名

世紀(jì)康城

山水雅居

新天美地

戶型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面積

77.2

103

77

128

75.37

137

均價

3500元

3800元

3400元

總價

27萬

36萬

29.3萬

48.6萬

25.6萬

46.6萬

20年供樓

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供樓

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

無家具1500元/月

無家具

1800元/月

未定

未定

帶家具

2500元/月

帶家具

3500元/月

總結(jié)

園林景觀

戶型不實用

價格偏高

出入方便

戶型較好

周邊休閑配套

方正實用

尊貴豪華

單價易接受

總價較高

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

篇3

房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產(chǎn)),房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境,然后再從宏觀環(huán)境回到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù),融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。

一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實、意見、動機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。

所謂“消費(fèi)者購買商品的動機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

對于房地產(chǎn)市場,除了進(jìn)行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場狀況,消費(fèi)者購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查

主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項目定位、項目規(guī)劃與設(shè)計、項目的建設(shè)、項目的推廣與銷售。

(1)項目定位統(tǒng)計調(diào)查

考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,通過對消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計調(diào)查,結(jié)合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計調(diào)查

通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費(fèi)者對特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場細(xì)分,并確定各細(xì)分市場的規(guī)模。

(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查

在項目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目細(xì)節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計分析

對本地在售項目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進(jìn)行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查

主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。

(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查

隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費(fèi)者,以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時進(jìn)行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

(4)業(yè)主滿意度統(tǒng)計調(diào)查

篇4

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

:

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 市場調(diào)研 教學(xué)改革

[作者簡介]傅玳（1979- ），女，浙江金華人，浙江金融職業(yè)學(xué)院房地產(chǎn)教研室副主任，副教授，碩士，研究方向為房地產(chǎn)。（浙江 杭州 310018）

[中圖分類號]G642.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-3985（2014）06-0137-01

結(jié)合多年的教學(xué)經(jīng)驗，筆者對“房地產(chǎn)市場調(diào)研”課程進(jìn)行了改革，根據(jù)典型工作任務(wù)來設(shè)計教學(xué)內(nèi)容，采用多種教學(xué)方法，加強(qiáng)實踐實訓(xùn)教學(xué)，轉(zhuǎn)變期末考核方式，使學(xué)生既具有豐富的理論知識又具有較強(qiáng)的實踐能力，取得了良好的教學(xué)效果。

一、根據(jù)典型工作任務(wù)來設(shè)計教學(xué)內(nèi)容

在對課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計時，為了使培養(yǎng)的學(xué)生能夠滿足崗位能力的需求，筆者對相應(yīng)的職業(yè)崗位進(jìn)行分析。教學(xué)中將一個實際調(diào)查項目的各工作任務(wù)貫穿于全課程，在提出工作任務(wù)后，讓學(xué)生依次完成個階段的工作，以具體調(diào)研工作任務(wù)驅(qū)動學(xué)生積極主動地進(jìn)行實踐操作，在實踐中產(chǎn)生知識需求。然后針對其需求引入相關(guān)理論知識，讓學(xué)生為了操作而學(xué)習(xí)知識，從而有效地調(diào)動學(xué)生理論知識學(xué)習(xí)的積極性以及理論知識的靈活應(yīng)用性，達(dá)到教、學(xué)、做一體化。

由于房地產(chǎn)市場調(diào)研主要在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)應(yīng)用較為廣泛，而在中介服務(wù)領(lǐng)域相對較少，因此在教學(xué)過程中，筆者按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程來設(shè)計調(diào)研項目。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中要考慮項目選擇問題、項目定位及產(chǎn)品設(shè)計問題、產(chǎn)品營銷問題等，因此圍繞這幾個方面，必然涉及項目前期市場調(diào)研分析、項目定位調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研、市場營銷調(diào)研、營銷跟蹤及滿意度調(diào)研。所以筆者以一個綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目為主線貫穿這五方面的調(diào)研，從項目前期市場調(diào)研分析開始一直到項目營銷后的滿意度調(diào)研，一共包括五個子項目，并以此來整合教學(xué)內(nèi)容，融實踐教學(xué)與理論教學(xué)為一體，構(gòu)建教學(xué)結(jié)合、師生互動的參與式教學(xué)模式（如圖所示）。

二、采用多維教學(xué)方法，提高教學(xué)效果

本課程對傳統(tǒng)教學(xué)方法進(jìn)行改革，根據(jù)課程內(nèi)容和學(xué)生特點，靈活運(yùn)用項目教學(xué)、合作學(xué)習(xí)教學(xué)、案例教學(xué)法、啟發(fā)引導(dǎo)等教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生積極思考、樂于實踐，提高教學(xué)效果。

1.項目教學(xué)。項目教學(xué)法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動。本課程在教學(xué)過程中引入一個實際的調(diào)查項目，并提出各項調(diào)查任務(wù)，包括項目方案設(shè)計、整體策劃、方法選擇、問卷設(shè)計、方案實施、調(diào)研數(shù)據(jù)整理與分析、調(diào)研報告撰寫和結(jié)果反饋。在整個項目的實踐操作過程中，會引發(fā)學(xué)生對知識的需求，針對學(xué)生的需求再詳細(xì)講解相關(guān)知識，從而使學(xué)生為了完成項目任務(wù)而主動學(xué)習(xí)知識，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。事實證明，由于項目涉及面寬，學(xué)生主動投入得多，學(xué)生普遍認(rèn)為真正能學(xué)到東西。

2.合作學(xué)習(xí)教學(xué)。本課程在教學(xué)過程中要求學(xué)生完成一個完整的房地產(chǎn)調(diào)研項目，而項目涉及面廣，單靠學(xué)生個體很難完成，為此我們采用合作教學(xué)方法。所謂合作學(xué)習(xí)，就是指在教學(xué)過程中，學(xué)生以小組為單位完成一定的教學(xué)任務(wù)。按照“組間同質(zhì)，組內(nèi)異質(zhì)”原則進(jìn)行分組，每組4～6名學(xué)生，并推舉一名組長。在完成調(diào)研項目教學(xué)任務(wù)中，按組進(jìn)行，組中的同學(xué)要相互協(xié)商，具體確定需要采用的調(diào)研方法及收集的資料，共同討論。通過合作學(xué)習(xí)，既能高效率地完成調(diào)研項目，同時也培養(yǎng)了學(xué)生團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神。

3.案例教學(xué)法。在課堂講解前，教師注意搜集與課程進(jìn)度相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)研項目的案例，結(jié)合教學(xué)內(nèi)容，將授課內(nèi)容的重點融入案例中。因為如果把講課內(nèi)容寓于案例講解過程中，則學(xué)生很容易接受課堂所學(xué)的知識。案例教學(xué)涉及的案例類型包括房地產(chǎn)項目宏觀環(huán)境的調(diào)查分析、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析、消費(fèi)者調(diào)查分析、競爭者調(diào)查分析等。

4.啟發(fā)引導(dǎo)教學(xué)法。在教學(xué)過程中，改變傳統(tǒng)單向的教學(xué)方法，采用互動式、啟發(fā)式教學(xué)等方法，從學(xué)生的實際出發(fā)，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入學(xué)習(xí)的主體地位，開動思維，使學(xué)生積極主動地掌握知識、技能，提高分析問題和解決問題的能力。例如在進(jìn)行調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容確定的課程講授時，就可以采取啟發(fā)式教學(xué)，從項目的戶型配比這個決策問題展開，引起學(xué)生的思考，然后再確定具體的調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容。

三、采用三環(huán)節(jié)的實踐教學(xué)體系

第一環(huán)節(jié)：課堂模仿實踐（基礎(chǔ)型階段）。在這一環(huán)節(jié)，要求學(xué)生組建市場調(diào)研項目團(tuán)隊。4～6名學(xué)生為一組，并推舉一名組長。要求各項目小組根據(jù)課堂確定的調(diào)研主題完成一個項目的調(diào)查工作，學(xué)生實踐調(diào)研工作的進(jìn)行與課程的講述進(jìn)度保持一致，讓學(xué)生通過實踐來掌握操作方法和技能。調(diào)研結(jié)束后每個項目小組完成一份調(diào)查報告。

第二環(huán)節(jié)：課外拓展實踐（拓展型實踐）。利用第二課堂組織和引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查和實踐，如組織學(xué)生在一年兩次的房交會上進(jìn)行調(diào)查分析；也可以鼓勵學(xué)生參加高職高專創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽中的調(diào)研類項目。

第三環(huán)節(jié)：工學(xué)結(jié)合實踐（提高型實踐）。利用1～2周的工學(xué)結(jié)合機(jī)會，參與企業(yè)真實的房地產(chǎn)項目調(diào)研，從而提高學(xué)生的實踐動手能力。例如在房交會期間，我們帶領(lǐng)學(xué)生參與房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研活動，主要開展消費(fèi)者問卷調(diào)查、競爭樓盤調(diào)查及調(diào)查資料的分析撰寫等。通過實際調(diào)查活動，進(jìn)一步提高學(xué)生的實踐操作能力。

四、建立以能力評價為核心的過程考核體系

本課程對考核方式進(jìn)行了改革。為了使考試與日常教學(xué)活動目標(biāo)一致，使兩者能有機(jī)結(jié)合，本課程建立以能力評價為核心的過程考核體系。課程成績包括30分的平時成績、40分的過程考核成績及30分的期末考核。

五、完善“房地產(chǎn)市場調(diào)研”課程的建議

1.教師多利用寒暑假到企業(yè)實習(xí)。教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識水平和知識結(jié)構(gòu)對教學(xué)活動起著舉足輕重的作用。若教師沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)研工作，那么講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，教師除了要增強(qiáng)自身理論素養(yǎng)和科研能力外，還應(yīng)多利用假期去企業(yè)相關(guān)部門實習(xí)，提高自身業(yè)務(wù)水平和技能水平。

2.聘請行業(yè)兼職教師。行業(yè)兼職教師長期在一個行業(yè)、企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域工作，他們對于行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展歷史、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展動態(tài)等信息有較為全面的了解掌握，對相關(guān)工作有較為深刻的理解和體會，因此可以聘請房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)崗位人員講授部分課程內(nèi)容。例如，可以請兼職教師介紹當(dāng)前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)板塊特點等。

3.校企合作開展技能競賽。如果能和企業(yè)合作開展一些調(diào)研項目，則能更好地激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。例如可以和企業(yè)合作開展房地產(chǎn)項目策劃大賽，把技能競賽引入到實踐教學(xué)的環(huán)節(jié)中，使學(xué)生真正處于實戰(zhàn)狀態(tài)，增強(qiáng)理論聯(lián)系實際的能力，并把競賽結(jié)果作為課程考核內(nèi)容之一。若小組完成的調(diào)研策劃方案被企業(yè)采納，甚至給企業(yè)帶來效益，則該門課程成績自然優(yōu)秀。同時通過校企合作競賽，也可以為學(xué)生就業(yè)與企業(yè)招聘人才提前搭建一個平臺，從而逐漸步入“校、企、生三贏”的良性循環(huán)。

[參考文獻(xiàn)]

[1]梁林.《市場調(diào)查與預(yù)測》課程教學(xué)改革探索[J].職業(yè)教育研究，2009（9）.

[2]廖志宇.房地產(chǎn)調(diào)研執(zhí)行手冊[M].北京：中國電力出版社，2008.