序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L(fēng)格的5篇開發(fā)式商業(yè)模式，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

然而，泡沫化的商業(yè)地產(chǎn)市場，供需關(guān)系正在發(fā)生著變化。傳統(tǒng)意義上的甲級寫字樓因缺乏個性和創(chuàng)意，已經(jīng)沒有了太多的吸引力；CBD區(qū)域飽和，沒有了開發(fā)的空間，對舊寫字樓的改造成為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新模？式。

由于中國缺乏真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，散賣成為了商業(yè)地產(chǎn)的主流，但散賣之后資產(chǎn)如何保值增值，成為了一道難解的問題。高和資本董事長蘇鑫提出的“資產(chǎn)精裝修”概念，是一個不錯的選擇。

舊樓改造

目前，商業(yè)地產(chǎn)的市場供需正在發(fā)生質(zhì)的變化。蘇鑫告訴記者：“北京、上海等城市核心區(qū)域的寫字樓兩極分化非常嚴重，要么是國貿(mào)CBD這樣的甲級寫字樓，要么是已經(jīng)存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶的寫字樓。”

傳統(tǒng)意義上的甲級寫字樓，代表了高端、豪華、專業(yè)，但同時可能意味著細節(jié)的“僵化”。蘇鑫開玩笑道，夏天你穿著西服、打著領(lǐng)帶都覺得冷颼颼的，這就是甲級寫字樓對制冷溫度的要求。

4月中旬，仲量聯(lián)行的2013年一季度北京房地產(chǎn)市場報告顯示，一些金融和專業(yè)服務(wù)的外資租戶已縮減了租賃面積。而據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年1月北京甲級寫字樓租賃成交的3.75萬平方米寫字樓中，內(nèi)資企業(yè)占比達60%，而且承租大面積的客戶也以內(nèi)資企業(yè)為主。

“我不相信所有人都喜歡上班的地方一進去就像酒店大堂，比如做創(chuàng)意的白領(lǐng)，肯定希望工作場所有點個性和設(shè)計感。這就是機會！”蘇鑫說。

高和資本在成功完成北京地區(qū)5個收購項目之后，把目光投向了舊樓改造。2012年10月，高和資本斥資7.9億元，成功并購位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業(yè)大廈，這是上海租金最貴的商圈，后來大廈被更名為靜安高和大廈，計劃今年6月改造結(jié)束后正式向外界亮相。

項目得以順利實施，也因為蘇鑫看到了與上海市政府非常契合的概念――“樓宇經(jīng)？濟”。

近年來，上海市政府著力推動“樓宇經(jīng)濟”，提升核心區(qū)域形象，挖掘城市核心區(qū)域價值，吸引更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)落戶。高和在上海靜安的項目就實現(xiàn)了“樓宇經(jīng)濟”概念：改造中華企業(yè)大廈，給大廈重新定位并招商，把高品質(zhì)的租客植入商辦資產(chǎn)中。

“甲級寫字樓一開始就是建給世界500強雇員的，但顯然市場需求已發(fā)生了變化。甲級寫字樓的租金壓力大，內(nèi)資企業(yè)對寫字樓會有更多個性化需求。”

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第一季度北京甲級寫字樓需求明顯放緩，市場租金在連續(xù)三年快速上漲后首次下滑。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人賀睿珂的觀點與蘇鑫不謀而合，他表示，一些租戶正在重新評估辦公空間需求標準，預(yù)計未來一兩個季度租金繼續(xù)下滑的可能性較大。

蘇鑫告訴記者：“像北京、上海這樣的城市已經(jīng)沒什么地了，新樓的機會更少，只能舊樓改造。推而廣之，由于現(xiàn)在很多核心區(qū)域的酒店經(jīng)營是虧損的，因而我們可以把酒店改成寫字樓、城市綜合體，盤活之后，政府稅收也上來了。”

在北京三環(huán)內(nèi)除了麗澤商圈外，基本上沒有成片的商辦土地供應(yīng)，金融街已經(jīng)飽和，其他區(qū)域的增量供應(yīng)也非常有限。蘇鑫認為，舊樓改造從政策上、操作上都沒問題，關(guān)鍵是理念的改變和政策上的支持。

散賣+資產(chǎn)精裝修

與“舊樓改造”機會相匹配的，是蘇鑫創(chuàng)業(yè)之初就提出的“資產(chǎn)精裝修”概念，蘇鑫將資產(chǎn)精裝修比喻為打磨毛石：“毛石經(jīng)過打磨，變成一個精美的藝術(shù)品。”

仲量聯(lián)行研究部一位中層告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一種是中糧集團這種自建自持模式，一種是建好后散賣的模式。由于商業(yè)地產(chǎn)前期投入資金量巨大，收益回報周期長，而自持模式需要大量資金支持，因此，開發(fā)商一般會選擇后者。

實際上，國外商業(yè)地產(chǎn)的退出主要靠機構(gòu)投資者購買，或者以資產(chǎn)證券化方式退出，真正的價值是后期長期專業(yè)的運營。但在國內(nèi)，這一點很難做到。

原因很復(fù)雜，一方面是開發(fā)商的特點，更多用的是住宅模式：建成―銷售。

“絕大部分商業(yè)地產(chǎn)需要散賣，否則它就發(fā)展不了。”蘇鑫告訴記者，現(xiàn)在擠進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，以前80%是做住宅的，因為調(diào)控才被擠進來，或者因為機緣巧合手里有一塊地，就做了商業(yè)地產(chǎn)。純粹做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商很少，住宅仍是房地產(chǎn)行業(yè)的大頭，這類企業(yè)的慣性就是：生產(chǎn)―賣出。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)必須要有強大的金融支持，由于房地產(chǎn)商的資金來源主要是銀行和信托，這些資金投資周期短，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力非常大，如不能解決商業(yè)地產(chǎn)長期資金來源問題，他們很難把精力轉(zhuǎn)向項目的運營和資產(chǎn)管理上。

前兩年，蘇鑫判斷資產(chǎn)證券化是未來商業(yè)地產(chǎn)融資的一大趨勢，但實際上，這并不容易實現(xiàn)。例如業(yè)界一直看好的REITS （房地產(chǎn)信托投資基金），雖然官方一直鼓勵大型商業(yè)樓宇的REITs推出，但由于稅收、租金收益回報較低等多重因素的限制，短期內(nèi)仍難以發(fā)展起來。

高和資本投資項目選擇的也是散賣，蘇鑫認為，散賣不會因為某些消極原因就不存在了，舉個例子，九龍倉資產(chǎn)規(guī)模比SOHO大得多，但它在香港和大陸所有的寫字樓都是散賣，這與它的戰(zhàn)略有關(guān)，快速賣出，回籠資金，再進行更大規(guī)模的開發(fā)。

“關(guān)鍵要解決的是散賣以后，資產(chǎn)能否合理地保持增值。即使租金漲了，沒達到行業(yè)平均水平，就是貶值。”

為了避免出現(xiàn)上述情況，蘇鑫從一開始就堅持四項原則，即鑒定投資者準入、統(tǒng)一出租管理、統(tǒng)一物業(yè)監(jiān)管及為購買客戶提供流動。

蘇鑫說：“大客戶抗風(fēng)險能力比較強，購買的話必須簽一個資產(chǎn)管理協(xié)議，約定條件，符合了才賣。”

篇2

開放的終端

業(yè)務(wù)的活躍與合作的開放將首先由終端帶來，以中國移動為例，中國移動就將其開放商業(yè)模式戰(zhàn)略的第一步定位在了終端上。在本次大會上，中國移動總裁王建宙表示，OMS是中國移動利用GoogleAndroid作為基礎(chǔ)的手機操作系統(tǒng)，其中加入了很多中國移動的應(yīng)用，以客戶端的形式給用戶，這樣可以使用戶更好地使用中國移動的業(yè)務(wù)；但同時，王建宙強調(diào)，OMS操作系統(tǒng)是開放的，中國移動希望不同的廠商都能采用中國移動的操作系統(tǒng)。

中國移動在終端戰(zhàn)略上的開發(fā)不只表現(xiàn)在技術(shù)上，也表現(xiàn)在合作模式上。中國移動研發(fā)OMS，并不代表其放棄了與其他終端操作系統(tǒng)技術(shù)和相關(guān)廠商合作的機會。王建宙指出，中國移動是開放的，既會使用基于Android平臺下的OMS，也使用WindowsMobile和SymbianS60等多種手機操作系統(tǒng)，中國移動的網(wǎng)絡(luò)會對各種手機操作系統(tǒng)都給予同樣優(yōu)質(zhì)的支持。

微軟是本次展會移動終端領(lǐng)域的另一個亮點。在本次展會上，微軟高調(diào)了最新的移動戰(zhàn)略“WindowsPhone”。微軟公司首席執(zhí)行官史蒂夫•鮑爾默表示：“全新的Windows手機把網(wǎng)絡(luò)、個人電腦和手機的優(yōu)勢集于一身，讓人們可以隨時隨地享受到想要的體驗。我們正在與合作伙伴密切合作，提供新一代的Windows手機，打破人們與信息和應(yīng)用之間的隔閡，提供適用于人們包括工作和娛樂在內(nèi)完整生活的方方面面，最優(yōu)秀的端到端體驗。”

微軟開放而穩(wěn)固的移動通信合作聯(lián)盟在此時顯現(xiàn)出了強大的實力，除了HTC、LG兩大終端巨頭外，Acer、貝爾移動、中華電信、華碩、惠普、NTTDOCOMO、Palm、新加坡電信、沃達豐、西班牙電信、澳洲電信等多個終端廠商和運營商，都已經(jīng)和微軟WindowsMobile開展了深入合作。

開放的業(yè)務(wù)

除了終端層面的開放與活躍，本次展會上各大巨頭也不約而同地提出了“AppStore”，即“業(yè)務(wù)應(yīng)用商店”的概念。蘋果的AppStore模式的成功引來了競爭對手們的效仿，在本次展會上，跟隨蘋果，微軟和諾基亞等IT廠商紛紛透露出自己開設(shè)手機軟件商店的計劃。

微軟在本次展會上透露了WindowsMobile7.0計劃的新進展，其AppStore將與WindowsMobile7.0的和商業(yè)推廣保持同步。在AppStore中，微軟會將其各種個人和商用軟件應(yīng)用的在線服務(wù)版和手機版結(jié)合起來，列在AppStore商品目錄中供用戶選用。由于微軟在軟件應(yīng)用領(lǐng)域有太多成熟的、被大眾接受的產(chǎn)品，相比蘋果面向時尚人群的小眾應(yīng)用，微軟在未來或許會更具后發(fā)優(yōu)勢。

相比微軟按部就班的商業(yè)計劃，在本次大會上，諾基亞則直接展出了自己的AppStore。記者了解到，在正式AppStore的同時，諾基亞已經(jīng)將其AppStore進行內(nèi)部測試運營，并不斷改進用戶體驗不夠好的地方。此外，應(yīng)用方式以及開發(fā)者和諾基亞之間的收入分成方式非常引人注目。

運營商方面，中國移動也將AppStore看作是移動互聯(lián)網(wǎng)成功的一大要素，并且很看重AppStore產(chǎn)品供應(yīng)的開放性。王建宙在大會上指出，中國移動在移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展方面的主調(diào)就是開放移動互聯(lián)網(wǎng)平臺，展現(xiàn)開放模式。他透露，中國移動目前正在建立自己的AppStore，并歡迎所有愿意開發(fā)業(yè)務(wù)的人都來參與開發(fā)。

篇3

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)模式 現(xiàn)狀 問題 創(chuàng)新

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢頭。但是，從事物發(fā)展的兩面性上來說，任何事物的發(fā)展都存在著利、弊兩個方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外。近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的諸多問題日益凸顯，已經(jīng)逐漸影響到了整個行業(yè)的健康發(fā)展，比如說，招商乏力、經(jīng)營不善、質(zhì)量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新展開探討，以期能夠為大家提供一些理論上支持與幫助。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的主要問題分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀分析

總的來說，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能夠用“起步晚，發(fā)展快”這一句話來概括。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大約起步于2000年，至2003年以后進入了快速發(fā)展時期，2005、2006這兩年我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入了第一個高峰期，但是，在這之后前期大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)弊病漸漸顯露出來，由此也標志著我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始進入相對理性的發(fā)展時期。縱觀我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)之前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采用了分割出售、租售結(jié)合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。

（二）傳統(tǒng)商地產(chǎn)開發(fā)模式存在的問題

首先，分割出售模式致使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，很難實施統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，這種模式最主要的弊病已經(jīng)為業(yè)內(nèi)人士所熟識，并且現(xiàn)在基本上已經(jīng)沒有開發(fā)單位再采取這樣的開發(fā)模式了。

其次，租售結(jié)合模式曾經(jīng)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達集團在南寧建設(shè)的萬達商業(yè)廣場就是采取的這種模式，并且它也是當時南寧經(jīng)營較好的眾多大型商業(yè)廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。

最后，不租不售開發(fā)模式，雖然是由開發(fā)商掌握了產(chǎn)權(quán)以及經(jīng)營權(quán)，但最明顯的弊端在于這種模式對開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力都有著很高的要求，一旦后期經(jīng)營不善，就會成為開發(fā)商的一大包袱。此外，這種經(jīng)營模式屬于資金長線運作的模式，資金回籠的期限的較長，風(fēng)險比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發(fā)商操作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新

（一）傳統(tǒng)模式不再適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需求的具體原因分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，主動降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求與相關(guān)條件，更多開發(fā)商基于地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實施商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身是一項投資期限較長、投資金額較大、風(fēng)險比較高并且對于專業(yè)人才要求較高的經(jīng)營項目，如果開發(fā)商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發(fā)與后期經(jīng)營的相互結(jié)合，顯然是不科學(xué)、不理性的；這也是當前眾多商場出現(xiàn)招商乏力、經(jīng)營困難的主要原因之一，當商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入了相對理性的發(fā)展階段，這些模式自然將不再適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求了。

（二）只租不售模式在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的優(yōu)勢

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規(guī)劃、經(jīng)營管理及資源整合。從商業(yè)地產(chǎn)的國際開發(fā)慣例上來說，很多實力較強的開發(fā)商都是采取“只租不售”的開發(fā)模式，并在后期的經(jīng)營上對產(chǎn)品進行統(tǒng)一招商、實施統(tǒng)一管理，主要是以持續(xù)有效的經(jīng)營管理來提升整體項目的商業(yè)價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發(fā)商都開始走回頭路，把曾經(jīng)賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營；北京也有許多高端的商業(yè)地產(chǎn)項目明確表示項目采取“只租不售”的開發(fā)模式。

（三）只租不售模式應(yīng)用到現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的創(chuàng)新與發(fā)展

只租不售的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對于開發(fā)商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)心的。以前地方政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，通常采取的是千人指標進行配套，并沒有詳盡考慮地方的實際市場需求，而有經(jīng)驗的投資者主要是分析商業(yè)地產(chǎn)所在地的居民消費水平和消費習(xí)慣等來決策是否實施項目的開發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理性發(fā)展階段，地方政府的發(fā)展要求與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點扶持商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業(yè)地產(chǎn)融資確實尤為艱難。但是，從國內(nèi)資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發(fā)達國家和地區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的成功經(jīng)驗，大力發(fā)展地產(chǎn)投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，同時還能解決資本市場資金閑置以及商業(yè)地產(chǎn)投資資金不足的問題，從而更好的帶動地方經(jīng)濟實現(xiàn)快速、平穩(wěn)的發(fā)展。

三、結(jié)語

總的來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新發(fā)展尚且算是一個較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場資本機構(gòu)、開發(fā)商、當?shù)鼐用竦鹊龋哉f這是一個綜合性比較強的項目，在房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性的發(fā)展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)實現(xiàn)較高的經(jīng)營利益，還需要我們諸多業(yè)內(nèi)人士及專業(yè)研究、學(xué)習(xí)人員的共同努力。

參考文獻：

[1]蔡鴻巖.商業(yè)地產(chǎn)或是開發(fā)商轉(zhuǎn)型機遇[J].城市開發(fā)，2010，（08）.

篇4

[關(guān)鍵詞]政府信息　商業(yè)模式　信息公開　反不正當競爭　反壟斷

[分類號]D035.1

信息化技術(shù)的普及應(yīng)用和政府信息資源的豐富提升了政府信息的價值。政府信息的開發(fā)利用問題因此不容忽視。從國際上來看，通常有兩種政府信息開發(fā)利用的商業(yè)模式：一種是政府部門主導(dǎo)型；另外一種是私營部門主導(dǎo)型。前者以歐盟為代表；后者的典型代表則為美國。這兩種政府信息開發(fā)利用的商業(yè)模式是否有優(yōu)劣之分?我國未來應(yīng)該采用哪種商業(yè)模式，以便促使政府信息的最大化開發(fā)利用，為我國的信息化建設(shè)服務(wù)?本文試圖對這兩類商業(yè)模式進行初步分析，供大家評介。

1　政府部門主導(dǎo)型

政府部門主導(dǎo)型可以分為政府部門包攬型和政府部門分包型。前者是政府部門全部承擔政府信息的增值性開發(fā)利用服務(wù)。后者同樣還是政府部門唱主角，只不過將其中的一小部分業(yè)務(wù)交給私營部門完成，最終向社會提供成品的還是政府部門自身。這兩種類型都有一個顯著特征，那就是政府部門在政府信息開發(fā)利用方面占主導(dǎo)地位。政府部門主導(dǎo)型存在于歐盟諸多國家。

1.1　政府部門主導(dǎo)型的主要特征

政府部門主導(dǎo)型的主要特征可以從政府信息公開、政府信息的版權(quán)、政府信息開發(fā)利用領(lǐng)域的競爭三個角度進行論述。

1.1.1　政府信息公開政府信息能否公開，能否便捷公開和低成本公開等都會直接對政府信息后續(xù)的開發(fā)利用產(chǎn)生影響。政府部門主導(dǎo)型的國家在政府信息公開方面往往會設(shè)置各種障礙，從而達到拒絕或拖延公開可供私營部門開發(fā)利用的政府信息。其中最為典型的手段就是對可供開發(fā)利用的政府信息收取超過成本之外的高額費用。歐盟2003年頒布的《公共部門信息再使用指令》第十四條明確提出政府部門可以收取除了信息提供成本之外的一定數(shù)額的增值費用。該增值費用除了能夠彌補政府在信息資源開發(fā)方面的開支外，還可以給政府創(chuàng)造收益。

另外，政府信息公開法過度依賴依申請公開或被動公開，而不是主動公開的方式。這使得政府信息公開目錄和指南等都無法由政府部門主動向社會，從而導(dǎo)致私營部門無法得知政府部門掌握何信息以及政府信息存儲于何部門等基本信息。因為政府沒有主動公開的義務(wù)，所以其向社會主動公開的信息量非常有限。這大大限制了政府信息開發(fā)利用主體的獲取量和水平。

1.1.2　政府信息的版權(quán)保護政府部門主導(dǎo)型國家的一個顯著特征就是政府信息受到版權(quán)法的嚴格保護。歐盟許多國家的版權(quán)法都明確規(guī)定政府或皇家對政府信息擁有版權(quán)，未經(jīng)許可不得擅自使用。政府信息的版權(quán)保護所帶來的對政府信息開發(fā)利用的消極影響就是政府部門可以通過版權(quán)許可使用合同對政府信息的再使用進行一些正當或非正當?shù)南拗疲绲赜蚍秶⒃S可權(quán)利的專有性、許可使用的形式等。

1.1.3　政府信息開發(fā)利用主體之間的競爭問題　政府主導(dǎo)型國家由于政府部門也可直接提供經(jīng)加工后增值的信息產(chǎn)品，不可避免地產(chǎn)生政府部門和私營部門之間在提供信息產(chǎn)品上的競爭問題。如何確保政府部門和私營部門之間在提供信息產(chǎn)品方面的公平競爭，以及如何避免政府部門在提供信息產(chǎn)品上的壟斷都成為了不可回避的問題。

首先，政府部門在信息資源擁有上的壟斷地位，可能造成對私營部門競爭上的不利以及信息產(chǎn)品使用者的利益損害等弊端。私營部門則天然地處于劣勢。它們無法獲取與政府部門相同質(zhì)量的政府信息。政府部門還有即時獲取政務(wù)資源的優(yōu)勢，但私營部門卻沒有。這無疑影響到了私營部門所提供給市場使用的政府信息增值產(chǎn)品的質(zhì)量。

其次，政府部門可向私營部門高價收取政府信息提供費用，但其自身卻只需支付小部分費用甚至不支付任何費用。政府部門可以通過不區(qū)分公共信息和商業(yè)信息，對私營部門一并征收同等費用，進而增加了私營部門獲取政府信息的成本。

再次，政府部門可以通過許可合同，對私營部門的開發(fā)利用從地域、權(quán)利和時間等方面進行限制，以便穩(wěn)固其在政府信息開發(fā)利用市場的優(yōu)勢地位。所有這一切都可能造成競爭不公，也會打擊私營部門進入政府信息開發(fā)利用市場的信心以及積極性。

最后是政府信息的提供質(zhì)量問題。信息技術(shù)的廣泛運用意味著除私營部門外，政府自身也有能力向社會提供增值產(chǎn)品。但是，政府并不能統(tǒng)攬所有增值產(chǎn)品的提供，也不太可能提供所有的合乎客戶需求的增值產(chǎn)品。畢竟政府部門的核心職能并不在此。另外，一般認為，信息公開法律只要求行政機關(guān)有提供信息的義務(wù)，但無加工、整理、創(chuàng)造信息的義務(wù)。這種以政府為核心的信息提供方式和私營部門以客戶為核心的方式自然會影響到信息增值產(chǎn)品的質(zhì)量。

1.2　政府部門主導(dǎo)型的弊端

歐盟國家的政府部門主導(dǎo)型的做法遭到各種質(zhì)疑。諸多學(xué)者認為政府部門主導(dǎo)型是阻礙歐盟信息開發(fā)利用的絆腳石，并且也是其市場遠遠落后于美國的主要癥結(jié)。政府部門主導(dǎo)型的弊端主要體現(xiàn)在如下三方面：①政府部門主導(dǎo)型的做法從短期來看似乎彌補了政府部門的資金緊缺，但是這種做法并不利于一個產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展，也不利于宏觀經(jīng)濟效益的提升。②政府部門主導(dǎo)型做法從帳面上來看，相關(guān)政府部門似乎有所收益，但是其中的一些收益卻是來自采購信息增值產(chǎn)品的其他政府部門所支付的公共資金，這無異于左口袋出右口袋進，實際總額并沒有增長。③政府部門主導(dǎo)型做法阻礙了私營部門的積極參與。毫無疑問，沒有私營部門的積極參與，政府部門由于其功能定位和慣性思維，永遠不可能向社會提供所有的客戶化產(chǎn)品，從而滿足各種客戶的不同需求。

2　私營部門主導(dǎo)型

私營部門主導(dǎo)型可以劃分為公私部門合作型和私營部門包攬型兩種：①前者基于專業(yè)上和技術(shù)上的要求等，政府部門與私營部門相互合作，共同完成政府信息資源的開發(fā)利用；②后者完全由私營部門自主進行開發(fā)利用，政府部門不再介入該商業(yè)領(lǐng)域。私營部門主導(dǎo)型最典型的例子是美國。政府和商業(yè)部門的職責(zé)界定明確，政府不從事與增值服務(wù)相關(guān)的活動，而只從事一些信息資源的原始積累和其他非贏利性開發(fā)利用，所有商業(yè)服務(wù)都交給私營部門完成。

2.1　私營部門主導(dǎo)型的主要特征

私營部門主導(dǎo)型與政府部門主導(dǎo)型相比，主要在政府信息公開、版權(quán)和競爭三方面存在區(qū)別。

2.1.1　政府信息公開　私營部門主導(dǎo)型國家在政府信息公開方面兼顧主動和被動公開兩個方面。如美國1996年修改后的《信息公開法》第552條a款1項和2項明確要求政府部門不僅主動公開涉及其結(jié)構(gòu)、職能和辦事程序等信息，而且還要主動公開涉及公共利益

的信息。該法第552條a款2項還要求政府部門主動公開那些依據(jù)信息本身或已經(jīng)向申請人公開過的，而且將來可能會成為其他申請人的申請對象的政府信息。實踐中，就是對于那些三次以上申請都涉及同一信息的信息主動公開。主動公開和依申請公開兩套信息公開機制完善了私營部門獲取政府信息的途徑。

在政府信息提供方面，確立了成本收費原則。政府信息的定價問題直接影響到其社會化增值開發(fā)利用的成本。美國《信息公開法》第552條a款4項和《文書工作縮減法》第3506條d款4項規(guī)定政府對其擁有的信息資源的價格收取不得超過提供信息的花費。這包括搜索信息、復(fù)制、打印、遞送信息所直接產(chǎn)生的費用，從而排除了按照所提供信息的經(jīng)濟價值收取費用的可能。

另外還有政府信息獲取的便捷性原則。美國《信息公開法》第552條a款3項將信息獲取的文件格式的選擇權(quán)賦予了公眾。公眾可以根據(jù)自身的需求，在政府力所能及的范圍內(nèi)，自由選擇提供信息的格式，如電子文本還是紙質(zhì)文本。相對紙質(zhì)文本而言，電子文本更有利于增值開發(fā)利用。

2.1.2　政府信息無版權(quán)原則　美國《版權(quán)法》第105條明確禁止任何聯(lián)邦政府對其所擁有的政務(wù)資源設(shè)定版權(quán)，該項規(guī)定使得試圖通過版權(quán)保護阻礙政府信息獲取的企圖落空。這也使得任何人都可以以任何形式復(fù)制政府信息并以市場價格予以出售。當然，版權(quán)豁免規(guī)定只適用于聯(lián)邦政府，對于州政府并不適用。各州可對其所擁有的政務(wù)資源采取版權(quán)保護，并限制再次使用。

2.1.3　政府信息開發(fā)利用方面的競爭禁止　除了要求政府部門只能按照成本收取提供信息的費用外，美國《文書工作縮減法》第3506條d款4項還設(shè)定了其他三項政府部門信息開發(fā)利用的禁止行為。一是禁止政府部門建立任何排他的、限制性的或其他阻止公眾及時和平等獲取政府信息的政策安排。這項禁止是為防范政府部門可能濫用信息壟斷地位而設(shè)立。二是禁止政府部門限制或管制私營機構(gòu)使用、再使用或出售所獲取的政府信息。三是禁止政府部門向私營機構(gòu)征收再使用或銷售的許可費用。這些禁止性規(guī)定是為防止政府部門在不能主張版權(quán)保護的情況下，采取其他類似版權(quán)保護的措施阻礙私營部門對可增值開發(fā)的政府信息的獲取。這些規(guī)定也將政府部門從政府信息開發(fā)利用市場上隔離出去。

2.2　私營部門主導(dǎo)型的優(yōu)點

私營部門主導(dǎo)型存在諸多優(yōu)越性。首先是該類型有利于公平競爭，避免政府部門壟斷信息。例如，政府部門可以通過不計成本或模糊成本的方式達到阻礙私營部門進入政府信息開發(fā)利用市場的目的。對政府信息的壟斷問題由于政府部門不得介入該商業(yè)領(lǐng)域而得以避免。

其次是該類型打消了政府部門通過版權(quán)進行的不合理限制，如限制政府信息的使用權(quán)利、范圍、時間和方式等。所有意圖通過版權(quán)來限制私營部門開發(fā)利用政府信息的做法都因政府部門無權(quán)對其所擁有的政府信息享有版權(quán)的規(guī)定而得以禁止。

再次是該類型可以鼓勵私營部門之間在政府信息開發(fā)利用領(lǐng)域的競爭。政府部門不得對政府信息的再次使用進行任何限制。任何私營部門都可以不受歧視地享有獲取政府信息并進行開發(fā)利用的權(quán)利。這無疑給政府信息開發(fā)利用注入了一針強心劑。

最后是該類型所產(chǎn)生的宏觀經(jīng)濟效應(yīng)。從長遠角度來看，私營部門主導(dǎo)型可以增加就業(yè)機會和國家稅收。正因為此，美國政府信息開發(fā)利用產(chǎn)業(yè)對美國經(jīng)濟貢獻很大。2000年的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歐盟整個政府信息產(chǎn)業(yè)的價值為68億歐元，而同期美國政府信息產(chǎn)業(yè)的價值卻達到7500億歐元。如此巨大的差距喚起了歐盟對政府信息重要性的重新認識。

3　我國未來政府信息開發(fā)利用商業(yè)模式的初步設(shè)想

我國信息技術(shù)的發(fā)展和電子政務(wù)建設(shè)的逐步深入使得信息可以與其載體分離并得以低成本地廣泛傳播、轉(zhuǎn)讓和使用。政府信息的商業(yè)價值因此也日益凸顯。同時，信息產(chǎn)品對國民經(jīng)濟的貢獻也十分突出。政府作為最大的信息擁有者，掌握了社會80％以上的政府信息，是政府信息開發(fā)利用市場不可缺少的力量。為了開發(fā)利用政府信息，我國有必要借鑒國外經(jīng)驗，建立一套適合我國政府信息開發(fā)利用的最佳機制。我國信息化戰(zhàn)略的確立決定了我國應(yīng)采用私營部門主導(dǎo)型。為確立私營部門主導(dǎo)型，我國政府應(yīng)從如下四個領(lǐng)域規(guī)范政府信息開發(fā)利用市場。

3.1　信息公開法的出臺

雖然我國已經(jīng)于2007年頒布、2008年實施了《政府信息公開條例》，但是法律，而不是行政法規(guī)，是最終立法目標。信息公開法是政府信息社會化增值開發(fā)利用的前提和基礎(chǔ)。只有有了信息公開法，增值開發(fā)利用的主體權(quán)利才會因為有了主動公開和依申請公開制度的保障而不會得到不該有的歧視，收費、信息提供的方式等問題也能夠有法律保障而使得增值開發(fā)利用的障礙得到消除。另外，還可以有效解決法律之間的沖突問題，從而提升政府信息公開化程度。當然不可否認，我國《政府信息公開條例》在促進政府信息開發(fā)利用方面有一些積極作用。

3.2　版權(quán)法的修改

從短期來講，要盡量減少版權(quán)限制所帶來的負面影響；從長期來看，應(yīng)該修改《著作權(quán)法》，擴大政府信息不予版權(quán)保護的范圍甚至取消政府信息的版權(quán)保護。依據(jù)我國《著作權(quán)法》第五條規(guī)定，除了法律、法規(guī)，國家機關(guān)的決議、決定、命令和其他具有立法、行政、司法性質(zhì)的文件，官方正式譯文，時事新聞，歷法、通用數(shù)表、通用表格和公式不得有版權(quán)限制外，其他政府信息都可能成為版權(quán)保護的客體。于是，政府機構(gòu)可能會出于本部門的利益考慮，行使一些版權(quán)方面的合法限制。例如，通過簽訂著作權(quán)許可使用合同限制政府信息使用的地域范圍和期間、授予許可使用權(quán)的專有性以及征收高額信息提供費用等。這些規(guī)定雖然合法，但是并對政府信息增值開發(fā)利用無益。

3.3　競爭法的完善

我國需要彌補政府信息領(lǐng)域在不正當競爭或者壟斷規(guī)制等法律規(guī)定方面的空白。行政壟斷雖然在我國《反不正當競爭法》和《反壟斷法》中有所規(guī)定，但是這些法律中的行政壟斷主體，即各級政府部門，并不被視為市場競爭主體的一方，而是被視為擁有市場干預(yù)力量的一方，從而未對其經(jīng)濟活動進行規(guī)制。這些法律忽略了政府自身也可成為增值開發(fā)利用的主體，直接參與到市場競爭中去的可能。如何確保政府和其他市場主體在向社會提供增值產(chǎn)品上公平競爭就成為不得不思考的重要問題。這是因為政府部門可以通過一味地降低成本或者抬高信息提供費用，排擠私營機構(gòu)進入到政府信息增值開發(fā)利用市場。另外，政府部門也可利用其對政府信息的壟斷優(yōu)勢，阻止私營機構(gòu)獲取與其相同質(zhì)量的原始政府信息。政府部門還可利用即時獲取政務(wù)資源的優(yōu)勢，在向市場提供信息資源的時候搶占先機。政府部門還可通過許可合同，對私營部門的開發(fā)利用進行限制，而其自身卻不受任何限制。這一切都會造成不公平競爭或壟斷問題。要解決這些問題，就必須修改我國目前的競爭法律。

篇5

【關(guān)鍵詞】老齡化社會；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場，成為吸引養(yǎng)老運營機構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國務(wù)院總理在國務(wù)院常務(wù)會議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。

老齡人口的快速增長與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問題。“未老先衰”則意味著老年人存在對自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費和精打細算的方式，據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來較快發(fā)展機遇，中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢待發(fā)，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設(shè)計就有8000萬套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計需求4000萬個，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景廣闊，開始吸引地產(chǎn)商、專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點養(yǎng)老地產(chǎn)，但實際開發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問題還是開發(fā)商認為市場沒有成熟？目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位不清，沒有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責(zé)不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過去5年內(nèi)都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，因為打了養(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產(chǎn)模式，因為土地的問題說不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養(yǎng)老過渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會所”的概念，中國的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護方面沒有任何的承諾與標準。

二、對商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議

1、開展盈利和經(jīng)營模式的創(chuàng)新。國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進歐美先進服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營模式。開發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實現(xiàn)盈利。目前開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開發(fā)商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發(fā)的北京萬科萬科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項目；二是險資與開發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)模”，如萬科與長春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個進入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個開發(fā)商就能干好的，如果要靠開發(fā)商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而國內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務(wù)機制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，在這類社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現(xiàn)，在整個過程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開發(fā)形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強養(yǎng)生弱養(yǎng)老開發(fā)模式。這類地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷售與會員銷售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，該主題開發(fā)模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭。“比如現(xiàn)在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現(xiàn)在買這個物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開發(fā)內(nèi)容還包含護理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。打造養(yǎng)生目的地幾個關(guān)鍵驅(qū)動力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專業(yè)機構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運動設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開發(fā)模式――會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營方式。該類社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會員制和押金制是國內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)；會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

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